Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Разбираем новые поправки в 214-ФЗ

18 декабря Госдума во втором чтении примет законопроект №581453-7, поправки в который одобрены 14.12.2018 профильным комитетом Думы. В очередной раз правила финансирования жилищного строительства подвергнутся существенным изменениям. 

    

Фото: www.gospress.ru 

 

Закон 214-ФЗ

I. Главное изменение  сокращение объектов, в отношении которых с 1 июля 2019 года застройщик сможет напрямую (без счетов эскроу) привлекать средства граждан 

Определяется, что с 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:

● степень готовности объекта;

● количество заключенных ДДУ.

Конкретные показатели указанных критериев будут установлены Правительством РФ. 

Отметим, что поддержанная депутатами новелла противоречит утвержденной Правительством РФ дорожной карте отмены долевого строительства. Согласно дорожной карте заключительный, третий, этап реформы предусматривал обязательность перехода на счета эскроу только а случае, если первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Именно такая норма содержится в действующем законодательстве о долевом строительстве. 

      

     

II. Смягчение требований к опыту застройщику

Смягчаются требования к площади (с 10 000 кв. м до 5 000 кв. м), являющейся подтверждением наличия у застройщика опыта строительства.

III. Запрет на привлечение средств ЖСК

ЖСК могут привлекать денежные средства граждан только в строительство объектов по разрешениям на строительство, выданным до 01.07.2018. 

Согласно действующему законодательству разрешение на привлечение средств распространялось на ЖСК, созданные до 1 июля 2017 года.

IV. Изменяются требования, связанные с привлечением средств в строительство объектов, разрешение на строительство (РС) которых выдано до 01.07.2018

Застройщики обязаны открыть расчетный счет под каждое РС. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.

Отменяются требования:

● об открытии расчетного счета в одном уполномоченном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком;

● об ограничении территории одним или несколькими РС в рамках ГПЗУ, КОТ, РЗТ, КРТ (закон приводится в соответствие с разъяснением Минстроя России).

Сведения о закрытии или открытии расчетного счета застройщика в отношении любого объекта (номер счета, ИНН, ОГРН банка) размещаются в ЕСИЖС не позднее 1 рабочего дня со дня открытия или закрытия счета. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.

     

Фото:www.ktostroit.ru

    

Установленные статьей 18.2 214-ФЗ ограничения на проведение операций по счету теперь распространяются на все объекты, по которым осуществляется привлечение средств дольщиков. Исключение составляют только операции по счету, предназначенные для исполнения обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018.

Однозначно определен (в формулировках, исключающих двоякое толкование) запрет застройщикам независимо от даты выдачи РС:

привлекать нецелевые займы;

 использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;

 принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;

 выпускать и выдавать ценные бумаги;

 создавать коммерческие и некоммерческие организации;

 осуществлять наличные расчеты.

Уполномоченным банкам предоставлено право запрашивать дополнительные документы для проведения операций по счету в отношении всех объектов, независимо от даты выдачи РС. 

V. Ограничено право застройщика на выбор банка для размещения депозита

Застройщики вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.

 

VI. Счета эскроу

Если застройщик получает кредит на строительство, то дольщики должны вносить средства на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил кредит. В случае рефинансирования кредита в другом банке, дольщики по ДДУ, заключенным после выдачи кредита, вносят средства на счета эскроу в другом банке, который рефинансировал кредит.

    

Фото: www.allwomanday.ru  

     

VII. Целевое использование средств дольщиков

Разрешено использовать средства дольщиков на содержание помещений, машино-мест со дня ввода их в эксплуатацию, если права на такие помещения не зарегистрированы.

Разрешено привлекать займы от участников и учредителей застройщика (физических и юридических лиц), в том числе уплачивать по ним проценты из средств дольщиков. При этом законом устанавливается ряд условий, при которых допускается заключение указанных договоров займа.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

VIII. Возможность заключать ДДУ в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и его кадастровым учетом

После ввода объекта в эксплуатацию, но до кадастрового учета, застройщик может заключать ДДУ. В таком случае ДДУ заключаются без уплаты взносов в фонд и без использования счетов эскроу.

Согласно переходным положениям, указанное изменение не применяется в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

IX. Банковский контроль

Число расчетных счетов не должно превышать количество разрешений на строительство.

Запрещено снятие и зачисление на расчетный счет средств в наличной форме (исключение оплата труда, налоги, взносы).

Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

  

X. Проектная декларация

В Проектной декларации (ПД) должен быть указан размер платежей по договорам РЗТ, КОТ, КРТ.

     

Фото: www.minstroy.alania.gov.ru

     

XI. Контролирующий орган

Исключены плановые проверки.

Внеплановые проверки без уведомления застройщика проводятся в случае:

истечение срока ранее выданного предписания;

нарушения в ежеквартальной отчетности;

отклонения от графиков строительства на 6 и более месяцев;

 приказ руководителя органа контроля.

XII. Ответственность 

Солидарная ответственность бенефициара застройщика по обязательствам юридического лица заменена на субсидиарную ответственность.

    

XIII. Размещение информации в ЕИСЖС

Обязанность ЖСК

Вводится обязанность ЖСК размещать в ЕИСЖС информацию, которую сейчас ЖСК размещают в ГИС ЖКХ. 

Указанная обязанность возникает у ЖСК через 9 месяцев со дня вступления в силу закона. До истечения 9 месяцев оператор ЕИСЖС и ГИС ЖКХ обязаны обеспечить возможность передачи данными системами информации и документов.

     

    

Обязанность застройщиков

Вводится обязанность застройщиков размещать в ЕИСЖС проектную документацию (ПД). Не указана стадия проектной документации: «проект» или «рабочая документация». Застройщики, получившие заключение экспертизы до 01.07.2018, обязаны направить проектную документацию в ЕИСЖС не позднее 6 месяцев со дня объявления оператором системы о технической готовности. Направление проектной документации после указанного срока является основанием для проведения внеплановой проверки.

Обязанность Росреестра

Вводится обязанность Росреестра размещать в ЕИСЖС сведения о погашения записи в ЕГРН о регистрации ДДУ.

Обязанность оператора ЕГРЗ

Оператор ЕГРЗ размещает в ЕИСЖС:

● сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (РИИ);

● сведения о ПД и РИИ;

● заключения экспертизы;

● ПД и РИИ.

    

Фото: www.псбр.рф  

      

Закон «О несостоятельности (банкротстве)» 

XIV. Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства

Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства. До утверждения в установленном Законом о банкротстве порядке федерального стандарта о правилах ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства (как о передаче жилых помещений, так о передаче машино-мест и нежилых помещений) включаются в реестр требований о передаче жилых помещений с учетом очередности, предусмотренной указанными поправками.

Если производство по делу о банкротстве возбуждено до дня вступления в силу поправок, и не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (дольщики), конкурсный управляющий включает требования о передачи нежилых помещений и машино-мест в реестр требований жилых помещений и исключает их из 4-й очереди реестра требований кредиторов. Если такие требования не предъявлены в действующем порядке, они могут быть предъявлены конкурсному управляющему в течение 2 месяцев со дня вступления в силу поправок.

В реестр требований включаются требования, в том числе о передаче нежилых помещений в размере, не превышающем 7 кв. м, машино-мест.

К объекту строительства отнесено здание (сооружение), предназначенное для размещения машино-мест, в отношении которых участники строительства имеют требования к застройщику.

XV. Дополнительные требования к конкурсному управляющему застройщика

Вводятся дополнительные требования к конкурсному управляющему застройщика:

опыт арбитражного управления в процедуре банкротства не менее 3-х застройщиков.

отсутствие уголовной ответственности за неправомерные действия при банкротстве.

    

Фото: www.pbs.twimg

     

XVI. Фонд в процедуре банкротства. Спецзастройщик, созданный Фондом

Для финансирования мероприятий по завершению строительства, осуществляемых публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», Фонд может заключать ДДУ. При этом вводится запрет на уступку прав по таким ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию. При заключении таких договоров страхование и уплата взносов в компенсационный фонд не требуется.

Приобретателем имущества застройщика–банкрота (земля и «незавершенка») может быть созданная Фондом некоммерческая организация. В отличие от другого юридического лица такая организация становится приобретателем без конкурса.

Определено имущество застройщика-банкрота, которое передается новому застройщику:

земельный участок, предназначенный для строительства;

 неотделимые улучшения;

 объекты незавершенного строительства;

 ОКС, обеспечивающий подключение объекта к сетям;

 объекты инфраструктуры;

 права на проектную документацию;

 права по договорам, заключенным с проектной организацией генподрядчиком и техническим заказчиком.

Новый приобретатель обязан достроить объект не позднее 3 лет с момента его приобретения.

Если у застройщика-банкрота несколько земельных участков, они могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

     

Фото: www.nemotor.ru

     

Закон 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»

XVII. Спецзастройщик

Застройщик, созданный Фондом:

не должен соответствовать требованиям к застройщику, предусмотренным ч. 1—26, 4, 5 статьи 3.

 не подвергается банковскому контролю;

 не должен соблюдать требования о целевом использовании средств;

 не вправе привлекать денежные средства дольщиков;

 подлежит внешнему государственному аудиту.

 

XVIII. Компенсационный фонд

Возврат денежных средств из компенсационного фонда на номинальный счет осуществляется в случае:

отсутствия оснований для уплаты взносов.

излишне уплаченных застройщиком сумм.

   

Фото: www.saratov.gov.ru

   

XIX. Дополнительные полномочия Фонда

Фонд защиты дольщиков наделяется полномочиями по проверке финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, в том числе по месту нахождения застройщика и (или) с привлечением аудиторов, оценщиков, лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу. Порядок проведения проверок и критерии застройщиков, в отношении которых могут быть проведены проверки, будут установлены актом Правительства.

Фонд вправе проводить проверки иных хозяйствующих обществ, входящих в одну группу с застройщиком.

Фонд проводит мониторинг, в том числе строительства объектов в рамках одного либо нескольких РС, но в пределах ГПЗУ, ППТ, РЗТ, КОТ или КРТ.

Фонд уведомляет застройщика об установления факта недоимки через личный кабинет (предположительно речь идет о недоимке по налогам). В случае неустранения застройщиком недоимки направляет в Росреестр уведомление для приостановления регистрации ДДУ. Срок направления уведомления — 20—23 рабочих дней.

    

Фото: www.kr-gazeta.ru

   

Справка ЕРЗ

В  законопроекте учтены не все поручения Заместителя Председателя Правительства РФ Виталия Мутко. Некоторые из неучтенных поручений были очень значимыми для застройщиков. Напомним их:

предусмотреть возможность определения цены ДДУ объектов, разрешение на строительство по которым получено до 01.07.2018, как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика;

 предоставить застройщику возможность в течение месяца устранить отдельные нарушения без применения к нему санкций в данный период в виде запрета на регистрацию новых ДДУ;

 наделить контролирующие органы полномочиями обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом, включить в состав критериев (признаков) неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества застройщиков нарушение сроков передачи квартир на шесть и более месяцев;

 предоставить застройщику возможность поэтапно раскрывать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ;

 предусмотреть возможность сдвинуть позднее 1 июля 2019 года срок вступления в силу положения об обязательном использовании застройщиками механизма счетов эскроу в сфере строительства МКД;

 ввести повышенный размер (6% вместо 1,2% от цены ДДУ) взносов в компенсационный фонд для тех застройщиков, которые свои первые ДДУ (в рамках уже полученных разрешений на строительство) направят на регистрацию после 1 января 2019 года.

    

Фото: www.mshj.ru  

  

   

    

    

   

Другие публикации

Расширенный пакет поправок в 214-ФЗ примут во втором чтении 18 декабря

Страховщики просят продлить их работу с застройщиками до конца следующего года

Профильный комитет Госдумы в четверг рассмотрит поправки в 214-ФЗ перед вторым чтением

Владимир Чистюхин (Банк России): Страховать дольщиков от долгостроя должен Фонд

Поправки в 214-ФЗ будут приняты в декабре

Владислав Преображенский: Московские инвесторы сформулировали предложения ко второму чтению поправок в закон о долевом строительстве

В первом чтении приняты дополнительные изменения в 214-ФЗ

Cтало известно, какие поправки в законодательство о долевом строительстве рассматриваются Правительством РФ

Николай Николаев: Новая модель финансирования долевого строительства вберет в себя действующую практику

Правила долевого строительства еще раз изменятся до конца года

+

Московская практика КРТ: без вопросов не обошлось

Актуальную тему комплексного развития территории применительно к жилой недвижимости анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

     

Фото: www.investmoscow.ru

      

Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов (на фото ниже) в интервью программе «Вести» телеканала «Россия 24» анонсировал городскую программу «Индустриальные кварталы».

Программа предполагает реконструкцию территорий, занятых бывшими промышленными объектами на площади около 2 тыс. га. Планируется строительство 35 млн кв. м недвижимости, из которой 11 млн «квадратов» приходится на жилье, в том числе 30% будет использовано под нужды реновации.

   

Фото: www.cdn.bfm.ru

    

Реализация программы возможна благодаря механизму комплексного развития нежилых территорий. Применение данного механизма приведет к перераспределению собственности. Для правообладателей недвижимости в границах КРТ актуальным станет вопрос справедливой компенсации за изъятие недвижимости.

Москва опубликовала первые проекты решений о комплексном развитии 7 территории нежилой застройки на 77,21 га с потенциалом застройки около 1,4 млн кв. м, из которых порядка 1 млн кв. м отводится под жилье. При этом половина предполагаемого жилья планируется использовать по программе реновации. Краткие сведения приведены в таблице.

    

Источник: Сайт Мэра Москвы

     

Как рассказал Владимир Ефимов, Москва адаптировала механизм КРТ нежилой застройки под нужды реновации. В частности, проект КРТ ПЗ №56 Грайвороново и ПЗ №49 Бескудниково дают фактическую возможность принудительно изымать нежилую недвижимость третьих лиц под нужды программы реновации.

   

Фото: www.edsro.center

     

Заметно участие крупных застройщиков в КРТ нежилой застройки. Город определился с застройкой территории ЖБИ №9 (ПЗ №39 Кунцево), можно поздравить ГК Главстрой  с согласованием ТЭПов. Несмотря на низкое обеспечение района рабочими местами (менее 50 рабочих мест на 100 жителей), ТЭПы согласованы без обременений с плотностью около 40 тыс. кв. м жилья, а застройка под реновацию, видимо, будет размещена на смежном участке Совтрансавто.

       

  

Для крупных девелоперов КРТ нежилой застройки предоставляет возможность использовать смежные участки под размещение объектов инфраструктуры, мест приложения труды, объектов природного комплекса.

Кроме того практика изъятия недвижимости показывает, что размер возмещения правообладателям ниже как кадастровой, так и рыночной стоимости. Так что для крупных застройщиков КРТ предоставляет возможность за символические затраты расширить границы застройки.

    

Фото: www.msk.mosreg.ru 

    

Конечно, еще рано судить о преимуществах программы. Пока понятно, что указанные выше территории будут развиваться в рамках КРТ по инициативе правительства Москвы. Интригой остается, по каким территориям правообладатели смогут договориться и реализовать КРТ по своей инициативе, по каким столица объявит торги и какие территории город в лице КП «Управление гражданского строительства» будет реализовывать самостоятельно.

Утвержденные проекты планировки территории покажут, какие правообладатели смогли получить максимальные преимущества по сравнению со своими соседями. Ну, а судебную систему ждет активизация споров по размеру возмещений за изымаемую недвижимость.

    

Фото: www.legal.report

    

Осталось дождаться первых решений и итогов торгов, которые покажут интерес инвесторов. В текущем году планируется провести 35 аукционов для определения инвесторов по реорганизации бывших промышленных территорий с градостроительным потенциалом 7,5 млн кв. м недвижимости. На данной территории может быть размещено 146 тыс. рабочих мест.

  

Объявленные и фактические параметры КРТ

Параметры

Доля жилой недвижимости в ТЭПах

Доля реновации в жилой застройке

Объявленные

30%

30%

Фактические (по 7 проектам КРТ)

70%

55%

  

Пока сложно разделить оптимизм правительства Москвы о том, что инвесторы проявят интерес к проектам КРТ нежилой застройки, в рамках которых планируется создание рабочих мест. Скорее всего, при реализации программы произойдет перераспределение в сторону строительства жилья. Собственно, в рамках первых 7 проектов КРТ на долю жилья планируется отвести 70% застройки.

     

  

Рекомендую правообладателям недвижимости в границах потенциальных КРТ отслеживать ситуацию, провести аудит своих объектов и надлежащим образом оформить имущественные права. А также озадачиться вопросом защиты своих интересов с целью получения справедливой компенсации или участия в реализации инвестиционно-строительных проектов.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

     

    

  

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Определены случаи предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят