Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Шаг вперед и два назад: затянувшаяся история борьбы с организациями, которые торгуют положительными заключениями экспертизы проектной документации

Нюансы обжалования заключений органами ГСН и процедуры корректировки проекта в ходе строительства для портала ЕРЗ.РФ прокомментировал генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ.

      

Фото: www.sam-otdelochnik.ru

     

«В начале марта 2020 года, — напоминает эксперт, — в СМИ появилась информация о том, что Минстрой России подготовил и вынес на обсуждение поправки в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ), которые наделяют органы государственного строительного надзора правом обжаловать положительные заключения экспертизы проектной документации в отношении поднадзорных объектов.

  

  

 

Первая мысль – вода камень точит! Наконец-то удалось достучаться1 — государство спустя почти 8 лет всерьез займется решением проблемы торговли положительными заключениями экспертизы проектной документации.

Однако после ознакомления с текстом законопроекта, который был подготовлен в недрах Минстроя России, энтузиазм немного угас, поскольку вместо системного подхода к вопросу обеспечения безопасности строительства в проекте удалось обнаружить лишь имитацию деятельности в этом направлении.

Даже в таком простом вопросе, как обжалование положительных заключений экспертизы, которые были выданы с нарушениями, Минстрой предлагает использовать более затратный способ судебного разбирательства вместо предусмотренного ч. 12 ст. 49 ГрК РФ механизма разрешения споров в досудебном порядке в экспертной комиссии Минстроя России. Но многим специалистам еще в 2012 году было понятно, что досудебный порядок обжалования экспертных заключений не будет работать.

Федеральным законом от 28.11.2011 337-ФЗ не был предусмотрен субъект, который наделен правом и заинтересован в целях обеспечения безопасности возводимых объектов обжаловать положительное заключение экспертизы, выданное с нарушениями. Застройщик, которого наделили таким правом, явно не станет обжаловать положительное заключение экспертизы себе во вред. К тому же у него всегда имеется возможность не утверждать проектную документацию, получив хоть десяток положительных заключений экспертизы.

Обжаловать отрицательное заключение экспертизы застройщику в большинстве случаев также не имеет смысла. В условиях конкуренции сотен коммерческих экспертных организаций за контракты на проведение экспертизы (в отношении объектов капитального строительства регионального уровня) намного проще сменить экспертную организацию, по какому-то недоразумению выдавшую отрицательное заключение.

По данным Единого государственного реестра заключений (ЕГРЗ) за 2019 год частные организации негосударственной экспертизы подготовили 14 372 экспертных заключений, в которых насчитывается целых 0,4% отрицательных заключений).

   

Фото: www.gge.ru

  

Очевидно, что из государственных структур именно органы Госстройнадзора обладают наибольшей компетенцией и возможностями для обжалования положительных экспертных заключений в целях пресечения реализации ошибочных проектных решений на начальной стадии строительства. Согласно ч. 5 ст. 52 ГрК РФ указанные органы не позднее чем за 7 рабочих дней до начала строительства должны получать от застройщика извещение с приложением проектной документации и положительного заключения экспертизы.

В 1990-е годы органы Госархстройнадзора при выявлении ошибочных проектных решений в ходе строительства могли пресекать реализацию таких решений (даже при наличии положительных заключений экспертизы) и самостоятельно привлекать к административной ответственности проектные организации.

По данным Главной инспекции Госархстройнадзора Госстроя России, порядка 5% от суммы всех административных штрафов за правонарушения в области строительства были наложены на проектные организации, допустившие ошибки в проектах. В судебной практике не было обнаружено случаев отмены решений по административным делам в отношении проектных организаций, подтвержденных Главной инспекцией.

Так что же мешает просто дополнить ч. 12 ст. 49 ГрК РФ фразой «а также орган государственного строительного надзора» и с задержкой в 8 лет попытаться запустить механизм контроля результатов деятельности организаций негосударственной экспертизы?

   

Фото: www.inkotelniki.ru

   

Такое впечатление, что кого-то в Минстрое вполне устраивает ситуация, при которой с 2012 года экспертная комиссия, обладающая правом отменить любое заключение экспертизы проектной документации, существует лишь на бумаге.  Пресечением случаев реализации ошибочных проектных решений и отменой незаконно выданных положительных заключений экспертизы, видимо, должен занимается кто-то другой. А органы Госстройнадзора, мол, пусть обращаются в суды и там доказывают «несоответствие по содержанию установленным требованиям заключения экспертизы проектной документации».

На этот случай уже есть заготовки в судебной практике:

«Согласно пункту 2 Порядка для рассмотрения споров … создается экспертная комиссия.

Согласно пункту 3 Порядка заключение экспертизы может быть обжаловано в соответствии с настоящим Порядком застройщиком, техническим заказчиком или их представителем в течение трех лет со дня утверждения такого заключения.

Порядок обжалования заключений экспертизы проектной документации законодательством определен.

У суда первой инстанции не имелось оснований рассматривать предъявленный иск» (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 №13АП-4840/15);

«Правом обжаловать заключение негосударственной экспертизы проектной документации обладает закрытый перечень лиц — застройщик, технический заказчик или уполномоченные ими лица. Компетентным органом, уполномоченным рассматривать жалобу указанных лиц, к числу которых административные истцы не относятся, является специально созданная экспертная комиссия, чье решение, оформленное протоколом, может быть обжаловано в судебном порядке.

   

Фото: www.moepravo.pro

  

Доводы апелляционных жалоб, в которых оспариваются выводы экспертизы, не могут быть приняты во внимание, так как не основаны на специальных познаниях и досудебном решении экспертной комиссии, созданной в установленном законом порядке» (Апелляционное определение СК по административным делам Московского городского суда от 26.03.2018 по делу №33а-2107/2018).

Хочу также напомнить, что с лета 2018 года органы Госстройнадзора освободили от ответственности за соответствие возведенного объекта требованиям безопасности (технических регламентов). Выдавать ЗОС они должны исключительно на основании соответствия объекта капитального строительства проектной документации (независимо от качества такой документации и наличия в ней ошибочных решений). В связи с этим слабо верится, что длительная процедура обжалования положительных заключений в судебном порядке (без права обращения в экспертную комиссии Минстроя России) будет в массовом порядке востребована органами Госстройнадзора.

После ограничения предмета государственного строительного надзора существует большой соблазн закрыть глаза на ошибки в проекте и выдать по такой проектной документации ЗОС, переложив всю ответственность за безопасность возведенного объекта на проектировщика и экспертизу. Тем более что в настоящее время у органов Госстройнадзора фактически отсутствует возможность противодействия реализации в ходе строительства ошибочных проектных решений.

Удивительно, почему на этот факт не обращают внимания. С лета 2018 года значение экспертизы проектной документации как механизма обеспечения механической, пожарной, экологической, санитарно-эпидемиологической безопасности объектов капитального строительства существенно возросло. В этих условиях требования к экспертным организациям должны быть высокими, контроль их деятельности — эффективным, а санкции за необоснованную выдачу положительного заключения — максимально жесткими.

На практике же до сих пор не решена проблема откровенной торговли положительными заключениями экспертизы проектной документации, которая особенно остро встала после 1 апреля 2012 года.

Еще в 2014 году в п. 3 протокола совещания у Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации от 03.06.2014 №ДК-П9-119пр зафиксировано поручение Минстрою России и Минэкономразвития России до 15.09.2014 разработать и представить в Правительство РФ проекты нормативных правовых актов, предусматривающих:

— повышение требований к экспертам и организациям, проводящим негосударственную экспертизу проектной документации;

— введение ответственности экспертов и экспертных организаций за выдачу положительного заключения в нарушение требований действующего законодательства.

      

Фото: www.c.pxhere.com

     

Тогда же с участием экспертов был подготовлен и рассмотрен на рабочей группе в Минстрое России план мероприятий по совершенствованию законодательства (размещен на сайте цкс.рф в разделе «Аналитика»), а также разработаны все проекты правовых актов, вносящим комплексные изменения в ГрК РФ, акты Правительства РФ и ведомственные приказы Росстроя (Минрегиона России).

С тех пор прошло больше 5 лет, но почти ничего из предложенных системных мер (а большинство из них и сегодня актуальны) не было реализовано. А поручение Заместителя Председателя Правительства РФ в этой части так и не было исполнено.

Хотя для борьбы с таким позорным для государства явлением, как торговля положительными заключениями экспертизы проектов, не нужно делать чего-то сверхъестественного, достаточно установить контроль результатов деятельности экспертных организаций и прописать серьезную ответственность за нарушения.

Выявить большую часть некачественных экспертных заключений можно без больших трудозатрат при помощи Единого государственного реестра заключений экспертизы. Достаточно предусмотреть обязательную проверку экспертных заключений на предмет их соответствия нормативным требованиям к составу, содержанию и порядку оформлению (приказ Минстроя России от 08.06.2018 №341/пр) на стадии раскрытия информации в ЕГРЗ.

Меня еще в 2014 году поразил случай, когда в качестве образца экспертного заключения на рабочей комиссии в Минстрое было представлено заключение государственной экспертизы проектной документации, которое по тексту не содержало никаких выводов о соответствии проектной документации результатам инженерных изысканий. Про заключения частных организаций, которые торгуют такими заключениями, говорить вообще не приходится.

Наличие такого фильтра на этапе раскрытия информации в ЕГРЗ позволит уменьшить число споров на стадии выдачи разрешений на строительство (логично, чтобы указанную проверку был вправе проводить один орган, а не тысяча муниципалитетов по всей стране). Уполномоченные органы при выдаче разрешений на строительство не должны проверять правильность оформления экспертного заключения или наличие полномочий у экспертной организации: им следует полагаться исключительно на данные ЕГРЗ.

    

Фото: www.tehproektstroy.ru

     

Такие данные должны подтверждать факт выдачи положительного заключения экспертизы уполномоченной организацией (аккредитация не приостановлена и не аннулирована) и оформление экспертного заключения согласно установленным требованиям к его составу, содержанию и порядку оформления (включая полноту содержащихся в нем выводов).

Пресекать реализацию ошибочных проектных решений и выявлять положительные экспертные заключения, которые оформлены надлежащим образом, но выданы необоснованно, целесообразно на начальной стадии строительства посредством быстрой и эффективной процедуры досудебного обжалования таких заключений органами Госстройнадзора. Причем правом на такое обжалование орган Госстройнадзора должен обладать до момента, пока он не выдал ЗОС на основании проектной документации, подтвержденной соответствующим заключением экспертизы.

В 2014 году обсуждался вопрос о возможности наделения правом на обращение с жалобой в экспертную комиссию Минстроя России органов, уполномоченных выдавать разрешения на строительство на основании поступивших к ним разделов проектной документации и положительного экспертного заключения. Тогда этот вопрос отложили, и большинство экспертов с этим согласилось.

По прошествии пяти лет с учетом данных по росту аварий зданий и сооружений представляется целесообразным предоставить указанным органам право подавать жалобы, поскольку для выявления ошибок проектирования и предупреждения потенциальных аварий нужно задействовать все возможные средства. Органы, выдающие разрешения, определенно относятся к числу заинтересованных лиц, поскольку на основании проектной документации, прошедшей экспертизу, они должны выдавать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и нести за это ответственность.

    

Фото: www.fs.4geo.ru

      

При этом факт подачи жалобы на положительное заключение в экспертную комиссию Минстроя России не влечет никаких последствий для застройщика до момента, пока компетентный орган не примет решения по результатам рассмотрений такой жалобы. Решение экспертной комиссии об отмене положительного заключения экспертизы должно незамедлительно отражаться в ЕГРЗ и приводить к немедленной приостановке строительства (через механизм отзыва разрешения на строительство или приостановления его действия) до момента корректировки проекта (с последующей экспертизой) либо до вступления в силу судебного акта об отмене решения экспертной комиссии.

Факты отмены положительных экспертных заключений (в том числе заведомо ложных) должны неотвратимо приводить к приостановлению (при наличии негрубых нарушений) или аннулированию (при выявлении неоднократных или грубых нарушений) аккредитации организации на право проведения негосударственной экспертизы, а также аттестатов экспертов, которые подписали такие заключения (с возможным запретом заниматься указанной деятельностью в дальнейшем).

В КоАП с 2014 года предусмотрена дисквалификация на срок до двух лет экспертов за выдачу заведомо ложного заключения экспертизы промышленной безопасности, с 2015 года — дисквалификация на срок до трех лет кадастровых инженеров за внесение заведомо ложных сведений в документы кадастрового учета, с 2017 года — дисквалификация на срок до трех лет экспертов за подписание заведомо ложного заключения о независимой оценке пожарного риска.

В то же время эксперты, которые подписывают заведомо ложные заключения экспертизы проектной документации и тем самым без надлежащей проверки подтверждают соответствие проектных решений требованиям механической, пожарной, экологической, санитарно-эпидемиологической безопасности, никакой ответственности не несут (даже в форме аннулирования квалификационных аттестатов).

Руководители организаций негосударственной экспертизы (уполномоченные ими лица) не подлежат обязательной аттестации, хотя утверждают экспертные заключения. В судебной практике встречались случаи, когда уволившиеся из организаций негосударственной экспертизы работники требовали признать фальшивыми свои подписи на выданных экспертных заключениях. Очевидно, что такие подписи не могли появиться без ведома лица, которое утвердило экспертное заключение.

   

Фото: www.i.kvadrat.ru

    

Анализируя действующее законодательство и внесенные в него за последние годы изменения, поражаешься тому, насколько бессистемными являются меры по реформированию экспертизы проектной документации.

В 2007 году вроде бы логично отменили специализированные государственные экспертизы проектной документации (экологическую, пожарного надзора, санитарно-эпидемиологическую, историко-культурную экспертизу) и образовали органы единой (комплексной) государственной экспертизы в каждом субъекте РФ. Контроль деятельности таких организаций возложили на федеральный орган исполнительной власти (с правом проводить проверки и выдавать обязательные предписания об отмене экспертных заключений, согласовывать структуры органов экспертизы, устанавливать требования к ежеквартальной отчетности и т.п.).

В 2012 году полномочиями по проведению комплексной экспертизы в отношении большинства объектов регионального уровня (включая массовое жилищное строительство) наделили частные коммерческие структуры (цель их деятельности — извлечение прибыли), которым достаточно иметь в штате всего пять экспертов со стажем работы от 3 до 5 лет и сайт в сети «Интернет» (ч. 2 ст. 50 ГрК РФ). При этом не предусмотрели не только систему контроля результатов деятельности таких структур, но даже не распространили на них существующую систему отчетности органов государственной экспертизы.

В отличие от органов региональной государственной экспертизы, деятельность которых ограничена одним субъектом РФ, частное ООО с пятью экспертами в штате может выдавать заключения применительно к объектам капитального строительства на всей территории страны. Стоимость негосударственной экспертизы может устанавливаться произвольно и не быть привязанной к обязательной для органов государственной экспертизы методике расчета. В условиях конкуренции и отсутствия контроля это логично приводит к демпингу. Хотя понятно, что при низкой стоимости экспертизы комплексно рассмотреть проект с привлечением квалифицированных экспертов просто невозможно. 

С задержкой в несколько лет в июле 2018 года (первое поручение Заместителя Председателя Правительства РФ по этому вопросу датируется 2014 годом) все-таки начал функционировать Единый реестр заключений экспертизы проектной документации. Правда, его потенциал совершенно не используется для целей контроля результатов деятельности экспертных организаций.

Непонятно, почему приказом Минстроя России от 22.02.2018 №115/пр не предусмотрена элементарная проверка соблюдения требований к составу, содержанию и порядку оформления экспертного заключения, которое загружается в ЕГРЗ. Между тем по результатам такой проверки Минстрой мог бы через Росаккредитацию приостановить (аннулировать) не один десяток свидетельств об аккредитации в отношении организаций, которые не в состоянии даже оформить экспертное заключение надлежащим образом.

   

Николай Малышев

  

К сожалению, подготовленный Минстроем законопроект об обжаловании положительных заключений экспертизы в полной мере не отвечает ни на один из вызовов, стоящих перед государством в таком вопросе, как обеспечение качества и безопасности строящихся объектов (в том числе даже в таком аспекте, как пресечение ошибок и нарушений при подготовке проектной документации и ее экспертизе). Кроме того, предлагаемые меры явно запоздали и не учитывают последних изменений законодательства.

С 27 июня 2019 года значение экспертизы проектной документации резко снизилось. Далеко не факт, что объект капитального строительства будет вводиться в эксплуатацию на основании проектных решений, которые одобрила экспертиза.

Что мешает застройщику внести кардинальные изменения в проект (даже затронув отдельные элементы несущих конструкций) в ходе строительства, получив на коммерческой основе подтверждение внесенных изменений в любой из 40 тыс. проектных организаций по своему выбору (к автору проекта обращаться не обязательно)?

Установлен ли действующим законодательством механизм обжалования и оперативной отмены незаконно выданных проектными организациями подтверждений соответствия вносимых в проект изменений?

Предусмотрена ли персональная ответственность главного инженера проекта, утвердившего такое подтверждение соответствия в нарушение закона?

Простой учет выданных проектными организациями подтверждений соответствия государство планирует вести? В какой информационной системе систематизируются сведения о таких документах?

Невольно возникает ощущение, что бизнес по торговле положительными заключениями экспертизы решили искоренить посредством конкуренции экспертных организаций с проектными за право выдать по заказу застройщика документ, подтверждающий соответствие проектных решений требованиям безопасности.

В самом деле, зачем спорить или договариваться с экспертизой об одобрении проекта, если многие вещи можно переиграть в ходе строительства за умеренную плату и без особых рисков», — резюмирует генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай Малышев (на фото).

   

 

        


1Предложение по наделению органа Госстройнадзора правом обжаловать положительное заключение экспертизы в отношении поднадзорного объекта в экспертной комиссии Минстроя России было отражено в октябре 2013 года в резолюции межрегиональной конференции руководителей Госстройнадзора из 74 субъектов РФ. 

     

     

   

 

   

Другие публикации по теме:

Стройнадзору разрешат оспаривать заключение экспертизы проекта

По мнению ЦБ, низкое качество строительной экспертизы является проблемой при переходе на счета эскроу: комментарий специалиста

Минстрой изменил порядок осуществления экспертного сопровождения строительства: комментарий специалиста

Нюансы экспертного сопровождения проекта: комментарий специалиста

Внесение незначительных изменений в проект больше не требует проведения повторной экспертизы

Застройщик, не направивший измененную проектную документацию на экспертизу, заплатит штраф в размере до 3 млн руб.

Плюсы и узкие места реформы строительной экспертизы: комментарий специалиста

+

Деньги на стройку: правовые аспекты проектного финансирования сегодня

Генезис новой схемы фондирования жилищных проектов и ее «подводные камни», выявленные за год правоприменительной отраслевой практики, анализирует управляющий юрист юридической компании Capital Legal Services Денис ОСИПЧУК (на фото).

     

   

Начнем с того, что впервые законодатель предоставил возможность застройщикам привлекать денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов-эскроу в июле 2016 года1.

   

Фото: www.szaopressa.ru

   

Но с момента вступления нововведений в силу (1 июля 2017 года) и в течение следующих нескольких лет можно было по пальцам пересчитать количество проектов, реализованных с использованием указанного механизма.

Это и понятно: стоимость привлечения проектного финансирования в значительной мере влияла на привлекательность конкретного проекта в глазах покупателей.

Переломный момент произошел 1 июля 2018 года с принятием закона №175-ФЗ2 — тогда застройщикам дали ровно один год на принятие, можно сказать, безальтернативного решения: заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием счетов-эскроу и привлечением банковского финансирования либо строить на свои.

Не все застройщики, готовившиеся к «часу икс», смогли перестроить свои бизнес-процессы и встроиться в новую систему.

Например, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) с 1 января по 10 сентября 2019 года в России выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн кв.м. Подавляющее большинство из них – мелкие компании.

Другие застройщики продолжают реализовывать свои проекты, привлекая денежные средства дольщиков напрямую, если они до 1 июля 2019 года успели заключить не менее 10% ДДУ3 в отношении проектов, находящихся в высокой степени готовности: 30%4, 15%5и 6%6. В зависимости от региона количество таких проектов составляет более половины от всех реализуемых в настоящее время проектов.

Наше общение с органами, ответственными за осуществление государственного технического надзора, а также техническими консультантами показало, что при расчете степени готовности объекта сложность вызывает не только определение степени готовности конструктивных элементов проекта строительства, но и определение ее финансовой составляющей.

     

     

По мнению технических экспертов, существует четыре проблемных аспекта при оценке степени готовности объекта:

1) субъективность определения степени готовности отдельных конструктивных элементов здания – является общей проблематикой рынка;

2) удельный вес конструктивного элемента в объекте недвижимости – могут не учитываться индивидуальные особенности каждого объекта;

3) определение финансовой составляющей степени готовности – размер фактически понесенных затрат на строительство сопоставляется с планируемой стоимостью строительства, указанной в проектной декларации, которая может отличаться от окончательной в разы;

4) проблемные объекты незавершенного строительства – информация о степени технической готовности по документам может не совпадать с фактической ввиду, например, заржавевших коммуникаций или состояния конструктивных элементов.

Таким образом, определение технической составляющей степени готовности зачастую носит субъективный характер.

Возможны коррупционные схемы при выдаче заключений о соответствии застройщика установленным критериям7 (ЗОСК), увеличиваются риски оспаривания таких ЗОСК.

Указанные ключевые проблемы и связанные с ними опасения застройщиков быть привлеченными к ответственности за нарушение порядка привлечения средств дольщиков порой делают недостижимой достройку объекта по «старым» правилам.

    

Фото: www.gisfactory.com

    

Роль банков

Вследствие вышеперечисленных обстоятельств застройщики, реализующие новые и не получившие ЗОСК по текущим проектам, начатым до 1 июля 2019 года, и не обладающие собственными денежными средствами на строительство, вынуждены начать диалог с банками о предоставлении проектного финансирования.

Диалог, скажем прямо, идет со скрипом. Предвидя определенные сложности с переходом на проектное финансирование, Минстрой России, Банк России и АО «ДОМ.РФ» по поручению Президента РФ год назад разработали рекомендации по взаимодействию уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование8 (Рекомендации).

В необязательных для исполнения Рекомендациях, в частности, указано, что одним из основных факторов для оптимального взаимодействия с банком является не только своевременность направления заявки с учетом срока ее рассмотрения банком, но и качество подготовки пакета документов застройщиком: его полнота, достоверность, надлежащее оформление, в том числе наличие необходимых согласований уполномоченных лиц/органов государственной власти, отсутствие ошибок в исходно-разрешительной и иной документации.

Застройщикам также рекомендуется обеспечить наличие подразделений или специалистов, обладающих компетенциями и опытом в области взаимодействия с банками по вопросам проектного финансирования. Понятно, что не каждый средний или мелкий застройщик смоет обеспечить в штате наличие такого специалиста.

Банкам, в свою очередь, при определении перечня (состава) документов, материалов, предоставляемых застройщиками в целях получения кредита, рекомендуется исходить из обоснованности состава запрашиваемых документов, исключить запрос документов/информации, не относящихся к оценке проекта строительства и т.д.

Регламентный срок рассмотрения заявок должен составлять не более 45 рабочих дней, а в случае отказа в предоставлении финансирования, банки просят направить застройщику мотивировочное письмо.

По прошествии года с даты принятия указанных Рекомендаций, можно утверждать, что они не доказали своей эффективности: банки в отсутствие соответствующего законодательного регулирования устанавливают собственные требования к застройщикам.

Эти требования, по мнению застройщиков, идут вразрез с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон №214-ФЗ).

    

   

Застройщики продолжают обращать внимание на то, что в разных кредитных организациях существуют различные требования к перечню и форме запрашиваемых документов, что осложняет одновременную подачу документов в разные банки.

Ряд требований является избыточным, что приводит к увеличению срока рассмотрения заявок или отказам в предоставлении финансирования.

Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) по итогам обсуждения с застройщиками представило на рассмотрение в Минстрой РФ в конце 2019 года унифицированный перечень документов, предоставляемых застройщиками для получения проектного финансирования.

В данный перечень входит около сотни позиций, начиная от правоустанавливающих документов на участки, разрешительной документации и заканчивая документами, подтверждающими наличие инженерной инфраструктуры.

ЦБ РФ отрицательно отреагировал на предложение о введении унифицированного перечня документов.

По мнению регулятора, «применение нерыночных механизмов регулирования, к которым относится установление единого исчерпывающего перечня документов, может послужить сдерживающим фактором при принятии решения о предоставлении финансирования, а также не соответствует гражданско-правовому принципу свободы договора».

Таким образом, ЦБ РФ фактически поддержал возможность банков устанавливать собственные требования к застройщикам и сроки рассмотрения заявок, в связи с чем застройщики вынуждены подстраиваться под банки и искать «золотую середину».

   

Фото: www.theladders.com

     

Основные причины отказа в проектном финансировании

За последний год накоплен достаточный объем исследований в отношении взаимодействия застройщиков с банками. Нельзя сказать, что он успешный, но положительная динамика, однозначно, прослеживается.

Например, согласно опросу, проведенному ООО «Институт развития строительной отрасли» в конце 2019 года среди 77 профессиональных участников рынка и 27 регионов, сохранялся высокий процент отказов в предоставлении проектного финансирования.

Так, по новым проектам застройщики получили отказ в выдаче кредита в 70% случаев. Застройщики, которые осуществляли строительство по ДДУ, заключенным до 1 июля 2019 года, и не смогли продолжить строительство объектов по старой схеме, получили отказ в 42,1% случаев.

Основными причинами отказа в проектном финансировании, согласно указанному опросу, являются низкая маржинальность проекта, недостаточность собственных средств, отсутствие необходимого обеспечения по кредиту, неполный комплект документов, наличие исков дольщиков по другим проектам застройщика. В 30% случаев застройщики вовсе не получили мотивированный отказ от банков.

По информации от Банка России, озвученной также в конце 2019 года, самая частая причина отказа в предоставлении проектного финансирования (почти 65% случаев) – непредоставление застройщиком надлежащего пакета документов.

Более трети отказов вызваны несоответствием проекта кредитной политике банка.  

В начале 2020 года ситуация условно улучшилась: по информации того же ЦБ уже только около 40% застройщиков получают от банков отказ в проектном финансировании. Отказы, в основном, связаны с отрицательной деловой репутацией.

Выделим три основных аспекта проекта, анализируемых банками перед предоставлением кредита: юридический, финансовый и технический.

Например, с точки зрения финансов банк интересуют финансовые показатели проекта в бизнес-плане, включая динамику продаж квартир, критерии устойчивости и окупаемости проекта.

С учетом того, что банки, как правило, участвуют в проекте более чем на 80% (а иногда и полностью финансируют строительство), с юридической точки зрения банку важно исключить или минимизировать риски утраты залога и отказа ввода объекта в эксплуатацию.

Мы провели неофициальные консультации с некоторыми банками-лидерами рынка проектного финансирования на предмет ключевых юридических нарушений, которые чаще всего допускают застройщики и которые являются основными причинами отказа в предоставлении проектного финансирования.

Разберем подробнее юридический характер этих нарушений.

    

Фото: www.27r.ru

     

Нарушения при оформлении прав на землю

Банки при проведении юридического анализа прав застройщиков на земельные участки проверяют всю цепочку сделок с участками, даже если приобретение таких прав уходит корнями в приватизационные истории далеких 90-х.

На практике мы встречали случаи истребования участков/их частей у застройщиков ввиду исторических нарушений, допущенных при приватизации (например, в случае незаконной приватизации защитных сооружений гражданской обороны). В этой связи опасения банков вполне оправданы.

Особое внимание также уделяется проверке соблюдения законодательства при приобретении земельных участков, находящихся в публичной собственности. Банки тщательно анализируют вопросы соблюдения застройщиками требований о приобретении участков на торгах либо корректного применения ими немногочисленных законодательных исключений, позволяющих приобрести участки без проведения торгов.

Кроме того, важным аспектом является проверка полномочий публичных собственников на распоряжение земельными участками (мы сталкивались, например, со случаями распоряжения участками городскими округами в то время, как они в силу закона принадлежали субъекту РФ или находились в федеральной собственности).

В случае выявления банками рисков оспаривания прав застройщиков на основной актив, существует высокая вероятность отказа в предоставлении проектного финансирования или предоставления застройщикам возможности устранить выявленные риски.

    

Фото: www.b24-b0z9i1.bitrix24.site

      

Нарушения при оформлении градостроительной и разрешительной документации

Если выявленные нарушения при приобретении прав на землю, как правило, не могут быть устранены, то исправить нарушения при оформлении градостроительной и разрешительной документации застройщикам вполне под силу.

Можно выделить следующие наиболее типичные ошибки застройщиков в данной части:

• несоблюдение публичных процедур при изменении вида разрешенного использования земельных участков;

• несоответствие вида разрешенного использования земельных участков, предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров и предельных параметров строительства градостроительному регламенту;

• наличие противоречий в градостроительной документации разного уровня (например, правила землепользования и застройки в части земельного участка противоречат генеральному плану);

• разрешение на строительство предусматривает строительство объекта, не предусмотренного градостроительным регламентом, или его параметры (например, в плане этажности) существенно различаются;

• в разной исходно-разрешительной документации технико-экономические показатели объекта различаются (например, в заключении экспертизы и разрешении на строительство имеются расхождения в площади объекта и т.д.).

Стоимость и сроки устранения выявленных нарушений в данной части зависят от типа нарушения: например, на внесение изменений в разрешение на строительство потребуется не более месяца, а на внесение изменений в правила землепользования и застройки или генеральный план — вплоть до 9—12 месяцев.

Из этого следует, что заранее проведенная экспертиза застройщиком своего земельного участка и исходно-разрешительной документации, устранение выявленных в ходе экспертизы нарушений позволит сократить время на рассмотрение заявки и сформирует профессиональную репутацию застройщика.

      

Фото: www.ajelaspalmas.es

     

Низкая деловая репутация

Практика показала, что во взаимоотношениях застройщиков с банками недопустимыми являются: просрочки ввода проектов в эксплуатацию, споры с дольщиками и подрядчиками, негативный «социальный фон» проекта (недовольство граждан планируемым строительством или критика в СМИ), выявленные в ходе проверок грубые неустранимые нарушения застройщиком закона.

     

Фото: www.spbguru.ru

    

Несоответствие требованиям Закона №214-ФЗ

Согласно полученной инсайдерской информации банки не полагаются на заключение о соответствии застройщика требованиям Закона №214-ФЗ, выданному государственным органом, ответственным за контроль в области долевого строительства, и осуществляют независимую проверку.

В случае привлечения застройщиком денежных средств с использованием счетов-эскроу согласно Закону №214-ФЗ к нему неприменимы, в частности, требования к размеру собственных денежных средств, отсутствию обязательств по кредитам и займам, а также наличию опыта в сфере строительства.

Но застройщикам нужно быть готовыми к тому, что банк может запросить дополнительные документы, не предусмотренные Законом №214-ФЗ. Указанное несоответствие может быть решено введением четкого законодательного регулирования.

   

  

В связи с вышеизложенным мы настоятельно рекомендуем застройщикам обратить внимание на указанные ключевые юридические аспекты: провести собственную экспертизу градостроительной и исходно-разрешительной документации, законности приобретения прав на землю, удостовериться в соответствии требованиям Закона №214-ФЗ, устранить ошибки и несоответствия до подачи документов в выбранный банк.

Качественная подготовка документации позволит не только сократить срок для рассмотрения заявки9, т.к. исключит дополнительные запросы информации, необходимость устранения выявленных нарушений, но и заявить о серьезности намерений и профессионализме застройщика.

Ответственное поведение застройщика позволит банку увидеть надежного партнера.

Денис ОСИПЧУК, управляющий юрист юридической компании Capital Legal Services

   

Фото: www.pravo.ru

 


1 Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
3 Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10 процентов общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест.
4 Общее правило.
5 Например, в следующих случаях: осуществление строительства по договорам о РЗТ / КОТ / КРТ / передача социальной и/или инженерно-технической инфраструктуры в государственную собственность / снос ветхого или аварийного жилья.
6 Например, в следующих случаях: системообразующий застройщик / завершение строительства ОНС / права застройки приобретены в результате банкротства застройщика / на основании решения главы субъекта РФ о реализации инвестиционного проекта или завершении строительства проблемных объекта.
7 Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.».
8 Письмо Минстроя России № 13275-ВЯ/07, Банка России № 01-40/2711, АО «ДОМ.РФ» № 4373-АП от 15.04.2019 «Рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу».
9 На практике примерно четверть заявок застройщиков рассматривается в течение 45 – 90 дней, а более половины – в срок от 3 до 6 и более месяцев.

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

ЦБ констатирует существенный рост рентабельности застройщиков и прогнозирует сохранение прошлогоднего уровня ввода жилья в 2020 году

Чего ждать девелоперам, банкам и покупателям в 2020 году

Проблемы рефинансирования целевых кредитов

Практические советы по проектному финансированию