Портал ЕРЗ.РФ подготовил подборку самых интересных и важных для застройщиков документов, инициатив и событий октября 2020 года.

    

Фото: www.gubtrk.ru

   

 

Подробнее

1. Поручения Президента РФ по итогам расширенного заседания президиума Государственного совета, состоявшегося 28 сентября 2020 года.

Президент утвердил перечень поручений по итогам Госсовета, состоявшегося 28 сентября. Правительство до 1 октября 2021 года установит упрощенный порядок техприсоединения к инженерным сетям; до 1 июля 2021 года разработает меры направленные на поддержку низкомаржинальных проектов жилищного строительства, поддержку ИЖС; до 1 февраля 2021 года примет меры по сокращению сроков поучения застройщиками проектного финансирования (Перечень поручений по итогам расширенного заседания Президиума Государственного совета, состоявшегося 28 сентября 2020 года).

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/chto-i-komu-poruchil-prezident-dlya-dostizheniya-natsionalnoy-tseli-komfortnaya-i-bezopasnaya-sreda-dlya-zhizni

  

2. Законопроект №922560-7 принят в третьем чтении Госдумой.

Правительство получит полномочия по утверждению типовых форм документов для техприсоединения к объектам теплоснабжения.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/pravitelstvo-uprostit-tekhprisoyedineniye-k-teplovym-setyam

   

3. Федеральный закон от 15.10.2020 №338-ФЗ «О внесении изменений в статью 6 Федерального закона "О связи"»

При градостроительном планировании будут определять состав сетей связи в МКД.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/pri-gradostroitelnom-planirovanii-budut-opredelyat-sostav-setey-svyazi-v-mkd

  

4. План действий по восстановлению российской экономики от 23 сентября 2020 года.

Обновлена строительная часть общенационального плана по восстановлению экономики.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/novyye-izmeneniya-v-stroitelnom-razdele-obshchenatsionalnogo-plana-po-vosstanovleniyu-ekonomiki

   

5. Постановление Правительства РФ от 24.10.2020 №1732 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации».

Льготная ипотека продлена до 1 июля 2021 года, лимит программы увеличен с 900 млрд руб. до 1,85 трлн руб. С начала действия программы выдано более 230 тыс. кредитов на сумму почти 670 млрд руб. Суммарно будет выдано 622 тыс. кредитов.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/mikhail-mishustin-podpisal-postanovleniye-o-prodlenii-lgotnoy-ipoteki-do-1-iyulya

 

6. Постановление Правительства РФ от 27.102.2020 №1747 «О внесении изменений в приложение №1 к Особенностям реализации отдельных мероприятий государственной программы российской федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации"».

Введена возможность подачи документов для выплат молодым семьям на приобретение квартиры, строительство объекта ИЖС в электронном виде через портал госуслуг.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/sotsialnaya-vyplata-na-pokupku-zhilya-molodoy-semye-budet-dostupna-cherez-portal-gosuslug

  

7. Постановление Правительства РФ от 19.01.2020 №1706 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Для обманутых дольщиков упрощен порядок повторного использования средств материнского капитала, находящихся в Пенсионном фонде. Возврат средств теперь будет происходить автоматически в течение 5 банковских дней при прекращении договора эскроу.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/obmanutym-dolshchikam-uprostili-vozvrat-sredstv-matkapitala

  

8. Постановление Правительства РФ от 13.10.2020 №1679 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросу инвестирования остатков средств на едином счете федерального бюджета, средств пенсионных накоплений, временно свободных средств государственной корпорации, государственной компании и накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в облигации с ипотечным покрытием».

Средства федерального бюджета, пенсионных накоплений, средства госкомпаний и накопления для жилищного обеспечения военнослужащих можно будет инвестировать в ипотечные облигации, выпущенные с поручительством АО «ДОМ.РФ».

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/novyye-vozmozhnosti-investitsiy-v-ipotechnyye-obligatsii-razovyut-ipoteku

 

9. Постановление Правительства от 19.10.2020 №1704 «Об утверждении Правил определения новых инвестиционных проектов…» и Постановление Правительства РФ от 19.10.2020 №1705«Об утверждении Правил списания задолженности субъекта Российской Федерации…».

Правительством утверждены Правила определения новых инвестпроектов в 2021—2024 годах, в том числе в сферах жилищного строительства и ЖКХ. Бюджетная задолженность регионов сможет быть списана и должна будет направлена на создание объектов инфраструктуры таких проектов.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/novyye-resheniya-pravitelstva-dlya-razvitiya-zhilishchnogo-stroitelstva-i-infrastruktury

 

10. Постановление Правительства РФ от 08.10.2020 №1631 «Об отмене нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении федерального государственного санитарно- эпидемиологического надзора».

Отменен ряд СанПиНов в сфере строительства.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/otmenen-ryad-sanpinov-v-sfere-stroitelstva

 

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 03.10.2020 №1597 «О внесении изменений в Правила подготовки и утверждения проекта планировки территории в отношении территорий исторических поселений федерального значения».

Изменены правила подготовки проектов планировок территорий исторических поселений. Документом увеличен перечень согласующих инстанций.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/kak-izmenyatsya-pravila-podgotovki-proyektov-planirovok-territoriy-istoricheskikh-poseleniy

 

12. Постановление Правительства РФ от 01.10.2020 №1591 «Об утверждении Правил внесения изменений в документацию по планировке территории, указанную в части 18 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отмены такой документации или ее отдельных частей, признания отдельных частей такой документации не подлежащими применению и о внесении изменений…».

Утверждены правила подготовки документации по планировке территории, утверждаемой федеральными органами исполнительной власти.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/obnovlennyye-pravila-podgotovki-dokumentatsii-po-planirovke-territorii-utverzhdayemoy-federalnymi-organami-ispolnitelnoy-vlasti

 

13. Постановление Правительства РФ от 28.09.2020 №1558 «О государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности РФ».

Утверждены правила ведения и доступа к ИСОГД, вступающие в силу с 1 декабря 2022 года.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/utverzhdeny-pravila-vedeniya-i-dostupa-k-isogd-vstupayushchiye-v-silu-s-1-dekabrya-2022-goda

  

14. Постановление Правительства РФ от 13.10.2020 №1680 «О вопросах, связанных с обеспечением финансовой устойчивости единого института развития в жилищной сфере».

Правительством утвержден ряд методик и правила контроля показателей деятельности АО «ДОМ.РФ».

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/pravitelstvo-sovershenstvuyet-mekhanizmy-kontrolya-ao-domrf

  

15. Постановление Правительства РФ от 03.10.2020 №1592 «О внесении изменений в Правила предоставления в 2019 - 2020 годах из федерального бюджета субсидий в виде имущественного взноса Российской Федерации в имущество публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства" для осуществления мероприятий по финансированию завершения строительства объектов незавершенного строительства — многоквартирных домов».

Потери участников долевого строительства будут компенсировать более детально за счет средств Фонда защиты дольщиков.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/poteri-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva-budut-kompensirovat-boleye-detalno-za-schet-sredstv-fonda-zashchity-dolshchikov

  

16. Распоряжение Правительства РФ от 01.10.2020 №2520-р.

Дорожные карты решения проблем обманутых дольщиков предусмотрят восстановление прав на жилье в ЖСК, нежилые помещения и машино-места.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/dorozhnyye-karty-resheniya-problem-obmanutykh-dolshchikov-predusmotryat-vosstanovleniye-prav-na-zhilye-v-zhsk-nezhilyye-pomeshcheniya-i-mashino-mesta

 

17. Распоряжение Правительства РФ от 27.10.2020 №2776-р.

Дополнительные Денежные средства из резервного фонда Правительства по программе «Стимул» в размере 902 млн руб. выделены 7 регионам. Эти меры позволят обеспечить ввод в эксплуатацию 132 тыс. кв. м жилья.

Подробности по ссылке: https://erzrf.ru/news/sem-rossiyskikh-regionov-poluchat-po-programme-stimul-boleye-900-mln-rub

 

18. Приказ Минстроя от 29.09.2020 №557/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2020 года».

Минстроем установлена средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья в субъектах РФ на IV квартал 2020 года.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/crednyaya-rynochnaya-stoimost-1-kv-m-zhilya-na-iv-kvartal-2020-goda-primorskiy-kray-i-sakhalin-obgonyayut-sankt-peterburg

 

19. Приказ Росреестра от 02.09.2020 №П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

Утвержден перечень документов, предоставляемых для приобретения земельного участка без торгов.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/utverzhden-perechen-dokumentov-predostavlyayemykh-dlya-priobreteniya-zemelnogo-uchastka-bez-torgov

 

20. Приказ МЧС от 27.07.2020 №559.

МЧС утвержден новый свод правил о внутреннем пожарном водопроводе.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/mchs-utverdilo-novyy-svod-pravil-o-vnutrennem-protivopozharnom-vodoprovode

 

21. Письмо Минстроя от 02.10.2020 №39305-ТК/02 в адрес ФАС России.

Минстрой подготовил отчет по выполнению плана мероприятий развития конкуренции в строительстве и ЖКХ.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/minstroy-podgotovil-otchet-po-vypolneniyu-plana-meropriyatiy-razvitiya-konkurentsii-v-stroitelstve-i-zhkkh

   

22. Пояснения Минстроя от 16.10.2020 №41798-ИФ/09 «О применении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации».

Минстрой подготовил пояснения по порядку применения новой Методики определения сметной стоимости, утвержденной приказом Минстроя от 04.08.2020 №421/пр и вступившей в силу с 5 октября 2020 года.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/poryadok-primeneniya-novoy-metodiki-opredeleniya-smetnoy-stoimosti

  

23. Разъяснения Банка России и Минстроя по определению совокупного размера всех авансовых платежей при контроле банками операций по расчетным счетам застройщиков.

Банк России разместил разъяснения Минстроя по определению совокупного размера всех авансовых платежей при контроле банками операций по расчетным счетам застройщиков.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/tsb-razyasnil-poryadok-rascheta-avansov-zastroyshchikov

  

24. Информационное письмо Банка России от 30.09.2020 №ИН-06-59/140 о продлении отдельных мер по ограничению последствий распространения коронавирусной инфекции (COVID-19).

ЦБ рекомендовал банкам продлить меры поддержки ипотечных заемщиков.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/tsb-rekomendoval-bankam-prodlit-mery-podderzhki-ipotechnykh-zayemshchikov

 

25. Письмо Минстроя от 16.10.2020 №41660-СТ/08.

Проект организации строительства в составе проектной документации будет обязательным для всех проектов, не только бюджетных.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/proyekt-organizatsii-stroitelstva-budet-obyazatelnym-ne-tolko-byudzhetnykh-no-i-dlya-vsekh-proyektov

  

26. Руководство по повышению Индекса качества городской среды.

Документ разработан Минстроем совместно с ДОМ.РФ.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/minstroy-i-domrf-razrabotali-rukovodstvo-po-povysheniyu-indeksa-kachestva-gorodskoy-sredy

   

27. Законопроект №1028355-7 «О внесении изменений в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК)».

Разрешение на строительство газопроводов давлением до 1,2 МПа не понадобится.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/razresheniye-na-stroitelstvo-gazoprovodov-davleniyem-do-12-mpa-ne-ponadobitsya

   

28. Законопроект №1035095-7 «О внесении изменения в статью 217-1 части второй Налогового кодекса Российской Федерации».

В Госдуму внесен законопроект об увеличении минимального предельного срока владения объектом недвижимости. Дольщикам, не получившим своевременно объект долевого строительства, будет учтен также срок с даты передачи, согласно ДДУ, до момента его фактической передачи.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/srok-vladeniya-zhilyem-dlya-ne-poluchivshikh-yego-vovremya-dolshchikov-budet-uvelichen

  

29. Проект законодательной инициативы №7-1364 «О внесении изменения в пункт 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации».

Основания для изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд могут дополнить строительством школ и детских садов.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/osnovaniya-izyatiya-zemelnykh-uchastkov-dlya-gosnuzhd-dopolnyat-stroitelstvom-shkol-i-detskikh-sadov

   

30. Проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 16 марта 2020 г. №291».

ДОМ.РФ ужесточит требования к уполномоченным ипотечным организациям. Для аккредитации организация должна будет представить полный пакет договоров ипотечных займов за 3 года деятельности. Установлен также ряд требований к таким договорам.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/domrf-uzhestochit-trebovaniya-k-upolnomochennym-ipotechnym-organizatsiyam

  

31. Проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в Правила принятия решения публично-правовой компанией “Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства” о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона “О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…”».

Правительство сможет принимать решение о финансировании достройки конкретных объектов незавершенного строительства и определять источник средств для завершения строительства. Изменена формула расчета размера стоимости финансирования завершения строительства Фондом защиты прав дольщиков. Учитывается рыночная стоимость нереализованных помещений. Введен ряд ограничений по принятию решения Фондом о завершении строительства.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/kak-izmenyatsya-pravila-prinyatiya-resheniy-fondom-zashchity-dolshchikov

  

32. Проект Постановления Правительства РФ «О программе финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры и внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 21 мая 2016 г. № 451 “О Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации”».

По программе финансирования объектов инфраструктуры за счет инфраструктурных облигаций сможет быть профинансировано строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, в том числе и при жилищном строительстве.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/kakiye-obyekty-profinansiruyut-za-scht-infrastrukturnykh-obligatsiy

 

33. Проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. №1710».

АО «ДОМ.РФ» для финансирования строительства объектов инфраструктуры с использованием механизмов облигационных займов создаст специализированное общество проектного финансирования — СОПФ «Инфраструктурные облигации».

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/obligatsii-obespechat-stroitelstvo-infrastruktury--masshtabnykh-proyektov-zhilishchnogo-stroitelstva

 

34. Проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582».

Ставки аренды государственной и муниципальной земли будут изменять не чаще одного раза в три года, а вступать в законную силу такое изменение будет через 6 месяцев после опубликования соответствующего акта.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/stavki-arendy-gosudarstvennoy-i-munitsipalnoy-zemli-budut-izmenyat-na-chashche-odnogo-raza-v-tri-goda

  

35. Проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации».

Застройщики смогут взаимодействовать с Госстройнадзором через портал госуслуг, а также направлять извещения о начале работ, устранении нарушений, окончании строительства, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью.

Подробнее по ссылке https://erzrf.ru/news/zastroyshchiki-smogut-vzaimodeystvovat-s-gosstroynadzorom-cherez-portal-gosuslug

 

36. Проект приказа Минстроя «О внесении изменений в Методику расчета индексов изменения сметной стоимости строительства, утвержденную приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 5 июня 2019 г. №326/пр».

Будет скорректирована Методика расчета индексов изменения сметной стоимости.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/kak-skorrektiruyut-metodiku-rascheta-indeksov-izmeneniya-smetnoy-stoimosti

  

37. Проект приказа Минстроя «О Порядке разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капительного строительства».

Минстрой доработал проект приказа. Согласовывать СТУ будет подведомственное Минстрою учреждение. Сокращен срок на направление межведомственного запроса с 90 до 20 рабочих дней.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/resheniye-o-soglasovanii-stu-budet-prinimat-podvedomstvennoye-minstroyu-uchrezhdeniye

   

38. Правительственная Экспертная группа «Трансформация делового климата» по направлению «Градостроительная деятельность» утвердила 189 предложений по улучшению бизнес-климата в строительстве и направила их в Минстрой России.

Материалы по ссылке:

https://clck.ru/RtJaU

   

39. Определение экономколлегии Верховного Суда по делу №309-ЭС20-11143.

Верховный Суд разъяснил порядок применения повышающего коэффициента при расчете земельного налога по договору РЗТ.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/verkhovnyy-sud-o-raschete-arendnoy-platy-po-dogovoru-rzt

   

40. «Методические рекомендации о порядке расчета суммы финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в части предоставления субсидий лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры РЗТ и (или) договоры КРТ…» госкорпорации «Фонд содействия реформирования ЖКХ».

Утвержден порядок расчета субсидии при реализации договоров КРТ и РЗТ.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/utverzhden-poryadok-rascheta-subsidii-pri-realizatsii-dogovorov-krt-i-rzt

   

41. Письмо организации «Деловая Россия» от 19.10.2020№2694

Общероссийская общественная организация «Деловая Россия» направила в Минстрой письмо с предложением сокращения действующего срока раскрытия счетов эскрой с 10-ти до 3-х рабочих дней.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/delovaya-rossiya-prosit-uskorit-raskrytiye-schetov-eskrou

   

42. ТОП застройщиков РФ по текущему строительству.

Опубликован ТОП застройщиков РФ по текущему строительству на 1 октября 2020 года.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/
top_zastrojschikov_rf_po_tekuschemu
_stroitelstvu_na_1_oktyabrya_
2020_goda_vozglavila_gruppa_pik

   

43. ТОП застройщиков РФ по вводу жилья.

Опубликован ТОП по вводу жилья на 1 октября 2020 года.

Подробнее по ссылке: https://erzrf.ru/news/top-po-vvodu-zhilya-v-2020-godu

   

44. ТОП 10 лучших новостроек РФ.

В ТОП-10 лучших новостроек России произошли изменения. В десятку вошли Квартал на Декабристов от Брусники, Резиденции архитекторов от AFI Development.

Подробнее по ссылке https://erzrf.ru/news/v-top-10-luchshikh-novostroyek-rossii-proizoshli-izmeneniya

    

45. Внесены изменения в методологию оценки потребительских качеств новостроек по группам параметров «Парковка», «Вредные воздействия, неблагоприятное соседство», «Лифты», «Среда для маломобильных граждан», «Транспортная доступность», «Социальная инфраструктура», «Безопасность», «Входные группы», «Подъезды».

Подробнее по ссылкам:

https://erzrf.ru/news/marketologi-progolosovali-za-izmeneniye-pravil-otsenki-transportnoy-dostupnosti-zhk

https://erzrf.ru/news/marketologi-zastroyshchikov-kardinalno-izmenili-podkhod-k-otsenke-liftov

https://erzrf.ru/news/marketologi-zastroyshchikov-opredelilis-s-tem-kak-otsenivat-kachestvo-parkovok-v-novostroykakh

https://erzrf.ru/news/marketologi-zastroyshchikov-utverdili-gruppy-parametrov-otsenki-zhk

https://erzrf.ru/news/otraslevyye-marketologi-obyedinilis-v-gruppe-messendzhera-whatsapp

   

   

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Маркетологи проголосовали за изменение правил оценки транспортной доступности ЖК

Маркетологи застройщиков кардинально изменили подход к оценке лифтов

Маркетологи застройщиков определились с тем, как оценивать парковки в новостройках

Маркетологи застройщиков утвердили группы параметров оценки ЖК

Правительство упростит техприсоединение к тепловым сетям

Владимир Путин: Вопросы культурного наследия в ведении Минстроя как единого госзаказчика находиться не должны

МЧС утвердило новый свод правил о внутреннем противопожарном водопроводе

Для решения проблемы долгостроев и обманутых дольщиков примут отдельный федеральный закон

Что и кому поручил Президент для достижения национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни»

Минстрой сформирует рабочую группу для обсуждения закона о всероссийской реновации

Обманутым дольщикам упростили возврат средств маткапитала

Решение о согласовании СТУ будет принимать подведомственное Минстрою учреждение

Депутаты отклонили законопроект о противодействии потребительскому экстремизму дольщиков

Верховный Суд о расчете арендной платы по договору РЗТ

Как изменятся правила принятия решений Фондом защиты дольщиков

При градостроительном планировании будут определять состав сетей связи в МКД

Ставки аренды государственной и муниципальной земли будут изменять не чаще одного раза в три года

Застройщики смогут взаимодействовать с Госстройнадзором через портал госуслуг

Срок владения жильем для не получивших его вовремя дольщиков будет увеличен

Утвержден порядок расчета субсидии при реализации договоров КРТ и РЗТ

Как изменятся правила подготовки проектов планировок территорий исторических поселений

Cредняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья на IV квартал 2020 года: Приморский край и Сахалин обгоняют Санкт-Петербург

Дорожные карты решения проблем обманутых дольщиков предусмотрят восстановление прав на жилье в ЖСК, нежилые помещения и машино-места

Разрешение на строительство газопроводов давлением до 1,2 МПа не понадобится

Портал ЕРЗ.РФ публикует очередную аналитическую статью генерального директора ПИА Недвижимость, председателя Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максима ЕЛЬЦОВА.

 

Фото: www.mtdata.ru

 

Сегодня я хочу поговорить об инвестиционных идеях. Точнее о том, что старые идеи уже не работают, а новые еще поискать надо.

Рынок недвижимости стремительно меняется вместе с окружающим миром. Причем темп этих изменений растет, и времени, чтобы найти «устойчивую» инвестиционную идею, остается все меньше.

Буквально за два года рынок очень сильно изменился под воздействием сразу нескольких факторов:

• Пандемия и ее последствия.

• Переход на проектное финансирование (эскроу-счета), что кардинально поменяло рынок продаж новостроек.

• Субсидированная ипотека и снижение кредитных ставок в целом.

• Рост себестоимости строительства.

 

Фото: www.omut.ndv.ru

 

Качнуть рынок в ту или иную сторону способен каждый из перечисленных факторов, а уж их сочетание — тем более. Кардинально меняется рынок — меняются и инвестиционные возможности.

Я часто общаюсь и с частными инвесторами, имеющих в собственности несколько объектов (иногда мы их называем «бытовыми»), и с людьми, которые управляют собственными недвижимыми активами на сумму от миллиарда рублей и выше.

В целом сообщество инвесторов сходится в том, что сегодня мы переживаем кризис инвестиционных идей. Большинство из этих идей, длительное время работавших, уже исчерпали себя.

Теперь об инструментах инвестирования.

 

Фото: www.tsargrad.tv

 

Покупка квартиры в новостройке на старте продаж

Этот ранее вполне рабочий способ заключался в покупке у надежного застройщика строящегося объекта, цена которого в дальнейшем возрастает. Трудно поверить, но еще 3—4 года назад исправно работал алгоритм: выбираем квартиру в стройке, смотрим на цену аналогичных уже построенных квартир, и понимаем, что цена вырастет как минимум до этого уровня (без учета инфляции и общего изменения рынка).

Даже неискушенные участники рынка инвестиций за два-три года достигали дохода на уровне 30—40%. На фоне субсидированной ипотеки можно было покупать практически любые квартиры на старте продаж.

Все росло. Но окончательный переход на эскроу-счета и сворачивание субсидированной ипотеки практически закрыли эти возможности. Цены на старте продаж теперь нередко выше цен вторичного рынка. Еще можно выискивать интересные, недооцененные маркетологами застройщиков объекты, но найти их сейчас намного сложнее.

 

Фото: www.cdn.iz.ru

 

Покупка жилой квартиры для последующей сдачи в аренду

Этому способу инвестирования больше подходит название «сбережение» Метод заключается в покупке квартиры и ее последующей сдаче в аренду. Самая очевидная схема, первая ступень начинающего инвестора. К сожалению, даже два-три года назад сдача квартиры в аренду при адекватном подсчете всех затрат показывала крайне низкую эффективность.

После того как цены на жилье выросли минимум на 30%, арендные ставки почти не изменились. Нередко может оказаться, что реальная рублевая доходность от сдачи объекта близка к нулю. Достаточно просто посчитать один-два месяца простоя квартиры в год, затраты на поиск арендаторов, текущий ремонт, непредвиденные платежи, налоги и т.д. Ну и, чтобы окончательно добить «инвесторов»: пересчитайте процент годового дохода от сдачи квартиры, отталкиваясь не от цены покупки, а от ее текущей реальной стоимости.

 

Фото: www.antistrach.ru

 

Покупка квартир по переуступке

Я не знаю, почему, но некоторые инвесторы до сих пор стремятся продать свои квартиры в новостройке, не дожидаясь собственности. То ли они наивно полагают, что налоговая тогда «не увидит» этих сделок, то ли считают, что получать собственность — это долго и хлопотно.

Еще совсем недавно такие объекты можно было системно «ловить» на рынке, но очевидных решений все меньше. С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, цены строящихся квартир равны или заметно выше, чем цены квартир на вторичном рынке. 

 

Фото: www.st.novostroy.su

 

Апартаменты

Интересно, но непросто. Раньше апартаменты были привлекательны как новый, набирающий популярность и растущий в цене продукт. За последние пару лет цены достаточно сильно выросли, границы восприятия апартаментов и обычных квартир стираются. И хотя ставки аренды на апартаменты выше, чем в жилье, в управлении и продаже апартаментов есть достаточно много подводных камней, неочевидных для рядового инвестора.

Главное зло на этом рынке — необоснованно завышенные обещания доходности апартаментов и арендные ставки. Я называю это «инфляцией обещаний»: чем большую арендную ставку обещать инвестору, тем дороже можно продать ему объект. Добавьте повышенные затраты на содержание объекта, сложность в прогнозировании заполняемости апартаментов, налогообложение при продаже — и доходность составит уже совсем не 10% годовых.

 

Фото: www.novostroy-a.akamaihd.net

 

Инвестиции в торговую недвижимость

Очень полюбившийся и мне, и профессиональным инвесторам инструмент эффективно работал долгие годы. Многие профи начинали с переводов квартир в коммерческую недвижимость, затем наибольшую эффективность показывала покупка торговых помещений на первых этажах строящихся ЖК. Средним ориентиром была доходность в 10% годовых без учета инфляции.

Но за полтора-два года застройщики резко подняли цены на нежилые встроенные помещения, аукционы стали нормой. А приток непрофессиональных инвесторов и дешевый капитал окончательно обесценил данный инвестиционный инструмент. Теперь доходные объекты продаются с 14-тилетней и более окупаемостью.

 

Фото: www.yandex.ru

 

Покупка недвижимости с торгов

Крайне популярная и кажущаяся привлекательной тема. Где еще можно купить недвижимость с хорошим дисконтом, как не на торгах. Но глубокое изучение вопроса «на собственной шкуре» и общение с профессиональными участниками, увы, говорит об обратном.

Дефицит инвестиционных предложений подтолкнул инвесторов к освоению ранее неизведанной территории «торгов». Чему изрядно способствовали «инфо-цыгане», обещавшие озолотить всех, кто будет учиться у них покупать на торгах.

В результате создания повышенного спроса объекты на торгах могут уходить по ценам дороже, чем на открытом рынке. Добавьте сюда правовые риски и риски технических изъянов объектов.

 

 

В сухом остатке

Все, что я перечислил выше — самые очевидные и самые простые способы инвестирования на рынке недвижимости. Разумеется, это далеко не все возможные инструменты. Очевидно, инвесторы будут привыкать к новым реалиям и искать альтернативные варианты инвестирования, в том числе коллективного.

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость, председатель Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Факторы, повышающие цены на рынке жилья

Факторы, снижающие цены на рынке жилья