Ежегодно принимаются все новые и новые поправки в законодательство в сфере строительства и эксплуатации жилых многоквартирных домов. Часть процессов оформления сопутствующей документации переведена в электронный вид. Попробуем разобраться, упростились ли соответствующие процедуры в действительности?

 

 

В современном мире средства автоматизации применяются во всех сферах деятельности, включая строительство. Коснемся вопросов оформления документации и прав на объекты, подпадающие под действие Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее — 214-ФЗ), к которым относятся:

1. многоквартирные дома;

2. таунхаусы, состоящие минимум из трех блоков.

Для получения разрешения на строительство многоквартирного дома (МКД) застройщику необходимо предоставить в государственный орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок (ЗУ) под будущим МКД. Таких участков может быть несколько, и на каждый из них готовится схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Данный документ может быть подготовлен кадастровым инженером или органом государственной власти или местного самоуправления.

При этом в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 27.11.2014 №762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории…» схема расположения должна быть подготовлена в форме электронного документа в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем.

 

Фото: www.kadastr.ru

Для подготовки схемы, как правило, используется специализированное программное обеспечение, например «ТехноКад-Экспресс» или «ТехноКад-Муниципалитет». Документ утверждается органом исполнительной власти, ответственным за регулирование оборота земельных участков, и подписывается усиленной квалифицированной подписью (УКЭП) уполномоченного лица. 

Надо отметить, что в настоящее время существенным пробелом в законодательстве является невозможность отправки утвержденной схемы расположения в государственный орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в электронном виде с использованием web-сервисов или сервисов межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Срок действия утвержденной схемы составляет два года, и именно за такой срок необходимо провести межевание земельного участка и поставить его на учет. Межевой план для этих целей готовится кадастровым инженером только в электронном виде. При этом он может быть подан в органы Росреестра, осуществляющие кадастровый учет, с использованием web-сервисов или Личного кабинета Росреестра. В таком случае срок кадастрового учета составляет до 5 рабочих дней. При этом если ранее полномочия по отправке были у кадастрового инженера, то теперь это должен делать сам заказчик (правообладатель).

 

Многие застройщики создают штат кадастровых инженеров, выполняющих эти работы. Но если такой возможности нет, и работы отдаются подрядным организациям, то крайне желательно иметь надежный программный продукт, который позволит проверить документы и электронные подписи перед отправкой, подскажет, где и что нужно исправить, а также поможет контролировать ход проверки заявки в Росреестре.

Еще одним документом, необходимым для получения разрешения на строительство, является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) под многоквартирным домом. Заявление на его изготовление может быть подано, в том числе в электронной форме, подписанного УКЭП заявителя, но наиболее распространен способ подачи через МФЦ.

В соответствии с требованиями Приказа Минстроя России от 25.04.2017 №741/пр ГПЗУ изготавливается как на бумажном, так и на электронном носителе. При этом формат данного документа не вызывает сложности его полного перевода в электронный вид по аналогии со схемой расположения земельного участка и проектом межевания, что значительно упростит процесс подготовки плана.

Другие документы (пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, положительное заключение экспертизы проектной документации) пока также не переведены в электронный формат, что дает простор для законотворческой деятельности законодателю и регулятору.

После получения разрешения на строительство процесс становится уже более «цифровым». Застройщик регистрируется в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), где подает все необходимые документы в форматах PDF и Excel:

• • проектную декларацию;
• • разрешения на ввод в эксплуатацию на построенные за последние 3 года объекты (прикладывается в первый раз);
• • заключение проектной экспертизы;
• • разрешение на строительство;
• • правоустанавливающие документы на земельный (-ые) участок (-и);
• • градостроительный план и схему планировочной организации земельного (-ых) участка (-ов).

 

 

Минстрой России в течение 30 дней проверяет условия привлечения средств (речь о проектном финансировании с договорами эскроу), прозрачность финансовой деятельности застройщика (бухгалтерскую отчетность за прошедший период) и иные параметры финансовой устойчивости, а также руководство застройщика на благонадежность.

Заключение о соответствии застройщика нормативным требованиям также подготавливается в электронном виде и заверяется УКЭП ответственного лица, а после публикуется в ЕИСЖС.

Проверка контролирующим органом и последующая регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ) с первым дольщиком осуществляется в электронном виде, и здесь проблемой может стать лишь расширенный состав документов при подаче договора в Росреестр.

При поступлении ДДУ Росреестр обязан зарегистрировать его в течение пяти рабочих дней при отсутствии веских основания для отказа или приостановки, что станет возможным благодаря вступившим в силу поправкам в 218-ФЗ от 30.04.2021 «О Государственной регистрации недвижимости». Все последующие договоры с участниками долевого строительства с момента вступления в силу поправок будут регистрировать еще быстрее: три рабочих дня вместо ранее установленных семи.

 

 

Хотелось бы отметить, что процесс регистрации ДДУ и других соглашений в Росреестре полностью автоматизирован и позволяет подать документы прямо из офиса застройщика без посещения МФЦ. Пока слабо работает механизм электронной регистрации права дольщика на объект после сдачи дома в эксплуатацию, хотя поправки в 214-ФЗ позволили застройщику самостоятельно регистрировать право собственности дольщика по двухстороннему или одностороннему акту (в случае «пропажи» последнего).

В целом полный переход на электронный документооборот застройщика и всех заинтересованных лиц, безусловно, состоится, но не в ближайшем будущем. Для скорейшей «цифровизации» всех процессов, требуется участие не только органов государственной власти и представителей застройщиков, но также экспертиза ИТ-компаний, разрабатывающих и внедряющих инфраструктуру электронного взаимодействия.

Специалисты компании «ТехноКад», зарекомендовавшей себя в качестве одного из лидеров среди разработчиков программ и сервисов для взаимодействия с Росреестром, убеждены в том, что создание современных и удобных инструментов, одинаково полезных как для коммерческих клиентов и граждан, так и для органов государственной власти, возможно только при наличии совместной заинтересованности, продуманной законодательной базы и открытых стандартов взаимодействия.

 

 

Свои предложения по улучшению и созданию сервисов мы представляем в рамках работы Агентства стратегических инициатив, Совета муниципальных образований и рабочей группы при Управлении Росреестра.

Будем рады также получить их от всех желающих по адресу электронной почты experts@technokad.ru.

 

 

 

Другие публикации по теме:

Треть заявлений на регистрацию прав собственности на недвижимость подано в Росреестр в электронном виде

Росреестр обеспечил возможность электронного взаимодействия с застройщиками из всех регионов России

Росреестр утвердил новые требования к электронной форме ДДУ

Электронная регистрация прав в период пандемии: новые возможности для рынка или игра на нервах клиента?

Россия-24 о подключении застройщиков к веб-сервисам Росреестра: интервью с ГК Стрижи

13 июня в 12.00 (МСК) пройдет расширенное заседание Комиссии РСПП по жилищной политике на тему «Внедрение технологий информационного моделирования в жилищном строительстве». В ходе заседания состоится презентация и обсуждение результатов опроса «Внедрение в России технологий информационного моделирования», подготовленного специалистами ряда отраслевых нацобъединений.

   

Фото: www.pokter.ru

Исследование проведено порталом  ЕРЗ.РФ по заказу ООО «Т.Б.М.» при поддержке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), Национального объединения проектировщиков и изыскателей (НОПРИЗ), Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ), Национального объединения производителей строительных материалов (НОПСМ).

     

Фото: www.v-kurse.ru

   

Ключевые результаты опроса таковы.

Почти 42% участников опроса убеждены, что за ТИМ будущее строительной отрасли России.

При этом среди тех, кто уже использует ТИМ, в этом не сомневаются 54% опрошенных, а среди тех, кто пока не использует ТИМ, так думает 31%. Треть участников считает, что ТИМ получат широкое, но не тотальное применение в строительстве.

Об эффективности ТИМ лишь в незначительном количестве сфер строительной отрасли говорят 13% участников (среди использующих ТИМ таковых 6,7%, а среди не использующих — 19%). Чуть менее 10% участников считают, что тема эффективности ТИМ в строительной отрасли незаслуженно раздута (4,2% использующих ТИМ и 14,6% не использующих).

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

По сравнению с 2019 годом, когда проводился опрос на аналогичную тему, доля тех, кто убежден, что с ТИМ связано будущее строительной отрасли России, выросла более чем на 9 п.п., причем как среди тех, кто использует ТИМ, так и среди тех, кто пока этого не делает.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

  

Наиболее позитивно оценивают перспективы ТИМ в компаниях, использующих эту технологию более 5 лет. Почти 2/3 опрошенных (62%) в этой категории считают, что за ТИМ будущее отрасли, о незаслуженной раздутости данной темы среди них говорят лишь 3,3%.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Крупные компании, реализующие большое количество проектов, оценивают перспективы ТИМ чуть позитивнее, чем небольшие.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Максимальная доля скептиков, считающих, что тема эффективности ТИМ незаслуженно раздута, наблюдается среди топ-менеджеров компаний (15,2%). Такой высокий процент формируют преимущественно топ-менеджеры компаний, не использующих ТИМ. Среди них скептиков 23,1%.

Руководители среднего звена разделились: среди них максимальна доля тех, кто считает, что за ТИМ будущее отрасли (49%), при этом и доля тех, кто считает данную тему раздутой, лишь немного уступает топ-менеджерам (11,1%).

   

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Опрос показал, что больше всего верят в ТИМ госмуниципальные заказчики и  девелоперы (53,1% и 50% соответственно считают, что за ТИМ будущее строительной отрасли). Наиболее скептическое отношение к ТИМ демонстрируют архитекторы и проектировщики (10,5% считают, что тема эффективности ТИМ незаслуженно раздута), а также представители некоммерческих организаций и аналитических центров (только 25% опрошенных верят, что за ТИМ будущее строительной отрасли).

   

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Среди участников опроса 47% уже используют ТИМ, чуть меньше половины из них делают это на протяжении более 5 лет. 

  

Источник: ЕРЗ.РФ

  

Треть участников не используют ТИМ, но планируют начать это делать, причем половина из данной группы собираются заняться этим в течение одного года — трех лет. 20% опрошенных не используют ТИМ и не имеют таких планов.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Те, кто уже используют ТИМ, при помощи указанной технологии в первую очередь решают задачу снижения количества нестыковок (коллизий) в проекте (79%) и сокращения сроков разработки проектной документации (44%). По 29% отмечают повышение точности расчета эксплуатационных качеств будущего здания/сооружения, увеличение прозрачности определения планируемых затрат на строительство и рост эффективности строительного контроля.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

    

Основным источником файлов для информационного моделирования выступают собственные разработки (72%), а также стандартные библиотеки программ (58%) и официальные сайты производителей (54%). Среди независимых библиотек компонентов наиболее популярными являются BIM2B (25,2%) и BIMLIB (23,9%).

   

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Самыми популярными программами, используемыми для ТИМ, являются решения Autodesk, Лира и Renga. Безоговорочное лидерство — у Autodesk Revit: этим программным комплексом пользуется почти 59% опрошенных.

    

Источник: ЕРЗ.РФ

   

С 2019 года доля использующих Autodesk Revit выросла на 8 п.п., а Renga — более чем в 6 раз. По Лире данных за 2019 год нет.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Уход Autodesk Revit из России коснулся почти половины участников опроса. 42% опрошенных не ощутили последствий, т.к. они не используют ТИМ вообще или конкретно Autodesk Revit.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

      

Среди тех, кто использует ТИМ сравнительно недавно, доля не ощутивших последствий ухода продукта с российского рынка значительно выше, чем среди тех, кто применяет ТИМ давно.

При этом доля продолжающих использовать Autodesk Revit выше среди тех, кто давно применяет ТИМ. Те, кто используют ТИМ до одного года, чаще других переходят или уже перешли на альтернативные программы.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

При этом 15,5% использующих ТИМ считают, что заместить Autodesk Revit не получится. 14,3%, наоборот, уверены, что это удастся. Примерно по 25% на тот же вопрос отвечают «скорее нет, чем да» и «скорее да, чем нет». Еще 6,3% считают, что замещать Autodesk Revit нет необходимости. Значительная доля участников затруднилась ответить.

Среди не использующих ТИМ соотношение ответов похожее, но вместо категоричных ответов «нет» и «скорее нет» участники чаще затрудняются с ответом.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

  

В целом среди использующих ТИМ (если исключить затруднившихся с ответом) почти половина (48%) считает, что заместить Autodesk Revit не удастся или скорее не удастся.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Те, кто используют ТИМ давно, чаще говорят, что заместить Autodesk Revit не удастся или скорее не удастся. Среди применяющих ТИМ более пяти лет таких ответов более половины (22,4% — «нет» и 30,6% — «скорее нет»).

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Для массового внедрения ТИМ, по мнению участников опроса, в первую очередь необходимо формирование эффективной системы подготовки кадров. Так отвечают 63% использующих ТИМ и 56% не использующих.

Второе и третье место делят государственное субсидирование приобретения отечественного программного обеспечения и создание в России единой информационной платформы для формирования и ведения информационных моделей зданий с введением обязательности ее использования участниками рынка.

При этом те, кто не используют ТИМ, ставят государственное субсидирование приобретения ПО выше.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

В опросе приняли участие более 500 представителей организаций, занятых в архитектуре, проектировании и инженерных изысканиях (75%), строительном подряде (14%), технических заказчиков (12%) и иных компаний строительной отрасли.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Среди них представлены как крупные, реализовавшие за последние три года десятки или даже более сотни проектов, так и более мелкие компании.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

29% респондентов представляли топ-менеджмент, 32% — это руководители среднего звена, 27% — ведущие, а 12% — линейные специалисты.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Презентация и обсуждение результатов данного опроса состоится 13 июня в 10.00 (МСК) на расширенном заседании Комиссии РСПП по жилищной политике на тему «Внедрение технологий информационного моделирования в жилищном строительстве».

Для участия в мероприятии, которое пройдет в режиме видеоконференции, приглашены заместитель министра строительства и ЖКХ России Константин Михайлик, директор Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф Александр Лукьянов, а также главы нацобъединений Антон Глушков (НОСТРОЙ), Анвар Шамузафаров (НОПРИЗ), Михаил Викторов (НОТИМ), Антон Солон (НОПСМ).    

  

Фото: www.securitymedia.ru

 

Модератор мероприятия — председатель Комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) по жилищной политике, президент НОЗА Леонид Казинец.

Для участия в заседании необходимо пройти регистрацию, заполнив онлайн-форму.

Контакты: Алёна Авилова: +7 (905) 794-99-22, Виолетта Прийма: pvg@erzrf.ru.

   

  

  

 

   

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Застройщики: ТИМ определят будущее строительной отрасли России

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

Российская строительная неделя стартует 28 февраля

Цифровизация девелопмента в 2023 году ускорится на всех стадиях — от проектирования и строительства, до продаж и эксплуатации

Цифровизация жилищного строительства — задача непростая, но необходимая для девелоперов