PR — важная часть стратегии бренда. В его рамках вы формируете или меняете образ застройщика в глазах клиента, используя возможности соцсетей, блогов, лидеров мнений и СМИ. У каждого из инструментов свои особенности. Диджитал-компания The Architect изучает их на примерах, дает конкретные рекомендации и подсказывает, где искать вдохновение. 

 

 

PR простыми словами

Если говорить простыми словами, то Public Relations — это инструмент, помогающий бренду создать нужный образ в умах аудитории. Он не стремится продать товар — скорее, рассказать о нем, завоевать и удерживать лояльность пользователей.

Например, застройщик вышел на рынок жилья в Санкт-Петербурге. К нему относятся с недоверием, информации о проектах мало, нет отзывов от жильцов, которые купили квартиру. Используя PR, компания может влиять на восприятие людей — заручиться поддержкой известного блогера в Instagram и снять ролик о выгодах именно этой новостройки: удобстве детской площадки, безопасности двора, инновационных планировках квартир. Это лишь один из доступных девелоперу инструментов.

 

Удачный кейс есть у ГК Самолет, которая за два года прошла путь от низкого знания о бренде и нейтрального к нему отношения до высокой узнаваемости и цельной коммуникации с аудиторией. Важную роль в этом процессе сыграл единый визуальный стиль. Подробно об этом они написали в своем блоге на VC.

 

Создание PR-стратегии

В предыдущих статьях мы отмечали, что любой маркетинговый процесс (PR — важная часть маркетинга) начинается с понимания целей. Чем они четче, тем проще строить работу. Подробнее о типах целей и способах их постановки для застройщика можно прочитать в отдельной статье, посвященной маркетинговой стратегии. Также почитайте о том, как девелоперу настроить рекламу в интернете.

 

Шаг 1: ставим конкретные цели

Есть три группы целей: бизнес-, маркетинговые и коммуникационные. Для наглядности возьмем задачу — вдвое увеличить продажи квартир, и посмотрим, как она изменится при каскадировании.

На каждом этапе задаем вопросы, «как это сделать» (при движении в одну сторону) и «зачем мы это делаем» (при движении в обратную сторону). Вопросы проговариваем, чтобы путь от глобальной цели к ее реализации был осознанным.

Эта иллюстрация — отправная точка стратегии:

 

Пример каскадирования целей: стратегия начинается с вопроса «Как увеличить продажи квартир вдвое?»

  

Шаг 2: исследуем конкурентов

Обычно конкуренты — компании, равные по объему сдаваемого жилья в год, но на крупных игроков смотреть тоже можно, чтобы понять, чем живет рынок, и задать себе более высокую планку. Выпишем конкурентов в таблицу и дадим оценку по двум параметрам: какие посылы они используют и что о них пишут пользователи.

Часто застройщики транслируют надежность, инновационность, комфорт. Смыслов бывает несколько, но одна мысль обычно превалирует, является заглавной в коммуникациях бренда.

Сравнение, во-первых, позволит определить тот минимум, который должен быть у девелопера по умолчанию, чтобы выйти на рынок. Во вторых, поможет отстроиться от конкурентов — найти свою «фишку», акцентировать внимание на аспектах жилья, которые еще не озвучены на рынке. Использовать те же посылы есть смысл, когда вы точно знаете, что в силах звучать убедительнее другого застройщика.

В качестве примера приведем кейс The Architect: позиционирование нового девелопера из Уфы ГК «Строительное управление №1». В 2021 году СУ-1 запустили первый проект — ЖК комфорт-класса Life Park, расположенный в центре города.

В кейсе ключевым посылом стало доверие жителей к уфимскому бренду как строителю (он 12 лет занимался строительством и благоустройством в Башкирии).

 

По данным Медиалогии, максимальный индекс Digital & PR на рынке недвижимости сейчас у Группы компаний ПИК (281 506 баллов) — она на порядок опережает ближайших конкурентов, также крупных застройщиков Setl Group, А101, MR Group и Группа ЛСР (151 070—122 104). Суммарный охват ПИК в соцсетях и СМИ с января по март 2021 года — 213 млн человек.

 

Шаг 3: изучаем аудиторию

Мы уже говорили о важности сегментирования аудитории. На этом этапе задача — выбрать ключевые сегменты ЦА и выписать их характеристики. Так мы поймем, чем живут потенциальные покупатели, какие у них потребности, в каких каналах они чаще потребляют контент. От этого зависит выбор того, как и о чем говорить с ними.

Для анализа можно использовать информацию отдела продаж, статистику сайта, соцсетей, рекламных кабинетов Яндекс и Google. Еще опция — заказать исследование профильным агентствам. Подробную инструкцию по анализу аудитории вы найдете здесь.

Представим, что есть сегмент молодых людей 20—30 лет. Они планируют первую покупку квартиры, но боятся ипотеки. Значит, коммуникационная цель — рассказать про ипотеку доступно, на их языке, желательно через те каналы, где они потребляют контент чаще — соцсети.

 

Шаг 4: оцениваем свою репутацию

Этот шаг поможет узнать, как отзываются о бренде обычные люди. В отличие от предыдущего пункта этот источник максимально приближен к реальности. Есть два способа репутационного аудита:

◙ С помощью сервисов, таких как Brand Analytics, Медиалогия, YouScan. Большинство из них платные, цена варьируется от 5 до 35 тыс. руб. в месяц, но есть пробный период в 7—14 дней. Бесплатные сервисы также можно найти, например Babkee. Правда, функционал у них гораздо скромнее.

◙ Самостоятельно, изучив отзывы на 2ГИС, Яндекс и Google, в комментариях новостных сайтов, на форумах, в соцсетях. Также можно получить обратную связь от внутренней команды (отдела продаж, техподдержки).

 

Что оценивать при изучении отзывов:

◙ количество упоминаний;

◙ контекст (например, сравнение с конкурентами);

◙ тон сообщений (негативный, нейтральный, позитивный);

◙ соотношение негатива и позитива.

 

Это покажет, что и как сильно беспокоит аудиторию. Дальше можно думать, как беспокойство закрыть, и окончательно формировать посыл.

 

Шаг 5: формируем ключевое сообщение

Посыл — это понимание того, что мы хотим сказать от лица бренда и для чего. Он складывается из целей бренда, потребностей аудитории и понимания конкурентов. После его формирования переходим к инструментам для работы с восприятием.

 

Из чего формируется посыл застройщика

 

Инструменты для работы с восприятием бренда

Способов классификации инструментов в PR несколько. В The Architect мы делим их на четыре группы:

◙ Социальные сети. ВКонтакте, Одноклассники, Instagram, Facebook — основные; Twitter, Telegram, Яндекс Дзен, TikTok, YouTube — дополнительные.

◙ Лидеры мнений (инфлюенсеры) — блогеры, у которых десятки, сотни и миллионы подписчиков в вышеперечисленных социальных сетях.

◙ СМИ — локальные новостные сайты, федеральные сайты, сайты администрации города.

◙ Блог-платформы — готовые интернет-сервисы, которые дают возможность публиковать контент, не занимаясь программированием или обслуживанием сайта. Примеры таких платформ: VC, Яндекс Дзен, Spark.

 

Чем больше каналов у застройщика, тем больше о нем знают потенциальные клиенты, но сами каналы выбирать важно с умом, с оглядкой на свою аудиторию. Неправильно выбранный канал может нанести вред имиджу бренда. Если компания выступает за феминизм и равноправие, ей будет сложно доносить свои ценности в Одноклассниках, где ядро аудитории — консерваторы и традиционалисты.

 

Где брать идеи постов в социальных сетях

Ради вдохновения можно оценить конкурентов, но в итоге нужно писать посты с оглядкой на свою ЦА и ценности вашей компании.

Пример типового контент-плана застройщика для соцсетей вы можете скачать здесь — мы составили его для того, чтобы вы поняли общий принцип. Для его заполнения используйте формулу: темы компании + запрос аудитории = идея. На основе формулы можно составить, например, такое облако тем:

 

Варианты тем для контента в социальных сетях застройщика

 

Для каждой соцсети в идеале должен быть свой контент-план: темы могут быть похожими, но формат и подача — разными. Аудитория TikTok и Одноклассников отличается, и с каждой нужно говорить на понятном ей языке. В сервисе коротких видео самая масштабная когорта — 25—34 года, в ОК 30% пользователей старше 45, еще 30% — от 35 до 44 лет (данные медиакита ОК и презентации TikTok за 2020 год)

 

Как вести UGC-блоги

В классическом понимании UGC-медиа — это блог-платформы, где публикации создают обычные, не аффилированные с брендами пользователи, но на них есть возможность вести блог от лица компании. Важное условие: чтобы контент пользовался спросом, он должен учитывать интересы аудитории конкретной площадки. Перед созданием блога изучите UGC-медиа. Так вы поймете, как и о чем там пишут другие бренды.

 

Популярные блог-платформы и примерная оценка их аудитории

 

Пример медиа и блогов в сфере недвижимости: Этажи (независимый блог), ПИК (Дзен), ЭНКО (свой блог), Самолет (VC). Примеры удачных блогов не про девелопмент: Дело Модульбанка, SkyEng, HeadHunter, Додо. Обычно бренды стремятся публиковать ультраполезный контент — экспертные мнения, кейсы, опыт.

 

Альтернатива UGC-площадкам: вести блог на своем сайте, как часть компаний в вышеперечисленных примерах, но на его раскрутку уйдет больше времени, либо потребуется дополнительный бюджет на дистрибуцию (трафика из соцсетей может не хватить).

 

Как попасть в СМИ бесплатно

В локальных и федеральных изданиях рекламу обычно покупают — цена варьируется для разных городов и зависит от посещаемости СМИ. Статья может стоить как 5 тыс., так и 250 тыс. руб. Есть несколько вариантов этого избежать.

 

 

Публикация на сайте администрации на первый взгляд кажется бесполезным решением, но сторонние СМИ — муниципальные, государственные, независимые — часто мониторят их и перепечатывают новости, доверяя источнику (дополнительный плюс в том, что этому источнику доверяет и аудитория). Вы получаете бесплатные охваты, комментарии и упоминания.

В СМИ стоит писать только в тех случаях, когда вам есть что сказать. Контент ради контента не собирает отклика. Стандартный анонс застройщик может заменить на материал с заголовком «Топ-5 нестандартных планировок в городе», и он от этого выиграет, потому что история будет интересна читателю.

 

Как работать с блогерами

Реклама у блогера принесет охваты, лояльность и сближение с аудиторией. Особенно если верно подобрать инфлюенсера. Здесь вновь не избежать аналитической работы.

При выборе блогера изучите показатели его аккаунта: процент активных подписчиков, охваты постов в течение года, соотношение лайков/дизлайков, качественные метрики. О том, как провести подробный анализ, читайте здесь.

Кроме анализа помните про соответствие взглядов — покупать рекламу у человека, который не разделяет ценности бренда (например, слишком консервативен), в лучшем случае непродуктивно, в худшем может привести к репутационным издержкам.

Порядок действий застройщика при работе с блогерами:

1. Выбрать цель размещения. Какой вопрос решит эта активность?

2. Выбрать блогера, оценить вовлеченность его аудитории, проверить на накрутку подписчиков (лидеры мнений с большой долей мертвых аккаунтов не принесут желаемых охватов — вы сольете бюджет; блогер также рискует столкнуться с санкциями соцсетей за накрутку подписчиков, и это может сказаться на вашем аккаунте).

3. Подготовить бриф: прописать цель и желаемый результат, подготовить сценарий для блогера или договориться, что он напишет его в своем стиле.

4. Согласовать контент — изображение и текст поста. Блогер должен прислать их перед публикацией, чтобы вы внесли правки.

5. Подписать договор — это важно, чтобы вас не обманули.

6. Запросить у блогера статистику по интеграции.

7. Повторить (опционально).

 

Примеры интеграций застройщиков в Instagram

  

По данным Business Insider к 2022 году бренды будут ежегодно тратить на инфлюенс $15 млрд. Часть суммы обеспечат застройщики. В последние 3 года они сделали ряд крупных интеграций. Например, реклама ЖК «Кварталы 21/19» от ВекторСтройФинанс в выпуске Дудя и на канале «Редакция» Пивоварова или тест-драйв детской площадки Sminex на канале Варламова. Девелопер MR Group рекламировал свои проекты у Леонида Парфенова. У региональных застройщиков, тем не менее, должны быть свои лидеры мнений, важно оценивать свои ресурсы и свою аудиторию.

 

Главные принципы Digital PR

На каждом шагу помните о целях бизнеса и маркетинга.

● Не забывайте про тактику — последовательность действий, которая поможет запустить PR. Тактика может состоять из четырех шагов: сбор информации, распределение задач, составление плана и анализ эффективности.

● Говорите только тогда, когда есть что сказать, будьте полезны для аудитории. Контент ради контента не собирает отклика.

● Регулярно публикуйте посты в соцсетях и блогах, создавайте для них контент-планы.

● Не стремитесь использовать все инструменты PR: расставляйте приоритеты в своей стратегии. Лучше публиковать контент в части каналов, но делать это эффективно на 100%, чем везде, но на 20%.

● Найдите и зафиксируйте ответственных за фото, тексты, видео, коммуникацию с блогерами — чтобы было с кого спрашивать. Один человек не потянет все.

● Следите, чтобы метрики анализа эффективности были релевантны цели. Делите их на количественные (охваты, конверсия, вовлеченность) и качественные (обратная связь, качество лидов и подписчиков).

Чтобы дать PR-стратегии глобальную оценку, сформулируйте и задайте ключевые вопросы — они могут быть разными в зависимости от задач компании. Например:

◙ Изменился ли источник лидов?

◙ Стали ли вас чаще искать по брендовым запросам?

◙ Достигли ли вы целей коммуникации?

Если ответ вас не устраивает, возможно, часть процессов пока не налажена. Мир, а с ним и привычки аудитории резко меняются (пандемия даже покупку недвижимости перевела в онлайн), поэтому PR-стратегию нужно обновлять хотя бы раз в год.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Как застройщику настроить рекламу: инсайты из практики и шаблоны

Оцифровка процессов в девелопменте. Кейсы застройщиков

Продажи новостроек: как сохранить спрос и динамику. Кейсы консалтеров и IT-компаний

Три частых ошибки в коммуникациях застройщика

Как застройщику внедрить CRM с наименьшим сопротивлением

Правила хороших подрядчиков по интернет-продвижению строительных проектов

Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

При решении практических вопросов комплексного развития территорий (далее — КРТ) необходимо учитывать особенности отдельных видов КРТ, этому была посвящена моя статья «Виды комплексного развития территорий», опубликованная ранее. Возникающие на первых этапах вопросы стали поводом для статьи «Комплексное развитие территорий: от глобальных планов к конкретным проблемам».

В настоящее время в 72 субъектах Российской Федерации из 89 в активной стадии реализации механизма КРТ находятся 562 территории общей площадью 14,5 тыс. га.

Внедрение в практику обновленного института КРТ набирает обороты медленно, что послужило поводом для написания статьи «Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?».

Значительная часть проектов комплексного развития территории реализуется на основании заключенных договоров о КРТ. В связи с особенностями правового регулирования и сложностями практического применения договоров о КРТ возникает ряд теоретических вопросов, что побудило меня разобраться и с этим.

Во-первых, для начала надо ответить на вопрос о правовой природе договора о КРТ: это гражданско-правовой или административный договор?

Во-вторых, нельзя не обратить внимание на то, что специфика правового регулирования договора о КРТ заключается в разделении его существенных условий, установленных законом, на обязательные и факультативные. Такое большое количество факультативных существенных условий, как это предусмотрено законом для договоров о КРТ, в целом нехарактерно для правового регулирования договорных отношений.

Наконец, в третьих, заслуживают внимания вопросы, связанные с заключением, изменением, расторжением или односторонним отказом от договора.

 

Фото: vk.com

 

1. Правовая природа договора о комплексном развитии территории

Гражданско-правовые договоры направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей, в том числе в сфере недвижимости — на создание объектов недвижимого имущества, или возникновение, прекращение или ограничение прав на них. Эти договоры носят частноправовой характер и регулируются гражданским законодательством.

Административные договоры имеют свои особенности. Для них характерна публичная цель — достижение социально значимого результата. Эти договоры регулируются специальными нормативно-правовыми актами. При этом к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ). 

Административные договоры могут заключаться, например, в целях организации внутриведомственного или межведомственного взаимодействия органов исполнительной власти. Наряду с этим стороной отдельных административных договоров могут быть лица, не наделенные властными полномочиями. Но это не означает, что допустимы ущемления интересов частных лиц, заключивших административный договор. Общепризнано, что гарантии прав невластных участников административных договоров должны быть защищены повышенными мерами ответственности органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

По характеру взаимоотношений административные договоры могут быть координационными и субординационными. Координационные договоры заключают субъекты, между которыми нет отношений «власти — подчинения». Важной характеристикой координационных договоров является юридическое равенство сторон. В отличие от координационных договоров, в субординационных договорах имеет место наличие властных полномочий одной стороны в отношении другой.

Градостроительный Кодекс Российской федерации (далее — ГрК РФ) называет стороны договора: это «исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления» и «лицо, заключившее договор». Договор о КРТ является формой государственно-частного партнерства в широком понимании этого термина, поэтому в дальнейшем для обозначения сторон договора используются другие термины: «публичный партнер» и «частный партнер», что наиболее точно соответствует принципу юридического равенства сторон этого договора.

Частный партнер формально-юридически не находится в административном подчинении публичного партнера. Договоры о КРТ также не наделяют дополнительными властными полномочиями ни одну из его сторон. Поэтому договоры о КРТ следует относить к числу координационных договоров. В связи с этим следует отметить, что приведенная выше оговорка законодателя о том, что к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ), к договорам о КРТ неприменима. 

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Административные договоры получают все более широкое применение для регулирования соответствующих общественных отношений, но в отличие от гражданско-правовых договоров они не имеют глубокой теоретической разработки и, как следствие, необходимого общего правового регулирования в законодательной практике. Поэтому к договору о КРТ следует применять не только специальные нормы ГрК РФ, но и общие правила о договорах, установленные ГК РФ.   

Договор о КРТ, помимо условий о координации действий сторон по реализации проекта КРТ, может содержать условия, предусматривающие безвозмездную передачу публичному партнеру денежных средств для выплаты гражданам возмещения за изымаемые жилые помещения, а также условия безвозмездной передачи и оформления в публичную собственность объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, созданных частным партнером за свой счет.

Все это позволяет сделать вывод о том, что договор о КРТ является смешанным, т. к. включает условия, характерные как для административного координационного договора, так и для гражданско-правового договора пожертвования в общеполезных целях.

Для более полной характеристики договора о КРТ следует добавить следующее:

1. Договор о КРТ является двусторонним: с одной стороны публичный партнер, с другой — частный партнер. По поводу множественности лиц на стороне частного партнера могут быть разные правовые позиции, но и в этом случае договор является двусторонним.

2. Договор о КРТ является консенсуальным, он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, т. е. с момента его подписания сторонами.

3. Договор о КРТ является безвозмездным. Ни одна из сторон не получает возмещение за выполненные работы и оказанные услуги, включая безвозмездную передачу в публичную собственность объектов недвижимости, построенных частным партнером за свой счет.

4. Договор о КРТ является взаимным. Каждая из его сторон имеет права и обязанности в отношении другой стороны.

5. Договор о КРТ можно отнести к договорам присоединения, поскольку и в случае заключения договора на торгах, и в случае заключения договора по инициативе правообладателя у частных партнеров есть только одна возможность — присоединиться к предложенному договору в целом.

  

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

 

2. Существенные условия договора о комплексном развитии территории

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 432 ГК РФ, к числу существенных относятся следующие условия:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида;

3) условия, которые в законе или иных правовых актах указаны как необходимые для данного вида договора;

4) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Сразу оговоримся, что пункт 4 в этом перечне при заключении договора о КРТ неприменим, т. к. мы имеем дело с договором присоединения. Однако некоторые возможности достичь соглашения относительно изменения условий договора о КРТ по заявлению частного партнера все-таки имеются. 

Законодатель, как это часто бывает, в ГрК РФ не использует термины «существенные условия договора о КРТ» или «необходимые условия договора о КРТ», но это не значит, что общие положения законодательства о существенных условиях договора не подлежат применению к такому договору.

 

2.1. Обязательные условия договора о КРТ

Предмет договора в широком смысле — это ответ на вопрос «о чем договор?». Предметом договора о КРТ является распределение обязанностей его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о КРТ (ч. 3 ст. 68 ГрК РФ). В числе таких мероприятий — подготовка и утверждение документации по планировке территорий, образование и предоставление земельных участков, а также снос, строительство и реконструкция объектов капитального строительства. В узком смысле предмет договора о КРТ — это территория или ее часть, предусмотренная правилами землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) для комплексного развития. Именно так о предмете договора упоминается в ч. 7 ст. 68 ГрК РФ.

К числу необходимых условий договора о КРТ относятся сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития, перечень находящихся на ней объектов. Закон допускает заключение договора о комплексном развитии части территории, определенной ПЗЗ. В этом случае мы имеем дело с ограничением предмета договора этой частью (подробнее об этом см. в статье «Особенности договора о комплексном развитии в отношении части, предусмотренной правилами землепользования и застройки»).

Основные обязательные условия договора о КРТ содержит ч. 4 ст. 68 ГрК РФ. Среди таких условий особо отметим обязательство исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления предоставить инвестору без торгов необходимые для реализации проекта КРТ земельные участки (п. п. 10 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

Специальные обязательные условия договора о комплексном развитии жилой застройки определены в ч. 6 ст. 68 ГрК РФ, в соответствии с ними лицо, заключившее договор о КРТ обязано:

- построить или приобрести жилые помещения для переселения граждан из освобождаемых ими жилых помещений;

- профинансировать возмещение гражданам за изымаемые жилые помещения в аварийном жилом фонде, подлежащем сносу. 

 

Фото: msk.mosreg.ru

 

Обязательные условия договора о КРТ включают ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (п. п. 12 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ). Законом установлено право частного партнера потребовать возмещения ему убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением публичным партнером его обязанностей по договору о КРТ.

Вместе с тем указание в договоре о КРТ ответственности публичного партнера за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, «в соответствии с законодательством РФ» явно не отвечает требованию о заключении соглашения по всем существенным условиям. Тем более что в договорах КРТ такая формулировка применяется только для обозначения ответственности публичного партнера, а для частного партнера предусматриваются серьезные штрафные санкции.

Вспоминаю пример таких санкций, когда размер неустойки по административному соглашению, заключенному с застройщиком, составлял 10 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади строящегося объекта за каждый день просрочки ввода в эксплуатацию. В результате при стоимости строительства 5,7 млрд руб. размер исковых требований органа местного самоуправления о взыскании неустойки составил 241 млрд руб. (подробнее см. в статье «Административные соглашения в градостроительных отношениях»).

Между тем юридическое равенство сторон договора предполагает их зеркальную договорную ответственность друг перед другом, в том числе касающуюся штрафов (неустоек, пени). В противном случае можно было бы не только условие об ответственности, но и условие об обязательствах публичного партнера в договоре о КРТ сформулировать вполне кратко:

«Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны в рамках своей компетенции выполнять действия, необходимые для реализации проекта КРТ лицом, заключившим договор, в объеме и в сроки, предусмотренные действующим законодательством».

Обязательные условия договора о КРТ, заключаемого по инициативе правообладателей, установлены ч. 6 ст. 70 ГрК РФ. В случае если КРТ будет осуществляться двумя и более правообладателями, они должны предварительно заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению необходимых мероприятий (ч. 5 ст. 70 ГрК РФ). 

Обратим внимание на то, что отдельные обязательные условия договора о КРТ сложно или даже невозможно определить на момент его заключения в случае отсутствия документации по планировке территории, подготовка которой в части, составляющей предмет договора, относится к обязанности частного партнера (п. п. 5 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ):

1) соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в подлежащих строительству многоквартирных домах (п. п. 3 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

2) объемы, этапы и сроки строительства, которые определяются на основании утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (п. п. 6 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

3) перечень объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения о КРТ.

  

Фото: © Николай Вавилов / Фотобанк Лори

 

2.2. Факультативные условия договора о КРТ

Иные условия, которые можно назвать факультативными и которые  могут быть включены в договор о КРТ, указаны в ч. 5 ст. 68 ГрК РФ: 

Договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной или социальной инфраструктур, построенные за его счет. В этом случае существенным будет включение в договор перечня таких объектов и условий их передачи (п. п. 1 п. 5 ст. 68 ГрК РФ).

Кроме того, к числу факультативных условий относится обязанность исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления за свой счет обеспечить строительство или реконструкцию объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации проекта КРТ, и срок выполнения этой обязанности. При этом такие объекты могут быть расположены за границами территории комплексного развития, предусмотренной договором о КРТ (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ). 

Факультативным условием являются также льготы и меры государственной поддержки, которые предоставляются лицу, заключившему договор о КРТ (п. п. 11 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

 

3. Заключение, изменение, расторжение и односторонний отказ от договора о КРТ

Договор о комплексном развитии территории заключается органом исполнительной власти или местного самоуправления с победителем торгов. Такой договор может быть заключен также с правообладателем земельных участков (далее — ЗУ) или объектов недвижимости на территории комплексного развития, определенной ПЗЗ.

Порядок заключения договора о КРТ установлен ст. 69 ГрК РФ. Законом определены органы и организации, которые принимают решение о проведении торгов, требования к участникам торгов, а также случаи, когда торги могут быть признаны несостоявшимися.

Постановлением Правительства РФ №701 от 04.05.2021 утверждены Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ, Правила определения начальной цены торгов на право заключения договора о КРТ при принятии решения о КРТ Правительством РФ и Правила заключения договора о КРТ посредством проведения торгов в электронной форме.

Отдельного внимания заслуживают вопросы изменения и расторжения договора КРТ и отказа от него.

Специальное правое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, отсутствует. Как было сказано выше, договор о КРТ является договором присоединения как в случае заключения договора на торгах, так и в случае его заключения с правообладателем. Общие особенности договора присоединения, касающиеся его расторжения или изменения, установлены ст. 428 ГК РФ. В частности, в этой статье речь идет о возможных правовых последствиях неравенства переговорных возможностей, в т. ч. применимых при заключении дополнительных соглашений к договору о КРТ.

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

 

Что касается отказа от договора о КРТ, то здесь следует обратить внимание на то, что законодатель применительно к договору о КРТ не использует более привычный термин «расторжение договора». Четких разграничений между понятиями «досрочное одностороннее расторжение договора» и «односторонний отказ от договора» не существует. Поэтому возможно как расторжение договора о КРТ по общим правилам, установленным ст. 452 ГК РФ, так и односторонний отказ от договора по основаниям, указанным в ст. 68 ГрК РФ.

Публичный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора по основаниям, указанным в ч. 13 ст. 68 ГрК РФ, в том числе при нарушении частным партнером сроков предоставления документации по планировке территории или сроков строительства, установленных договором.

Частный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае отказа или уклонения публичного партнера от исполнения своих обязанностей (ч. 14 ст. 68 ГрК РФ). Для этого все обязательства публичного партнера в договоре о КРТ должны иметь определенные сроки: например, срок исполнения обязательства по утверждению документации по планировке территории (п. п. 7 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).    

 

4. Выводы и предложения

1. Договор о КРТ может считаться заключенным только при условии включения в него всех обязательных существенных и необходимых условий, предусмотренных законом (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Отсутствие хотя бы одного из обязательных существенных условий создает риски оспаривания договоров.

2. Для исключения рисков признания договоров о КРТ незаключенными в связи с отсутствием соглашения по обязательным существенным условиям необходимо исключить из их числа и перевести в разряд факультативных такие условия, которые невозможно указать в договоре в связи с отсутствием документации по планировке территории на момент заключения договора.

3. Права сторон договора о КРТ должны быть одинаково защищены, для этого необходимо предусматривать ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора не в виде «ответственности в соответствии с действующим законодательством», а в виде конкретных неблагоприятных последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (неустойка, штраф, пени) для каждой из сторон договора (ч. 12 ст. 68 ГрК РФ).

4. Требуется специальное правовое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, во всяком случае — для масштабных проектов КРТ площадью более 50 га или со сроком реализации более 10 лет.

5. В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории проводить торги на право заключения договора о КРТ в форме конкурса, по результатам которого выигравшим торги будет признаваться лицо, предложившее, по заключению заранее назначенной организатором торгов конкурсной комиссии, лучший вариант эскизного проекта планировки территории комплексного развития.

 

              

Автор отдает себе отчет в том, что проведенный анализ договора о КРТ не носит всеобъемлющий характер, а выводы и предложения могут вызвать дискуссию и даже возражения.

Именно на это автор и рассчитывает, поскольку дальнейшее обсуждение теоретических вопросов и практических проблем будет способствовать совершенствованию законодательства о КРТ и в конечном итоге достижению целей государственных программ, направленных на формирование благоприятной среды жизнедеятельности человека.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора АО «МР Групп», к. ю. н.

  

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

ДОМ.РФ: механизм аукционов «за долю» будет распространен на проекты КРТ

Власти Москвы рассказали о новой программе редевелопмента — КРНТ

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Минстрой: в рамках КРТ в России построят около 185 млн кв. м недвижимости

Роскапстрой готов стать техзаказчиком в региональных проектах КРТ

Законопроект, нацеленный на максимальное развитие механизма КРТ, будет доработан ко второму чтению до конца осенней сессии Госдумы 

Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

Социальную инфраструктуру при реализации договора о КРТ будут сдавать не позднее сдачи жилых объектов

Определен механизм расселения «последнего жильца» при КРТ

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Изменение в законодательстве о КРТ

Для реализации проектов КРТ учреждена Управляющая компания Фонда развития территорий

КРТ нежилой застройки: взгляд из Москвы

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят