В последнее время вопрос поэтапного раскрытия счетов эскроу приобрел особую актуальность. На эту тему высказались ведущие застройщики, банкиры, представители Минстроя. Сегодня к разговору подключается эксперт, первым на страницах портала ЕРЗ.РФ предложивший такой шаг еще в январе 2018 года. А сегодня в отличие от коллег из девелоперского сообщества к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group Андрей КИРСАНОВ предлагает распространить процедуру поэтапного открытия эскроу-счетов не на всех подряд застройщиков, а только на системообразующие девелоперские компании.  

 

Фото: www.static10.tgstat.ru

 

Как медленно продвигаются порой некоторые наши инициативы… Например, о практической бесполезности исчерпывающего перечня процедур в сфере строительства я говорил еще с 2014 года, когда был утвержден первый из таких перечней, а всего в 2014—2017 годах их было утверждено целых пять.

Когда нас просили дать предложения по сокращению этих перечней, я говорил о главной проблеме — отсутствии ответственности должностных лиц за требование прохождения избыточных процедур, не предусмотренных исчерпывающими перечнями, и предлагал революционное по тем временам решение — перейти к закрытому перечню документов.

 

 

И вот, наконец, такой переход совершился. Интересно было наблюдать, как на протяжении ряда лет менялась терминология. Сначала это было «создание благоприятного инвестиционного климата», потом «снижение административных барьеров», затем «регуляторная гильотина», а теперь актуально звучит «сокращение инвестиционно-строительного цикла».

Остается надеяться, что исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований в сфере строительства не повторит судьбу исчерпывающих перечней процедур и будет реально применяться не практике.

 

Фото: www.rg.ru

 

К числу долго обсуждаемых инициатив относится предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Помню, с каким непониманием на меня смотрели коллеги из Клуба инвесторов Москвы, когда в 2017 году я предложил внести это предложение на рассмотрение органов исполнительной власти.  Первая публикация, в которой я публично заявил об этом предложении, появилась 8 января 2018 года, а позже журналисты дали моему рассказу о немецком опыте поэтапного финансирования броское название «Урок немецкого».

С тех пор разговор о поэтапном раскрытии счетов эскроу то затихал, то мы возвращались к нему снова. В 2020 году Центр стратегических разработок по инициативе Клуба инвесторов Москвы выполнил исследование, результаты которого нашли отражение в Отчете «Поэтапное раскрытие счетов эскроу в долевом строительстве». Результат выполненной работы убедительно свидетельствует об экономической эффективности и надежности института поэтапного финансирования в зарубежных правопорядках.

 

 

На каком-то этапе казалось, что идея забыта окончательно. Сегодня всё меняется очень быстро и вот застройщики вновь просят разрешить поэтапный доступ к эскроу-счетам, в Татарстане предлагают отказаться от проектного финансирования через счета эскроу и вернуться к прежней модели привлечения денежных средств граждан под гарантии правительства республики, а в Правительстве России обсуждается досрочное раскрытие счетов эскроу.

Такой лайт-вариант нашего предложения о поэтапном раскрытии счетов эскроу — уже первый шаг в нужном направлении. Но пока Минстрой — за, а банкиры — против.

 

Фото: www.infokanal55.ru

 

Прогнозы Минэкономразвития неутешительные: ничего хорошего представленные сценарии нам не сулят, особенно в этом году. Внешнее санкционное давление отражается и на доходах граждан, и на строительной отрасли. Поэтому сегодня многие из экспертов считают, что новое жилье будет недоступно для россиян на протяжении многих лет.

Прогнозы в условиях непрекращающихся переходных процессов в экономике — дело неблагодарное, поэтому ограничусь тем, что отмечу отрицательную динамику в сфере жилищного строительства, имеющую место в связи с переходом от долевого строительства к проектному финансированию.

 

Основные показатели жилищного строительства	1 августа 2019 г.	1 февраля 2022 г.	Динамика
Количество застройщиков	3 926	3 392	-13,6%
Количество разрешений на строительство	8 005	5 973	-25,4%
Объемы строительства, тыс. кв. м	120 500	94 239	-21.8%

Источник: https://наш.дом.рф/аналитика/долевое_строительство

 

Необходимость адаптации рынка жилищного строительства к новым экономическим условиям заставляет нас искать новые решения для поддержки строительной отрасли. Это особенно важно, если учитывать, что в отдельных регионах индикаторы цен на недвижимость уже опускаются ниже уровня себестоимости строительства.

 

Фото предоставлено компанией Брусника

 

Переход через эту границу несет риски не только для предпринимателей, но и для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. При массовом характере такие изменения могут повлечь более серьезные социальные последствия.

Поэтому сегодня есть все основания по-новому подойти к нашему предложению о поэтапном раскрытии счетов эскроу, которому в этом году исполнится уже 5 лет.

 

Фото: www.phonoteka.org

 

Решением Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики был утвержден перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ.  Формирование этого перечня Минстрой провел путем тщательного отбора.

В настоящее время деятельность системообразующих организаций находится под особым контролем. Во-первых, это общий контроль застройщиков в соответствии с законодательством о долевом строительстве осуществляют уполномоченные государственные органы субъектов РФ.

Во-вторых, это специальный контроль, который осуществляют Минстрой и Минпромторг: системообразующие организации регулярно публикуют  отчетность по финансам и рискам реализации проектов в Государственной информационной системе промышленности.

 

  

В целях поддержки застройщиков можно было бы разрешить поэтапное раскрытие счетов эскроу системообразующим организациям и компаниям-застройщикам, входящим в соответствии с условиями ст. 9 Федерального закона «О защите конкуренции» в одну группу лиц с системообразующей организацией.

Такая мера поддержки будет служить преодолению кризисных явлений на рынке жилой недвижимости и, в конечном итоге, направлена на обеспечение достижения целевых показателей национального проекта «Жильё и городская среда».

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

 

Фото: www.voms.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Застройщики просят в нынешней непростой ситуации обеспечить им поэтапный доступ к эскроу-счетам. Минстрой — за, банкиры — против

Пессимистичный сценарий проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ учитывает фактор антироссийских санкций

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

«Деловая Россия» просит ускорить раскрытие счетов эскроу

Торгово-промышленная палата предлагает ввести для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов

Банк России: поэтапное раскрытие счетов эскроу — это возврат в прошлое, чреватый появлением новых пирамид 

Банк России: поэтапное раскрытие эскроу-счетов пока невозможно, поскольку к этому не готовы банки

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Автоматизация ЖК — важная тема, которая представляет интерес как для застройщиков, так и для управляющих компаний. В этом контексте все объекты недвижимости можно разделить на две основные категории: находящиеся на этапе стройки и введенные в эксплуатацию. Давайте обсудим задачи, которые может решить видеонаблюдение и умная видеоаналитика для этих объектов.

     

 

  

Автоматизация доступа на этапе застройки

На стадии застройки жилого комплекса девелоперы могут столкнуться с разными проблемами, решить которые поможет автоматизация.

Возьмем, к примеру, такую стандартную ситуацию: подрядчик приезжает на объект для выполнения оговоренных работ… и попасть на объект не может. По тем или иным причинам: нет на месте охранника, не был своевременно заказан пропуск или возникли еще какие-то проблемы с документами.

В результате подрядчик тратит свое время, пытаясь решить все эти вопросы, а выполнение работ выбивается из сроков. И подрядчику необходимо оперативнее выполнять все запланированные действия.

Это может приводить к спешке — рабочие начинают торопиться, пытаясь максимально все ускорить. И это становится одной из косвенных причин, которая ведет к пренебрежению техникой безопасности: передвижение по территории стройки без каски, без спецодежды. Что может привести и зачастую приводит к несчастным случаям.

Помимо нарушения правил безопасности труда и причинения вреда здоровью и даже жизням работающих на стройке людей эта ситуация чревата еще некоторыми последствиями.

Например, кто-то из рабочих может воспользоваться создавшейся неразберихой и суматохой и похитить ценные стройматериалы. Для этого достаточно просто отнести их поближе к периметру стройки, а вечером или ночью незаметно вынести за территорию.

Эта, к сожалению, довольно распространенная ситуация — лишь часть потенциальных проблем, которые могут возникнуть на объекте без использования автоматизации.

 

Решение

Cовременные «умные» системы видеонаблюдения эффективно решают все описанные выше задачи.

Вот каким образом выглядела бы ситуация при использовании решений интеллектуальной видеоаналитики TRASSIR:

 

  

1) Автоматизированный пропуск транспорта на территорию

Приехав, подрядчик не должен ждать открытия шлагбаума, потому что благодаря интеллектуальному распознаванию номеров AutoTRASSIR шлагбаум открывается автоматически. Так как номер автомобиля есть в белом списке.

2) Ведение списка всех транспортных средств, попадающих на объект, с возможностью фиксации ввозимых и вывозимых грузов

Въезд и выезд ТС автоматически фиксируются в электронном журнале, как и номер транспортного средства.

В случае если это был грузовик, дополнительная камера фиксирует груз, который привез подрядчик.

3) Интеграция со СКУД

Все строители проходят на объект, где с помощью TRASSIR СКУД автоматически фиксируется время прибытия и ухода с территории каждого работника.

4) Готовое приложение для заказа пропусков

Все дополнительные пропуска легко оформляются через приложение. Удобно управлять гостевыми доступами для подрядчиков.

5) Экономия ФОТ на охрану

Количество охранников, необходимых при работе такой автоматизированной системы, может быть сведено к минимуму.

6) Ускорение расследования инцидентов

Любые возникающие конфликтные ситуации, случаи хищения, потери или мошенничества могут быть оперативно расследованы с помощью видеоаналитики.

   

Охрана периметра на этапе застройки

Камеры, расположенные как по периметру, так и по территории объекта, эффективно выполняют следующие функции:

• детектор касок и спецодежды;

• автоматическое обнаружение вторжений;

• высокая точность распознавания;

• меньше инцидентов;

• экономия ФОТ на охрану;

• минимизация человеческого фактора;

• ускоренное расследование инцидентов;

• оповещения — на экране, в ТГ и почте.

    

 

Операторы или сотрудники охраны будут автоматически получать уведомления обо всех случаях нарушения периметра.

В описанной в начале статьи ситуации, где существует потенциальная возможность хищения стройматериалов с территории, это послужит решающим фактором. И позволит не допустить хищения.

Потому что система будет отслеживать только людей или автомобили, не отвлекаясь на другие объекты (например, бродячих животных).

В случае если нейросетевая видеоаналитика TRASSIR обнаруживает транспортное средство или человека, который не должен находиться в это время в данном месте — автоматически отправляется уведомление оператору или ответственному сотруднику на почту или в Telegram.

Дополнительно TRASSIR позволяет мониторить действия работников, находящихся на территории. Что позволяет проконтролировать соблюдение правил безопасности (например, быстро определить людей, находящихся на стройплощадке без касок и спецодежды). И избежать возникновения несчастных случаев.

 

Автоматизация доступа на этапе эксплуатации

Следующую ситуацию рассмотрим на примере коттеджного поселка. Хотя она во многом применима и к ЖК.

Итак, один из жильцов празднует день рождения и ожидает гостей в своем новом доме. К КП начинают подъезжать гости, но охраны нет на месте. И некому открыть шлагбаум, чтобы они могли попасть на территорию. А те же, кому каким-то образом удалось проехать, ищут парковку. А поскольку гостей много, а место у дома ограничено, то процесс затягивается.

Но вот гости собрались. Идет праздник, и тут вдруг кто-то из жильцов поселка случайно задевает автомобиль одного из гостей. И затем скрывается с места ДТП.

Это довольно распространенная ситуация, с которой часто сталкиваются жильцы.

  

Решение

В рамках эксплуатации, можно использовать то же решение, которое применялось на этапе стройки. Его функционал теперь будет выглядеть следующим образом:

   

 

1. Все жильцы находятся в белом списке и автоматически въезжают на территорию.

2. Ведение списка всех ТС, попадающих на территорию. При этом их въезд и выезд автоматически фиксируются в электронном журнале, как и номер транспортного средства.

3. Возможна установка мониторинга парковки — для того, чтобы гости не искали, где им можно оставить свой автомобиль.

4. Интеграция со СКУД. Всем доверенным лицам предоставляется доступ и фиксируются все проходы на территорию.

5. Заказ пропусков. В случае когда нужно заказать дополнительные пропуска для гостей, это делается автоматизированно, через приложение. Это делают сами жильцы, без необходимости участия кого-то из сотрудников управляющей компании.

   

Охрана периметра на этапе эксплуатации

За счет уже имеющегося и установленного еще на этапе стройки решения обеспечиваются следующие возможности по охране периметра на стадии эксплуатации коттеджного поселка или жилого комплекса:

   

   

1. Контроль за происходящим на территории 24/7.

2. Автоматическая генерация тревог и отправка уведомлений охране или консьержу.

3. Нейросетевое определение объектов в кадре (человек/автомобиль)

4. Минимализация случаев вандализма и другого девиантного поведения.

5. Сокращение расходов на ФОТ для охраны.

6. Ускоренное расследование инцидентов за счет наличия видеоархива, в котором размечены все въезды и проходы на территорию.

7. Повышение уровня комфорта проживания — и, как следствие, увеличение коммерческой ценности объекта.

 

Заключение

Приведенные задачи можно закрыть с помощью нескольких решений под собственной торговой маркой TRASSIR, которые компания DSSL сейчас предлагает на рынок:

• интеллектуальный контроль доступа на территорию ЖК или КП;

• охрана периметра.

Это позволит разрешить большое количество потенциальных проблем: контролировать соблюдение техники и норм безопасности во избежание несчастных случаев, поддерживать дисциплину на строительных объектах на надлежащем уровне.

Для достижения максимальной рентабельности и целесообразности систему видеонаблюдения и интеллектуальной видеоаналитики необходимо внедрять еще на этапе проектирования.

Такой подход позволяет охватить как этап строительства, так и этап эксплуатации. Как показывает практика, уже на стадии строительства внедрение умной видеоаналитики полностью себя окупает. Это происходит за счет минимизации количества инцидентов, связанных с хищениями и воровством стройматериалов.

Помимо этого, такое решение дает возможности для дополнительной монетизации. Как минимум это оптимизация и уменьшение расходов ФОТ на сотрудников охраны. Как максимум — опции дополнительного заработка.

Например, коттеджные поселки, которые внедряют платный проезд крупногабаритных автомобилей через свою территорию. Либо используют решения TRASSIR для контроля за должниками на КПП. Ведь зачастую, чтобы вручить уведомление о задолженности, нужно предпринять много усилий.

В случае использования решения на основе интеллектуальной видеоаналитики TRASSIR при необходимости это делается на подъезде к КПП: система сразу видит, что жилец находится в списке неблагонадежных плательщиков. И охранник или сотрудник УК может вручить жильцу уведомление.

Таким образом, помимо обеспечения безопасности у управляющих компаний появляется возможность дополнительного дохода, который они могут использовать по своему усмотрению.

 

Реклама. ООО «ДССЛ-Первый».  ИНН: 7701081730

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома

Цифровизация эксплуатации на форуме 100+: от умной диспетчерской до умного дома и двора

Александр Дудник (KapleStop): «Наша система подскажет, но человеку надо правильно отреагировать»

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Только около 16% строящихся в России объектов оборудованы видеокамерами