Президент Ассоциации экспертных организаций в строительстве, генеральный директор ООО «Центрэкспертиза» Андрей АКИМОВ анализирует законодательные новации последних лет, связанные с институтом государственной и негосударственной экспертизы в строительной сфере. 

  

     

Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ), принятый в 2004 году, является одним из самых молодых кодифицированных федеральных законов Российской Федерации. Очевидно, что кодифицированный закон (правовой акт), будучи системным образованием, должен не только закреплять общие положения, принципы и правила, конкретизирующие особенности и специфику определенной сферы общественных отношений, но и быть стабильным, доступным для правоприменителей и граждан, отвечать принципам законности и справедливости.

Но именно стабильности и доступности для правоприменителей и граждан ГрК РФ как раз и не хватает. 3 августа 2018 года было принято пять федеральных законов о внесении изменений в ГрК РФ. По этому количественному показателю 3 августа 2018-го уступает только 3 июля 2016 года, когда было принято целых семь федеральных законов о внесении изменений в ГрК РФ. И такое же количество законов о внесении изменений в ГрК РФ было принято в общей сложности за два года, с 2009-го по 2010-й.

При этом, как показывает практика, практически перманентное внесение изменений в основной закон о градостроительной деятельности, особенно в последние два-три года, не вносит ни упорядоченности, ни, тем более, стабильности в строительную сферу. Создается впечатление, что главная задача разработчиков новых изменений в Градостроительный кодекс РФ — не формирование единых, понятных, выверенных и однозначных правовых норм в сфере градостроительной деятельности, а сам факт разработки все новых и новых поправок.

   

Фото: www.economic-definition.com

   

О большинстве изменений в градостроительном законодательстве, в том числе о принципиальных новшествах, о тонкостях применения правовых новаций профессиональное сообщество, представленное застройщиками, проектировщиками, изыскателями, строителями и экспертами, узнает уже после вступления в силу нового федерального закона. А в случаях, когда проект очередного федерального закона получает широкое обсуждение, многие принципиальные предложения и замечания профессионального сообщества не учитываются при утверждении самого закона.

Так случилось с Федеральным законом 372-ФЗ от 03.07.2016, который вместо устранения недостатков и повышения эффективности в деятельности саморегулируемых организаций (СРО) в области проектирования и строительства практически полностью перевернул опыт, наработанный с 2009 года. Вместо принятия реальных мер, направленных на искоренение недобросовестных участников в деятельности саморегулируемых организаций, было предложено всем пройти перерегистрацию по новым правилам, в результате чего исчезла градация по видам деятельности — как для проектировщиков, так и для строителей.

По новым правилам возможность получения членства в СРО по Интернету за час не исчезла. А новая перерегистрация привела к тому, что некий индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, имеющие в штате всего двух сотрудников, включенных в Национальный реестр специалистов (НРС), могут стать членами СРО, например, в области проектирования и разрабатывать все разделы проектной документации без привлечения субподрядчиков.

Главное условие вступления в СРО — наличие в штате сотрудников, включенных в реестр НРС. Очевидно, что если два члена НРС не гении, обладающие необходимыми знаниями, как в архитектуре, так и в обеспечении пожарной безопасности, в охране окружающей среды и по другим направлениям, то разработка полного комплекта проектной документации без привлечения субподрядчика доступна только крупным проектным организациям, имеющим колоссальный опыт проектирования.

Несмотря на то что условия включения в реестр НРС специалистов обсуждались с профессиональным сообществом, в настоящее время эти условия абсолютно не учитывают конечного результата деятельности и проектировщика, и строителя: количество и объем реализованных проектов, качество выполненных работ. Главные условия — профильное образование и стаж на инженерных должностях по направлению деятельности не менее трех лет.

В результате Профессионал с большой буквы с 20-летним стажем на должности ГИПа, спроектировавший или построивший несколько десятков объектов, не может быть включен в реестр НРС, поскольку 30 лет назад он заканчивал, видите ли, авиационный институт. А вот вчерашний студент строительно-архитектурной академии, проработавший три года на должности инженера 3-й категории, не реализовав ни одного проекта, включается в реестр НРС без вопросов.

   

Фото: www.esyakutia.ru

  

Против этого перекоса профессиональное сообщество выступало и при обсуждении проекта 372-ФЗ, и после его принятия. И это не говоря о бесконечном предоставлении обновленных выписок о членстве в СРО, которые действительны только в течение одного месяца. Учитывая, что минимальный срок экспертизы составляет 45 дней, а проектирование и строительство объекта иногда исчисляется годами, возникает вопрос: какая из выписок подтверждает полномочия члена СРО на всем цикле проектирования, экспертизы и строительства объекта, или он должен быть подписан на ежемесячную доставку актуальных выписок?

А вот что, действительно, самое главное — как эти нововведения, принятые 372-ФЗ, повысили безопасность, улучшили качество проектирования и строительства, уменьшили административные барьеры и сроки реализации проектов? Здесь вопросов явно больше чем ответов.

В августе 2018 года был прият очередной пакет федеральных законов об изменениях в ГрК РФ. Основной разработчик пакета — прежний состав Минстроя и ЖКХ — с одной стороны, отменил новации Федерального закона 368-ФЗ от 03.07.2016 о модификации проектной документации, тем самым признав их неоднозначность и непродуманность, а с другой стороны, закрепил новые не менее спорные положения, которые ввели все профессиональное сообщество в ступор.

К сожалению, ситуация повторяется. Два года назад, после принятия пакета из семи федеральных законов, со всех трибун звучали заявления о том, что новации в градостроительном законодательстве повысят качество, эффективность и ответственность в строительной отрасли, придадут импульс в развитии и пр.

Практика же показала, что новации 372-ФЗ выхолащивают структуру СРО, не решая назревших проблем с недобросовестными участниками рынка. На практике, наряду с продажей разрешения деятельности, чем и продолжают заниматься многочисленные так называемые коммерческие СРО, появился новый продукт для торговли таким продуктом, как «членство в НРС». Публикации на эту тему появляются в профессиональных СМИ. И даже просто набрав в любом поисковике аббревиатуру «НОПРИЗ», обязательно попадешь на сайт, торгующий специалистами любой профессии.

За два года действия 368-ФЗ не были приняты в полном объеме подзаконные правовые акты, определяющие практику применения положений о модификации проектной документации, которые изначально предусматривались эти федеральным законом. Практическое применение действующих новаций 368-ФЗ о модификации проектной документации выявило ряд проблем.

Одна из проблем была заложена в самом определении модификации проектной документации как внесенных изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы, которые не влияют на конструктивную надежность и другие характеристики безопасности объекта капитального строительства. Сотрудники Минстроя РФ, ответственные за разработку 368-ФЗ, так и не смогли ответить на вопрос, какие изменения в проектной документации не влияют на конструктивную надежность и другие характеристики безопасности объекта капитального строительства, если сама разработка любого из разделов проектной документации относится к работам, оказывающим такое влияние.

Очевидно, что при строительстве любого объекта капитального строительства реально оценить влияние вносимых изменений на безопасность объекта возможно только с учетом всех особенностей производства работ в каждом конкретном случае.

Другая проблема возникла при совместном прочтении и применении действующих положений ч. 3 и 3.5 ст. 49 ГрК РФ. Согласно ч. 3 ст. 49 в отношении модифицированной проектной документации экспертиза не проводится, а ч. 3.5 той же статьи, введенной 368-ФЗ, одновременно предусматривалось, что подтверждением модификации проектной документации, то есть модифицированной проектной документацией, является заключение экспертизы, форма которого так и не была утверждена с сентября 2016 года.

Эти проблемы легли на плечи застройщиков и проектировщиков. Чиновники на местах, организации экспертизы — каждый по-своему понимал эти новации. В одних регионах или даже районах застройщику было достаточно представить письменное подтверждение экспертизы, что изменения — это модификация, поскольку форма заключения по модификации не утверждена. В других застройщика направляли на повторную экспертизу проектной документации, поскольку подтверждением модификации является заключение, а это дополнительные 30% от стоимости экспертизы полного комплекта документации, потому что форма заключения по модификации не утверждена. Такая ситуация откровенно толкала застройщика «договориться» с чиновником о более экономически выгодном варианте.

   

Фото: www.samstroy.com

   

Федеральный закон №342-ФЗ от 03.08.2018 отменил новации 368-ФЗ о модификации, но при этом ввел новые, под стать отмененным новациям.

Без учета мнения профессионального сообщества были утверждены следующие нововведения:

В соответствии с подпунктом з) п. 21 ст. 1 Федерального закона №342-ФЗ ч. 5 ст. 49 ГрК РФ действует в следующей редакции:

«5. Предметом экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка соответствия таких результатов требованиям технических регламентов. Предметом экспертизы проектной документации являются:

1) оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий, за исключением случаев проведения государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, указанных в части 2 настоящей статьи, и проектной документации, указанной в части 3 настоящей статьи, в соответствии с пунктом 1 части 3.3 настоящей статьи. При проведении государственной экспертизы проектной документации, в отношении которой проводится государственная экологическая экспертиза, оценка соответствия проектной документации требованиям в области охраны окружающей среды не осуществляется;

2) проверка достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства в случаях, установленных частью 2 статьи 8.3 настоящего Кодекса».

Новая редакция ч. 5 ст. 49 ГрК РФ определяет, что при бюджетном финансировании строительства или реконструкции объектов, указанных в ч. 2 и 3 ст. 49, подлежит проверке только сметная стоимость строительства или реконструкции. Обязательной проверки соответствия таких объектов требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, другим требованиям, обеспечивающим безопасность жизни и здоровья граждан и их имущества, не требуется, поскольку в отношении указанных объектов, строительство или реконструкция которых ведется без привлечения бюджетных средств, предусмотрена только добровольная экспертиза по инициативе застройщика или технического заказчика.

Иными словами, главной целью государства, по мнению разработчиков 342-ФЗ, является оправдание освоенных бюджетных средств, а не обеспечение безопасности граждан и их имущества при строительстве и эксплуатации объектов, возведенных за счет бюджетных средств. Удивительно, но в предыдущей редакции ГрК РФ для всех объектов, строительство или реконструкция которых ведется с привлечением бюджетных средств, предусматривалось проведение государственной экспертизы в полном объеме как для сметной, так и для технической частей проектной документации. Такая необходимость комплексного подхода была продиктована практикой и поддержана профессиональным сообществом.

Понятно, что большинство объектов, указанных в ч. 2 и 3 ст. 49 ГрК РФ, строится за бюджетные средства в отдаленных регионах или после ликвидации стихийных чрезвычайных ситуаций, когда каждый рубль на счету, но, очевидно, что отказ от контроля технической части проектов таких зданий и сооружений недопустим.

Новация, предусмотренная подпунктом в) п. 21 ст. 1 342-ФЗ не анонсировалась в пояснительной записке к проекту Федерального закона и вообще не обсуждалась профессиональным сообществом.

В соответствии с подпунктом в) п. 21 ст. 1 342-ФЗ в ч. 3.4 ст. 49 ГрК РФ слова «строительство, реконструкция которых финансируются за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, автомобильных дорог общего пользования, капитальный ремонт которых финансируется или предполагается финансировать за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» было предложено заменить словами «сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта которых в соответствии с требованиями настоящего Кодекса подлежит проверке на предмет достоверности ее определения, объектов (за исключением объектов, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи), строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий, режим которых предусматривает ограничение размещения объектов капитального строительства исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, или исходя из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, на размещаемый объект капитального строительства», а слова «а также» заменить словом «и».

В результате новации действующая редакция ч. 3.4 ст. 49 имеет следующее содержание:

«3.4. Проектная документация всех объектов, указанных в пункте 5.1 статьи 6 настоящего Кодекса, объектов, сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта которых в соответствии с требованиями настоящего Кодекса подлежит проверке на предмет достоверности ее определения, объектов (за исключением объектов, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи), строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий, режим которых предусматривает ограничение размещения объектов капитального строительства исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, или исходя из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, на размещаемый объект капитального строительства, объектов культурного наследия регионального и местного значения (в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия регионального или местного значения затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанного объекта) и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, и проектная документация объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах особо охраняемых природных территорий, объектов, используемых для размещения и (или) обезвреживания отходов I—V классов опасности, подлежат государственной экспертизе».

     

Фото: www.utmagazine.ru

    

Очевидно, что принятые новации ч 3.4 ст. 49 ГрК РФ содержат неоднозначное толкование и банальную тавтологию, поскольку особо охраняемые природные территории являются одними из видов территорий с особыми условиями использования, а объекты культурного наследия и объекты, используемые для размещения и (или) обезвреживания отходов I— V классов опасности, в обязательном порядке расположены на территориях с особыми условиями использования.

Слова из новации в части 3.4: «исходя из оценки влияния» прямо указывают на необходимость проведения некой оценки влияния, требования к которой не указаны в ГрК РФ, а отсылки к иным нормативным правовым актам отсутствуют.

Исходя из действующих положений ГрК РФ о полномочиях как государственных, так и негосударственных экспертиз, уполномоченный орган государственной экспертизы или организация по проведению негосударственной экспертизы проектной документации осуществляют оценку соответствия проектной документации требованиям, перечисленным в ч. 5 ст. 49 ГрК РФ, а не «оценку влияния».

Закон принят, но не ясно, кто и как осуществляет оценку взаимного влияния объекта и территории с особыми условиями использования. Очевидно, что абсолютно исключить какое-либо влияние объекта на территорию и территории на объект невозможно, а критерии допустимости или недопустимости такого влияния не установлены.

Возникает вопрос: согласование о размещении объекта капитального строительства на территории с особыми условиями использования от уполномоченного государственного органа, осуществляющего контроль за такими территориями, является «оценкой влияния» или разработчик 342-ФЗ предусматривал иное?

Если предусматривалось иное, то необходимо приостановить действие новой редакции ч. 3.4 ст. 49 до тех пор, пока иное не получит юридически значимое толкование, оформленное нормативным правовым актом.

Если согласование уполномоченного государственного органа или несколько таких согласований являются «оценкой влияния» и подтверждают возможность размещения объекта на территории с особыми условиями, то такие согласования требовались и раньше при прохождении экспертизы проектной документации, как в государственных, так и в негосударственных экспертизах. Следовательно, нововведение об обязательном прохождении только государственной экспертизы в таких случаях является избыточным и необоснованным.

Принимая во внимание, что большинство территорий, где осуществляется строительство или реконструкция объектов нормального уровня ответственности, проекты которых могут быть рассмотрены негосударственной экспертизой, полностью или частично имеют особые условия использования, или такие, как многоуровневые гаражи, образуют территории с особыми условиями использования (СЗЗ), принятая новация ч. 3.4 ст. 49 ГрК РФ делает иллюзорным право выбора застройщика на проведение государственной или негосударственной экспертизы проектной документации, предусмотренное ч. 1 той же статьи Кодекса.

Таким образом, принятые поправки в ч. 3.4 ст. 49 ГрК РФ либо позволяют чиновникам выделять среди негосударственных экспертиз «своих», кому при «особых» условиях допускается смотреть объекты на особых территориях, исходя из «оценки» влияния (очень напоминает новации 368-ФЗ о модификации), либо полностью уничтожает институт негосударственной экспертизы проектной документации, что приведет к полной монополии государственной экспертизы. И это происходит, несмотря на решения Федеральной антимонопольной службы и Верховного Суда РФ, установивших противозаконность таких действий чиновников.

Ссылка на низкие качество и ответственность негосударственных экспертиз при обосновании новаций 342-ФЗ не выдерживают критики. Ответственность экспертиз вне зависимости от статуса едина и определена ст. 60 ГрК РФ. Печальная статистика чрезвычайных ситуаций показывает, что подавляющее большинство таких случаев происходит на объектах, рассмотренных государственными экспертизами.

Тот факт, что большинство реально действующих негосударственных экспертиз образованы государственными экспертизами или являются аффилированными структурами государственных экспертиз, — где одни и те же эксперты готовят государственные или негосударственные заключения, когда под обложкой государственного органа уполномоченного на проведение экспертизы выходит заключение негосударственной экспертизы, — свидетельствует о том, что проблемы качества не зависят от статуса экспертизы.

Проект Закона, направленный на повышение качества работы экспертиз проектной документации, выверенный профессиональным сообществом и согласованный ведомствами, уже второй год не утверждается, а новации, не подкрепленные ни юридически, ни практически, плодятся гроздьями, приводя отрасль либо в замешательство, либо в полный ступор.

Хочется надеяться, что новое руководство Минстроя России и новый вице-премьер, курирующий строительную отрасль, примут необходимые меры, чтобы избежать коллапса в отрасли, консолидирует профессионалов самого высокого уровня, и не будут допускать выхода подобных новаций. 
Андрей АКИМОВ,
президент Ассоциации экспертных организаций в строительстве, генеральный директор ООО «Центрэкспертиза»

     

   

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Сфера применения негосударственной экспертизы резко сокращена: комментарии специалистов

Проектная документация трехэтажных многоквартирных домов теперь подлежит экспертизе

Какие ограничения при проведении госэкспертизы в регионах снимает проект правительственного постановления: комментарий эксперта

С 1 июля все заключения экспертизы будут вноситься в ЕГРЗ

Минстрой критикует институт негосударственной экспертизы. А что думают эксперты и застройщики?

Верховный Суд и ФАС признали незаконной созданную в Москве систему регулирования деятельности негосударственной экспертизы

Законопроект о саморегулировании негосударственной экспертизы: мнение экспертов

Алтайские депутаты предложили ужесточить требования к негосударственной экспертизе: мнение специалиста

Институт строительной экспертизы: прошлое, настоящее и будущее

С 21 июня в негосударственной строительной экспертизе вводится электронный документооборот. Комментарий эксперта

Столичный портал «СТРОИМПРОСТО» высказался на эту актуальную тему и опросил ряд экспертов по поводу предложения Клуба инвесторов Москвы (КИМ) об упрощенном порядке выхода из соглашения об аренде, с которым клуб ранее выступал на страницах портала ЕРЗ.РФ. Мы приводим эту публикацию без изменений.

  

  

В последние недели рынок недвижимости сотрясают споры о том, какие последствия может повлечь внесение поправок в законопроект о досрочном прекращении аренды земельного участка под строительные проекты в упрощенном порядке.

Несмотря на то что застройщики в этом случае смогут не платить лишние средства за неиспользуемую аренду и не тратиться на судебные издержки (потребуется лишь одностороннее заявление застройщика вместо заключения дополнительного соглашения о прекращении договора аренды, как требуется по закону сейчас), а владельцы квартир и нежилых помещений многоквартирных домов (МКД) — быстрее оформлять право общей долевой собственности на земельный участок под своим домом, инициатива не вызвала единодушного одобрения.

Основное опасение по поводу принятия такого законопроекта связано с тем, что после досрочного прекращения права аренды застройщики не будут проводить обещанное благоустройство прилегающей к дому территории или его качество резко ухудшится. Однако предложение Клуба инвесторов Москвы не создает подобных рисков.

 

    

Предыстория вопроса

На сегодняшний день договор аренды земельного участка под строительство обычно заключается сроком на 5-6 лет. Тогда как срок строительного цикла в среднем достигает 3-4 лет (оставшийся период составляет неиспользованный срок аренды). То есть все это время застройщик тратит средства на аренду, хотя мог бы рационализировать их использование, например потратить на благоустройство.

С проблемой досрочного прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного им государственными или муниципальными органами для строительства МКД, сегодня регулярно сталкиваются участники рынка, и эта проблема носит системный характер.

  

Фото: www.gztslovo.ru

 

В случае если строительство завершено и дом сдан в эксплуатацию, но срок договора аренды еще не истек, застройщик не может прекратить аренду в одностороннем порядке, и для этого зачастую приходится обращаться в суд. До решения суда о расторжении договора аренды застройщик вынужден нести весьма существенные издержки в виде арендных платежей за земельный участок, который фактически ему уже не требуется, поскольку строительство всех объектов на нем завершено.

При нынешнем законодательстве сроки, потери и затраты у всех застройщиков абсолютно разные и зависят от региона присутствия, площади участка застройки, его кадастровой стоимости, месторасположения и многого другого. При этом процесс получения судебного решения, разбирательство по которому во всех инстанциях может длиться до года, для застройщика играет крайне существенную роль в плане сроков.

Исходя из этого, Клуб инвесторов Москвы предложил решение, при котором появится упрощенный порядок досрочного выхода из договора аренды, а застройщики не будут нести никаких потерь.

 

Фото предоставлено компанией «Брусника»

  

Проблема с благоустройством

Одним из основных возражений против предложенной Клубом инициативы был вопрос о благоустройстве и опасения, что после досрочного расторжения договора аренды застройщик или вовсе не реализует его, или сдаст в ненадлежащем качестве и устранится от исправления недоделок.

Действительно, договором аренды земельного участка может предусматриваться не только создание объектов капитального строительства, но и иные обязательства арендатора, в том числе по благоустройству территории после завершения строительства жилья.

Опасений возникать здесь не должно, так как на практике девелопер не сможет получить разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства без соответствующего благоустройства территории и надлежащего выполнения всех своих обязательств перед администрацией в лице арендодателя земельного участка по договору аренды.

При поэтапной комплексной жилой застройке договор аренды исходного земельного участка может быть прекращен только после ввода в эксплуатацию последнего из объектов капитального строительства, для возведения которых изначально предоставлялся земельный участок, что также предполагает выполнение всех обязательств по благоустройству территории, ее обеспечению объектами соответствующей коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

  

Фото: www.edsro.center

 

Согласно концептуальным предложениям Клуба инвесторов Москвы, договор аренды с девелопером прекращается не автоматически, а только по заявлению арендатора. В случае наличия у застройщика неисполненных обязательств по договору аренды земли он не сможет в одностороннем порядке прекратить аренду, поскольку заинтересован в успешном завершении своего инвестиционно-строительного проекта, стимулировании покупательского спроса дольщиков, а также в поддержании высокого уровня доверия со стороны кредитующего строительство банка для целей привлечения проектного финансирования.

Кроме того, застройщик заинтересован в сохранении и дальнейшем развитии своих конструктивных отношений с государственными и муниципальными органами в градостроительно-земельной сфере. А в случае неисполнения им обязательств по благоустройству территории и поступлении жалоб со стороны жильцов новостроек, местная администрация вряд ли даст такому девелоперу зеленый свет для реализации новых девелоперских проектов.

 

Фото: www.wiki-land.ru

 

Инициатива КИМ

Сложившаяся сегодня ситуация с возможностью досрочного прекращения договора аренды абсурдна не только с точки зрения практики, но и действующего законодательства: в силу закона (ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью всех владельцев квартир и нежилых помещений в МКД.

Однако длительная и сложная процедура прекращения арендных отношений с застройщиком после завершения строительства препятствует передаче земельного участка в общую долевую собственность граждан и реализации ими своих законных прав в сфере землепользования.

Для решения данной проблемы требуется внести соответствующие изменения в действующее законодательство, предусматривающие особый упрощенный порядок прекращения договоров аренды земли после завершения строительства.

  

Фото: www.rosotkat.ru

 

В связи с этим 16 декабря 2022 года по инициативе Клуба инвесторов Москвы состоялось совещание с участием Росреестра, Минстроя России, Департамента городского имущества г. Москвы и ведущих застройщиков — членов КИМ. До нормативного регулирования сложившейся ситуации в рамках действующего законодательства участники совещания рекомендовали придерживаться следующего алгоритма действий.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре застройщик, как арендатор участка, и арендодатель (орган государственной власти или местного самоуправления, заключивший договор аренды с застройщиком) подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.

В соответствии с ним арендные обязательства прекращаются со дня государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД. После этого арендодатель сам обращается в Росреестр с заявлением о регистрации соглашения о прекращении аренды.

    

  

Вячеслав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:

— При соблюдении этого алгоритма сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла произойдет не менее чем на 30%, что поможет застройщикам быстрее сдавать дома, а на глобальном уровне соответствует перечню поручений Президента РФ №ПР-2154ГС от 9.10.2021.

  

Фото: www.vedomosti.ru

 

Алексей ДЫКОВ, директор по организационному развитию Группы Эталон:

— Важно также отметить, что проблема прекращения прав застройщика на земельный участок после завершения строительства домов тесно связана с другой важной проблемой, а именно c формированием земельных участков для целей эксплуатации многофункциональных жилых комплексов, включающих в себя два и более жилых домов.

По мнению экспертов, это серьезный пробел в законодательстве, требующий скорейшего урегулирования всех вопросов, связанных с созданием и функционированием жилых комплексов.

 

 

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора MR Group, к.ю.н.:

— Расходы по арендной плате за земельный участок после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, построенного на этом земельном участке, налоговый орган может посчитать экономически необоснованными. В этом случае арендная плата может быть оплачена только из прибыли и, соответственно, подлежит налогообложению.

Это дополнительные затраты, и их надо исключать в современной экономической ситуации на российском рынке жилой недвижимости, который можно охарактеризовать как сжимающийся и напоминающий шагреневую кожу.

   

   

Денис НОВИКОВ, заместитель директора по градостроительной политике и внешним связям ГК Пионер:

— Опасения в отношении проблем с благоустройством при расторжении договоров аренды не соответствуют нормам законодательства. Обязательства застройщика по благоустройству территории жилого дома регулируются строительными нормами, а не договорами аренды земельных участков. Эти обязательства заложены в обязательном разделе проектной документации на строительство дома «Схема планировочной организации земельного участка» (СПОЗУ).

В СПОЗУ в обязательном порядке предусматриваются проектные решения по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории жилого дома. Без выполнения работ по благоустройству органы госстройнадзора не выдадут застройщику заключение о соответствии построенного объекта проектной документации (ЗОС), и такой объект не может быть введен в эксплуатацию.

 

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Когда возможна передача прав по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов

Клуб инвесторов Москвы: обязательства по договору аренды земли должны сниматься с застройщиков в упрощенном порядке

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Застройщикам, достраивающим проблемные объекты, смежные земельные участки будут предоставляться в аренду без торгов

Предлагается установить единый подход к определению размера арендной платы за земельные участки

Как синхронизируют сроки аренды земельного участка и реализации масштабного инвестиционного проекта

Как при прекращении срока аренды земельного участка изменится порядок реализации объектов незавершенного строительства