В последнее время существенным изменениям подвергается Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Фото: www.transgeocom.ru

Так, в связи с принятием Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены значительные изменения в Федеральный закон №214-ФЗ, актуальным стал вопрос о возможности осуществления строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках, а также о возможности осуществления строительства нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке.

Однако у профессиональных застройщиков до сих пор нет четких ответов на данные вопросы.

О возможности строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках

Относительно возможности строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках до настоящего времени высказываются абсолютно противоположные позиции, в том числе судами.

За возможность такого строительства высказываются те, кто не усматривает в действующем земельном и градостроительном законодательстве норм, прямо запрещающих или ограничивающих такое строительство (например, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2012 года по делу №А33-4596/2012), противники такого строительства ссылаются на возможный различный правовой режим застраиваемых земельных участков (например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 декабря 2014 года №Ф10-4481/2014 по делу А35-274/2014).

Неоднократно высказывается также позиция о недопустимости такого строительства в связи с необходимостью соблюдения в рамках предусмотренных частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельных параметров, устанавливаемых правилами землепользования и застройки поселения, городского округа. Такой же вывод следует из письма Минэкономразвития Российской Федерации от 10 октября 2011 года№А23-4229, в котором указано, что по мнению ведомства, возможность пересечения границ здания и границ земельных участков, на котором расположено здание (строение, сооружение), действующим законодательством не допускается и, соответственно, один объект недвижимости (площадный объект) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания (строения, сооружения) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Однако с подобным выводом трудно согласиться, поскольку целью установления минимальных отступов от границ земельных участков является необходимость соблюдения прав и законных интересов правообладателей смежных земельных участков, противопожарных расстояний, требований инсоляции и иных подобных требований в отношении объектов недвижимости, расположенных на смежных земельных участках. При строительстве одного площадного объекта на двух и более смежных земельных участках в отношении этих участков  данные требования неприменимы.

Комитет Государственной Думы РФ по земельным отношениям и строительству, а позднее Комитет ГД РФ по транспорту и строительству высказывал следующее мнение.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГРК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 6 статьи 51 ГРК РФ устанавливает компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления в случае выдачи разрешения на строительство объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируется на территории двух и более муниципальных образований, субъектов Российской Федерации. Учитывая, что согласно пункту 3 статьи 11⁹ Земельного кодекса Российской Федерации границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов, в указанном положении Кодекса, по мнению профильного Комитета Госдумы, уже прямо предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство на нескольких смежных земельных участках.

Кроме того, по мнению профильного Комитета Госдумы, необходимо учесть, что в соответствии с п. 26 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (Приложение №1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. №943) к основным сведениям о здании, подлежащим внесению в записи кадастра недвижимости, относится  кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположено (расположены) здание (здания).

На основании изложенного, по мнению Комитета, в ГРК РФ отсутствуют ограничения на проектирование и строительство объекта капитального строительства на нескольких смежных земельных участках. При этом разрешенное использование всех земельных участков должно допускать размещение такого объекта.

В целом такая позиция представляется обоснованной, однако вопрос о строительстве одного площадного объекта на нескольких земельных участках, по нашему мнению, остается дискуссионным.

О строительстве нескольких площадных объектов на одном земельном участке

По вопросу о строительстве нескольких площадных объектов на одном земельном участке необходимо отметить следующее.

ГРК РФ также не предусматривает запрета на осуществление строительства нескольких площадных объектов на одном земельном участке. Единственное исключение из данного правила установлено частью 3¹ статьи 51 ГРК РФ.

В соответствии с указанной нормой в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства — многоквартирных домов в границах данной территории — допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Представляется, что если бы подобное строительство было запрещено, указанное в части 3¹ статьи 51 ГРК РФ правило было бы распространено на все случаи.

Необходимо также отметить, что Федеральным законом от 2 июля 2013 года №142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в гражданское законодательство введен институт единого недвижимого комплекса — недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект.

В соответствии со статьей 133¹ Гражданского кодекса Российской Федерации единый недвижимый комплекс — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Следует учесть и изменения формы разрешения на строительство. В соответствии с Приказом Минстроя России от 19 февраля 2015 года № 117/пр новая форма разрешения на строительство предусматривает возможность указания характеристик каждого объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией.

При этом понятия «единый недвижимый комплекс» и «имущественный комплекс» не тождественны.

Гражданское законодательство в качестве «имущественного комплекса» указывает лишь один его вид — предприятие. Соответственно, предприятие характеризуется тем, что используется исключительно в рамках предпринимательской деятельности, в его состав могут входить не только имущественные, но и неимущественные права.

Характерной чертой единого недвижимого комплекса является его отнесение к неделимым вещам.

Учитывая изложенное, представляется бесспорным, что в тех случаях, когда речь идет о сложном объекте, будь то «единый недвижимый комплекс» или «имущественный комплекс», осуществление строительства нескольких площадных объектов капитального строительства на одном земельном участке вполне возможно.

Однако применение этих правил к группе многоквартирных домов не всегда правомерно и не всегда возможно.

Фото: www.vd-tv.ru

Необходимо учесть, что в рамках градостроительных отношений, в том числе, при строительстве микрорайонов, могут возникнуть проблемы реализации данных положений, поскольку в рамках единого недвижимого комплекса прямо не предусматривается возможность строительства по этапам, в том числе путем выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию отдельных домов (до момента введения единого недвижимого комплекса в целом). Не предусмотрена и регистрация отдельных объектов без одновременной регистрации в рамках единого недвижимого комплекса.

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено правило о том, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. При этом, согласно частям 1 и 5 той же статьи такой земельный участок с момента государственного кадастрового учета становится общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу этих положений после введения дома в эксплуатацию последующее строительство на общем земельном участке иных предусмотренных проектной документацией объектов может повлечь дополнительные риски невозможности завершения строительства.

Эти и иные подобные вопросы на практике создают серьезные административные преграды в случае реализации инвестиционных проектов, в том числе в рамках, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности институтов комплексного и устойчивого развития территории (развитие застроенных территорий, комплексное освоение территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, комплексное развитие территории и т.п.).

Представляется, что подобное изменение отчасти решит возникшие проблемы застройщиков.

Алексей ТЁ, заместитель руководителя аппарата Комитета Госдумы РФ по транспорту и строительству
Кирилл ХОЛОПИК, генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли»
Никита ФИЛИППОВ, заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре»

Россия взяла курс на переход к интеллектуальным приборам учета горячей и холодной воды, тепла, электроэнергии и газа. Речь идет об их установке во всех новых многоквартирных домах.

 

 

Согласно Постановлению Правительства РФ №890 от 19.06.2020, уже сегодня все дома, получившие разрешение на строительство после 1 января 2021 года, должны оснащаться интеллектуальными приборами учета электроэнергии, которые позволяют автоматически собирать и передавать показания в ресурсоснабжающие организации (РСО) и удаленно ограничивать подачу электроэнергии должникам.

 

Точка энергетического перехода

Что касается остальных энергоресурсов, то сегодня общедомовыми счетчиками холодной воды оснащено лишь 36% всех многоквартирных домов (МКД) в стране, общедомовыми счетчиками горячей воды — 30%, газа — менее 1%, приводят «Ведомости» данные от первого зампредседателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева.

Внедрение российских разработок станет поэтапным и будет проводиться в рамках проекта «Умный многоквартирный дом». Это межведомственный проект Минцифры, Минпромторга и Минстроя. Инициативная группа поставила цель по выработке системного и единого подхода к цифровизации МКД. Как следует из проекта дорожной карты рабочей группы по стандартам умных домов, изменения планируется внести в Постановление Правительства РФ №719 (регламентирующее правила признания продукции российской).

Первые стандарты цифровизации домов и ЖКХ (умных домов) были представлены в начале этого года на пресс-конференции «Введение национальных стандартов умного дома»:

ГОСТ Р 71199-2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Термины и определения» устанавливает термины и определения понятий в области умного дома, его систем, процессов, типовой инфраструктуры и характеристик.

ГОСТ Р 72200-2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Общие положения» вводит общие положения в области проектирования, применения, типовой структуры, интерфейсов и состава систем умного дома, а также регламентирует их совместимость с внутренними и внешними системами умного МКД.

Переход на интеллектуальные приборы учета всех коммунальных ресурсов — важный шаг в рамках этого проекта.

 

Что нужно для успеха

По словам руководителя направления «Умные приборы учета и АСКУЭ» компании «ТЕПЛОВОДОХРАН» Алексея Тесленко, для успешного и повсеместного внедрения в России умных приборов учета необходима нормативно-правовая база, но предприятие уже готово работать по новым правилам.

«На сегодняшний день компания "ТЕПЛОВОДОХРАН" уже обладает всем необходимым набором оборудования и программного обеспечения, чтобы полностью организовывать систему автоматизированного контроля и учета энергоресурсов в МКД, — отмечает специалист. — Практически во всех крупных городах России такие системы уже успешно внедрены и эксплуатируются».

Однако было бы неплохо определить обязательные требования к интеллектуальным счетчикам и минимальный набор их функций, отметил топ-менеджер компании-производителя. «Это значительно ускорит процесс адаптации производителей к новым реалиям и росту спроса со стороны крупных девелоперов, — аргументирует он. — Объемы производства таких приборов будут расти, нужны единые правила игры. Кроме того, следует обратить внимание и на развитие инфраструктуры — телекоммуникационного оборудования, без которой реализовать инициативу будет сложнее».

В домах комфорт-класса и выше застройщики устанавливают системы «умный дом», включая умные счетчики воды, тепла, электроэнергии. Что касается других классов жилья, то переход на обязательную установку таких приборов не станет для остальных девелоперов проблемой. По оценкам экспертов рынка недвижимости, цены на новостройки существенно увеличиться не должны.

В феврале 2024 года компания «ТЕПЛОВОДОХРАН» приняла участие в крупнейшей выставке инженерных технологий Aquatherm Moscow. Особенностью этого года стал большой интерес к смарт-приборам. Интересовались ими не только крупные строительные компании, но и жилищные кооперативы.

Повсеместное внедрение «умных счетчиков» — это новое качество жизни не только людей, но и управляющих компаний. Ведь с помощью интеллектуальных приборов учета обеспечивается:

• точность учета (исключается влияние человеческого фактора);

• экономия.

Экономят все: и жильцы, и УК, и РСО. На практике смарт-приборы помогают снизить счета за ЖКХ. Увидев увеличение потребления в квитанции, можно проанализировать ситуацию и принять меры.

Например, семья из двух человек по нормативу тратит в месяц 13,87 куб. м холодной и 9,5 куб. м горячей воды. Реальный расход, по примерным оценкам, составляет 7 и 5 «кубов» соответственно. Переплата может составить более 1,5 тыс. руб. в месяц.

Исключение человеческого фактора устраняет возможность ошибки при снятии данных о потреблении ресурсов, и, как дополнение, помогает оптимизировать потребление.

Кроме того, введение интеллектуального учета уменьшает количество контролеров-обходчиков и, следовательно, расход на оплату профессиональных услуг. Результат налицо:

• снижение последствий аварий в сфере ЖКХ;

• удобство диспетчеризации в доме.

В соответствии с новым трендом простые и дешевые механические приборы скоро завершат свой жизненный цикл. На смену им уже приходят «умные» счетчики, которые обеспечивают съем и передачу показаний дистанционно.

 

  

«Пульсар» предлагает комплексное решение для построения автоматизированной системы коммерческого учета энергоресурсов (АСКУЭ). Мы производим как аппаратные, так и программные составляющие. В качестве ПО верхнего уровня «ТЕПЛОВОДОХРАН» предлагает программный комплекс «Пульсар», который работает с помощью свободно распространяемой базы данных. Он имеет в своем составе модули, отвечающие за конфигурирование, опрос и мониторинг системы энергоучета, а также за формирование отчетов о потреблении энергоресурсов. Комплекс имеет web-интерфейс, с помощью которого можно настроить доступ с любого компьютера, имеющего выход в интернет. 

В программный комплекс «Пульсар» внесены все основные приборы учета энергоресурсов, представленные на российском рынке. В случае необходимости база поддерживаемого оборудования пополняется. При этом после приобретения программного ключа доступа клиент получает неограниченный по времени доступ к работе с комплексом, а также бесплатную техническую поддержку на весь срок пользования системой. 

В линейке компонентов АСКУЭ «Пульсар» присутствует USB-радиомодуль, с помощью которого можно проводить удаленный опрос приборов учета и сбор информации во время обхода. Чаще такой метод применяется при пуско-наладочных работах в МКД либо при сборе информации с приборов в частном секторе.

«Мы разработали собственный протокол Пульсар IoT, который позволяет осуществлять сбор информации по радиоканалу без применения сторонних серверов и оборудования, — отметил эксперт компании «ТЕПЛОВОДОХРАН». — Такая схема передачи данных подразумевает наличие счетчика с радиомодулем "Пульсар IoT", а также приемного радиомодуля "Пульсар", который мы рекомендуем монтировать в среднем через каждые три этажа».

Далее сигнал собирается со всех приемных модулей, и, в зависимости от проекта, передается проводным или беспроводным способом (Ethernet или GSM) на программный комплекс «Пульсар», пояснил специалист. «Отдельно хочу отметить цифровой интерфейс RS-485 как надежный и широко известный способ проводной передачи данных, — добавил он. — Он отлично зарекомендовал себя с точки зрения прогнозируемой эксплуатации оборудования АСКУЭ».

 

СПРАВКА

ООО НПП «ТЕПЛОВОДОХРАН» — российский производитель приборов и программного обеспечения для автоматизированного учета энергоресурсов под брендом «Пульсар». Предприятие основано в 1997 году и является сейчас одним из лидеров рынка.

В рамках комплексного подхода мы поставляем не только приборы (среди которых «умные»), но и программное обеспечение верхнего уровня, поддерживающее как наши приборы учета, так и приборы учета других изготовителей.

В 2022 году организация получила статус IT-компании.

Коллектив насчитывает более 600 человек.

ООО НПП «ТЕПЛОВОДОХРАН».

390027, г. Рязань, ул. Новая, 51 В, литера Ж,

Телефон: +7 (4912) 24-02-70.

Электронная почта:

info@pulsarm.ru

sales@pulsarm.ru

   

Реклама. ООО НПП «ТЕПЛОВОДОХРАН».  ИНН: 6230028315

 

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Как умное видеонаблюдение помогает избежать проблем на этапе постройки и эксплуатации

Инновации, которые нужны как воздух: как застройщикам решать вопросы с вентиляцией

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома

Как сигнализаторы загазованности стали оптимальным решением для защиты от утечки и взрыва газа

Цифровизация эксплуатации на форуме 100+: от умной диспетчерской до умного дома и двора

Первый в мире бризер, ноу-хау по очистке воздуха и миллионы довольных людей: лидер российского рынка умного микроклимата отмечает 17-летие

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

В России более 2,5 тыс. домов возводится с классом энергоэффективности А и выше

Виталий Мутко: доля домов, соответствующих «зеленому» стандарту, в ближайшие восемь лет вырастет в России с 5% до 20%

Росстандарт опубликовал ГОСТ Р Здания многоквартирные жилые «зеленые»

ДОМ.РФ: сертификаты соответствия жилых зданий недавно утвержденному «зеленому» стандарту начнут выдавать в ближайшее время

Депутат Галина Хованская: Надо устанавливать газовые плиты с автоотключением газа в случае утечки