Продажа участка в Ярославле под многоквартирную застройку аукционным методом

15 сентября 2022 09:06

Продажа участка в Ярославле под многоквартирную застройку аукционным методом

Экономика — это эффективное распоряжение ограниченным ресурсом.

Как максимально точно определить стоимость имущества при покупке или продаже в сложившейся ситуации неопределенности? Перманентное изменение множества факторов происходящих в стране и мире отражают свое влияние на ценообразование всех групп продуктов. Эластичность спроса и предложения в разных сегментах разительно отличается, ни один оценщик или риэлтор не может достоверно определить стоимость особенно крупных, коммерческих или специальных объектов, или бизнеса. Единственный цивилизованный метод — это открытый аукцион.

Даже в стабильной ситуации на рынке, на основании проведенных торгов, мы определяли процент ошибки организатора торгов от 10 до 35. То есть реализуя свой объект либо бизнес продавец может недополучить, а покупатель, приобретая, — переплатить до трети стоимости.

Электронная биржа недвижимости и бизнеса torrgi.ru предлагает проведение в электронном виде открытых аукционов как на повышение, так и на понижение с последующим повышением при наличии предложений.

Всем, кто не согласен с вышезаявленным утверждением о сложности учета всех факторов при определении рыночной цены, предлагаю оценить стоимость лота 92, 9 га земли под многоэтажное строительство в Дзержинском районе г. Ярославля. В соответствии с проектом планировки на участке размещается 130 000 м² жилья https://torrgi.ru/lots/92

Для помощи представляю данные о проводимых торгах и стоимости аренды земельных участков в Ярославле. Участки отдельные не смежные.

Площадь м²	Стоимость аренда в год ₽	Стоимость 1м² аренды	Адрес	Кадастровый номер	№ протокола дата проведения	Разрешенное использование З/У
7 731	13 542 857	1 751,76	Ярославль, ул. Бурмакинская, З/У №31	76:23:061401:9658.	Протокол №130 от 08.06.2022	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
7 664	13 527 877	1 765,12	Ярославль, ул. Бурмакинская, З/У №27	76:23:061401:9651.	Протокол №140 от 22.06.2022	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
4 896	9 824 216	2 006,58	Ярославль, ул. Дядьковская, З/У №38	76:23:061401:9808.	Протокол №135 от 15.06.2022	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
5 180	9 288 588	1 793,16	Ярославль, ул. Дядьковская, З/У №58	76:23:061401:9812.	Протокол №136 от 15.06.2022	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
7 150	13 024 002	1 821,54	Ярославль, ул. Дядьковская, З/У №34	76:23:061401:9644.	Протокол №139 от 22.06.2022	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)

Функционал портала позволяет всем пользователям, ознакомившись с представленными материалами, бесплатно оценить стоимость лота. Это позволит понимать диапазон определения стоимости, а после проведения аукциона — точное отклонение от рыночной цены и целесообразность применения аукционного метода при реализации объектов.

Исходя из данных таблицы, стоимость аренды земельных участков определена как 1815 ₽ за 1м². Стоимость аренды в год 9 га 163 млн ₽ при исполнении проекта в течение 6 лет Стоимость аренды составит 1 млрд ₽. Предлагаемый к реализации лот 92 состоит из шести смежных участков, что позволяет экономить, ведя и проектирование и строительство в отличие от точечной застройки.

Уникальное торговое предложение Электронной биржи torrgi.ru заключается в аукционном методе корректировки начальной стоимости реализуемого объекта предложениями покупателей как на повышение, так и на понижение с возможным дальнейшим повышением. Трафик покупателей формируется как за счет стандартных маркетинговых мероприятий, так и за счет реферальной и партнерской программы, выплаты по которым гарантированы биржей и позволяют привлечь к реализации лота неограниченное количество профессионалов и людей обладающих нужной информацией со всех регионов. Правила проведения аукционов и взаимодействия с биржей опубликованы на портале.

Аукционный метод признан ведущими участниками рынка недвижимости, активно разрабатывается и используется застройщиками ПИК и ГК Самолет при реализации объектов на собственных платформах. Для профессионалов предлагаем приобрести лицензию электронной биржи недвижимости и бизнеса РоБиН https://torrgi.ru/lots/82

Приглашаем к сотрудничеству крупных бенефициаров, агентов аукционистов, блогеров, маркетологов и всех заинтересованных лиц с целью извлечения дохода в сфере сделок с недвижимостью и бизнесом аукционным методом при помощи портала torrgi.ru.

Наш консультант Александр Фогель в вашем распоряжении 24/7.

Тел/WhatsApp/Viber: +79814675035 E-mail: kon@torrgi.ru

Другие публикации по теме:

Решение жилищного вопроса с помощью механизма КРТ и аукционов охватит еще шесть регионов, где будет построено 600 тыс. кв. м жилья

Увеличивайте доходы при продажах новостроек

Для более эффективного решения жилищного вопроса механизмы КРТ объединят с аукционами «за долю»

Государственные земельные участки будут продавать на электронных аукционах

Печать

Земля для строительства Процедуры

24 октября 2024 09:53

Продажи падают: ТОП-5 ошибок застройщиков

Сегодня девелопмент переживает непростые времена. Отмена льготной ипотеки, рост рыночных ипотечных ставок в два раза, ужесточение условий по «Семейной ипотеке» привели к падению продаж на 55% по сравнению с прошлым годом. Помимо макроэкономических факторов многие застройщики столкнулись и с внутренними проблемами, которые отрицательно сказались на процессе реализации. О том, какие факторы влияют на снижение продаж и как их преодолеть, порталу ЕРЗ.РФ рассказала исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна ПОДКИДЫШЕВА.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Что случилось с продажами новостроек в Московском регионе

Наибольшее снижение покупательской активности наблюдалось в сегменте массового жилья, где с 2020 года основным инструментом приобретения недвижимости была именно льготная ипотека. В сентябре падение год к году составило 60% в «старой» Москве, в Новой Москве — на 55%, в Московской области — на 58%. В итоге рост ставок по ипотеке привел к ощутимому падению продаж как на первичном, так и на вторичном рынках.

«Клиенты приходят в офис продаж застройщика или звонят в колл-центр, но, несмотря на готовность приобрести жилье, они не доходят до сделки, — говорит Татьяна Подкидышева. — Существует множество причин, по которым застройщики неосознанно теряют платежеспособных покупателей. Для того чтобы их выявить, необходимо провести тщательный аудит коммерческого отдела и, что важнее всего, изучить сам проект: его положение на рынке, конкурентное окружение, преимущества и недостатки, а также востребованность среди потребителей».

Неправильный выбор системы реализации

По словам Подкидышевой, часто застройщики используют неэффективную систему реализации своего проекта. Необходимо понимать, что такие форматы продаж, как эксклюзив, ко-эксклюзив и опен лист, работают с разными целями, отдачей и конверсией, поэтому стоит внимательно подходить к их выбору.

«Некоторые застройщики, особенно из регионов, предпочитают работу с многими агентствами в надежде на быстрый эффект. Они снимают "сливки" с первичной реализации, а потом остаются с нераспроданными неликвидными лотами, — рассказывает Татьяна Подкидышева и добавляет: — В итоге застройщику приходится обращаться за консультациями к профессионалам и переходить на другую систему реализации. Мы проводим тщательный аудит проекта и четко понимаем, что представляет собой продажа эксклюзивного проекта точечной застройки, и как должна быть выстроена работа в формате ко-эксклюзива».

Изображение сгенерировано нейросетью neuro-holst.ru

Нарушение внутренних бизнес-процессов

По словам эксперта, плохо выстроенные бизнес-процессы нередко оборачиваются комплексными проблемами, в частности нарушением коммуникации между отделами продаж, маркетинга и аналитики. Например, когда коммерческая служба не изучает воронку продаж, систему отказов и не исследует детально портрет потребителя. Недостаточная подготовка менеджерского состава также может стать одной из причин потери покупателей.

Татьяна Подкидышева приводит пример из практики, когда для стабилизации продаж застройщику пришлось пересмотреть все внутренние бизнес-процессы.

«В начале 2024 года к нам обратился за помощью известный застройщик Московской области, — вспоминает эксперт. — Он успешно сдал первую очередь своего проекта, однако существенный спад продаж по сравнению с предыдущим годом заставил его задуматься об увеличении показателей в данной локации без серьезных убытков. Чтобы решить поставленную задачу, мы провели глубокий аудит коммерческого отдела нашего партнера и составили персональную стратегию под его запрос».

По ее словам, в итоге было подготовлено более 50 конкретных рекомендаций, начиная от развития сотрудников коммерческого отдела до отдельных инструментов для продажи эксклюзивных форматов квартир.

Неверное позиционирование проекта среди конкурентов

Главный этап работы над проектом предполагает детальное изучение его конкурентного окружения, локации, сильных и слабых сторон, считает эксперт.

«На основании этих важных факторов формируется квартирография, класс и ценообразование жилого комплекса по отношению к существующему конкурентному окружению, — отмечает исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». — Правильный SWOT-анализ, позиционирование проекта, его отстройка от конкурентов с учетом всех УТП проекта дает максимальный эффект как в продажах, так и в приросте цены, а значит рентабельности проекта, что увеличивает прибыль застройщиков».

По мнению эксперта, зачастую желание получить прибыль действует против застройщика. Одна из самых распространенных ошибок девелоперов — завышенная цена на старте продаж. В результате уже через короткое время после начала реализации приходится вводить многочисленные дисконты, что отрицательно влияет на согласованную финансовую модель.

Чтобы не терять клиентов, Татьяна Подкидышева рекомендует внимательно подходить к установлению стоимости квартир, учитывая их расположение, площадь и этажность.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Игнорирование конкурентного окружения также ведет к ошибкам в создании квартирографии проекта. Стремясь создать удобства для будущих жильцов, застройщики нередко включают в план строительства лоты больших площадей, однако потом оказывается, что покупатели не готовы платить за лишние квадратные метры.

Отсутствие грамотной маркетинговой стратегии

Правильно выстроенный маркетинг увеличивает продажи как минимум на 40%, считает эксперт. Однако часто застройщики запускают рекламу своего проекта без подготовительной работы.

«Если застройщик потратил несколько миллионов на рекламу своего проекта, а продажи при этом не увеличились, то, скорее всего, ошибки допущены в самой маркетинговой стратегии. Отсутствие понимания целевой аудитории, использование неэффективных каналов продвижения, незнание особенностей проекта могут стать причинами неэффективной рекламной кампании», — отмечает Татьяна Подкидышева (на фото ниже).

При этом специалист подчеркивает, что реклама лишь приводит клиентов, заинтересовавшихся проектом. А далее с ними должны работать и доводить их до сделки менеджеры по продажам.

Фото предоставлено пресс-службой «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Неэффективные методы продаж

Зачастую застройщики применяют непродуктивные инструменты продаж. По мнению эксперта, им следует использовать различные инструменты, подталкивающие спрос. Среди основных — ипотека, различные программы рассрочки с отложенным первоначальным взносом, скидки, чтобы каждый желающий имел возможность приобрести жилье.

«При правильно выстроенном плане продаж застройщик получает эффективный маркетинг и рекламу, аккредитацию во всех крупных банках, своевременное наполнение счетов эскроу, а также современную CRM-систему, которая позволяет удаленно идентифицировать уникальных клиентов и отслеживать работу менеджера коммерческого отдела с покупателем», — резюмирует Татьяна Подкидышева.

НДВ-экспертиза

По мнению эксперта, ситуация с продажей квартир в новостройках не так критична. Сложные времена открывают новые перспективы, дают возможность оптимизировать работу компании и укрепить свои позиции на рынке при поддержке сильных партнеров.

Важно не бояться обращаться за поддержкой к профессиональному сообществу — это улучшит темпы продаж, пока не стабилизируются экономические факторы, влияющие на покупательский спрос, подчеркивает Татьяна Подкидышева.

Реклама. ООО "НДВ - СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ" ИНН: 5038131026.