На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект Постановления Правительства РФ «Об утверждении видов существующих линейных объектов, сетей инженерно-технического обеспечения, в отношении которых не применяются положения статьи 52.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Федеральным законом 276-ФЗ от 01.07.2021 в Градостроительный кодекс (ГрК РФ) была введена ст. 52.2, которая устанавливает новые нормы для реконструкции, капитального ремонта существующих линейных объектов в связи с планируемым строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов капстроительства.

Проектом Постановления предлагается установить, что положения данной статьи не применяются при реконструкции, капитальном ремонте следующих линейных объектов:

• магистральных газопроводов I класса при рабочем давлении 10,0 МПа и выше (100 кгс/см² и выше);

• магистральных нефтепроводов I класса при условном диаметре 1 200 мм и выше;

• автомобильных дорог класса «автомагистраль» категории IА;

• внеуличного транспорта:

а) метрополитена;

Фото: www.chelindustry.ru

б) монорельсового транспорта;

в) подвесной канатной дороги транспортной;

г) фуникулера транспортного (наземная канатная дорога транспортная);

д) грузовых канатных дорог;

• мостовых сооружений с пролетами 200 м и более;

• железнодорожных переездов общего пользования I категории;

• железнодорожных переездов необщего пользования I категории;

• линейно-кабельных сооружений связи напряжением 360 В и выше;

• магистральных кабельных линий связи, прокладываемых между сетевыми узлами I класса;

• трубопроводов для транспортировки аммиака при рабочем давлении 10,0 МПа и выше;

• трубопроводов для транспортировки сжиженных углеводородных газов давлением 5,5 МПа и выше;

• трубопроводов для транспортировки сжиженного природного газа давлением 5,5 МПа и выше;

• линий связи I класса напряжением 360 В и выше;

• сетей водоснабжения высокого давления 2 МПа и выше;

• сверхкрупные очистные сооружения (объем сброса сточных вод в водный объект 600 тыс. м³ /сут. и выше);

• сооружений подземной сети водоснабжения высокого давления 2 МПа и выше;

• сетей водоотведения высокого давления 2 МПа и выше;

• сетей теплоснабжения 10,0 МПа и выше;

• паропроводов давлением 20 МПа и выше;

• магистральных мазутопроводов класса I — при рабочем давлении 10,0 МПа и выше;

• линий электропередачи, пересекающих государственную границу Российской Федерации и отнесенных к единой национальной (общероссийской) электрической сети.

В случае если данное Постановление будет принято, согласно ч. 2 ст. 52.2 ГрК РФ, условия осуществления реконструкции, капитального ремонта таких объектов будет определяться по соглашению сторон в соответствии с законодательством РФ.

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Подключать многоквартирные дома к электросетям станет дешевле

Как упростится оформление прав на линейные объекты без правоустанавливающих документов

С 11 июля регистрировать и ставить на кадастровый учет линейные объекты станет проще

Как расширится перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

Как дополнят перечень подготовительных работ, выполняемых до получения разрешения на строительство

Правительство утвердило дорожную карту по модернизации ГИС ЖКХ

Расширен перечень объектов, для строительства которых разрешение на строительство не требуется

Урегулированы правила выноса (переустройства) сетей инженерно-технического обеспечения

Законодательно утвержден исчерпывающий перечень мероприятий при возведении и реконструкции объектов капстроительства

Банк России подготовил «Обзор финансовой стабильности» за IV квартал 2023-го — I квартал 2024 года. Отдельная глава в нем посвящена дисбалансам на рынке жилой недвижимости и рискам проектного финансирования.

Фото: cbr.ru

Динамика ипотечного кредитования

В отчете отмечается, что в условиях высокого спроса на новостройки во второй половине прошлого года ипотечный портфель демонстрировал рекордные темпы роста и по состоянию на 01.01.2024 достиг 18,2 трлн руб. (+34,5% к результатам 2022-го).

Источник: ДОМ.РФ

После ужесточения условий льготной ипотеки и падения спроса на кредиты по рыночным ставкам, объем ипотеки увеличился за I квартал всего на 2,6%.

Примерно 70% всех займов пришлось на программы с господдержкой, в количественном выражении — около половины.

Риски ипотечного кредитования

Качество обслуживания ипотеки, по данным аналитиков ЦБ, остается высоким. Портфель кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 01.04.2024 составил 74 млрд руб., что соответствует прошлогодним значениям.

Платежная дисциплина поддерживается за счет увеличения доходов населения, которые, согласно Росстату, в 2023 году выросли на 11% (номинальные заработные платы — на 13%).

Источник: Банк России

Рост ипотеки в значительной мере происходил за счет закредитованных заемщиков. К 01.01.2024 доля займов, предоставленных гражданам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН на уровне более 80%), увеличилась с 33,6 до 42,5% выдач на новостройки и с 39,4 до 48,1% — в сегменте готового жилья.

Ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста ипотечного портфеля требовало ужесточения макропруденциальных требований, и ЦБ трижды их повышал.

Меры регулятора позволили снизить риски закредитованности населения: доля кредитов с ПДН более 80% в новых выдачах снизилась до 27,2% для строящегося жилья (-15,2 п. п. за квартал) и до 38,7% на вторичном рынке (-9,4 п. п.).

Источник: Банк России

Регулятор также отслеживал корректность оценки банками стоимости залогов. В поколениях кредитов 2022-го — начала 2023 года значимую долю занимала «льготная ипотека от застройщика».

Систематическое завышение стоимости жилья в данных сделках привело к тому, что фактический уровень LTV (прибыль компании, которую она получает от одного человека за все время сотрудничества с ним) в момент заключения договоров зачастую превосходил 100%.

Результаты последних проверок говорят о том, что в среднем текущая стоимость предмета залога соответствует среднерыночному уровню. По той части кредитов, где значение LTV было занижено, банкам будет рекомендовано скорректировать их оценку.

Во второй половине 2023 года на фоне постепенного роста наполненности счетов эскроу и снижения компенсации по льготной ипотеке регулятор зафиксировал появление новых практик, направленных на обход действующей системы обязательного депонирования средств участников долевого строительства.

В рамках этих схем средства перечислялись не на счета эскроу, а на аккредитивы, которые не входят в периметр системы страхования вкладов, что создает риски для покупателя в случае банкротства застройщика или отзыва лицензии у банка. ЦБ принял ряд мер, чтобы предотвратить их дальнейшее распространение.

Источники: Росстат, Домклик, Банк России

Перегрев на первичном рынке

Несмотря на стабилизацию спроса на новостройки, дисбаланс на рынке, связанный с разницей в ценах на новое и вторичное жилье, сохраняется.

В I квартале 2024 года разрыв, по разным оценкам, составил от 45% до 55%.

Источники: Росстат, Банк России

По мнению аналитиков, это связано как с «перекладыванием» застройщиками комиссий банков в цены на новостройки, так и со снижением доступности вторичного жилья на фоне роста ставок до 17%, что вызвало переток спроса на первичный рынок, где доступна льготная ипотека.

Эксперты считают, что прекращение действия массовой льготной программы, которая дает возможность приобретать жилье широкому кругу покупателей (в том числе инвесторам), будет способствовать сбалансированному росту ипотеки и стабилизации цен на новостройки.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

Риски проектного финансирования

В апреле — июне 2023 года ежемесячный объем продаж строящегося жилья не превышал 2,5 млн кв. м, а в IV квартале он достиг рекордного значения в 3,9 млн кв. м.

В условиях такого роста в декабре площадь нового строительства увеличилась до 5,7 млн кв. м, а объем предложения — до 5,1 млн кв. м в январе 2024-го.

На фоне снижения спроса в I квартале застройщики уменьшили объем нового строительства до уровня середины 2023 года, и это, как подчеркнули специалисты ЦБ, существенно снижает потенциальные риски затоваривания рынка.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

В 2023 году срок реализации непроданного жилья сократился до 2,1 года. В проектах с более ранним сроком строительства наблюдался наибольший рост продаж.

Из-за повышения спроса сумма остатков средств на счетах эскроу в IV квартале увеличилась за год на 39%. Поступление средств превысило прирост задолженности по проектному финансированию, и к 01.01.2024 коэффициент покрытия поднялся до 85%.

Аналитики ожидают, что наполненность счетов эскроу и распроданность жилья будут способствовать поддержанию устойчивости строительного сектора при возможном снижении спроса со стороны домохозяйств во второй половине 2024 года.

Данный сценарий возможен в случае значительного изменения условий программ государственного льготного кредитования и сохранения жесткой денежно-кредитной политики.

Фото: cbr.ru

Представляя отчет регулятора на пресс-конференции, зампредседателя Банка России Филипп Габуния (на фото) отметил, что ипотека и проектное финансирование более чувствительны к высоким ставкам.

Сейчас темпы роста ипотечного кредитования постепенно снижаются, но это замедление, по оценкам ЦБ, не приведет к проблемам у застройщиков. Значительная часть квартир в домах, которые будут введены в этом году, уже продана, и девелоперы накопили достаточно большую прибыль.

«Пока для ограничения рисков в ипотеке мы можем использовать только макропруденциальные надбавки, но рассчитываем в будущем на расширение нашего инструментария за счет макропруденциальных лимитов», — заявил Филипп Габуния.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: ЦБ ждет прекращения массовой льготной ипотеки

ЦБ: разница между средней ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках России достигла 55%

ЦБ: в марте ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 6,9% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в марте вырос на 1,7% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: в феврале ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 14,5% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в феврале уменьшился на 15,5% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ипотека, как и ожидалось, растет сдержанными темпами

ЦБ: объем портфеля проектного финансирования девелоперов в IV квартале 2023 года составил 6,1 трлн руб.

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав