Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Особенности применения Trade-in в долевом строительстве

Портал ЕРЗ.РФ неоднократно освещал нюансы Trade-in в жилищном строительстве. Сегодня особенности применения Trade-in в долевом строительстве анализирует Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

   

Фото: www.1gbn.ru

    

За прошедший год спрос на новостройки в Москве упал более чем на треть. В ноябре 2019 года продажи по договорам участия в долевом строительстве в столице уменьшились на четверть. Спрос на первичном рынке жилья в Москве снизился из-за небывалого роста цен. Статистика свидетельствует о сдержанном спросе не только на столичные новостройки. Так, в Московской области по итогам 11 месяцев 2019 года зафиксирована отрицательная динамика как ежемесячно, так и в годовом выражении.

Эксперты портала ЕРЗ констатируют появление на рынке квартир и апартаментов экстремально маленьких площадей и отмечают, что во многих регионах наметились проблемы с достройкой и вводом эксплуатацию новостроек: застройщики этих объектов не смогли перейти на проектное финансирование, поэтому часть строек остановилась.

В такой ситуации застройщикам приходится искать новые формы для привлечения участников долевого строительства, создания для них более комфортных условий совершения сделок и, соответственно, увеличения количества заключаемых договоров участия в долевом строительстве.  На рынке долевого строительства, в частности, появились новые предложения — Trade-in от застройщика и Trade-in с ипотекой.

Услуга Tradе-in в варианте, уже ставшем классическим, хорошо известна на автомобильном рынке, ее предоставляют салоны автодилеров. Она заключается в том, что продавец принимает автомобиль с пробегом в счет покупки нового, цена которого уменьшается на величину стоимости старого, принимаемого в зачет.

В публикациях по этой теме, на сайтах и в рекламных объявлениях застройщиков об услуге Trade-in, как правило, отсутствует подробная информация о технико-юридических особенностях оказания этой услуги при долевом строительстве. В связи с этим застройщикам необходимо найти ответы на ряд вопросов прежде чем принять решение о применения классической услуги Trade-in при заключении и исполнении ими договоров участия в долевом строительстве.

Основные вопросы, возникающие при принятии застройщиками решения об оказании услуги Tradе-in, относятся к необходимости:

• соблюдения ограничения иной, не связанной с долевым строительством, деятельности застройщика.

• обеспечения целевого использования денежных средств с расчетного счета застройщика.

обеспечения защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Рассмотрим каждый из этих вопросов более подробно.

   

Фото:www.ktostroit.ru

   

1. Ограничения иной, не связанной с долевым строительством, деятельности застройщика

Применение Tradе-in в классическом варианте предполагает заключение договора купли-продажи с участником долевого строительства, регистрацию права собственности застройщика на ранее принадлежавшую участнику долевого строительства квартиру, а затем заключение договора купли-продажи с покупателем этой квартиры. Такая деятельность специализированного застройщика Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ) не предусмотрена. Поэтому возникает вопрос о ее допустимости.

Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в ч. 7.1 ст. 18 214-ФЗ (ч. 6 ст. 18 214-ФЗ).

Согласно ч. 7.1 ст. 18 214-Ф после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких объектов застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения ДДУ с учетом особенностей, предусмотренных ч. 7.1. ст. 18 214-ФЗ, требования, предусмотренные ч.ч. 1.2 и 4 ст. 3, ст. 15.4 214-ФЗ, не применяются.

  

Фото: www.siapress.ru

  

Возможно, законодателем допущена техническая ошибка в ч. 6 ст.18 214-ФЗ, ссылающейся на ч. 7.1. Дело в том, что это было актуально, когда ч. 7.1. действовала в редакции Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.07.2018 №175-ФЗ.

В ней, в частности, говорилось: «Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги». В результате изменения ч. 7.1 статьи 18 214-ФЗ (см. выше) остался без однозначного ответа вопрос о возможности продажи и аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест после получения застройщиком разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию. А это важно, если застройщик начинает или продолжает создание других объектов с привлечением денежных средств граждан — участников долевого строительства. 

Согласно ч. 7 ст. 18 214-ФЗ застройщик не вправе совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.

     

Фото: www.sip-rost.ru

    

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, положения ст. 18 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных 218-ФЗ и 175-ФЗ (ч. 7 ст. 8 175-ФЗ), т.е. в редакции Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» от 01.07.2017 №141-ФЗ, в которой чч. 6, 7, 7.1 отсутствовали.

Если же застройщик привлекает денежные средства на счета эскроу, то установленные ст. 18 214-ФЗ ограничения, в том числе в части осуществления иной деятельности, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 ФЗ 214-ФЗ). Такие ограничения могут быть установлены в кредитном договоре банком, выдавшем целевой кредит застройщику.

Аналогичная ситуация складывается и в случае, когда разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года (ч. 7 ст. 8 175-ФЗ в редакции Федерального закона от 27.06.2019 №151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). И в этом случае ограничения также могут быть установлены в кредитном договоре, банком, выдавшем кредит застройщику.

Таким образом, запрет на иную деятельность по закону действует в случае, когда разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года при работе без счетов эскроу. Вместе с тем ограничение на приобретение и отчуждение имущества, а также на иную деятельность может быть установлено конкретным кредитным договором.

  

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

   

2. Необходимость обеспечения целевого использования денежных средств с расчетного счета застройщика

Согласно ст. 18 214-ФЗ по расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в связи с приобретением земельных участков, осуществлением деятельности по проектированию и строительству, а также по обеспечению нормальной хозяйственной деятельности застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства.  Расходование денежных средств на приобретение квартир на вторичном рынке и получение денежных средств от их последующей продажи ст. 18 218-ФЗ не предусмотрены.

Застройщик вправе иметь целевой кредит, т.е. кредит на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, который может быть использован только на цели, указанные в ч. 1 ст. 18 214-ФЗ, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования этого кредита (ст. 2 214-ФЗ).

Если же застройщик привлекает денежные средства на счета эскроу, то установленные ст. 18 214-ФЗ ограничения, в том числе в части целевого использования, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 214-ФЗ). При буквальном толковании несложно заметить, что это противоречит приведенному выше определению целевого кредита, в котором содержится указание на целевое использование в соответствии со ст. 18 214-ФЗ. При проектном финансировании с применением счетов эскроу целевое использование кредитных средств устанавливается не ст. 18 214-ФЗ, а кредитным договором, заключенным застройщиком с уполномоченным банком.

     

Фото: www.pbs.twimg

    

3. Необходимость защиты прав граждан — участников долевого строительства

Классическая модель Tradе-in предполагает применение частичного зачета встречных однородных требований по договору купли-продажи и договору участия в долевом строительстве. В связи с этим возникает вопрос о возможности применения такого способа прекращения обязательств. Анализ норм гражданского законодательства, законодательства о долевом строительстве и судебной практики приводит к следующим выводам:

1) Прекращение обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве зачётом встречных однородных требований законом не запрещено, а значит, возможно. Этот вывод в полной мере применим, когда сторонами договора участия в долевом строительстве являются юридические лица.

2) При заключении ДДУ и при любых последующих сделках, в том числе по уступке прав, охраняемые законом интересы гражданина — участника долевого строительства должны быть безусловно защищены одним из двух способов: взносом в компенсационный фонд или денежными средства на счете эскроу.

При использовании счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве с гражданами полная цена ДДУ должна быть оплачена на счет эскроу.  

    

  

Фото: www.gazeta.ru

    

Анализ правовых аспектов рассмотренных трех основных вопросов приводит к следующим трем главным выводам о возможности оказания застройщиками услуги Tradе-in:

1. Долевое строительство с привлечением на расчетный счет застройщика денежных средств граждан связано с ограничениями, в том числе:

а) целевым использованием денежных средств с расчетного счета застройщика;

б) невозможностью заниматься иными видами деятельности.

В случае работы с привлечением денежных средств граждан на расчетный счет застройщика оказание услуги Tradе-in в классическом виде влечет риск нарушения законодательства о долевом строительстве.

2. При долевом строительстве с привлечением денежных средств граждан на счета эскроу необходимо обеспечить защиту прав граждан денежными средствами, находящимися на счете эскроу. Оказание застройщиком классической услуги Tradе-in при проектном финансировании связано с риском нарушения законодательства о долевом строительстве.

3. Без риска нарушения 214-ФЗ при долевом строительстве с привлечением средств граждан возможно оказание услуги квази-Tradе-in (от лат. quasi — как бы), при которой для продажи квартиры участника долевого строительства на вторичном рынке или ее выкупа привлекается третье лицо. Обязательным условием при этом является последующая оплата всей цены ДДУ на расчетный счет застройщика или на счет эскроу участника долевого строительства, открытые в уполномоченном банке, в зависимости от применяемой застройщиком модели финансирования строительства.

Ранее мы уже отмечали, что формальное нарушение требований законодательства о долевом строительстве может повлечь административную, а при сумме привлеченных средств граждан в размере свыше 3 млн руб. — и уголовную ответственность руководителя компании-застройщика.

В связи с выводами о существенных рисках при оказания услуги Tradе-in в классическом варианте напомним, что статья 200.3 УК РФ содержит формальный состав преступления, объективная сторона которого ограничена самим действием, а в число необходимых признаков для привлечения к ответственности по этой статье не включены причинно-следственная связь и негативные последствия для участников долевого строительства.

   

  

Таким образом, до настоящего времени не решена проблема определения границы между преступным (подлежащим уголовному преследованию) и непреступным деянием (влекущим административную ответственность) при нарушениях застройщиками законодательства о долевом строительстве (сегодня такой границей является только сумма привлеченных средств — 3 млн. руб.). Это служит еще одним аргументом в пользу принятия решения об оказании услуг в описанном выше варианте квази-Tradе-in.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

     

 

    

  

   

   

   

Другие публикации по теме:

Проблемы рефинансирования целевых кредитов

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Trade-in с ипотекой от Банка ДОМ.РФ

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

Trade-in от застройщика, или Обмен старой квартиры на новостройку

Жизнь в апартаментах: быть или не быть?

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

Новая книга девелопера и отраслевого аналитика Андрея Кирсанова посвящена реформе долевого строительства в России

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

+

Рынок девелопмента: итоги 2023 года и тренды 2024-го

Erid: 2SDnjc4gdpc

Каким получился уходящий год? К каким вызовам нужно быть готовым? На эти и другие вопросы ответил Марсель ГАБДУЛЬМАНОВ (на фото), учредитель и генеральный директор «Этажи Девелопмент».

 

Фото предоставлено пресс-службой компании «Этажи Девелопмент»

 

— Марсель, каким, с Вашей точки зрения, был 2023 год для рынка недвижимости и девелопмента?

— Я не могу назвать уходящий год сильно турбулентным и сложным, поскольку внутренний и общий контекст был достаточно спокойным — люди отошли от внешних шоков и потрясений и просто решали свои бытовые задачи, планировали будущее, не упускали настоящее.

Одним из самых важных событий на рынке недвижимости, пожалуй, стало существенное повышение ключевой ставки ЦБ, которое произошло в августе, и ее дальнейшее планомерное увеличение к концу года.

Но хочу сразу заметить, что — в отличие от прошлых резких повышений ставки во время пандемии или сразу после старта СВО — в этот раз изменения не были сопряжены с другими внешними событиями, поэтому выросшая ставка ЦБ не накладывалась на внешний шок и поэтому воспринималась рынком не настолько болезненно, как раньше.

Можно с уверенностью заявить, что корреляция между желанием покупать квартиру и общей неопределенностью более существенная в сравнении с ростом ключевой ставки. При этом ЦБ сразу дал понять, что текущее повышение ставки носит долгосрочный характер, поэтому и застройщики, и покупатели, и другие профессиональные участники рынка не питали иллюзий и сразу учились работать в новых условиях.

В целом, год я оцениваю на твердую четверку с плюсом: конечно, не все прошло идеально, но стройка строится, продажи идут, рынок продолжает развиваться, а темпы не уступают ранним, более благоприятным годам.

  

— Какие тренды у застройщиков Вам запомнились больше всего?

— Тренд №1 — застройщики стерли границы и перестали мыслить категорией своего города, в котором находится их головной офис.

Если раньше девелоперы были локализованы, то теперь они не боятся выходить в разные города и становиться региональными компаниями. Более того, на рынке появляется все больше застройщиков с федеральными амбициями, которые реализуют проекты в абсолютно разных регионах страны.

Тренд №2 — рынок продолжает жить и активно развиваться.

Можно отметить, что даже в условиях действительно высокой ключевой ставки ЦБ размеры ставки по программам с господдержкой и ипотеке для молодой семьи не изменились, оставшись такими же привлекательными. Именно поэтому ипотека продолжает быть доступной для большого сегмента аудитории.

UPD: по состоянию на 27 декабря вышла новость о том, что за госпрограммы застройщикам придется оплачивать комиссию в пользу Сбера, но, скажем, от Альфа-Банка пришло опровержение, и в случае с ним никаких комиссий не предусмотрено. Следим за развитием событий, уточняем позицию остальных банков.

Тренд №3 — девелоперы обрели уверенность в своих силах и в будущем.

Многие осознали, что турбулентность будет существовать всегда, но опыт, девелоперская предприимчивость и поддержка со стороны государства поможет им не только остаться на плаву, но и полноценно развиваться, инвестировать в новые проекты и регионы.

Еще один феномен, который потенциально мог стать трендом, но им не стал — это поиск «тихой гавани» и попытка многих крупных застройщиков зайти на внешние рынки. После года скитаний, мы так и не смогли увидеть ни одного громкого проекта за рубежом, кроме, разве что проекта девелопера ГК Пионер в ОАЭ.

  

— С какими вызовами столкнутся застройщики в новом году?

— По моему мнению, большинство девелоперов будут бороться с тремя основными сложностями:

1) Долгосрочное повышение ключевой ставки, которое будет продолжаться до того момента, пока инфляция не выйдет на нормативный уровень.

2) Перспективное видоизменение господдержки, которое обретет более точечный и сегментарный характер.

3) Увеличение первоначального взноса до 30%, что в комбинации с предыдущими пунктами приведет к снижению покупательской способности: поскольку потребителям нужно будет и накопить на первоначальный взнос, и нести более весомую кредитную нагрузку, при этом продажа вторичного жилья будет осложнена отсутствием доступных кредитных механизмов для этого.

Справиться с этими вызовами поможет разнообразие ипотечных программ и тренд на трейд-ин, при котором застройщик покупает вторичное жилье и взамен предоставляет новую квартиру. Хотя осложняющим фактором тут будут служить риски, связанные с выкупом вторичного жилья в условиях сложностей с их дальнейшей реализацией. Вполне возможно, что темп роста стоимости вторичной недвижимости будет значительно ниже ставки инфляции, поэтому дисконт за выкуп будет только расти.

Однако я уверен, что будущий год пройдет достаточно хорошо, если не случится внешнеполитических шоков, а девелоперы будут показывать мастерство маркетинга и продаж, формировать сильные команды и внедрять опыт и выводы предыдущих лет, постоянно обновлять свои знания и компетенции, переучиваться и общаться с коллегами, чтобы оставаться в тренде рынка.

 

— Какие внутренние цели компании Вы поставили на 2024 год?

— Главная цель «Этажи Девелопмент» на 2024 год — оставаться весомой частью девелоперской инфраструктуры: нести еще бóльшую ответственность за продажи застройщиков — в формате как аутсорса, так и сопровождения.

Следующий год, как и предыдущие, пройдет под лозунгом партнерства и коллабораций с теми, кто может научить, поделиться опытом и системно, профессионально и надежно давать тот коммерческий эффект, на который рассчитывают наши партнёры-застройщики.

В 2024 году мы планируем расширять спектр услуг. Например, уже сейчас нас включают в стадию проектирования и координирования проектного бюро на всех этапах, что помогает совместно создавать, реализовывать и продавать конкурентоспособные проекты, которые отвечают всем требованиям локального рынка и учитывают глобальные тренды.

Как всегда, мы будем стремиться быть тем партнером, на которого можно положиться. Обеспечивающего партнерам и командам то спокойствие и уверенность, которые так необходимы в условиях турбулентности и неопределенности.

 

СПРАВКА

Марсель Габдульманов — учредитель и генеральный директор «Этажи Девелопмент», управляющий партнер девелоперской компании «Творчество», спикер форума «Движение» и создатель курса «Коммерческий директор девелопера».

Обладает огромным опытом работы в продажах и маркетинге недвижимости, в консалтинге и девелопменте, которым он готов делиться с застройщиками, инвесторами и профессиональным сообществом.

«Этажи Девелопмент» — совместное предприятие агентства недвижимости «Этажи» и Центра продаж и маркетинга компании DeVision. «Этажи» — лидер среди агентств недвижимости на рынке РФ и СНГ, представленный в более чем 200 городах. DeVision 13 лет специализируется на ликвидном проектировании, брендинге, маркетинге и продажах.

  

Реклама. ООО «Этажи Девелопмент». ИНН: 7203529890

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

«Этажи Девелопмент» и застройщик FORMA объявили о запуске пятого корпуса в ЖК бизнес-класса SOUL в Москве

Как девелоперу выйти на большие объемы продаж в сложное время: директор «Этажи Девелопмент» о секретах успешных продаж и маркетинга