ИЖС: рост сменяется трансформацией, случайные игроки покидают рынок
Как под давлением разнонаправленных факторов меняется рынок ИЖС, рассказали эксперты онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: Что происходит с рынком ИЖС: анализ трендов, цифр и рисков для девелопера».
Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори
Участники дискуссии отметили тенденцию к обелению рынка, рост значимости проектного финансирования, сдвиг в сторону комплексной застройки и изменение продуктовых стратегий застройщиков.
Рынок покидают случайные игроки, а системные девелоперы переосмысливают подходы и ищут опору в законе 214-ФЗ и механизмах КРТ.
Фото: strategy.ru
В рамках дискуссии партнер практики «Инжиниринг» Strategy Partners Ольга Корона (на фото) представила результаты исследования тенденций рынка ИЖС.
Источник: Strategy Partners
«Популярность ИЖС в России неуклонно растет, — отметила эксперт и пояснила: — Этому способствует несколько причин. В первую очередь это высокие цены на квартиры в крупных городах, стремление людей к более комфортному и здоровому образу жизни. Свою роль в развитии ИЖС сыграла и пандемия ковида».
Источник: Strategy Partners
Согласно исследованию, в 2021 году объем ввода ИЖС впервые превысил объем ввода МКД, и в последующие годы этот перевес сохранился.
«В первом квартале 2025 года объем ввода ИЖС сокращается относительно предыдущих периодов, но все еще превышает объем ввода МКД, — сообщила Ольга Корона. — Это обусловлено тем, что сейчас еще будут вводиться дома, на которые были получены льготные кредиты в 2023—2024 годах».
Источник: Strategy Partners
Однако, по ее словам, влияние разнонаправленных факторов приведет к снижению объема ввода ИЖС в 2025 году.
«Если говорить о том, что важно покупателям, то, как показал наш опрос, все-таки красивый современный проект дома выходит на первый план, — заметила эксперт и уточнила: — На втором месте надежность застройщика и только на третьем месте соотношение цены и качества».
По ее словам, в настоящее время идет процесс обеления рынка за счет введения счетов эскроу для сегмента ИЖС.
Основатель и директор по развитию девелоперской группы Хрустальный Кристина Яковенко (на фото ниже) обратила внимание на то, что рынок ИЖС сегодня очень дифференцирован.
Фото: kristina-iakovenko.ru
«Сейчас на рынке загородной недвижимости заметны разные категории девелоперов, — рассказала эксперт и продолжила: — Тем застройщикам, кто быстро забежал на рынок после пандемии и планировал тут быстро заработать, сейчас очень плохо. Системные же игроки, которые были к этому больше готовы и строят от 50 домов в год, испытывают трудности, но уже перешли определенный порог».
По словам Яковенко, те, кто возводил коттеджные поселки, делятся на две группы. «Первые уходят в договоры без подряда, понимая, что интерес к застройке у них угас, и они готовы работать только с землей, — сообщила девелопер. — Вторая же группа половина понимает, что им интересно работать по 214-ФЗ: они начинают пересматривать продуктовую линейку, уплотнять застройку для того, чтобы улучшить экономические модели и получить более интересные условия от банков».
При этом в более безопасной ситуации находятся те девелоперы, кто работал в мультиформате. Они, как уточняет эксперт, уже прошли период трансформации и адаптации компании к постоянным изменениям.
«Однозначно процесс обеления рынка ИЖС и трансформации самих компаний идет, с большими потерями и сложностями, но позитив есть», — подытожила Кристина Яковенко.
Фото: n1event.ru
Данные о проектах ИЖС, реализуемых в рамках КРТ и 214-ФЗ представил председатель правления Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства (Ассоциация МЖС) Валерий Казейкин (на фото).
Докладчик отметил, что в настоящее время в рамках КРТ, а также в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве» работает менее 1% рынка малоэтажного строительства.
«В настоящее время в пяти регионах реализуется восемь проектов КРТ МЖС общей площадью 51,7 тыс. кв. м, что составляет 0,08% от объема ввода ИЖС в 2024 году, — сообщил эксперт и продолжил: — По проектам КРТ ИЖС в шести регионах реализуется 11 проектов общей площадью ежегодного ввода 296,7 тыс. кв. м, что составляет 0,4% от объема ежегодного ввода ИЖС. В рамках проектного финансирования в рамках № 476-ФЗ в десяти регионах реализуется 12 проектов МЖС и ИЖС общей площадью ввода 151,9 тыс. кв. м, что составляет 0,25% от объема ввода малоэтажного жилья в 2024 году».
Фото: © Svet / Фотобанк Лори
В ходе дискуссии региональные застройщики обратили внимание на то, что в сегменте ИЖС преимущество на стороне строительных бригад, которые могут вести себя недобросовестно.
«Застройщики — физические лица имеют конкурентное преимущество в виде льготного подключения к сетям, они могут вести точечную застройку, что создает серьезную конкуренцию девелоперам, реализующим комплексные проекты ИЖС, — подчеркнул Казейкин, добавив: — Известны случаи, когда бригады возводят дома из некачественных материалов, что в будущем создает проблемы для жильцов».
Изменить ситуацию, по мнению эксперта, поможет упрощение требований для участия девелоперов в КРТ ИЖС.
«Почему бы не провести в ряде регионов эксперимент по существенному упрощению требований к участкам по плотности застройки, подключению к сетям, а также условий для строительства ИЖС в рамках КРТ, — предложил спикер и обосновал: — Это позволит сдвинуться с места. Когда по цивилизованным законам будет работать хотя бы 20% — 50% рынка ИЖС, это уже будет огромный успех».
В качестве примера Казейкин привел постепенный переход на долевое строительство рынка МКД.
«Закон 214-ФЗ был принят в 2004 году, за прошедшие 20 лет строительство 99% многоквартирных домов перешло на принципы долевого строительства, — напомнил эксперт и резюмировал: — Надо, чтобы и рынок ИЖС постепенно перешел на КРТ и проектное финансирование».
Фото: namiks.ru
Опытом строительства коттеджного поселка поделился вице-президент ГК Мега-Мечта Валерий Артемьев (на фото).
По его словам, ЖК Мечта можно рассматривать как «редкий пример успешного комплексного освоения территорий в целях малоэтажного строительства».
Эксперт считает целесообразным возведение мультиформатных поселков, включающих объекты коттеджного строительства блокированной застройки и малоэтажных многоквартирных домов.
Однако при этом Артемьев отметил недостаточность у субъектов РФ как компетенций, так и мотивации осуществлять комплексное развитие территорий.
«Убежден, что только при надлежащих усилиях на местах могут быть созданы региональные операторы комплексного освоения территорий, под управлением которых возможно такое комплексное освоение территорий», — заключил он.
Специалист назвал критичным отсутствие полноценного закона об эксплуатации жилых малоэтажных комплексов.
Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.
Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.
Следующий выпуск «ЕРЗ-тренды: Старт продаж в новых реалиях: стратегии, ошибки и работающие инструменты» состоится 3 июля в 10.00. Регистрируйтесь по ссылке.
Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли". ИНН: 7706784790
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Управляемая ситуация: как девелоперы реагируют на двукратный рост затоваренности на рынке жилья
Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ
Плюсы и минусы отмены банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки: мнения экспертов
ЕРЗ-тренды: как застройщикам решать проблемы подключения к инженерным сетям
Опрос ЕРЗ.РФ: 96% застройщиков оценивают тарифы на подключение к электросетям как завышенные
Аренда с правом выкупа: эксперты оценили перспективы нового инструмента продаж квартир
Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году
Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов
Отрасль на пределе. Что показал I квартал 2025 года на рынке жилья: мнения аналитиков
ЕРЗ-тренды: более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита
ЕРЗ-тренды: рост себестоимости строительства обгоняет увеличение цен на новостройки минимум вдвое
ЕРЗ-тренды 20 марта в 10.00: разбираем новый аналитический обзор ЦБ о проектном финансировании
От квизов к чат-лендингам: эксперты выявили ключевые тренды лидогенерации для застройщиков
