Алексей Лапшин (ООО «Лидер», г. Чебоксары): Мы, безусловно, продолжим практику долевого строительства, и рассчитываем удержаться на плаву
На вопросы портала ЕРЗ отвечает председатель Совета директоров ГК «ElBrus», исполнительный директор ООО «Лидер» (1-e место в ТОП застройщиков региона) Алексей ЛАПШИН.
— Алексей Юрьевич, СК «Лидер», недавно ставшая — в полном соответствии со своим названием — новым лидером по текущему жилищному строительству в Чувашской Республике, входит в ГК «ELBrus», которую Вы возглавляете. Расскажите, кто еще находится в составе этой многопрофильной группы?
— «ELBrus Group» объединяет целый ряд успешных направлений. Среди них машиностроение (ООО «Кашмаш ДСО», ООО «Кашмаш АГРО»), строительство (ООО «Честрой», ООО «Честрой ЖБК», ООО «Лидер Окна»), производство лифтов (Чебоксарский лифтостроительный завод «ELBrus»), крупномасштабное проектирование (ООО «Конструкторское бюро «Эльбрус») и обслуживание населения (ООО «Санаторно-курортный комплекс «Волжанка», отель «Эльбрус»).
Практически все наши организации вышли на лидирующие позиции по охвату деятельности в регионе, а механическое производство — в масштабах Российской Федерации.
— Это впечатляет. Теперь давайте перейдем к делам ООО «Лидер». Какой застройке отдает предпочтение компания: точечной или комплексной? Если комплексной, то какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации?
— Наш приоритет — комплексная застройка. В настоящее время мы реализуем строительство микрорайона «Кувшинка» в Новоюжном районе г. Чебоксары. На площади 20 га будет возведено более 200 тыс. кв. м жилья. Всего компания «Лидер» построит здесь 32 жилых дома этажностью от 12 до 25 этажей, со встроено-простроенными предприятиями. Все жилые здания будут выполнены по индивидуальным проектам, со своеобразными фасадами, гармонирующими с общим цветовым решением микрорайона.
Для удобства будущих жителей «Кувшинки» проектом застройки микрорайона предусмотрено возведение двух детских садов, школы на 1100 учащихся, обустройство наземных и подземных гостевых парковок, открытие предприятий торговли и быта, комплексное благоустройство и озеленение территории.
Особое внимание уделяется организации досуга жителей: запланировано строительство современных универсальных спортивных площадок для игры в футбол, волейбол, баскетбол и теннис (в теплое время года) и для игры в хоккей и катания на коньках (в зимний период).
Микрорайон «Кувшинка», придомовая территория и детский сад, г. Чебоксары (проект)
— Участвует ли Ваша компания в проектах редевелопмента, например, в рамках РЗТ?
— Да, участвует, и микрорайон «Кувшинка» — как раз пример такого участия. Его строительство осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории, заключенного между ООО «Лидер» и администрацией г. Чебоксары. По договору наша компания взяла на себя обязательство по расселению жителей порядка 300 самовольно возведенных индивидуальных жилых домов. Квартиры их жителям мы предоставляли в нашем же микрорайоне.
— И как продвигается решение этого вопроса?
— На сегодняшний день не заключены договоры о предоставлении квартир только с жителями 15-ти домов, по всем остальным вопрос уже решен.
— Насколько велик земельный банк компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли? Проводит ли публичная власть вашего региона земельные аукционы?
— Наш земельный банк вполне достаточен. При этом мы, безусловно, планируем приобретать дополнительные участки земли. Публичная власть проводит аукционы, предложения есть.
Микрорайон «Кувшинка», текущее строительство
— Ваша оценка обеспеченности площадок сетями? Если ли у сетевых компаний необходимые мощности, точки подключения?
— Здесь все зависит от месторасположения земельного участка: где-то достаточно, где-то нет, но вопросы решаются.
— Качественно ли выполнены документы территориального планирования (генплан, ПЗЗ) в вашем регионе?
— Совсем недавно были утверждены новые генплан и ПЗЗ: замечаний нет.
— Насколько обоснованы в вашем субъекте Федерации нормативы градостроительного проектирования: требования по плотности застройки, обеспеченности социальной инфраструктурой и пр.?
— Честно говоря, мы согласны не со всеми нормативами. Например, это касается земельных участков для размещения трансформаторных подстанций и некоторых других позиций.
Микрорайон «Кувшинка», общий вид, г. Чебоксары
— Сложна ли у вас в регионе процедура утверждения документации по планировке территории? Сколько это обычно занимает времени?
— Простым и быстрым этот процесс не назовешь. Например, последний ППТ занял почти год из-за многочисленных замечаний горадминистрации.
— А как у вас обстоят дела с административными процедурами органов власти (получение ГПЗУ, разрешения на строительство, ЗОС, разрешение на ввод, Росреестр и пр.)? Заметны ли в этой сфере улучшения за последние годы? Где больше всего проблем? Внедряется ли электронный документооборот при прохождении этих процедур?
— Электронный документооборот наблюдается только по процедурам Росреестра и передачи проектов на экспертизу. Проблемы возникают в переходный период из-за отсутствия четкого понимания соответствующих государственных и муниципальных структур, как работать с нововведениями.
— Получение ТУ от сетевых компаний, заключение договоров о техприсоединении: упростились ли эти процедуры за последние годы?
— Особых изменений в этом плане я не вижу.
ЖК «Гагарин», центр г. Чебоксары, ул. Гагарина (проект)
— По данным ЕРЗ в вашем регионе структура стеновых материалов строящихся домов следующая: кирпич — 35,6%, панель — 27,0%, монолит-кирпич — 15,9%, монолит — 14,6%. Чему отдаете предпочтение?
— Наша компания строит главным образом по технологии монолит-кирпич.
— Средняя этажность строящихся домов в Чувашской Республике по данным ЕРЗ составляет 14,7 этажей. А у вашей компании средняя этажность строящихся домов — 12 этажей. Как Вы это прокомментируете?
— В микрорайоне «Кувшинка» средняя этажность домов нашей компании составляет 16 этажей. Это вызвано тем, что в соответствии с договором РЗТ нам было необходимо бесплатно расселить жителей около трехсот самовольно возведенных индивидуальных жилых домов, о чем я уже говорил.
Микрорайон «Кувшинка», придомовая территория, г. Чебоксары (проект)
— В вашем регионе средняя площадь строящихся квартир по данным ЕРЗ составляет 49,7 кв. м, а у вашей компании она меньше — 46,9 кв. м. Ваш комментарий?
— Средняя площадь наших квартир ориентировочно достигает 45 кв. м, и такой размер определен исключительно покупательским спросом.
— Отделка: что сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: квартиры без отделки, под чистовую, с отделкой?
— По ДДУ — без отделки, в готовом жилье — с отделкой и, возможно, даже с мебелью.
— Не думаете над частичным меблированием квартир?
— Задумываемся об этом.
— Есть ли спрос на свободную планировку?
— Да, есть.
Микрорайон «Кувшинка», вид с ул. Ленинского Комсомола, г. Чебоксары
— Дворы без машин: как относитесь к такой практике?
— Отлично относимся.
— Предусматриваются ли в ваших новостройках машино-места?
Конечно, предусматриваются. Есть даже подземный паркинг.
— Применяет ли ваша компания элементы декора в фасадах, единое фасадное остекление? Насколько разнообразна цветовая гамма фасадов?
— Применяем, есть витражные балконы. Строим в едином стиле.
Микрорайон «Кувшинка», вид со стороны Эгерского бульвара, г. Чебоксары (проект)
— Какой вид отопления преобладает в квартирах ваших новостроек: автономное или центральное?
— Во всех наших новостройках устанавливаются крышные котельные. Жителям многоквартирных домов это дает существенную экономию в оплате за энергоресурсы: плата за тепло и подогрев горячей воды в 1,5—2 раза ниже, чем в домах с централизованным теплоснабжением.
Кроме того, по сравнению с централизованным теплоснабжением использование крышных котельных имеет ряд других преимуществ.
— Можете их перечислить?
— Да, конечно. Кроме экономии, о которой я уже сказал, основные преимущества следующие:
- значительное повышение энергоэффективности ввиду отсутствия теплотрасс, в которых потери от производимого количества тепла часто превышают 30%;
- за счет полной автоматизации технологического процесса крышных котельных достигается точное поддержание температуры воды, подаваемой в систему, и экономный расход горячей воды, с минимальными потерями по сети;
- строительство автономных котельных установок на кровлях зданий уменьшает загрязнение нижних слоев атмосферы, позволяя продуктам сгорания рассеиваться высоко над землей.
- крышные газовые котельные максимально эффективны в городах, где каждый метр земли в дефиците. Это позволяет не занимать и без того небольшую территорию дворов зданий.
Микрорайон «Кувшинка», общий вид, г. Чебоксары
— Да, действительно, преимущества крышных котельных налицо. Давайте перейдем к ипотеке. Какую долю она занимает в продажах жилья?
— Около 70%.
— Есть ли у Вашей компании опыт внедрения совместных с банками проектов, предусматривающих спецставки в 7—8%? Насколько эффективны такие программы?
— Есть. Но спрос на них невысок, поскольку такие программы предусматривают небольшой срок кредитования.
— Пробуете ли применять рассрочку?
— Мы ее применяем.
— И какая доля ДДУ заключается с рассрочкой?
— Порядка 15%.
— Военная ипотека, материнский капитал: широко ли использует ваша компания эти институты финансовой поддержки граждан?
— Мы широко используем материнский капитал, неоднократно проводили специальные акции, связанные с ним. Так, при покупке двух- и трехкомнатных квартир в микрорайоне «Кувшинка» с использованием государственного сертификата на материнский (семейный) капитал мы предоставляли дополнительную скидку в размере 55 тыс. руб. от цены договора участия в долевом строительстве. При этом разрешалось оплачивать квартиру не только за счет наличных средств единовременно, но и в рассрочку, и путем получения ипотечного кредита.
Микрорайон «Кувшинка», вид с ул. Ленинского Комсомола, г. Чебоксары
— Есть ли у компании опыт управления домами?
—Да, есть. Нашими домами управляет собственная УК «Кувшинка», которая была создана одновременно со сдачей первой позиции в нашем микрорайоне. На сегодняшний день этой управляющей компании передано на обслуживание четыре введенных в эксплуатацию многоэтажных жилых дома, в конце года планируем, что к ним прибавятся еще две позиции, которые мы сдаем в нынешнем году.
Наличие собственной управляющей компании удобно как застройщику, так и жителям. Мы со своей стороны уверены, что наши дома будут в надежных руках, а новоселы получают дополнительную гарантию комфортного проживания, поскольку если какие-то вопросы и возникают, то они решаются максимально быстро.
— У вас собственная генподрядная компания или используете стороннего подрядчика?
— Собственная. Но другим застройщикам услуги она не оказывает.
— За чей счет при реализации жилищных проектов возводится социальная и транспортная инфраструктура, кто это финансирует — застройщик или власти?
— У нас это финансируют власти.
Микрорайон «Кувшинка», строительство
— Потребительский терроризм: есть ли в вашем регионе юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблениях правами потребителей? Сталкивалась ли с этим новым явлением ваша компания?
— Да, безусловно, такое явление у нас есть, и мы с ним сталкивались. Это видно сразу: как только начинаем получать претензии и последующие исковые заявления, напечатанные как под копирку. Как правило, такие компании не удосуживаются серьезно прорабатывать свои притязания к застройщику, их заявления носят формальный характер и направлены главным образом на то, чтобы «запугать» застройщика неустойкой.
Вместе с тем, мы серьезно относимся к соблюдению действующего законодательства, отслеживаем все изменения и всегда оперативно на них реагируем. Поэтому, все подобные «атаки» были отбиты нами еще на самом первом этапе.
— В чем, по Вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли, и каковы пути исправления ситуации?
— Слишком много одновременных изменений законодательства. Девелоперам надо успевать изучать нововведения и одновременно с этим продолжать свою повседневную деятельность. Полагаю, законодательство становится слишком агрессивным по отношению к застройщикам.
Флагман микрорайона «Кувшинка» – дом на 540 квартир, г. Чебоксары (проект)
— К слову, об агрессивном законодательстве. Недавно принят 218-ФЗ. Продолжит ли в связи с нововведениями Ваша компания практику долевого строительства или перейдет на банковское финансирование, работу на собственные средства с последующей продажей готового жилья?
— Безусловно, мы продолжим практику долевого строительства. Потенциал ООО «Лидер» и эффективное взаимодействие компании с другими предприятиями группы компаний «ELBrus» позволяют ООО «Лидер» самостоятельно осуществлять весь цикл девелопмента — от разработки проекта застройки до введения его в эксплуатацию и последующего обслуживания.
Напомню, что в структуре компании имеется свое проектное управление. Это позволяет оперативно решать вопросы по подготовке проектной документации любой сложности. Кроме того, в активе ООО «Лидер» есть все виды строительной техники, необходимой для осуществления полного цикла строительства, включая краны, экскаваторы и др.
А налаженное собственное производство железобетонных изделий, производимых ООО «Честрой ЖБК», различных видов пластиковых окон и алюминиевых конструкций (ООО «Лидер Окна»), выпуск «Чебоксарским лифтостроительным заводом «ELBrus» грузопассажирских лифтов грузоподъемностью 400, 630, 1000 и 1250 кг гарантирует завершение строительства в срок и даже досрочно. Например, ООО «Лидер» сдало позицию 10 микрорайона «Кувшинка» на квартал ранее срока.
Благодаря слаженной работе команды профессионалов ООО «Лидер» и других подразделений холдинга «ELBrus Group», строительная компания СК «Лидер» имеет возможность удержаться на плаву и в кризисный период, предлагая на рынок жилье высокого качества по доступным ценам.
Все это позволяет нам рассчитывать на то, что с ведением в действие норм 218-ФЗ наши объемы не снизятся, а останутся, по крайней мере, на прежнем уровне.
Микрорайон «Кувшинка», общий вид, г. Чебоксары (проект)
— Это отрадно слышать. А что ждет соинвесторов долевого строительства из числа граждан? Решит ли, на Ваш взгляд, 218-ФЗ проблему обманутых дольщиков?
— Для участников долевого строительства законодатели постарались минимизировать возможные риски и потери при банкротстве застройщика.
Например, привлекать средства для строительства организации смогут начинать только после получения официального разрешения на строительство. Сама девелоперская компания должна будет при этом вложить в стройку не менее 10% планируемой стоимости проекта.
Дополнительный контроль финансовой деятельности застройщиков будет со стороны банка. На один строительный объект застройщик сможет открывать только один счет, через который и должны осуществляться все расчеты.
Кроме того, законодательно установлены требования к деловой репутации лиц, управляющих организацией-застройщиком.
Все эти и другие нововведения дают основания полагать, что 218-ФЗ решит проблему обманутых дольщиков.
— Алексей Юрьевич, большое спасибо за очень интересный разговор. Желаем ООО «Лидер», другим компаниям группы «ElBrus» и Вам лично дальнейших успехов в бизнесе!
Беседу вел Михаил ИВАНОВ
Редакция благодарит ООО «Лидер» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото
Другие публикации по теме:
