Управляемая ситуация: как девелоперы реагируют на двукратный рост затоваренности на рынке жилья
Рынок новостроек в России столкнулся с нарастающим дисбалансом между выводом новых проектов и продажами квартир. По данным ЕРЗ.РФ, во II квартале 2025 года темпы затоваривания увеличились почти вдвое по сравнению с I кварталом, что вызывает обеспокоенность у девелоперов и экспертов. Риски, подходы к управлению товарным запасом и необходимость корректировки стратегии эксперты и девелоперы обсудили в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: Перепроизводство новостроек: какие регионы на грани?».
Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори
В рамках дискуссии руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото ниже) отметил, что за год после секвестра льготной ипотеки затоваренность (превышение вывода новых проектов над продажами) приросла на 320 тыс. квартир.
Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ
По его словам, в I квартале 2025 года застройщики сбавили темпы вывода новых проектов до 161 тыс. квартир, что сократило разницу между выводом новых проектов и продажами до 37 тыс. квартир — против 104 тыс. в IV квартале 2024 года.
Во II квартале текущего года, по предварительным данным, застройщики вновь нарастили вывод новых проектов до 224 тыс. квартир, что привело к дополнительному росту затоваренности — на 75 тыс. квартир.
Источник: ЕРЗ.РФ
«Накопленная за год затоваренность достигла 320 тыс. квартир, что не может не беспокоить, — отметил Кирилл Холопик и добавил: — Вывод новых квартир не может опережать продажи бесконечно. Чтобы распродать накопленный объем новостроек, необходимо либо продавать их быстрее, либо сокращать темпы вывода новых проектов».
В противном случае, по словам эксперта, из-за неминуемой заморозки оборотных средств застройщиков в недвижимости рынок ждут проблемы с погашением «живыми» деньгами банковских кредитов на проектное финансирование — и, как следствие, банки могут начать приостанавливать финансирование строек.
Также эксперт представил рейтинг, показывающий, в каких регионах рынок новостроек уже затоварен и теряет равновесие или же, напротив, имеет самый большой запас прочности.
Фото: erzrf.ru
Свои предложения по совершенствованию Рейтинга регионов России по вероятности кризиса перепроизводства новостроек представил директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев (на фото).
В частности, он предложил переформатировать рейтинг с точки зрения перспективности регионов, где отсутствует кризис перепроизводства.
«Все-таки девелоперы — это бизнес оптимистов, и надо не только показывать перспективу, подсвечивая проблемные места», — подчеркнул эксперт.
Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
Сергей Разуваев подробно остановился на цене как показателе затоваренности.
«Мы видим, что девелоперский рынок действует сейчас не по рыночным правилам, учитывая серьезную помощь в формировании спроса со стороны государства, такую как семейная ипотека, — отметил он и пояснил: — Мы видим, что ценник не падает так, как он должен был бы падать с учетом баланса спроса и предложения. Я поставил бы в целом этот коэффициент под сомнение с точки зрения наличия стимулирующих факторов».
Кроме того, обратил внимание эксперт, девелоперы работают с городами, и именно так, по его мнению, удобнее использовать рейтинг, а не по областям и краям.
Также Разуваев рассказал о разработанном компанией GMK рейтинге потенциала российских городов с точки зрения развития рынка новостроек. Результаты исследования, по его словам, будут представлены 26 июня.
Фото из архива А. Михайлова
Ситуацию на рынке недвижимости Краснодарского края, входящего в высокую зону риска перепроизводства новостроек, обрисовал директор по продажам ГК ТОЧНО (Краснодарский край) Александр Михайлов (на фото).
«Некоторые эксперты говорят, что уже к концу этого года — началу следующего ключевая ставка будет 17%, — сказал Михайлов и продолжил: — При этом разные источники сообщают, что на вкладах у россиян лежит около 60—70 трлн руб. Как только ставка снизится до 17%, деньги начнут переходить из вкладов в "бетон". И как раз затоваренные курортные регионы с самым благоприятным климатом в стране (что, естественно, делает их привлекательными для инвесторов), в этом сильно выиграют».
Михайлов считает, что расценивать затоваренность как положительную характеристику стоит лишь тем регионам, где предложение «исторически» превышает спрос.
«В Краснодарском крае у многих объектов сейчас стартовали продажи, на рынке представлены полтора десятка тысяч квартир, — сообщил эксперт и уточнил: — Но если в целом мы с вами посмотрим предыдущие годы, то увидим, что разные эксперты каждый год сигнализируют о том, что лотов слишком много. Однако ни Москва, ни Краснодарский край раньше от этого не страдали».
Фото: erzrf.ru
Затрагивая вопрос товарного запаса, директор по продажам в ЮФО DOGMA (Краснодарский край) Алексей Некрасов (на фото) подчеркнул, что компания может продать его, когда потребуется.
«Это наша инвестиция, которую мы можем взять и реализовать тогда, когда нам это будет нужно, — сказал Некрасов и продолжил: — Таким образом, мы имеем высокую ликвидность проектов. С моей точки зрения, товарный запас — это хорошо, тем более когда он уже построен и не требует существенных инвестиций».
Говоря о текущей ситуации в регионе и риске затоваренности рынка, Некрасов добавил, что оптимистично смотрит в завтрашний день.
«Недвижимость на юге страны традиционно пользуется спросом, Краснодар продолжает держать высокие темпы продаж, имеется хорошая емкость рынка. При этом покупатели все чаще рассматривают для приобретения сданные объекты или планируемые к вводу в ближайшие полгода, — подчеркнул эксперт и резюмировал: — Краснодарский край является точкой притяжения для наших соотечественников из Сибири, Урала, Дальневосточного округа и центральной полосы России. Здесь мы уверенно смотрим в будущее».
Краснодар. Фото: lgotyinfo.ru
Также Некрасов отметил, что в новом рейтинге ЕРЗ.РФ ему, как девелоперу, хотелось бы видеть больше деталей.
«Краснодарский край — это 5,8 млн жителей, а Краснодар — 1,3 млн, — подчеркнул Некрасов и добавил: — По неофициальным данным, эта цифра подходит уже к двум миллионам. Наш регион достаточно большой, и локации в нем существенно отличаются друг от друга, есть ряд стратегических точек с наиболее выраженным потребительским и девелоперским интересом. Это краевая столица Краснодар и города черноморского побережья — Новороссийск, Анапа, Сочи. Поэтому локация остается важнейшим критерием к выводимым на рынок жилым комплексам».
Фото: ГК Единство
Генеральный директор ГК Единство (Рязанская область) Антон Воробьев (на фото) полагает, что новый рейтинг ЕРЗ.РФ свидетельствует о том, что в целом стратегия застройщиков верна.
«На мой взгляд, этот рейтинг показывает правильность направления нашей деятельности, как застройщиков, — сказал он и пояснил: — Мы с коллегами, а это пять крупнейших девелоперов Рязанской области, внимательно отслеживаем вымываемость остатков и только после этого принимаем решение о выводе новых проектов. То есть, допустим, для ГК Единство это не чаще, чем один раз в квартал. Если динамика реализации улучшится, мы готовы будем выводить дополнительные проекты, которые сегодня находятся в высокой степени готовности».
Застройщик также отметил, что Рязань, которая входит в число регионов с низкой вероятностью кризиса перепроизводства, опережает многие города-миллионники по объемам заключенных сделок даже в 2025 году.
«В Нижнем Новгороде в апреле 2025 года заключено 300 ДДУ, в Рязани — 350, а Рязань в 2,5 раза меньше Новгорода, — напомнил эксперт и продолжил: — Казалось бы, и покупательская способность у нас должна быть гораздо ниже. Тем не менее темпы строительства высокие, и распродаваемость объектов достаточно большая».
Фото: erzrf.ru
Директор по экономике девелопера Железно (Кировская область) Ярослав Шеин (на фото) объяснил, почему цены на первичном рынке продолжают расти, хотя многие ожидают их снижения.
«Есть такое явление, как инфляция издержек, — сказал он и продолжил: — Себестоимость у всех застройщиков подрастает, и для сохранения маржи на требуемом приемлемом уровне девелопер вынужден поднимать цены с целью сохранения заданной доходности».
По его словам, Железно внимательно следит за показателем распроданности жилья.
«Мы этим ресурсом управляем, — заверил эксперт и пояснил: — Застройщик не будет выводить новые проекты, если он понимает, что у него есть большая "затоварка". Многие действуют именно по этому принципу. Однако кто-то все-таки выводит новые проекты в связи с необходимостью реализации каких-то параметров по уже подписанным договорам КРТ. Администрация достаточно жестко эти условия ставит и проверяет их соблюдение».
Фото: erzrf.ru
Об оценке затоваренности рынка жилья в Крыму и стратегии девелопера рассказала руководитель Агентства недвижимости ГК Монолит (Республика Крым) Анна Париенко (на фото).
«Ключевой показатель для нас — соотношение распроданности к строительной готовности, — сообщила специалист, уточнив: — В 2024 году объем жилищного строительства был 1,2 млн кв. м, и показатель составлял 87%. На текущий момент объем строительства равен 1,8 млн. кв. м. То есть мы наблюдаем устойчивую закономерность: чем выше объем предложения на рынке, тем ниже соотношение распроданности к стройготовности».
Эксперт пояснила, что падение показателя объясняется не ростом числа объектов, а уменьшением покупательской возможности из-за ужесточения условий по ипотеке и ограничений по субсидиям для застройщиков.
Париенко подчеркнула, что девелоперы Крыма не сталкиваются с переизбытком квадратных метров.
«Мы имеем дело скорее с дисбалансом между темпами строительства и доступностью покупки жилья, — заметила она: — Поэтому вынуждены задумываться о снижении темпов вывода, сохранении рентабельности проекта. Предпринимаем управленческие действия: переработка проектных решений, уменьшение площадей квартир без потери функциональности, адаптация планировок под более ликвидные лоты. Плюс пересматриваем графики продаж, давая приоритет объектам с более длительным вводом в эксплуатацию».
Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.
Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.
Следующий выпуск «ЕРЗ-тренды: Что происходит с рынком ИЖС: анализ трендов, цифр и рисков для девелопера» состоится 26 июня в 10.00. Регистрируйтесь по ссылке.
Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли". ИНН: 7706784790
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ
Плюсы и минусы отмены банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки: мнения экспертов
Эльвира Набиуллина: Мы настаиваем на отмене банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки
ЕРЗ-тренды: как застройщикам решать проблемы подключения к инженерным сетям
ЕРЗ-тренды 22 мая в 10.00: «Жилищный кооператив — альтернатива ипотеке?»
Опрос ЕРЗ.РФ: 96% застройщиков оценивают тарифы на подключение к электросетям как завышенные
Аренда с правом выкупа: эксперты оценили перспективы нового инструмента продаж квартир
Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году
Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов
Отрасль на пределе. Что показал I квартал 2025 года на рынке жилья: мнения аналитиков
ЕРЗ-тренды: более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита
ЕРЗ-тренды: рост себестоимости строительства обгоняет увеличение цен на новостройки минимум вдвое
ЕРЗ-тренды 20 марта в 10.00: разбираем новый аналитический обзор ЦБ о проектном финансировании
От квизов к чат-лендингам: эксперты выявили ключевые тренды лидогенерации для застройщиков
