Перечислим основные нововведения, одобренные Комитетом.

1. Полный переход на счета эскроу

Застройщики обязаны использовать только счета эскроу, если ДДУ  с первым участником долевого строительства направлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. 

 

2. Смягчены требование к застройщикам в случае выбора ими схемы использования счетов эскроу

В случае использования застройщиками схемы счетов эскроу не применяются следующие требования закона:

1) к опыту работы — 3 года и 10 000 м² ввода многоквартирных домов;

2) принцип «один застройщик — один жилой комплекс»;

3) наличие 10% собственных средств или 40% кредитных средств;

4) наличие на дату начала проекта 10% на счету или кредитного договора на 40%;

5) запрет на наличие кредитов, займов, ссуд;

6) запрет на выпуск ценных бумаг;

7) запрет на наличие обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;

8) запрет на использования имущества застройщика для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;

9) запрет на наличие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

10) соответствие нормативам финансовой устойчивости;

11) запрет на наличие недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ;

12) наличие в одном уполномоченном банке счетов застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика;

13) наличие отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

14) общие нормы о порядке расторжения, отказа от исполнения ДДУ (заменяются специальными нормами для счетов эскроу);

15) общие нормы об обеспечении исполнения обязательства по ДДУ, обращении взыскания на предмет залога;

16) о целевом использовании средств дольщиков;

17) о банковском сопровождении.

Определено, что на средства, находящиеся на счетах эскроу проценты не начисляются. Вознаграждение банку за обслуживание счетов эскроу не выплачивается.

3. Уменьшены сроки раскрытия счетов эскроу

Средства со счетов эскроу направляются застройщику или на оплату его обязательств перед банком при выполнении в совокупности следующих условий:

1) дом введен в эксплуатацию;

2) осуществлена государственная регистрация права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

  

4. Ужесточается регулирование деятельности застройщиков, в отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 г.

В отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года, застройщик освобождается от необходимости соблюдения новых требований, за исключением следующих:

1) в двухмесячный срок со дня вступления в силу закона застройщик обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство;

2) по расчетному счету застройщика не допускается совершение определенных операций (смотри следующую главку № 5 — Ред.), за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до вступления закона в силу.

  

Фото: www.god2018.org

 

5. Вводится прямой запрет на осуществление ряда операций по счету

Уполномоченный банк не вправе проводить платежи застройщика, если они связаны:

1) с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

2) с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;

3) с предоставлением ссуд, займов, за исключением целевых займов;

4) с покупкой ценных бумаг;

5) с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ-застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;

6) с оплатой выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Запрещается оплата дольщиком цены договора наличными. Запрещается снятие средств со счета наличными, кроме оплаты труда. 

  

6. Более детально регламентирован порядок банковского сопровождения

Состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика, будет определен Правительством РФ по согласованию с Центральным банком РФ.

Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения либо приостанавливает исполнение такого распоряжения на срок не более трех рабочих дней. По истечении срока, на который операция приостановлена, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет такое распоряжение либо отказывает в проведении операции по счету в следующих случаях:

1) операция запрещена (смотри предыдущую главку № 5  — Ред.);

2) назначение платежа, указанное в распоряжении, не соответствует закону;

3) операция по оплате административных расходов превышает 10% от стоимости строительства (20% — для застройщиков, раскрывающих финансовую отчетность по МСФО);

4) операция по оплате авансовых платежей превышает 30% от стоимости строительства;

5) назначение и размер платежа, указанный в распоряжении, не соответствуют содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения.

  

Фото: www.ribnoe.ru

 

7. Расширены случаи, когда Росреестр приостанавливает регистрацию ДДУ

Орган регистрации прав обязан приостановить регистрацию если поступило уведомление:

1) Фонда защиты дольщиков о несоответствии застройщика обязательным требованиям;

2) органа контроля или Фонда защиты дольщиков о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) обязанности по передаче дольщику в соответствии с ДДУ объекта долевого строительства.

Эти положения дополнили уже имеющееся в законе основание для приостановления регистрации — если поступило уведомление:

3) органа контроля об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства.

  

8. Регламентирован порядок снятия приостановления регистрации ДДУ

Орган контроля обязан уведомить Росреестр о соответствии застройщика установленным требованиям не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям. Приостановление регистрации прекращается с момента поступления в орган регистрации такого уведомления.

  

9. Наделение Фонда защиты дольщиков контрольными полномочиями

Фонд наделяется полномочиями по мониторингу соблюдения застройщиками установленных требований на основании информации, размещенной в ЕИСЖС. По результатам мониторинга Фонд направляет уведомления Росреестру и контролирующему органу о несоответствии или о соответствии застройщика установленным требованиям. 

10. Дополнительное основание для отказа в выдаче застройщику заключения о соответствии, дающего право привлекать средства дольщиков

Таким основанием является нарушение на дату направления проектной декларации застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома на три и более месяцев. Первоначальный срок ввода определяется по ДДУ с первым участником долевого строительства.

  

11. Смягчен принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство»

Принцип «Один застройщик — одно разрешение на строительство» заменен на сочетание в совокупности двух других принципов:

1) «один застройщик — один жилой комплекс»;

2) «один расчетный счет застройщика — одно разрешение на строительство».

Одному застройщику разрешили иметь несколько разрешений на строительство:

1) в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

2) в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;

3) на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии (РЗТ), или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении (КОТ) или договор о ее комплексном развитии (КРТ).

При наличии нескольких разрешений на строительство застройщик обязан открыть в уполномоченном банке отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.

Застройщику запрещается осуществлять деятельность по нескольким РЗТ, КОТ, КРТ. По действующим договорам РЗТ, КОТ и КРТ (заключенным до 1 июля 2018 года) застройщик вправе передать обязательства дочернему или основному обществу, дочернему обществу основного общества, если разрешение на строительство в рамках таких проектов получено после 1 июля 2018 года. 

12. Смягчены требования к наличию собственных средств

Требование наличия собственных средств в размере не менее 10% от стоимости строительства дополнено возможностью соблюдения альтернативного требования — наличия кредитного договора уполномоченного банка в размере 40% от стоимости строительства.

  

13. Смягчен запрет на наличие кредитов, займов, ссуд

Застройщикам разрешили иметь целевые займы от материнской компании при условии, если эти займы не превышают 20% от стоимости строительства, а процентная ставка по ним не превышает ключевую ставку плюс 2 п.п.

  

14. Смягчен запрет на наличие обязательств, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков

Застройщикам разрешено иметь и исполнять обязательства по устранению недостатков ранее построенных объектов долевого строительства.

  

Фото: www.kvadmetry.ru

  

15. Введено дополнительное требование к застройщику

Застройщик должен соответствовать нормативам финансовой устойчивости его деятельности. Пункт вступает в силу с 29 сентября 2018 года.

  

16. Смягчены требования запрета наличия задолженности по налогам

Установлены требования к допустимому размеру задолженности, а также определено, что требование не действует в период возможного обжалования недоимки.

  

17. Изменены критерии определения бенефициаров застройщика

Теперь бенефициаром признается лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) имеет в капитале застройщика участие более чем пять процентов. Сведения о бенефициарах должны раскрываться в проектной декларации. 

18. Ужесточены сроки действия запрета на профессию

Руководитель и бенефициар застройщика, допустившие банкротство, в течении 5 лет (ранее - трех лет) не вправе являться руководителем застройщика.

  

19. Застройщику предоставлено право смены уполномоченного банка

Застройщик не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового счета уведомляет об этом банк, в котором был открыт счет. Вместе с застройщиком счета в новом банке обязаны открыть технический заказчик и генподрядчик.

  

20. Отменена обязанность застройщика вести сайт

Обязанность застройщика вести сайт и размещать на нем информацию заменена на обязанность размещать информацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Определены сроки и периодичность размещения застройщиком информации в ЕИСЖС.

  

 

Фото: ДОМ.РФ

 

21. Расширен объем информации, которую застройщик обязан раскрывать

В частности, застройщик обязан дополнительно размещать в Единой информационной системе жилищного строительства:

1) ГПЗУ;

2) схему планировочной организации земельного участка;

3) расчет размера собственных средств;

4) расчет нормативов финансовой устойчивости;

5) сведения о банкротстве;

6) извещение о начале строительства;

7) сведения об открытии или закрытии расчетного счета;

8) правоустанавливающие документы на земельный участок.

Обязанность по размещению информации в ЕИСЖС возникает по истечении трех месяцев со дня официального опубликования закона.

  

22. Расширены направления использования средств дольщиков

В частности, разрешено расходовать средства дольщиков на:

1) внесение платы за изменение вида разрешенного использования;

2) плату за снятие запрета на строительство.

Разрешено переводить деньги на счет этого же застройщика в другой уполномоченный банк.

  

23. Увеличен норматив расходов на административные нужды для застройщиков, отчитывающихся по стандартам МСФО

Такие застройщики могут тратить на административные нужды до 20% от стоимости строительства — против 10% для остальных застройщиков.

  

24. Смягчен запрет на иную деятельность

Застройщику разрешается в отношении ранее построенных им объектов:

1) осуществлять их продажу и аренду;

2) осуществлять их содержание, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

  

25. Сокращен срок, когда застройщик получает право использовать прибыль от проекта

Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться произвольно после выполнения в совокупности двух условий:

1) дом введен в эксплуатацию;

2) осуществлена государственная регистрация права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

  

26. Вводится дополнительный отчетный документ застройщика

Застройщик обязан предоставлять в контролирующий орган ежеквартально сводную накопительную ведомость проекта строительства. Форма ведомости определяется Минстроем России.

27. Увеличены сроки раскрытия застройщиком промежуточной (квартальной) бухотчетности

Срок увеличен с 5 до 30 дней с даты завершения отчетного периода (квартала).

  

28. Ужесточается ответственность бенефициаров

Вводится солидарная ответственность бенефициаров застройщика по отношению к застройщику за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства.

  

29. Взаимодействие застройщика с контролирующим органом, Фондом защиты дольщиков переводится в электронный формат

Указанное взаимодействие будет осуществляться через личные кабинеты в Единой информационной системе жилищного строительства. Срок — с 1 июля 2018 года.

  

30. Согласование назначения руководителей органа контроля

Назначение руководителя органа контроля согласовывается Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ.

  

Фото: www.vseojkh.ru

  

31. Упрощается предоставление компенсационного земельного участка

Разрешается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки застройщикам, принявшим обязательства по достройке проблемных объектов.

  

32. Ужесточены требования к ЖСК

Привлечение средств по схеме ЖСК сохраняется только для двух случаев:

1) земля предоставлена ЖСК в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности;

2) ЖСК создано в соответствии с законодательством о банкротстве.

  

33. Срок вступления в силу норм закона

Закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, за исключением отдельных норм.

  

Значительные изменения внесены также в регламентацию:

1) порядка финансирования строительства социальной инфраструктуры за счет средств дольщиков;

2) счетов эскроу (в том числе вклады на счета эскроу могут быть застрахованы на сумму до 10 млн руб.);

3) Единой информационной системы жилищного строительства;

4) банкротства застройщиков;

5) деятельности Фонда защиты дольщиков.

  

Текст законопроекта, одобренного Комитетом ко второму чтению, опубликован на странице законопроекта на сайте Государственной Думы РФ.

  

Фото: www.mshj.ru

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Отчисления в компфонд дольщиков составят 6%

Подписан приказ о порядке размещения застройщиками информации в ЕИСЖС

Реализуя стремление застройщиков получить разрешения до 1 июля, необходимо избежать коррупции

Застройщик из ТОП-5 по Ленинградской области намерен заявить о своем банкротстве

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Минстрой установит порядок расчета нормативов финансовой устойчивости застройщика

ЦБ расширил перечень банков, которым разрешено открывать счета эскроу для долевого строительства

Законопроекты, ужесточающие деятельность застройщиков, приняты в первом чтении

ЖСК начали отчитываться о соблюдении графика строительства

Начал работу Фонд дольщиков. Регистрация первого ДДУ со страховкой теперь невозможна

Никита Стасишин: По просьбе девелоперов введем правило «Один КОТ — одно разрешение»

За достройку проблемного объекта долевого строительства — земельный участок без торгов

Столичный портал «СТРОИМПРОСТО» высказался на эту актуальную тему и опросил ряд экспертов по поводу предложения Клуба инвесторов Москвы (КИМ) об упрощенном порядке выхода из соглашения об аренде, с которым клуб ранее выступал на страницах портала ЕРЗ.РФ. Мы приводим эту публикацию без изменений.

  

  

В последние недели рынок недвижимости сотрясают споры о том, какие последствия может повлечь внесение поправок в законопроект о досрочном прекращении аренды земельного участка под строительные проекты в упрощенном порядке.

Несмотря на то что застройщики в этом случае смогут не платить лишние средства за неиспользуемую аренду и не тратиться на судебные издержки (потребуется лишь одностороннее заявление застройщика вместо заключения дополнительного соглашения о прекращении договора аренды, как требуется по закону сейчас), а владельцы квартир и нежилых помещений многоквартирных домов (МКД) — быстрее оформлять право общей долевой собственности на земельный участок под своим домом, инициатива не вызвала единодушного одобрения.

Основное опасение по поводу принятия такого законопроекта связано с тем, что после досрочного прекращения права аренды застройщики не будут проводить обещанное благоустройство прилегающей к дому территории или его качество резко ухудшится. Однако предложение Клуба инвесторов Москвы не создает подобных рисков.

 

    

Предыстория вопроса

На сегодняшний день договор аренды земельного участка под строительство обычно заключается сроком на 5-6 лет. Тогда как срок строительного цикла в среднем достигает 3-4 лет (оставшийся период составляет неиспользованный срок аренды). То есть все это время застройщик тратит средства на аренду, хотя мог бы рационализировать их использование, например потратить на благоустройство.

С проблемой досрочного прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного им государственными или муниципальными органами для строительства МКД, сегодня регулярно сталкиваются участники рынка, и эта проблема носит системный характер.

  

Фото: www.gztslovo.ru

 

В случае если строительство завершено и дом сдан в эксплуатацию, но срок договора аренды еще не истек, застройщик не может прекратить аренду в одностороннем порядке, и для этого зачастую приходится обращаться в суд. До решения суда о расторжении договора аренды застройщик вынужден нести весьма существенные издержки в виде арендных платежей за земельный участок, который фактически ему уже не требуется, поскольку строительство всех объектов на нем завершено.

При нынешнем законодательстве сроки, потери и затраты у всех застройщиков абсолютно разные и зависят от региона присутствия, площади участка застройки, его кадастровой стоимости, месторасположения и многого другого. При этом процесс получения судебного решения, разбирательство по которому во всех инстанциях может длиться до года, для застройщика играет крайне существенную роль в плане сроков.

Исходя из этого, Клуб инвесторов Москвы предложил решение, при котором появится упрощенный порядок досрочного выхода из договора аренды, а застройщики не будут нести никаких потерь.

 

Фото предоставлено компанией «Брусника»

  

Проблема с благоустройством

Одним из основных возражений против предложенной Клубом инициативы был вопрос о благоустройстве и опасения, что после досрочного расторжения договора аренды застройщик или вовсе не реализует его, или сдаст в ненадлежащем качестве и устранится от исправления недоделок.

Действительно, договором аренды земельного участка может предусматриваться не только создание объектов капитального строительства, но и иные обязательства арендатора, в том числе по благоустройству территории после завершения строительства жилья.

Опасений возникать здесь не должно, так как на практике девелопер не сможет получить разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства без соответствующего благоустройства территории и надлежащего выполнения всех своих обязательств перед администрацией в лице арендодателя земельного участка по договору аренды.

При поэтапной комплексной жилой застройке договор аренды исходного земельного участка может быть прекращен только после ввода в эксплуатацию последнего из объектов капитального строительства, для возведения которых изначально предоставлялся земельный участок, что также предполагает выполнение всех обязательств по благоустройству территории, ее обеспечению объектами соответствующей коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

  

Фото: www.edsro.center

 

Согласно концептуальным предложениям Клуба инвесторов Москвы, договор аренды с девелопером прекращается не автоматически, а только по заявлению арендатора. В случае наличия у застройщика неисполненных обязательств по договору аренды земли он не сможет в одностороннем порядке прекратить аренду, поскольку заинтересован в успешном завершении своего инвестиционно-строительного проекта, стимулировании покупательского спроса дольщиков, а также в поддержании высокого уровня доверия со стороны кредитующего строительство банка для целей привлечения проектного финансирования.

Кроме того, застройщик заинтересован в сохранении и дальнейшем развитии своих конструктивных отношений с государственными и муниципальными органами в градостроительно-земельной сфере. А в случае неисполнения им обязательств по благоустройству территории и поступлении жалоб со стороны жильцов новостроек, местная администрация вряд ли даст такому девелоперу зеленый свет для реализации новых девелоперских проектов.

 

Фото: www.wiki-land.ru

 

Инициатива КИМ

Сложившаяся сегодня ситуация с возможностью досрочного прекращения договора аренды абсурдна не только с точки зрения практики, но и действующего законодательства: в силу закона (ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью всех владельцев квартир и нежилых помещений в МКД.

Однако длительная и сложная процедура прекращения арендных отношений с застройщиком после завершения строительства препятствует передаче земельного участка в общую долевую собственность граждан и реализации ими своих законных прав в сфере землепользования.

Для решения данной проблемы требуется внести соответствующие изменения в действующее законодательство, предусматривающие особый упрощенный порядок прекращения договоров аренды земли после завершения строительства.

  

Фото: www.rosotkat.ru

 

В связи с этим 16 декабря 2022 года по инициативе Клуба инвесторов Москвы состоялось совещание с участием Росреестра, Минстроя России, Департамента городского имущества г. Москвы и ведущих застройщиков — членов КИМ. До нормативного регулирования сложившейся ситуации в рамках действующего законодательства участники совещания рекомендовали придерживаться следующего алгоритма действий.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре застройщик, как арендатор участка, и арендодатель (орган государственной власти или местного самоуправления, заключивший договор аренды с застройщиком) подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.

В соответствии с ним арендные обязательства прекращаются со дня государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД. После этого арендодатель сам обращается в Росреестр с заявлением о регистрации соглашения о прекращении аренды.

    

  

Вячеслав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:

— При соблюдении этого алгоритма сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла произойдет не менее чем на 30%, что поможет застройщикам быстрее сдавать дома, а на глобальном уровне соответствует перечню поручений Президента РФ №ПР-2154ГС от 9.10.2021.

  

Фото: www.vedomosti.ru

 

Алексей ДЫКОВ, директор по организационному развитию Группы Эталон:

— Важно также отметить, что проблема прекращения прав застройщика на земельный участок после завершения строительства домов тесно связана с другой важной проблемой, а именно c формированием земельных участков для целей эксплуатации многофункциональных жилых комплексов, включающих в себя два и более жилых домов.

По мнению экспертов, это серьезный пробел в законодательстве, требующий скорейшего урегулирования всех вопросов, связанных с созданием и функционированием жилых комплексов.

 

 

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора MR Group, к.ю.н.:

— Расходы по арендной плате за земельный участок после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, построенного на этом земельном участке, налоговый орган может посчитать экономически необоснованными. В этом случае арендная плата может быть оплачена только из прибыли и, соответственно, подлежит налогообложению.

Это дополнительные затраты, и их надо исключать в современной экономической ситуации на российском рынке жилой недвижимости, который можно охарактеризовать как сжимающийся и напоминающий шагреневую кожу.

   

   

Денис НОВИКОВ, заместитель директора по градостроительной политике и внешним связям ГК Пионер:

— Опасения в отношении проблем с благоустройством при расторжении договоров аренды не соответствуют нормам законодательства. Обязательства застройщика по благоустройству территории жилого дома регулируются строительными нормами, а не договорами аренды земельных участков. Эти обязательства заложены в обязательном разделе проектной документации на строительство дома «Схема планировочной организации земельного участка» (СПОЗУ).

В СПОЗУ в обязательном порядке предусматриваются проектные решения по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории жилого дома. Без выполнения работ по благоустройству органы госстройнадзора не выдадут застройщику заключение о соответствии построенного объекта проектной документации (ЗОС), и такой объект не может быть введен в эксплуатацию.

 

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Когда возможна передача прав по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов

Клуб инвесторов Москвы: обязательства по договору аренды земли должны сниматься с застройщиков в упрощенном порядке

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Застройщикам, достраивающим проблемные объекты, смежные земельные участки будут предоставляться в аренду без торгов

Предлагается установить единый подход к определению размера арендной платы за земельные участки

Как синхронизируют сроки аренды земельного участка и реализации масштабного инвестиционного проекта

Как при прекращении срока аренды земельного участка изменится порядок реализации объектов незавершенного строительства