Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Правовые нюансы данного аспекта долевого строительства жилья для портала ЕРЗ.РФ анализирует заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ.

      

Фото: www.pbs.twimg

    

Переход от долевого строительства к проектному финансированию заставил застройщиков по-новому взглянуть на многие вопросы, нашедшие решение на практике до реформы законодательства о долевом строительстве.  В том числе и на сложившуюся практику прекращения обязательств участника долевого строительства по оплате цены договора участия в долевом строительстве зачётом встречных однородных требований застройщика.

Такой способ применялся тогда, когда участником долевого строительства являлось юридическое лицо, например генеральный подрядчик. Аналогичный вопрос возникал и в случае, когда участником долевого строительства являлось физическое лицо, например акционер компании-застройщика, предоставивший застройщику целевой заем.

В обоих случаях участник долевого строительства приобретал по договорам участия в долевом строительстве несколько объектов долевого строительства, а впоследствии путем уступки продавал право требовать передачу этих объектов у застройщика физическим лицам. При этом покупатель (цессионарий) становился стороной договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и его права были защищены так же, как и права лица, уступающего права по договору участия в долевом строительстве (цедента) — залогом, поручительством банка или страхованием, а позже — взносом в компенсационный фонд.

      

Фото: www.siapress.ru

    

Правовым основанием для прекращения зачётом обязательства по оплате цены ДДУ является статья ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ей это обязательство прекращается полностью или частично зачётом встречного однородного требования, срок которого наступил либо он не указан или определен моментом востребования, при этом для зачета достаточно заявления одной стороны.

Вопрос о возможности применения зачёта теперь возник в связи с тем, что согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ) оплата цены ДДУ производится после государственной регистрации договора путем внесения платежа на счет эскроу в уполномоченном банке.

Означает ли это, что прекращение обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве зачетом встречного однородного требования теперь невозможно? Этот, простой на первый взгляд, вопрос потребовал обращения к теории права.

   

Рис. 1

   

Сначала подвергнем анализу общественные отношения, регулируемые законодательством о долевом строительстве. Здесь необходимо в первую очередь разграничить административные отношения и гражданско-правовые отношения. Такое разграничение на «вертикальные» административные и «горизонтальные» гражданско-правовые отношения отображено на рис. 1.

Вспомним, что основной метод регулирования административных отношений — императивный, а основной метод регулирования гражданско-правовых отношений — диспозитивный, основное содержание которого в несколько упрощенном варианте сводится к следующему: «разрешено всё, кроме того, что запрещено» (см. рис. 2).

     

Фото: www.cashcirculation.ru

    

Разъяснение такого подхода мы находим в судебной практике: если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, то она должна рассматриваться как диспозитивная (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 14.03.2014 №16).

   

Рис. 2

  

Нам осталось разобраться с соотношением понятий «исполнение обязательств» и «прекращение обязательств». В дискуссиях по вопросу о возможности применения зачёта часто приходится слышать про «исполнение обязательства по оплате цены договора путем зачёта».

Как следует из вышеуказанной ст. 410 Гражданского кодекса РФ (см. рис. 3), зачёт не является способом исполнения обязанности по оплате цены ДДУ, зачет — это основание прекращения данного обязательства. Этот маленький, но очень важный нюанс, а также все сказанное выше о различиях в методах правового регулирования, позволяет нам сделать вывод о том, что прекращение обязательств по договору участия в долевом строительстве зачётом законом не запрещено.

   

 

Рис. 3 

  

Но ставить точку в наших рассуждениях рано. Следует помнить, что государственная политика и соответствующие изменения в законодательстве о долевом строительстве направлены на то, чтобы исключить появление новых обманутых дольщиков. В этих целях законодатель установил, что договор участия в долевом строительстве должен содержать одно из следующих условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) уплата застройщиком взносов в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (ст. 4 214-ФЗ).

   

Фото:www.ktostroit.ru

 

Учитывая волю законодателя, было бы неправильно понимать это положение закона лишь буквально и ограничиваться его применением только непосредственно к договору участия в долевом строительстве. Требование об обязательной защите прав граждан — участников долевого строительства одним из двух способов, указанных в ст. 4 Федерального закона 214-ФЗ, является нормой-принципом. Поэтому данным принципом следует руководствовать как при решении вопросов о зачёте встречных однородных требований, так и при последующих уступках прав по договору участия в долевом строительстве.   

   

  

  

В результате анализа норм гражданского законодательства, законодательства о долевом строительстве и судебной практики мы приходим к следующим выводам:

1) Прекращение обязательства по оплате цены ДДУ зачётом встречных однородных требований законом не запрещено, а значит, возможно. Этот вывод в полной мере применим, когда сторонами договора участия в долевом строительстве являются юридические лица.

2) При заключении договора участия в долевом строительстве и при любых последующих сделках, в том числе по уступке прав, охраняемые законом интересы гражданина — участника долевого строительства должны быть безусловно защищены одним из двух способов — взносом в компенсационный фонд или денежными средствами на счете эскроу.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

    

 

   

   

   

    

 

Другие публикации по теме:

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

Владимир Якушев: Процедура передачи жилья дольщикам должна быть жестко регламентирована

Большинство застройщиков считает, что продажи по ДДУ растут только на бумаге

Сенаторы предлагают защитить застройщиков от двойной неустойки в пользу третьих лиц

Верховный Cуд: экономическая целесообразность не может являться основанием для одностороннего отказа дольщика от исполнения обязательств по ДДУ

Арбитражный суд: уступка прав неустойки возможна только до передачи объекта дольщику

+

Татьяна Чернышева возглавит в компании «Этажи Девелопмент» направление по работе с земельным банком и финансированием застройщиков

Татьяна — руководитель с 15-летним опытом управления коммерческим блоком в крупнейших банках России, таких как Банк Москвы, ВТБ, Промсвязьбанк. В ПСБ она была лидером ипотечного бизнеса: за 5 лет смогла зайти в 65 регионов РФ и вывести банк в ТОП-5 ипотечной лиги страны.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании «Этажи Девелопмент»

 

В минувшем году Татьяна создала и развивала направление по работе с застройщиками в рамках группы ПСБ. Сформировала устойчивые каналы поступления земельных участков преимущественно в Москве, а также в ряде других регионов. Осуществляла подбор и реализацию участков для жилищного строительства, складских и логистических центров. Занималась финансовым консалтингом, моделированием и многим другим. Провела целый ряд крупных сделок приобретения площадок для региональных и столичных застройщиков.

В компании «Этажи Девелопмент» Татьяна Чернышева возглавит новое направление — по работе с земельным банком и финансированием для застройщиков. Это значит, что компания сможет профессионально оказывать услугу по подбору площадок под строительство в Москве и ряде других регионов, а также помогать с получением исходно-разрешительной документации и проектного финансирования.

Напомним, что «Этажи Девелопмент» оказывает услуги по полному или частичному аутсорсу продаж и маркетинга застройщиков, по формированию новых или пересборке действующих коммерческих служб, созданию продукта и сопровождению проектирования, является одним из лидеров рынка услуг для застройщиков, работает по всей стране и в государствах СНГ.

В конце прошлого года учредитель и генеральный директор «Этажи Девелопмент» Марсель Габдульманов (на фото ниже) рассказал РБК, что планирует расширять спектр услуг компании, в частности помогать региональным застройщикам выходить в Москву.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании «Этажи Девелопмент»

 

«Одним из трендов последних лет стало стирание локальных границ у застройщиков и их выход в новые регионы и в столицу России, — считает Марсель и резюмирует: — Поэтому данная услуга крайне востребована и поможет девелоперам расширять географию своих проектов».

«Очень рада присоединиться к команде профессионалов и уважаемому на рынке бренду "Этажи Девелопмент", — прокомментировала переход в компанию Татьяна Чернышева и добавила: — Сегодня застройщики страны выбирают новые регионы для релокации, а для качественного входа необходимо оценить все возможности, риски, найти земельный участок с маркетинговым потенциалом, качественно решить юридические и административные вопросы. Эти задачи мы и решаем для наших клиентов, предоставляя весь комплекс консалтинговых услуг».

 

СПРАВКА

«Этажи Девелопмент» — совместное предприятие агентства недвижимости «Этажи» и Центра продаж и маркетинга компании DeVision. «Этажи» — лидер среди агентств недвижимости на рынке РФ и СНГ, представленный в более чем 200 городах. DeVision 13 лет специализируется на ликвидном проектировании, брендинге, маркетинге и продажах.

 

Реклама. ООО «ЭТАЖИ ДЕВЕЛОПМЕНТ». ИНН: 7203529890

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Рынок девелопмента: итоги 2023 года и тренды 2024-го

«Этажи Девелопмент» и застройщик FORMA объявили о запуске пятого корпуса в ЖК бизнес-класса SOUL в Москве

Как девелоперу выйти на большие объемы продаж в сложное время: директор «Этажи Девелопмент» о секретах успешных продаж и маркетинга