Эксперты ЕРЗ.РФ изучили принятый 15.12.2023 депутатами Госдумы РФ в третьем чтении Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и составили перечень основных нововведений.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Закон (законопроект №452646-8), о подготовке которого не раз сообщал портал ЕРЗ.РФ, предусматривает корректировку положений Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Жилищного кодекса РФ и других законодательных актов в целях совершенствования правового регулирования отношений при подготовке и реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) с учетом предложений региональных органов государственной власти и строительного сообщества.

Закон содержит следующие основные положения:

1. Вводится понятие оператор КРТ — юридическое лицо, определенное Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающее реализацию решения о КРТ. Порядок осуществления деятельности оператора КРТ установлен в новой статье 71.

К оператору КРТ предъявляются следующие требования. Это должно быть юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом РФ; или в уставном (складочном) капитале которого доля РФ или субъекта РФ составляет более 50%; или дочернее общество, в уставном (складочном) капитале которого более 50% долей принадлежит такому юридическому лицу.

Оператор КРТ наделяется следующими дополнительными полномочиями:

1) оператор КРТ вправе принимать решение о проведении торгов на право заключения договора о КРТ, определять организатора таких торгов и заключать договор о КРТ по результатам таких торгов (ранее такое право имели только федеральные, региональные или муниципальные органы власти);

2) оператор КРТ может передать в субаренду без согласия арендодателя предоставленный ему земельный участок (ЗУ), находящийся в государственной или муниципальной собственности. Такой участок оператор КРТ может передать в субаренду победителю торгов или своим дочерним обществам;

3) оператор КРТ может заключить соглашение с уполномоченным федеральным, региональным органом исполнительной власти или уполномоченным органом местного самоуправления. Случаи, содержание, порядок заключения такого соглашения устанавливаются Правительством РФ или субъектом РФ;

4) оператор КРТ наделяется правом ходатайства об изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом РФ;

5) в собственность оператора КРТ могут быть переданы помещения в многоквартирных домах (МКД), включенных в границы территории жилой застройки, если это предусмотрено соответствующим решением о КРТ.

 

   

2. Установлена возможность утверждения документации по планировке территории для проектов КРТ по инициативе правообладателей в упрощенном порядке, предусмотренном для других видов КРТ.

3. Введена возможность подготовки проектной и рабочей документации в отношении объектов, размещение которых предусматривается в границах территории КРТ, до образования земельных участков на основании утвержденной документации по планировке территории и (или) градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). При этом ГПЗУ может выдаваться до образования ЗУ на основании утвержденного в соответствии с решением или договором о КРТ проекта планировки территории (ППТ), а также проекта межевания территории (ПМТ) и (или) схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории.

4. В границы территории КРТ, незастроенных территорий могут включаться ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых установлены сервитуты, публичные сервитуты.

5. На проекты КРТ распространяется порядок переустройства и выноса сетей, предусмотренный статьей 52.2 ГрК РФ.

6. Вводится требование о включении в ГИСОГД информации о КРТ (решение о КРТ, договор о КРТ, иные документы и материалы, выданные в рамках осуществления КРТ).

7. В ГПЗУ включается информация о расположении ЗУ в границах территории, в отношении которой принято решение или заключен договор о КРТ.

8. Установлен перечень лиц, которым не требуется направлять предложения о заключении договора о КРТ нежилой застройки, в их число входят правообладатели сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для функционирования объектов капитального строительства (ОКС), расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

9. Установлен предельный срок заключения договора о КРТ нежилой застройки правообладателями, которые выразили согласие на его заключение. Такой срок составляет 60 дней. По истечении указанного срока орган исполнительной власти или местного самоуправления, принявший решение о КРТ нежилой застройки, вправе отказаться от заключения договора о КРТ и принять решение о самостоятельной реализации решения о КРТ или проведении торгов.

10. Устанавливается возможность осуществления КРТ в соответствии с ранее принятой документацией по планировке территории.

11. Перечень сведений, указываемый в решении о КРТ, дополнен сведениями о документации по планировке территории (при ее наличии).

12. В договоре о КРТ может быть предусмотрена возможность безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства отдельных помещений в объектах коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

13. Условия передачи или приобретения объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, созданные лицом, заключившим договор о КРТ, определяются договором о КРТ.

14. В случаях, определенных Правительством РФ, торги могут проводиться на право заключения двух и более договоров о КРТ.

15. Из числа лиц, участвующих в КРТ по инициативе правообладателя, исключены правообладатели линейных объектов.

16. В соглашении между правообладателями, реализующими проекты КРТ по инициативе правообладателей, указывается лицо, уполномоченное на передачу в орган местного самоуправления договора о КРТ и получение подписанного договора о КРТ.

17. В случае если по истечении 60 дней со дня направления правообладателям проекта договора о КРТ по инициативе правообладателей подписанный ими договор не будет представлен в орган местного самоуправления, последний вправе принять решение об отказе от заключения такого договора.

18. Финансовый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ наделяется следующими дополнительными полномочиями:

• предоставление ЗУ в аренду без торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства собственнику такого объекта однократно сроком до трех лет;

• получение после окончания строительства объектов недвижимости, перечень и условия передачи которых определены в договоре о КРТ незастроенных территорий;

• направление в целях реализации решения о КРТ незастроенных территорий в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ предложений о внесении изменений в ПЗЗ;

• принятие решения о подготовке документации ППТ в отношении территории, подлежащей развитию ДОМ.РФ самостоятельно или с привлечением организаций в соответствии с законодательством РФ.

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Минстрой: в рамках КРТ в России построят около 185 млн кв. м недвижимости

Роскапстрой готов стать техзаказчиком в региональных проектах КРТ

Законопроект, нацеленный на максимальное развитие механизма КРТ, будет доработан ко второму чтению до конца осенней сессии Госдумы

Эксперт: рентабельность проектов КРТ можно обеспечить за счет применения ГЧП

Как усовершенствовать механизм счетов эскроу для более эффективного развития проектов КРТ

При невыполнении договора права на реализацию проекта КРТ могут передать другому девелоперу

В 2023 году Банк ДОМ.РФ выставит на торги 30 проектов КРТ с градостроительным потенциалом 3 млн кв. м

Минстрой: в 71 регионе РФ реализуется 317 проектов КРТ

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Изменение в законодательстве о КРТ

Какие механизмы, инструменты, навыки и решения помогут девелоперами привлечь покупателей и поднять продажи? Какую поддержку девелоперам может предложить агентство недвижимости? Какие инновационные и конкурентоспособные решения отвечают сегодняшним вызовам современного рынка недвижимости? На эти и многие другие вопросы в интервью ЕРЗ.РФ отвечает директор по развитию «НДВ Супермаркет Недвижимости» Анатолий КОДИЧЕВ.

  

Анатолий Кодичев. Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

 

— Анатолий, расскажите, каким образом нынешняя ситуация на рынке недвижимости отражается на застройщиках? Что отрицательно влияет на реализацию проектов?

— Многие проекты строились без глубокой проработки продукта, и когда спрос на квартиры падает, такие проекты страдают в первую очередь. Поэтому стоит обращаться в агентство за аналитикой, ведь именно там есть большой опыт реализации, понимание текущей ситуации на рынке и требований к продукту.

В «НДВ Супермаркет Недвижимости» разработана специальная антикризисная поддержка продаж застройщика на всех этапах, начиная с грамотной экспертизы и до реализации проекта. Сегодня мы — технологичное современное агентство, с широкими возможностями для реализации проектов, не только в Московском регионе, но и по всей России.

В портфеле компании проекты в Ленинградской области, Новороссийске, Республике Башкортостан, Челябинской области, Новосибирске, Чувашской Республике, Уфе, Краснодарском крае и многих других областях. Мы работаем со всеми сегментами жилой недвижимости от «комфорта» до «элит». Сейчас много сотрудничаем с региональными застройщиками, предлагая им и правовую экспертизу, и адаптированный к московскому рынку отдел продаж.

Современные агентства недвижимости стремятся максимально ускорить выход продукта на рынок и минимизировать затраты.

Традиционный путь — независимая разработка трех решений (веб-сайт, Android- и iOS-приложения) разными командами — требует значительных ресурсов и времени. Подход «НДВ Супермаркет Недвижимости» основан на создании SPA (Single-Page Application) с последующей конвертацией в мобильные приложения через гибридные или кроссплатформенные фреймворки.

  

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Сейчас важно очень внимательно подходить к выбору формата продаж будущей новостройки. Некоторые застройщики используют неэффективную стратегию реализации, сотрудничая с массой агентов. В большинстве случаев это приводит к размыванию позиционирования проекта в глазах потребителя. В итоге приходится обращаться за консультациями в агентства недвижимости и переходить на другую систему реализации.

Следует понимать, что такие форматы продаж как эксклюзив, ко-эксклюзив и опен лист работают с разными целями, отдачей и конверсией. Чтобы не остаться с нераспроданными лотами, необходимо знать, какой из этих вариантов подходит под конкретный проект застройки. «НДВ Супермаркет Недвижимости» работает в любом формате на современной технологичной платформе.

Наши эксперты могут подключиться на любом этапе реализации проекта, сделать апгрейд существующего проекта, улучшить его, разработать эффективные маркетинговую и PR-стратегию, наладить продажи. Для этого у нас есть все компетенции. Мы не просто компания с именем и 25-летним стажем на рынке недвижимости. Мы очень гибкие и адаптивные. Благодаря этим качествам удалось пройти не один кризис и в самые пиковые, сложные времена выйти на новый уровень. Наши эксперты и аналитики готовы делиться этим опытом.

  

ЖК Сказка. Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

  

— Какие застройщики больше всего пострадали, региональные или федеральные? Можете ли вы назвать регионы, где девелоперы испытывают больше всего проблем с реализацией новостроек?

— Как правило, страдают регионы с низкой покупательной способностью или сильно затоваренные в моменте. На рынке даже появились индексы городов по потенциалу покупательной способности в сфере новостроек.

Главный этап работы над проектом предполагает детальное изучение конкурентного окружения, локации, сильных и слабых сторон. Одной из самых распространенных ошибок застройщиков является завышенная цена на старте продаж. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» можно провести правильный конкурентный анализ, который даст максимальный прирост цены, а значит рентабельности проекта. Застройщик получает корректный план реализации, системное наполнение счетов эскроу, выстроенную систему продаж.

 

ЖК Гармония Парк. Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

 

— Уже сейчас мы видим, что доля строящегося жилья с переносом сроков в эксплуатацию в общем объеме строительства за год выросла с 8,4% до 10%. Как Вы считаете, с чем это связано?

— Общий спад продаж подталкивает застройщиков к переносу сроков. Это объективная ситуация. По данным ЕРЗ.РФ, по состоянию на 1 июня 2025 года объем строящегося жилья в РФ с переносом срока ввода в эксплуатацию составляет 12 251 998 кв. м, это почти на 1,2 млн кв. м больше, чем на аналогичную дату прошлого года. Доля такого жилья в общем объеме строительства за год выросла с 8,4% до 10%. При этом средний срок переноса ввода за тот же период уменьшился с 4,2 до 3,6 месяцев.

У нас есть свой сильный отдел аналитики, мы делаем best use земельного участка, маркетинговый анализ проекта, ценообразование и построение финансовой модели реализации проекта, а также разработку концепции проекта с архитекторами и проектировщиками. Мы можем оценить и текущий проект, найти слабые и сильные стороны, сделать его прибыльным.

— Как Вы считаете, какие меры нужны рынку для поддержания спроса? Чем могут помочь рынку государство, агентства недвижимости, бизнес? Или «спасение утопающих — дело рук самих утопающих»?

— Эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости» исходят из того, на что могут повлиять. Это разработка продукта совместно с застройщиком, формирование реалистичного ценообразования и темпов продаж. Если проект к нам приходит в готовом виде, но продажи явно желают лучшего, мы комплексно оцениваем ситуацию и выявляем направления, которые мы можем усилить своим опытом и компетенциями. Помогаем успешно реализовать такой проект.

— Как застройщикам следует подходить к реализации новых проектов, которые планируется строить в ближайшее время? Где нужно строить/продавать недвижимость, чтобы ее покупали?

— Застройщики должны непредвзято оценивать возможности своего проекта и быть реалистами в отношении цены и сроков реализации. Очень часто в финансовой модели закладываются невыполнимые планы, и застройщики становятся заложниками таких проектов. В текущей ситуации нужно очень внимательно относиться к выбору локации и в этом сверять свои планы с мнением специалистов, это сейчас актуально как никогда.

  

ЖК Космос. Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

   

Если застройщик захочет создать свой отдел продаж, то он должен прикинуть все за и против. Мы, как агентство полного цикла, можем предоставить следующие услуги: разработать консалтинговый отчет по эффективному использованию земельного участка. Отработать продуктовые решения для проекта и сделать ТЗ на проектирование. Для предпродажной подготовки включаются наши подразделения по маркетингу, затем отдел продаж и ипотечный. Юридический отдел обеспечивает реализацию проекта: для повышения эффективности нужно подключать трейд-ин и профессиональную продажу нежилых помещений, для этого у нас также есть соответствующие подразделения.

При реализации важен равномерный сток, для этого наши аналитики следят за динамикой цен и продаж и дают необходимые рекомендации. Таким образом мы обеспечиваем комплексное решение в реализации проекта для наших партнеров застройщиков.

 

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

 

И это только часть задач, которые мы решаем при реализации проектов. Многое остается за кадром: набор, обучение, аттестация сотрудников; внедрение умных сервисов и информационных решений. «НДВ Супермаркет Недвижимости» постоянно растет и развивается.

«НДВ Супермаркет Недвижимости» объединяет услуги аналитики, маркетинга и продаж, здесь разработан ряд собственных IT-продуктов. Среди новых решений — внедрение платформы, которая использует искусственный интеллект для анализа рыночных трендов и предсказания спроса на объекты в различных районах Москвы. Система CRM с адаптивными алгоритмами для персонализации сервиса и ускорения процессов продаж.

 Эти разработки ориентированы на повышение эффективности застройщиков, снижение операционных издержек и укрепление доверия инвесторов, что позволяет агентству предложить наиболее инновационные и конкурентоспособные решения, отвечающие вызовам современного рынка недвижимости, и создает привлекательную экосистему для региональных застройщиков, заинтересованных в расширении своих возможностей на московском рынке.

    

Реклама. ООО «НДВ - СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ».  ИНН: 5038131026

 

 

 

  

  

Другие публикации по теме:

В 2 раза больше заявок на покупку недвижимости через личный кабинет брокера — опыт сотрудничества девелопера и ИТ-компании

Весна и реклама: в Трансмедиа знают секрет быстрого роста спроса на недвижимость

Как девелопер STONE выстроил комьюнити агентов недвижимости и упростил взаимодействие с брокерами с помощью личного кабинета

Гонка за клиентом: анализ региональных предпочтений и перспективы планов продаж

Современные стратегии девелоперов в условиях высоких ипотечных ставок

Без ипотеки: результаты исследования поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях

Продажи падают: ТОП-5 ошибок застройщиков

Квартиры с отделкой и меблировкой: 10 этапов по запуску продукта у застройщика