Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Подготовка Инструкций по эксплуатации объектов долевого строительства. Основные недостатки практической деятельности Застройщиков

Ненадлежащая подготовка эксплуатационной документации1 (далее ЭД), которая содержит недостаточно полные или недостоверные сведения об объекте долевого строительства и объекте недвижимости, приводит к принятию Застройщиком на себя чрезмерных рисков. Такая эксплуатационная документация не позволяет собственнику объекта долевого строительства, который не обязан располагать специальными познаниями об объекте и доме, в состав которого он входит, осуществлять безопасную и правильную эксплуатацию этого объекта и пользование общим имуществом дома. Последствия этих рисков могут дестабилизировать деятельность Застройщика на протяжении длительного периода времени, который определяется гарантийными сроками на строительную продукцию (3-5 лет) и оказывать существенное влияние на его потенциал развития. Отсутствие ЭД или её ненадлежащее качество лишает Застройщика, во многих случаях, обоснованности в утверждении того, что потребителем нарушены установленные правила эксплуатации и пользования недвижимым имуществом.

Анализ практики подготовки и использования эксплуатационной документации на завершённые строительством здания и сооружения и жилые и нежилые помещения, входящие в их состав, позволяет констатировать:

1. Застройщиками, проектировщиками, строителями и управляющими компаниями подготовка и использование ЭД не рассматривается как значимый фактор, оказывающий влияние на результаты их бизнес-деятельности. Для них, как правило, необходимость подготовки эксплуатационной документации в большей мере диктуется нормативными правовыми требованиями, чем стремлением повышения потребительских свойств строительной продукции и приобретения конкурентных преимуществ.

2. Застройщики к подготовке ЭД обращаются в основном на завершающей стадии строительства многоквартирных жилых домов, когда возможности для повышения потребительских свойств объекта недвижимости и объектов долевого строительства ограниченны уже использованными и реализованными проектными решениями. На этой стадии результативность подготовки ЭД для Застройщика сводится к обеспечению защиты его интересов в отношениях с участниками долевого строительства и управляющими компаниями. Подготовка ЭД, как правило, не связана с отработкой проектных решений на эксплуатационную пригодность в условиях совместного домовладения.

3. Отношение Застройщиков к ЭД как к фактору не первостепенного значения в их деятельности приводит к формальной подготовке этой документации. Это создаёт условия для недобросовестной деятельности управляющих компаний, безответственного имущественного поведения собственников жилых и нежилых помещений, провоцирует многих из них на проявления потребительского экстремизма. Всё это оборачивается для Застройщика дополнительными издержками, наносит вред его репутации.

4. К основным недостаткам деятельности Застройщиков, связанным с подготовкой Инструкций по эксплуатации объектов долевого строительства, которые увеличивают риски Застройщиков, следует отнести:

4.1. Не обеспечение должного соответствия между характеристиками объекта недвижимости и объекта долевого строительства в Проектной декларации, Технической документации на введенный в эксплуатацию объект капитального строительства, в Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, в Инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства и Договоре участия в долевом строительстве;

4.2. Не обеспечение должной интеграции эксплуатационной документации в Техническую документацию на многоквартирный дом и непротиворечивость Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и Инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.

4.3. Недостаточный учёт особенностей каждого объекта долевого строительства и объекта недвижимости, в состав которого он входит, идентифицирующих их потребительские качества, оказывающие влияние на обеспечение безопасной, правильной и эффективной эксплуатации этих объектов

4.4. Не надлежащее использование эксплуатационных документов на изделия (ЭДИ), которыми укомплектован объект долевого строительства;

4.5. Недостаточные ориентация на неподготовленного собственника и учёта склонности определённой части собственников к потребительскому экстремизму.

Каждое жилое и нежилое помещение, как объект долевого строительства в составе многоквартирного жилого здания, является индивидуально-определенной вещью. Инструкция по эксплуатации того или иного помещения выступает в качестве принадлежности соответствующего помещения. Это означает, что она в обязательном порядке должна раскрывать его особенности, в том числе устройства, эксплуатации, пользования и др. Инструкция, подготовленная без должного учёта этих особенностей – это документ, который не сможет обеспечивать защиту имущественных и неимущественных прав и интересов, как Застройщика, так и собственника объекта долевого строительства. Более того, в условиях обязательности передачи Инструкции участнику долевого строительства вместе с объектом долевого строительства, она является фактором привлечения внимания собственников к тому, что в ней не отражены те или иные значимые для каждого из них особенности.

Обращение участника долевого строительства к Инструкции должно обеспечивать однозначное понимание им того, что став собственником объекта долевого строительства он принял на себя ответственность за эксплуатацию этого объекта и обязанность соблюдать правила пользования им и общим имуществом дома, предназначенным для его обслуживания, изложенные в Инструкции. Кроме того, став собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме он вступил в отношения совместного домовладения. Эти отношения предполагают, что в сообществе собственников его члены, для обеспечения безопасных, комфортных условий жизнедеятельности и эффективного пользования недвижимым имуществом, должны нести бремя расходов необходимых для надлежащего содержания общего имущества, уважать имущественные и неимущественные права друг друга, стремиться к добрососедству и взаимопониманию. Сведения, содержащиеся в Инструкции, должны обеспечивать формирование у участника долевого строительства, чёткого представления об эффективности приобретаемого недвижимого имущества и предстоящих расходах, связанных с его содержанием.

Подготовка Инструкции не должна сводиться к вписыванию в её образец-шаблон, позаимствованный из интернета или другого источника, каких-либо данных о доме и объекте долевого строительства. Выполнение этой работы следует поручать специалистам, желательно имеющим опыт в области проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений, и прошедшим целевое обучение. Разработчики-составители инструкций должны иметь достаточно полное представление о нормативных правовых требованиях к эксплуатационной документации на объекты капитального строительства, хорошо ориентироваться в проектной и исполнительной документации, чтобы обеспечивать единство ЭД и её соответствие проектной документации, объекту недвижимости и объекту долевого строительства. Они также должны владеть технологиями, обеспечивающими донесение информации до потребителей.

Избежать отмеченных недостатков при разработке ЭД позволяет использование Рекомендаций по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства (Рекомендаций). Рекомендации разработаны ООО «Институт развития строительной отрасли» (www.inrso.ru) на основе анализа и обобщения отечественного и зарубежного опыта формирования и использования эксплуатационной документации на жилые здания и помещения. Рекомендации предназначены для застройщиков, а также лиц, которые по заданию застройщиков разрабатывают инструкции по эксплуатации объектов долевого строительства. Они также могут использоваться и для подготовки инструкций по эксплуатации жилых и нежилые помещений в многоквартирных жилых зданиях и многофункциональных зданиях в случае продажи этих помещений. Приобрести Рекомендации можно по ссылке https://novostroykirf.ru/1/#!analytic

 

Александр  СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

_____________________________________________________

1 Эксплуатационная документация (ЭД) включает инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома и инструкции по эксплуатации жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, а также обособленных пространства в доме, предназначенных для передачи в собственность отдельным физическим и юридическим лицам, а также эксплуатационные документы на отдельные изделия и устройства (далее ЭДИ), которыми укомплектовано то или иное помещение.

 

+

Надо ли считать экономическую выгоду от внедрения системы KapleStop?

Успешное внедрение инновации зависит не только от того, насколько качественно разработана новая технология, но и от экономического эффекта, который она даст бизнесу. Основатель компании  SDM и директор по развитию системы KapleStop Александр Дудник рассуждает о том, какие выгоды могут получить застройщики, внедрив данную революционную систему борьбы с протечками.

   

 

Читатели портала уже знают, что KapleStop — это многоуровневая система, способная контролировать тысячи зон, где в здании может появиться вода. Датчиками системы можно оплести фактически весь дом, расположив их на крыше, в подвале, вокруг труб и даже в средах — бетоне и плиточном клее. Внедрение системы не станет «золотым»: сами датчики стоят как расходный материал — провода. А контроллеры, формирующие «умные» данные, значительно более экономичны, чем осциллографы у похожих западных систем. Разработчики утверждают, что затраты на KapleStop вряд ли составят даже 1% от стоимости инженерных систем здания. 

  

 

Играть вдолгую

Если говорить об экономической целесообразности установки системы, то некоторые выгоды можно будет увидеть фактически сразу. Застройщики часто теряют деньги на отстройке технологических процессов. Причиной потерь могут быть простои, некачественные материалы, плохая организация труда. На такие непредвиденные проблемы при строительстве всегда закладываются определенные суммы.

Однако при установке нашей системы, девелопер на всех технологических этапах, связанных с инженерными сетями, сразу же увидит быструю экономическую выгоду, так как количество аварий будет сокращено радикально.

Однако основного экономического эффекта можно добиться на длинной дистанции на этапе эксплуатации здания. KapleStop — это система безопасности, которая «играет вдолгую».

Во-первых, такой эффект достигается из-за отсутствия крупных аварий, которые система гарантированно предотвратит. Большинство наших пилотных проектов длятся уже больше полугода, и везде мы видим снижение расходов на устранение последствий аварий на десятки процентов. За время эксплуатации систем мы обнаружили несколько состояний, которые могли привести к протечкам или засорам. Они больше не возникают, потому что, как только появлялся сигнал о возможной проблеме, канализация прочищалась, а некачественные трубы или узлы менялись.

  

  

Не надо паники

Во-вторых, существенная экономия достигается за счет автоматизации рутинных задач. Сегодня каждый крупный застройщик имеет в своей структуре собственную управляющую компанию (УК), потому что хочет, чтобы построенные здания нормально служили десятки лет и тем самым работали на хорошую репутацию этого застройщика. Ведь благодаря правильной работе УК, клиент будет повторно покупать квартиру у такого девелопера, если захочет улучшить свои жилищные условия или рекомендовать ЖК своим близким и друзьям.

Чем с точки зрения мониторинга систем водоснабжения и канализации занимаются в УК? Они постоянно делают обходы сантехнических этажей, подвалов, чтобы вовремя обнаружить протечки. Кроме того, они вынуждены реагировать на заявки жителей, у которых аварии происходят в квартире.

  

  

С помощью KapleStop всю эту работу можно из повестки дня УК полностью исключить, так как система будет постоянно следить за тем, что происходит, заранее обнаружит протечку, и во взаимодействии с другими программами, обработает поступающие заявки. Более того, датчики KapleStop могут располагаться в местах, которые скрыты от глаза человека, они более чувствительны, чем наша кожа, то есть способны обнаружить проблемы там, где человеку это сделать невозможно.

В результате слесари и инженеры УК перестанут бегать в мыле и делать обходы, которые никак нельзя назвать высококвалифицированным трудом. Они займутся более специализированными задачами, а все замены труб или оборудования будут совершать не в авральном, а в плановом режиме.

Мы сталкиваемся с ситуациями, когда работники УК боятся внедрять нашу систему, опасаясь, что она заберет у них работу. Но это совершенно не так. Потеряют место те, кто приходит работать спустя рукава и болтать в курилке. Такие работники, конечно, станут в новом формате не нужны. А спецам всегда найдутся задачи, соответствующие их квалификации.

Если человеку больше не надо делать ежедневные обходы, он в освободившееся время может профессионально развиваться, или переключить свое внимание на инженерные системы, не оборудованные KapleStop. Например, если с нашей системой в доме сделаны технический этаж и подвал, а квартиры нет, значит, там все равно будут происходить аварии. Но чем больше мы будем внедрять свою систему на разных уровнях, тем более снизятся трудозатраты. Специалисты смогут обслуживать гораздо больше домов, эффективность вырастет.

  

 

Бесшовная эксплуатация

Однако для того чтобы эффективность была выше, необходимо решить одну проблему, касающуюся разграничения зон ответственности УК и жильцов за состояние инженерных сетей. Традиционно УК отвечает за общедомовые сети, а жильцы за то, что происходит у них в квартирах. При такой постановке вопроса ни о какой бесшовности в эксплуатации водопровода и канализации не может идти и речи. Жильцы на своей территории вытворяют все, что им придет в голову, допускают ошибки, УК часто просто не знает, что происходит в квартирах.

Естественно, если эксплуатационники не контролируют всю систему сверху донизу, аварии будут происходить, а слесари продолжат бегать в мыле, их купируя. Более того, в таких случаях очень сложно разобраться, кто должен отвечать за устранение последствий. Часто владельцу квартиры и управляющей компании приходится очень долго спорить, кто виноват в протечке. При этом по закону сданная в чистовой отделке квартира должна иметь гарантийный срок обслуживания в течение пяти лет.

Представьте себе ситуацию: в квартире прорвало трубу. Кто в этом виноват: строители, потому что поставили некачественные материалы, или жилец, потому что переделал все под свой вкус и наделал ошибок? Понятно, что рано или поздно в суде истину установят, для этого есть эксперты, которые проведут необходимые исследования. Но на это нужно будет потратить время и средства.

   

 

KapleStop точно увидит место протечки и  может помочь быстро принять решение, кто должен оплачивать расходы на устранение последствий. Более того, с помощью нашей разработки вообще можно не доводить дело до суда. А самое главное — информация о возможной проблеме появится у специалиста заранее, до того, как произойдет авария, появится пострадавший и виновник. Оперативно отреагировав на данные, можно профилактически отрегулировать систему. Лучше оперативно поменять проблемный узел, чем получить аварию на миллионы рублей.

Да, при внедрении системы работы будет чуть больше. На начальном этапе возникают плановые работы, потому что система покажет, где в сетях есть недостатки, которые необходимо устранить, чтобы избежать проблем впоследствии. Но зато потом у инженеров не будет головной боли, что и показали наши пилотные проекты. В этом тоже заключается экономический эффект от использования KapleStop.

  

   

О классах эксплуатации

Кроме того, если застройщик или УК будут иметь такую бесшовную многоуровневую систему «умной» эксплуатации инженерных систем здания, они смогут на этом дополнительно зарабатывать. Проживая в такой квартире, покупатель жилья рано или поздно поймет, что после работы может лежать на диване и смотреть телевизор, тогда как люди в доме со стандартной эксплуатацией вынуждены периодически решать проблемы с водоснабжением или канализацией. Наш же клиент будет на 100% уверен в том, что ни у него в квартире, ни в доме в целом авария на сетях не произойдет. Соцопросы подтверждают, что люди не хотят постоянно контролировать, что у них происходит в доме и с удовольствием делегируют эту головную боль УК.

Как только девелопер или эксплуатирующая организация установят в доме систему «умной» эксплуатации, они сразу же будут на этом зарабатывать больше, потому что их клиенты станут получать лучший сервис, лучшее качество жизни и не захотят впоследствии покупать квартиры без данных инновационных технологий.

Есть классы обслуживания в самолетах, такси, поездах, магазины, которые делятся на дорогие и дискаунтеры. В нашей жизни такое разделение тоже существует. Настало время понять, что теперь есть класс «умной» и стандартной эксплуатации. А клиенты привыкнут платить за качественный сервис больше.

Можно провести параллели с туристическим и гостиничным бизнесом. Отправляясь в отпуск, люди чаще всего выбирают себе отели с четырьмя или пятью звездами. Те, кто жили в хороших условиях, выберут себе гостиницу с двумя звездами только в исключительных случаях. Но какая может быть выгода у человека, который выбирает пятизвездочный отель? Он только больше платит. Однако номера в таких отелях разбираются быстрее, чем в трехзвездочных гостиницах. Человеку хочется большего, он хочет комфортную жизнь. Именно поэтому девелоперы и УК должны выдавать ему желаемое качество.

  

  

Как считать?

Наконец, высокий уровень сервиса приведет к тому, что клиенты застройщика станут его же будущими покупателями. Если девелопер или УК покажут, что по-умному эксплуатируют здание, обеспечивают высокое качество жизни и сохранность имущества, люди не пойдут искать квартиру у конкурента, даже если она будет значительно дешевле. Покупатель предпочтет застройщика, который гарантирует ему безопасность в широком смысле этого слова, в том числе с помощью «умных» систем, которые будут контролировать состояние дома и инженерных коммуникаций.

Бизнесмены всегда спрашивают, какая может быть экономическая выгода у инновации? Но как посчитать экономический эффект от предотвращения аварий, отсутствие плесени в квартире, комфорт, в котором живет человек?

У каждого девелопера или УК есть статистика, сколько на их объектах происходит протечек и залитий. Сами собой эти аварии никуда не исчезнут. Для того чтобы их больше не было, нужно внедрять систему безопасности KapleStop.

  

   

   

   

  

  

Другие публикации по теме:

Александр Дудник (KapleStop): «Наша система подскажет, но человеку надо правильно отреагировать»

KapleStop: революция в борьбе с протечками и засорами

Эксперты: системы умного дома востребованы жильцами МКД, но само качество цифрового сервиса пока оставляет желать лучшего

Эксперты: цифровая трансформация важна на всех этапах строительства и эксплуатации жилья

Эксперты: девелоперам важно учитывать сопровождение решений умного дома после сдачи его в эксплуатацию

Эксперты: следует на законодательном уровне ввести единые стандарты и тарифы оплаты систем умного дома

Эксперты: рынок МКД нуждается в разработке стандартов реализации элементов умного дома на стадии эксплуатации 

Ритейлеры: за год в разы активизировался рынок товаров для умного дома

Подключить объект капстроительства к столичной системе водоотведения теперь можно в режиме онлайн