Эту тему для портала ЕРЗ.РФ анализирует заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ.

        

Фото: www.provtb24.ru

    

Перевод отрасли жилищного строительства на новую модель финансирования в 2019 году вызвал снижение активности девелоперов, сокращение количества новых проектов и рост цен.  За год новостройки в России подорожали в среднем на 8,7% — до 59,3 тыс. руб. за «квадрат». Реформа долевого строительства отразилась и на столичном рынке жилищного строительства. Предложение массовых новостроек в Москве достигло минимума с начала года, цены на квартиры выросли и, по прогнозам, будут продолжать расти.

Одна из основных причин происходящего в отрасли — замена бесплатного долевого финансирования жилищного строительства дорогостоящим банковским кредитованием. В связи с этим на первый план выходит одна из главных задач, которую должны решить застройщики, — оптимизация финансовых моделей реализуемых ими инвестиционных проектов.

Сегодня банки предлагают застройщикам услугу, которая позволяет снизить расходы по обслуживанию кредитов, полученных ими для реализации инвестиционно-строительных проектов. Банковская услуга, дающая заемщику возможность оформить новый кредит, чтобы погасить предыдущий, называется рефинансированием или перекредитованием. Рефинансирование — это операция, которая заключается в погашении кредита, полученного в одном банке, кредитом, взятым в другом банке, предоставившем заемщику более низкую ставку по кредиту. 

На первый взгляд, такое предложение может показаться очевидно выгодным: ведь оформляется новый, более дешевый кредит, позволяющий решить вопрос с полученным ранее, более дорогим в обслуживании целевым кредитом.  Результат устраивает заемщика, который снижает кредитную нагрузку. И банк, предоставивший рефинансирование, который получает клиента, успешно реализующего инвестиционно-строительный проект. Однако в новых условиях проектного финансирования с применением счетов эскроу ответ на вопрос о возможности и целесообразности перекредитования оказывается не таким простым.

   

Фото:www.ktostroit.ru

  

Согласно п. 4 ст. 2  Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ), целевой кредит — это кредит на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, который может быть использован только на цели, указанные в ч. 1 ст. 18 214-ФЗ, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) ранее полученного целевого кредита.

Таким образом, закон допускает перекредитование. Предусмотренная 214-ФЗ возможность рефинансирования призвана обеспечить конкуренцию на рынке кредитования, при которой должны быть исключены возможности банков в одностороннем порядке воздействовать на общие условия кредитования на рынке проектного финансирования.

Однако в целях препятствования перекредитованию сегодня банки могут применять к застройщику меры экономического воздействия. В частности, кредитным договором может быть установлена санкция за досрочный возврат задолженности. Признавая за застройщиком право осуществить досрочный возврат задолженности по кредитному договору, банк может потребовать в качестве платы за досрочное погашение кредита сумму, составляющую несколько процентов от суммы лимита по кредитному договору.  Это — помимо того, что средства, поступившие от заемщика для осуществления досрочного возврата задолженности по договору, направляются не только на погашение основной суммы кредита, но и покрывают капитализированные и начисленные проценты; комиссии; при наличии оснований — штрафы, пени, неустойки; прочие платежи по договору, если таковые им предусмотрены.

   

Фото: www.siapress.ru

  

Согласно ч. 1.2. ст. 15.4 214-ФЗ, при заключении застройщиком договора кредита, предоставленного в целях рефинансирования ранее полученного целевого кредита, участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенным после дня заключения застройщиком нового кредитного договора, вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях рефинансирования целевого кредита.

Но здесь возникает вопрос о судьбе счетов эскроу, открытых участниками долевого строительства для оплаты ранее заключенных ДДУ. Закон не устанавливает обязанности участников долевого строительства перевести эти счета в банк, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях перекредитования целевого кредита. А это означает, что часть средств участников долевого строительства будет находиться на счетах эскроу, открытых в банке, предоставившем первоначальный целевой кредит, а другая часть — на счетах эскроу в банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях перекредитования.

    

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

   

Ситуация очевидно складывается не в пользу застройщика, т.к. это отрицательно скажется на размере ставки по новому кредиту и может проявиться в задержках при раскрытии счетов эскроу в «старом» банке, который уже не будет заинтересован в погашении целевого кредита, полученного застройщиком в другом банке для перекредитования.

Есть ли выход из этой ситуации? Думается, он вполне возможен. Но для этого нужно, чтобы законом было предусмотрено, что перекредитование является основанием для перевода средств со счетов эскроу из одного уполномоченного банка в другой без применения штрафных санкций. Такое же решение должно быть по вопросу о переходе застройщика из одного уполномоченного банка в другой на расчетно-кассовое обслуживание.

Порядок перевода денежных средств с расчетного счета застройщика в уполномоченном банке на расчетный счет в другом уполномоченном банке застройщика определен ч 2.3-1 ст. 3 214-ФЗ.  Застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком: в этом случае он обязан открыть банковский счет в другом уполномоченном банке и перевести все суммы денежных средств на новый банковский счет. Не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового банковского счета застройщик уведомляет об этом банк, в котором был открыт банковский счет.

   

Фото: www.itd3.mycdn.me

  

После получения от застройщика уведомления уполномоченный банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика, за исключением операций, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения соответствующего распоряжения об операции по переводу денежных средств на новый расчетный счет застройщика. Сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика подлежат размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер) не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика.

Порядок возврата депонированных на счетах эскроу денежных средств и перевод их на счета эскроу в новом банке-кредиторе застройщика в рассматриваемой ситуации законом не урегулирован. Вместе с тем, такой перевод средств на счета эскроу в новый уполномоченный банк законом не запрещен, поэтому отношения могли бы быть отдельно урегулированы договором счета эсроу, что маловероятно, учитывая интересы банка, выдавшего первоначальный кредит.

   

Фото: www.static.tildacdn.com  

   

Здесь можно отметить, что аналогичная ситуация может возникнуть в случае утраты банком, в котором открыт счет эскроу, статуса уполномоченного банка. Как и в рассматриваемом случае рефинансирования 214-ФЗ не содержит ответа на возникающие при этом вопросы. Отсутствие специального правого регулирования в этих случаях может стать основанием для подготовки соответствующих поправок 214-ФЗ.

Итак, возможность рефинансирования целевых кредитов законом предусмотрена, но отсутствие специального правового регулирования его механизма затрудняет, если не сказать делает невозможным, практическое применение этого способа повышения экономической эффективности и, как следствие, привлекательности для девелоперов, инвестиционных проектов.  Кроме того, отсутствие в 214-ФЗ ответов на рассмотренные нами вопросы если не прямо, то косвенно приводит к ограничению конкуренции уполномоченных банков на рынке проектного финансирования.

Как мы могли убедиться, проблемы рефинансирования целевых кредитов обусловлены тем, что соответствующие нормы 214-ФЗ оказались такими же «недопрописанными», как и ряд других.

Закон в действующей редакции содержит такие положения о рефинансировании, которые служат поводом вспомнить старый анекдот: 

   

Фото: www.6422570.ru

    

«Имею ли я право? — Да! — Могу ли я воспользоваться этим правом? —  Нет!»

Вот уже два года обсуждается предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Дискуссия по этому поводу продолжается с учетом требования о необходимости защиты прав участников долевого строительства и в последнее время вышла на новый уровень.

Заместитель председателя Правительства России Виталий Мутко выступил за поэтапное раскрытие эскроу-счетов для застройщиков жилья. Возможность получать часть накопленных на эскроу-счетах денег после завершения застройщиками определенных этапов строительства могут проработать уже в 2020 году.

Если решение о поэтапном раскрытии счетов эскроу будет, в конце концов, принято, то могут появиться новые вопросы, связанные с проблемой перекредитования целевых кредитов.

    

 

  

Необходимость доработки 214-ФЗ в части урегулирования механизма рефинансирования целевых кредитов не вызывает сомнений.  Это позволит застройщикам оптимизировать финансовые модели инвестиционно-строительных проектов и обеспечит реальную конкуренцию уполномоченных банков на рынке проектного финансирования.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

    

 

    

  

  

  

  

Другие публикации автора:

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

Жизнь в апартаментах: быть или не быть?

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

Новая книга девелопера и отраслевого аналитика Андрея Кирсанова посвящена реформе долевого строительства в России

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Автоматизация ЖК — важная тема, которая представляет интерес как для застройщиков, так и для управляющих компаний. В этом контексте все объекты недвижимости можно разделить на две основные категории: находящиеся на этапе стройки и введенные в эксплуатацию. Давайте обсудим задачи, которые может решить видеонаблюдение и умная видеоаналитика для этих объектов.

     

 

  

Автоматизация доступа на этапе застройки

На стадии застройки жилого комплекса девелоперы могут столкнуться с разными проблемами, решить которые поможет автоматизация.

Возьмем, к примеру, такую стандартную ситуацию: подрядчик приезжает на объект для выполнения оговоренных работ… и попасть на объект не может. По тем или иным причинам: нет на месте охранника, не был своевременно заказан пропуск или возникли еще какие-то проблемы с документами.

В результате подрядчик тратит свое время, пытаясь решить все эти вопросы, а выполнение работ выбивается из сроков. И подрядчику необходимо оперативнее выполнять все запланированные действия.

Это может приводить к спешке — рабочие начинают торопиться, пытаясь максимально все ускорить. И это становится одной из косвенных причин, которая ведет к пренебрежению техникой безопасности: передвижение по территории стройки без каски, без спецодежды. Что может привести и зачастую приводит к несчастным случаям.

Помимо нарушения правил безопасности труда и причинения вреда здоровью и даже жизням работающих на стройке людей эта ситуация чревата еще некоторыми последствиями.

Например, кто-то из рабочих может воспользоваться создавшейся неразберихой и суматохой и похитить ценные стройматериалы. Для этого достаточно просто отнести их поближе к периметру стройки, а вечером или ночью незаметно вынести за территорию.

Эта, к сожалению, довольно распространенная ситуация — лишь часть потенциальных проблем, которые могут возникнуть на объекте без использования автоматизации.

 

Решение

Cовременные «умные» системы видеонаблюдения эффективно решают все описанные выше задачи.

Вот каким образом выглядела бы ситуация при использовании решений интеллектуальной видеоаналитики TRASSIR:

 

  

1) Автоматизированный пропуск транспорта на территорию

Приехав, подрядчик не должен ждать открытия шлагбаума, потому что благодаря интеллектуальному распознаванию номеров AutoTRASSIR шлагбаум открывается автоматически. Так как номер автомобиля есть в белом списке.

2) Ведение списка всех транспортных средств, попадающих на объект, с возможностью фиксации ввозимых и вывозимых грузов

Въезд и выезд ТС автоматически фиксируются в электронном журнале, как и номер транспортного средства.

В случае если это был грузовик, дополнительная камера фиксирует груз, который привез подрядчик.

3) Интеграция со СКУД

Все строители проходят на объект, где с помощью TRASSIR СКУД автоматически фиксируется время прибытия и ухода с территории каждого работника.

4) Готовое приложение для заказа пропусков

Все дополнительные пропуска легко оформляются через приложение. Удобно управлять гостевыми доступами для подрядчиков.

5) Экономия ФОТ на охрану

Количество охранников, необходимых при работе такой автоматизированной системы, может быть сведено к минимуму.

6) Ускорение расследования инцидентов

Любые возникающие конфликтные ситуации, случаи хищения, потери или мошенничества могут быть оперативно расследованы с помощью видеоаналитики.

   

Охрана периметра на этапе застройки

Камеры, расположенные как по периметру, так и по территории объекта, эффективно выполняют следующие функции:

• детектор касок и спецодежды;

• автоматическое обнаружение вторжений;

• высокая точность распознавания;

• меньше инцидентов;

• экономия ФОТ на охрану;

• минимизация человеческого фактора;

• ускоренное расследование инцидентов;

• оповещения — на экране, в ТГ и почте.

    

 

Операторы или сотрудники охраны будут автоматически получать уведомления обо всех случаях нарушения периметра.

В описанной в начале статьи ситуации, где существует потенциальная возможность хищения стройматериалов с территории, это послужит решающим фактором. И позволит не допустить хищения.

Потому что система будет отслеживать только людей или автомобили, не отвлекаясь на другие объекты (например, бродячих животных).

В случае если нейросетевая видеоаналитика TRASSIR обнаруживает транспортное средство или человека, который не должен находиться в это время в данном месте — автоматически отправляется уведомление оператору или ответственному сотруднику на почту или в Telegram.

Дополнительно TRASSIR позволяет мониторить действия работников, находящихся на территории. Что позволяет проконтролировать соблюдение правил безопасности (например, быстро определить людей, находящихся на стройплощадке без касок и спецодежды). И избежать возникновения несчастных случаев.

 

Автоматизация доступа на этапе эксплуатации

Следующую ситуацию рассмотрим на примере коттеджного поселка. Хотя она во многом применима и к ЖК.

Итак, один из жильцов празднует день рождения и ожидает гостей в своем новом доме. К КП начинают подъезжать гости, но охраны нет на месте. И некому открыть шлагбаум, чтобы они могли попасть на территорию. А те же, кому каким-то образом удалось проехать, ищут парковку. А поскольку гостей много, а место у дома ограничено, то процесс затягивается.

Но вот гости собрались. Идет праздник, и тут вдруг кто-то из жильцов поселка случайно задевает автомобиль одного из гостей. И затем скрывается с места ДТП.

Это довольно распространенная ситуация, с которой часто сталкиваются жильцы.

  

Решение

В рамках эксплуатации, можно использовать то же решение, которое применялось на этапе стройки. Его функционал теперь будет выглядеть следующим образом:

   

 

1. Все жильцы находятся в белом списке и автоматически въезжают на территорию.

2. Ведение списка всех ТС, попадающих на территорию. При этом их въезд и выезд автоматически фиксируются в электронном журнале, как и номер транспортного средства.

3. Возможна установка мониторинга парковки — для того, чтобы гости не искали, где им можно оставить свой автомобиль.

4. Интеграция со СКУД. Всем доверенным лицам предоставляется доступ и фиксируются все проходы на территорию.

5. Заказ пропусков. В случае когда нужно заказать дополнительные пропуска для гостей, это делается автоматизированно, через приложение. Это делают сами жильцы, без необходимости участия кого-то из сотрудников управляющей компании.

   

Охрана периметра на этапе эксплуатации

За счет уже имеющегося и установленного еще на этапе стройки решения обеспечиваются следующие возможности по охране периметра на стадии эксплуатации коттеджного поселка или жилого комплекса:

   

   

1. Контроль за происходящим на территории 24/7.

2. Автоматическая генерация тревог и отправка уведомлений охране или консьержу.

3. Нейросетевое определение объектов в кадре (человек/автомобиль)

4. Минимализация случаев вандализма и другого девиантного поведения.

5. Сокращение расходов на ФОТ для охраны.

6. Ускоренное расследование инцидентов за счет наличия видеоархива, в котором размечены все въезды и проходы на территорию.

7. Повышение уровня комфорта проживания — и, как следствие, увеличение коммерческой ценности объекта.

 

Заключение

Приведенные задачи можно закрыть с помощью нескольких решений под собственной торговой маркой TRASSIR, которые компания DSSL сейчас предлагает на рынок:

• интеллектуальный контроль доступа на территорию ЖК или КП;

• охрана периметра.

Это позволит разрешить большое количество потенциальных проблем: контролировать соблюдение техники и норм безопасности во избежание несчастных случаев, поддерживать дисциплину на строительных объектах на надлежащем уровне.

Для достижения максимальной рентабельности и целесообразности систему видеонаблюдения и интеллектуальной видеоаналитики необходимо внедрять еще на этапе проектирования.

Такой подход позволяет охватить как этап строительства, так и этап эксплуатации. Как показывает практика, уже на стадии строительства внедрение умной видеоаналитики полностью себя окупает. Это происходит за счет минимизации количества инцидентов, связанных с хищениями и воровством стройматериалов.

Помимо этого, такое решение дает возможности для дополнительной монетизации. Как минимум это оптимизация и уменьшение расходов ФОТ на сотрудников охраны. Как максимум — опции дополнительного заработка.

Например, коттеджные поселки, которые внедряют платный проезд крупногабаритных автомобилей через свою территорию. Либо используют решения TRASSIR для контроля за должниками на КПП. Ведь зачастую, чтобы вручить уведомление о задолженности, нужно предпринять много усилий.

В случае использования решения на основе интеллектуальной видеоаналитики TRASSIR при необходимости это делается на подъезде к КПП: система сразу видит, что жилец находится в списке неблагонадежных плательщиков. И охранник или сотрудник УК может вручить жильцу уведомление.

Таким образом, помимо обеспечения безопасности у управляющих компаний появляется возможность дополнительного дохода, который они могут использовать по своему усмотрению.

 

Реклама. ООО «ДССЛ-Первый».  ИНН: 7701081730

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома

Цифровизация эксплуатации на форуме 100+: от умной диспетчерской до умного дома и двора

Александр Дудник (KapleStop): «Наша система подскажет, но человеку надо правильно отреагировать»

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Только около 16% строящихся в России объектов оборудованы видеокамерами