Как встроить памятник в квартальную застройку, повысить ликвидность проекта, получить льготное финансирование и не «утонуть» в согласованиях? Об этом рассказали участники дискуссии «ЕРЗ-тренды: Девелопмент и объекты культурного наследия: как строить и не навредить?».

Фото: © Румянцева Наталия / Фотобанк Лори

В ходе вебинара опытом, цифрами и практическими решениями от создания внутренних команд и просчета экономики до получения льготного финансирования поделились представители Брусники, архитектурного бюро Pugachevich Studio, ГК GloraX и Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Фото: erzrf.ru

С объектами культурного наследия (ОКН) возможно работать без потерь и с пользой для проекта, уверена архитектор-реставратор Брусники Светлана Малевич (на фото).

«Еще пять лет назад сочетание "девелопер" и "памятник" вызывало удивление, — напомнила она: — Сегодня это показатель зрелости компании. У нас в Бруснике сформирована отдельная команда, которая работает с такими объектами на всех этапах, еще до покупки участка».

По словам эксперта, подход к проектированию начинается с расчета экономики и технического состояния ОКН. Например, один из объектов в Екатеринбурге получен по концессии, и восстановление здания стало частью общего квартального проекта.

Фото: © lana1501 / Фотобанк Лори

«Нашей задачей было встроить памятник в среду города и проекта, сделать его полезным, — рассказала Светлана Малевич, добавив: — В итоге это будет начальная школа в историческом здании XIX века».

Команда Брусники изучила исторические фото, нашла в архивах подробности о деталях утраченной веранды, нашла возможность использовать подвал и мансарду без изменения предмета охраны, увеличив тем самым полезные площади.

«Памятники — это смыслы, — подытожила свой рассказ архитектор и подчеркнула: — Мы сохраняем не просто фасады, а истории, которые можно прочитать. Иногда оставляем на стене необработанный фрагмент — как маркер подлинности. Это добавляет ценности, а не убавляет ее».

Фото: erzrf.ru

По мнению основателя архитектурного бюро Pugachevich Studio Анастасии Пугачевич (на фото), приспособление исторических зданий к современному использованию — самый оптимальный вариант и для бизнеса, и для сохранения архитектуры.

«Это позволяет раскрыть потенциал объекта и повысить его инвестиционную привлекательность, — пояснила она и продолжила: — Несмотря на то что такие проекты кажутся долгими и затратными, у них есть серьезные преимущества для девелопера».

Среди ключевых выгод эксперт отметила:

• низкую конкуренцию таких проектов на рынке;

• уникальную архитектуру и дизайн, которые невозможно повторить в типовом строительстве;

• выход на новый уровень клиентов и более высокий ценовой сегмент за счет центральных локаций и сложившейся инфраструктуры;

• репутационные и GR-бонусы для компании, работающей с наследием.

Главные же сложности, по словам Пугачевич, связаны с нехваткой специалистов, долгим проектированием и с большим объемом согласований.

«Все это повышает стоимость, но при правильном управлении бюджет остается контролируемым, — заверила эксперт, подчеркнув: — Залог успеха — работа с партнерами, имеющими опыт в сфере ОКН и способными предложить оптимальные решения».

Фото: erzrf.ru

Директор департамента развития и GR Северо-Приволжского региона ГК GloraX Дмитрий Ногтев (на фото) раскрыл «изнанку» реализации проектов в границах ОКН.

Один из флагманских проектов ГК GloraX — ЖК GloraX Premium Черниговская в Нижнем Новгороде. Девелопер зашел в КРТ по инициативе правообладателя, в составе участка — сразу несколько ОКН, в том числе здания комплекса мукомольной мельницы торгового дома «Емельян Башкиров с сыновьями».

Цифры проекта:

• 517 согласований до получения РНС;

• более 50 млн руб. только на разработку проекта объединенной зоны охраны;

• 2 года от покупки площадки до РНС;

• 350 млн руб. — реставрация региональных объектов по договору с властями;

• 645, 62 млн руб. льготного финансирования от ДОМ.РФ на реконструкцию ОКН.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

По словам Ногтева, реконструкция ОКН упирается в правовой вакуум: поскольку она не считается строительством, а значит, девелопер не может продавать квартиры по ДДУ, что делает такие проекты рискованными для рынка. Поэтому компания выступила с инициативой внесения соответствующих поправок в 214-ФЗ.

Топ-менеджер отметил, что GloraX стала первой компанией, получившей льготное кредитование на реконструкцию объектов культурного наследия по программе восстановления ОКН, реализуемой при участии ДОМ.РФ. Сумма кредита составила 645,62 млн руб.

Фото из архива С. Московченко

Заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Холдинг Setl Group) Светлана Московченко (на фото) отметила, что свободных земельных участков (ЗУ) в черте города практически не осталось, а в «серых зонах» редевелопмента почти всегда встречаются ОКН, поэтому девелоперу важно уметь работать с такими проектами.

«Еще десять лет назад девелоперы старались обходить такие здания стороной: дорого, сложно, непонятно, как приспособить, — заметила спикер и продолжила: — Сегодня мы видим, что количество таких кейсов на рынке постепенно растет. Конечно, здесь важен высокий уровень экспертизы девелопера. Одна из ключевых задач при старте работы с ОКН — определить правильный функционал объекта, который впишется и в рынок, и в окружающий жилой квартал».

По словам Московченко, верно выбранная функция позволяет увеличить востребованность и стоимость квартир в жилом комплексе, а также ставки аренды.

«Если девелопер придумает для ОКН рабочую схему, в составе большого комплекса он может окупиться и даже повысить ликвидность всего района», — резюмировала эксперт. 

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.

Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Следующий выпуск «ЕРЗ-тренды: 10 лет ТОП ЕРЗ: как менялся рынок МКД с 2015 по 2025 год?» состоится 28 августа в 10.00. Регистрируйтесь по ссылке.

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Банк ДОМ.РФ выдал первый кредит на восстановление объекта культурного наследия

Рост себестоимости строительства не снижается: почему в 2025 году застройщики заплатят больше даже при стабильных ценах на стройматериалы

Объемы ввода и запусков снижаются, ипотека восстанавливается, цены растут медленно: что ждет рынок новостроек в ближайшие полтора года

ЕРЗ-тренды 7 августа в 10.00 — «Консенсус-прогноз: разбираем объемы рынка МКД и цены на 2025—2026»

Коммерция в новостройках: как девелоперам превратить тренд в конкурентное преимущество

Инвестиции в землю сократились в два раза: девелоперы меняют стратегии

Продажи новостроек упали до исторического минимума: итоги первого полугодия 2025 года

«Серый» рынок и «белые» перспективы: что происходит с жилищным строительством в Дагестане

Как снизить стоимость лида в 3,5 раза: на ЕРЗ-трендах представили лучшие практики старта продаж от региональных девелоперов 

ИЖС: рост сменяется трансформацией, случайные игроки покидают рынок

Управляемая ситуация: как девелоперы реагируют на двукратный рост затоваренности на рынке жилья

Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ

Снижение цен и увеличение продаж: как отмена банковских комиссий по ипотеке повлияла на рынок новостроек

Плюсы и минусы отмены банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки: мнения экспертов

Новый всплеск интереса к жилищным накопительным кооперативам: как застройщики адаптируются к дорогой ипотеке 

ЕРЗ-тренды: как застройщикам решать проблемы подключения к инженерным сетям

Опрос ЕРЗ.РФ: 96% застройщиков оценивают тарифы на подключение к электросетям как завышенные

Аренда с правом выкупа: эксперты оценили перспективы нового инструмента продаж квартир

Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году

Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов 

Отрасль на пределе. Что показал I квартал 2025 года на рынке жилья: мнения аналитиков

ЕРЗ-тренды: более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита

ЕРЗ-тренды: рост себестоимости строительства обгоняет увеличение цен на новостройки минимум вдвое

Критический уровень нераспроданности и снижение остатков на счетах эскроу: эксперты проанализировали проектное финансирование строительства

В сентябре 2025 года Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 4 696 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении жилой и нежилой недвижимости с привлечением кредитных средств. Это на 6% меньше, чем в тот же месяц 2024-го (4 998 ДДУ) и на 61,8% — чем за аналогичный период 2023-го (12 286 ДДУ), сообщила пресс-служба регистрационного ведомства.

Источник: Росреестр

Доля ипотечных сделок от общего числа оформленных в сентябре ДДУ составила 44,7%, то есть на 3% меньше, чем в августе (47,7%).

Источник: Росреестр

Всего за третий квартал 2025 года с привлечением кредитных средств зарегистрировано 13 287 ДДУ (+21% к результату апреля — июня текущего года (10 986 ДДУ).

А по отношению к июлю — сентябрю 2024 года (14 826 ДДУ) квартальный показатель сократился на 10,4%.

Источник: Росреестр

За девять месяцев текущего года в столичном Росреестре зарегистрировано 36 759 ДДУ с привлечением кредитных средств (-35,8% относительно аналогичного периода 2024-го, когда было 57 267 сделок).

По сравнению с январем — сентябрем 2023 года (65 599 ДДУ) показатель сократился на 44%.

Источник: Росреестр

По итогам девяти месяцев 2025 года, говорится в сообщении, сделки с привлечением кредитных средств составили 43,5% от общего числа зарегистрированных ДДУ в жилом и нежилом сегментах рынка новостроек.

Доля в январе — сентябре прошлого года равнялась 57,7%, то есть на данный момент она уменьшилась на 14,2 п. п.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В Москве резко выросли продажи жилья — и строящегося, и готового

Росреестр: в сентябре ипотечный рынок столицы показал устойчивую положительную динамику

Росреестр: в сентябре спрос на готовое жилье вырос на 12%

В новостройках Старой Москвы за прошедший год подорожал «квадрат», но сократились площадь лота и его цена

В сентябре на рынок новостроек Московского региона вернулась июльская динамика продаж

Росреестр: больше всего сделок со столичными новостройками оформлено в Новой Москве

В августе количество ипотечных сделок с новостройками выросло почти на 14%

Cделок со столичными новостройками за минувший месяц стало больше, но не намного — рост составил 1,2%

Росреестр: в августе московские банки выдали почти столько же жилищных кредитов, сколько год назад

Летом рынок новостроек в Московском регионе поддержали рассрочки и другие замещающие ипотеку продукты