Портал ЕРЗ публикует статью Андрея КИРСАНОВА, к.ю.н., заместителя гендиректора MR Group (12-е место в ТОП застройщиков РФ), председателя комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, оригинал которой напечатан в №2 журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» за 2018 г.

 

Переход на проектное финансирование жилищного строительства, его плюсы и минусы, оптимальные варианты для застройщиков

21 декабря 2017 года Председатель Правительства Российской Федерации Д. А. Медведев утвердил План мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

«Дорожная карта» предусматривает переход к использованию счетов эскроу в два этапа.

Переходный этап (с 1 июля 2018 по 30 июня 2019 год): заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу и (или) специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (прогнозная доля таких договоров — около 30% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам II квартала 2019 года), так и привлечение денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан — участников долевого строительства с использованием механизма, предусмотренного статьей 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №214-ФЗ) (прогнозная доля таких договоров — около 70% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам II квартала 2019 года).

Завершающий этап (с 1 июля 2019 по 31 декабря 2020 года): переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен после 1 июля 2019 года, с использованием механизма счетов эскроу и (или) специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (прогнозная доля таких договоров — не менее 95% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам IV квартала 2020 года).

Фото: www.sk-ed.ru

 

После перехода к новой модели финансирования строительство будет вестись за счет кредитов, а внесенные на счет эскроу денежные средства участников долевого строительства не позднее десяти рабочих дней с даты представления застройщиком банку передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, подписанного сторонами договора об участии в долевом строительстве, будут перечисляться банком застройщику либо направляться на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (п. 7 ст. 15.5 Закона №214-ФЗ).

В настоящее время в России общая сумма средств участников долевого строительства составляет 3,5 трлн руб., из них около 1 трлн руб. приходится на Москву. При переходе на стопроцентное кредитование строительства возмещение выпадающих объемов финансирования станет решающим фактором для снижения объемов жилищного строительства, и несложно предвидеть рост цен на квартиры. В современных экономических условиях это приведет к снижению покупательского спроса, сокращению рабочих мест в строительной отрасли и может поставить под сомнение выполнение одного из самых важных майских указов Президента Российской Федерации — Указа от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», в котором поставлена триединая задача — создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет, снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию доступного жилья, предоставление доступного и комфортного жилья 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.

Застройщики хотят иметь возможность привлечения денежных средств с минимальными для них накладными расходами. Сегодня таким источником финансирования являются денежные средства участников долевого строительства, привлекать которые застройщики могут только после получения разрешения на строительство. Финансирование инвестиционно-строительного проекта до этого момента возможно только за счет собственных или заемных средств. К настоящему времени сложился оптимальный подход к организации финансирования жилищного строительства — кредиты и займы до получения разрешения на строительство, а после этого открывается возможность привлечения средств участников долевого строительства. Плюсом проектного финансирования является наличие одного профессионального кредитора — банка, минусом — существующие сегодня высокие кредитные ставки. Плюс привлечения денежных средств участников долевого строительства — доступные для застройщика финансовые ресурсы, минус — наличие большого количества непрофессиональных инвесторов с повышенными требованиями к срокам и качеству строительства, а также жесткий контроль со стороны уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, а в перспективе — еще и уполномоченного банка, который будет контролировать соответствие назначения и размера платежа, указанного в платежном поручении застройщика, содержанию заключенных им договоров и иных представленных им документов и, что особенно важно, требованиям Закона №214-ФЗ о целевом характере платежа.

Сочетание этих двух механизмов является оптимальным, и в настоящее время именно это позволяет обеспечивать доступные цены и высокие темпы жилищного строительства в России.

 

Условие для перехода к проектному финансированию

Условием для безболезненного перехода к проектному финансированию является снижение кредитных ставок до такого уровня, который позволит заменить средства дольщиков, используемые для строительства, банковскими кредитами. Вообще говоря, девелоперское сообщество заинтересовано в законодательном установлении долгосрочных правил и стабильных условий доступного кредитования. Весьма проблематично строить финансовые модели инвестиционно-строительных проектов, реализуемых на протяжении нескольких лет, особенно если речь идет о комплексном и устойчивом развитии территорий, если в этот период законодательство и условия проектного финансирования могут измениться в любой момент.

Неслучайно «дорожная карта» предусматривает переходный период. Этот период потому и называется переходным, что на его протяжении постепенно перестают действовать прежние механизмы и также постепенно набирают обороты новые. Резкие переключения режимов финансирования несут опасность и для строительной отрасли, и для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, и для органов исполнительной власти и местного самоуправления. Для полного перехода на проектное финансирование потребуется несколько лет, на протяжении которых должны быть обеспечены соответствующие темпы снижения кредитных ставок, включая проектное банковское финансирование и ипотечное кредитование, и роста реальных доходов населения.

 

Что может стимулировать участников инвестиционного процесса, включая граждан, использовать счета эскроу

Согласно существующему законодательству о долевом строительстве право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве имеют банки, которые удовлетворяют установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, предусмотренный указанным договором.

При использовании счетов эскроу банк обеспечивает сохранность денежных средств дольщиков до момента получения им от застройщика квартиры.

После подписания передаточного акта сторонами договора об участии в долевом строительстве внесенные на счет эскроу денежные средства дольщиков либо перечисляются банком застройщику, либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору.

 

 

Инициировать применение счетов эскроу могут уполномоченные банки. Отметим лишь, что существующее законодательство не позволяет застройщику использовать денежные средства дольщиков, зачисленные на счета эскроу, для финансирования строительства.

Переход на проектное финансирование и использование счетов эскроу потребует усиления контрольных функций уполномоченных банков. В банках, осуществляющих уже сегодня проектное финансирование в инвестиционно-строительной сфере, есть специалисты, способные осуществлять контроль расходов застройщиков. При отсутствии специалистов в штате банк всегда имеет возможность прибегнуть к аутсорсингу. Если же говорить о переходе на проектное финансирование в перспективе в масштабах всей страны, то это действительно потребует усиления соответствующих компетенций уполномоченных банков.

 

Обязанность застройщика иметь собственные средства

Требование к размеру уставного капитала законодатель заменил требованием к размеру собственных средств застройщика, которые должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства многоквартирных домов, указанной в проектной декларации. Этого вполне достаточно, чтобы застройщик мог продемонстрировать банкам, уполномоченным контролирующим органам и участникам долевого строительства серьезность своих намерений осуществить инвестиционно-строительный проект.

Собственные средства юридического лица — это либо вклады учредителей в его уставный капитал, либо прибыль после уплаты налогов и иных обязательных платежей, либо имущество, приобретенное юридическим лицом за счет этих средств.

Порядок расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ, будет утвержден постановлением Правительства Российской Федерации.

Отметим, что уставный капитал — это стартовый капитал юридического лица, предназначенный для обеспечения его деятельности. И собственные средства застройщика — это не резервный фонд, а средства, инвестируемые в строительство объектов недвижимости. При этом ни уставный капитал, ни собственные средства застройщика не обеспечивают защиту прав дольщиков, они лишь свидетельствуют о намерениях лиц, создавших юридическое лицо для осуществления инвестиционно-строительной деятельности.

 

Другие варианты финансирования жилищного строительства

Также вариантами финансирования жилищного строительства могут быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов. За рубежом есть схемы, позволяющие занимать денежные средства для строительства у частных лиц.

В Финляндии, например, для строительства дома создается акционерное общество, деятельность которого не прекращается и после его окончания.

В Великобритании возможна покупка квартиры на ранней стадии строительства: как правило, оплачивается 5—10%, и эти деньги не являются источником финансирования для застройщика, они поступают на счет юридической компании, которая ведет эту сделку. За покупателями закреплена фиксированная стоимость, и многие, когда строительство завершено, продают жилье по цене несколько выше.

В России опыт Финляндии трансформирован в жилищно-строительные кооперативы, а опыт Великобритании можно использовать только для обеспечения гарантии продажи строящегося жилья, ведь строительство по такой модели осуществляется за счет кредитных средств. До того момента, когда кредитные ставки будут снижены до приемлемого для полного отказа от долевого строительства уровня, необходимо найти компромиссное решение, поэтому опыт других зарубежных стран представляет не меньший интерес.

 

Фото: www.povtoryushki.com

 

Например, в Германии действует Постановление об обязанностях маклеров, кредитных брокеров, застройщиков и руководителей строительных работ (Makler- und Bauträgerverordnung — MaBV), которое предусматривает возможность поэтапного расходования денежных средств дольщиков. Застройщик получает право распоряжаться денежными средствами частями в соответствии с процессом строительства. Таких частей может быть несколько, а частичные суммы могут иметь следующие размеры:

• 30 или 20% от суммы контракта после начала земляных работ;

• 40% — после возведения коробки здания, включая столярные работы;

• 8% — для строительства крыши и водовода с нее;

• 3% — для прокладки труб отопления;

• 3% — для установки сантехнических труб;

• 3% — для прокладки электросети;

• 10% — для установки окон, включая остекление;

• 6% — для внутренней черновой отделки и сопутствующих работ;

• 3% — для стяжки пола;

• 4% — для плиточных работ в санузлах и кухне;

• 12% — после готовности для передачи ключей (в момент их передачи);

• 3% — для фасадных работ;

• 5% — после полного окончания работ по договору, включая благоустройство.

Если один их строительных процессов отсутствует, то соответствующие проценты распределяются пропорционально остальным платежам.

Применение такого опыта в переходный период, который может занять несколько лет, может подготовить российское девелоперское сообщество к переходу на полное проектное финансирование.

В переходный период надо сочетать проектное финансирование и поэтапное расходование средств участников долевого строительства, размещаемых на счетах эскроу в уполномоченных банках. Можно было бы разрешить застройщикам поэтапное расходование средств дольщиков со счета эскроу в уполномоченном банке. В качестве этапов такого расходования, как вариант для дальнейшего обсуждения, можно предложить следующее:

 

Этап		Размер поэтапного расходования средств, (процент от цены договора долевого участия)
1	Разрешение на строительство (авансирование)	10
2	Нулевой цикл	20
3	50-процентная готовность железобетонного каркаса здания	20
4	100-процентная готовность железобетонного каркаса здания	20
5	Закрытие теплового контура здания	10
6	Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию	10
7	Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема-передачи	10

 

Контроль застройщиков, если им предоставят возможность поэтапного расходования денежных средств со счетов эскроу

Действующим законодательством предусмотрен контроль застройщика как минимум с трех сторон.

Государственный контроль в области долевого строительства осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство. Этот орган на протяжении всего срока строительства контролирует наличие у застройщика права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также осуществляет контроль над целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Кроме того, застройщики предоставляют Фонду защиты прав участников долевого строительства необходимую для осуществления им своих полномочий финансовую отчетность. В случае отклонения застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев застройщик обязан представить Фонду не позднее трех дней со дня получения запроса от Фонда проектную декларацию, выписку по расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке, и финансовую отчетность за последний отчетный период.

Застройщик будет обязан предоставлять в уполномоченный банк документы, являющиеся основанием для составления распоряжения о расходовании денежных средств, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору. При принятии платежного поручения застройщика к исполнению уполномоченный банк будет контролировать соответствие назначения платежа требованиям законодательства о целевом использовании денежных средств и его размера содержанию документов, представленных застройщиком.

Согласно пункту 2.3. статьи 3 Закона №214-ФЗ застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, будут обязаны открыть расчетные счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием таких счетов и услуг этого банка. Это позволит уполномоченному банку осуществлять полный контроль над целевым расходованием денежных средств участников долевого строительства.

Как видим, наличие такого многоуровнего механизма контроля должно исключить возможность нецелевого расходования денежных средств со счетов эскроу и иных злоупотреблений со стороны недобросовестных застройщиков.

Если в нашей стране применить опыт Германии, то застройщики получат возможность поэтапного использования средств дольщиков для финансирования строительства, а перечисленные формы контроля их деятельности обеспечат максимальную защиту прав участников долевого строительства.

Механизм финансирования жилищного строительства с использованием кредитов и средств участников долевого строительства представлен на схеме.

 

 

Новации законодательства о долевом строительстве, которые могут стать тормозом в жилищном строительстве

В целом больше всего проблем застройщики ожидают от норм, которые, как маятник, переведены из одного крайнего положения в другое.

Например, закон требует полного отсутствия недоимок по налогам и сборам. Но этого в сложно построенных бизнесах избежать практически невозможно. Вспоминаю случай, когда у компании-застройщика налоговая служба обнаружила недоимку по налогам на сумму две копейки. Недоимка возникла не из-за ошибки бухгалтера, а из-за разных способов расчетов. Теперь такое нарушение формально-юридически является основанием для жесткой санкции — запрета на привлечение средств дольщиков. Учитывая, что государственные органы будут обмениваться информацией в порядке межведомственного взаимодействия, застройщик узнает об этом последним. А ведь в более ранней редакции закон допускал недоимку в размере 25% от балансовой стоимости активов застройщика. Как вариант, можно было бы допустить задолженность по налогам и сборам в размере, не превышающем одного процента от проектной стоимости объекта.

Закон запрещает застройщику осуществлять строительство более чем по одному разрешению на строительство. Это опять про идеальную модель: «один застройщик — один земельный участок — один строящийся объект».

Учитывая российские реалии, следовало бы разрешить строительство и привлечение средств дольщиков по нескольким разрешениям в случаях, если строительство объектов предусмотрено:

1) утвержденной документацией по планировке территории (одним или несколькими проектами планировки территории и (или) межевания территории);

2) принятыми в установленном порядке решениями о реализации масштабных инвестиционных проектов;

3) договором о развитии застроенной территории;

4) договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса или договорам аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

5) договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей;

6) договором о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

7) иным договором или соглашением, заключенным застройщиком с органом исполнительной власти или органом местного самоуправления.

В законе есть два несогласованных между собой требования. С одной стороны, введено ограничение расходов застройщика на оплату труда и иных расходов, которые включают, но не ограничиваются этим, расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой офиса, на услуги уполномоченного банка. Такие расходы застройщика не могут превышать 10% процентов от проектной стоимости строительства. С другой стороны, обязательства застройщика, не связанные с долевым строительством, не должны превышать одного процента от проектной стоимости строительства. Но ведь очевидно, что расходы — это результат обязательств. Если обязательства не могут превышать одного процента, то откуда возьмутся расходы на 10%? Если учесть опыт работы добросовестных застройщиков, то и обязательства, и расходы, прямо не связанные с оплатой по договорам строительного подряда, можно было бы ограничить суммой до 20% от проектной стоимости строительства.

Одна из причин появления обманутых дольщиков — недостаточное финансирование строительства. Даже у добросовестных застройщиков причины для этого могут быть разные, в том числе низкие темпы продаж или задержки с кредитованием. Почему не разрешить компании-застройщику целевые займы и ссуды хотя бы от участников и акционеров? Это позволит обеспечить соблюдение сроков строительства, а значит, и защиту прав участников долевого строительства.

Фото: www.s-mls.ru

 

У девелоперских компаний возник вопрос о применении норм 214-ФЗ, введенных Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29 июля 2017 года №218-ФЗ, к застройщикам, заключившим договоры, предусматривающие жилищное строительство, с органами исполнительной власти, органами местного самоуправления или государственными организациями до 30 июля 2017 года, то есть до введения в действие Закона №218-ФЗ. Для таких случаев можно было бы сделать исключение и не применять в полном объеме нормы, введенные Законом №218-ФЗ, к застройщикам, заключившим договоры, предусматривающие жилищное строительство, с органами исполнительной власти, органами местного самоуправления или государственными организациями до 30 июля 2017 года. В противном случае нас может ждать волна невыполненных государственных и муниципальных контрактов.

Новые требования к застройщикам достаточно жесткие, но при внимательном их анализе нельзя не обратить внимания на то, что они бессистемные.

Например, вместо требований к размеру уставного капитала есть требование к размеру собственных средств, которые должны составлять не менее 10% от стоимости строительства объекта. И одновременно установлено требование наличия на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика.коропалительная замена требований к размеру уставного капитала требованиями к размеру собственных средств свидетельствует о том, что решение принималось без достаточного обоснования. Кроме того, требование о наличии «суммы на определенную дату» соблюдается посредством привлечения кредита на этот один день, что никак не защищает права дольщиков. Логичнее было бы заимствовать аналогичные требования, установленные, например, для банков. Так, основной норматив достаточности собственного капитала банка Н1.0, установленный указанием Банка России от 30 ноября 2015 года № 3855-У [6], равен 8%.

Сравнение с банковской деятельностью неслучайно. Банки привлекают денежные средства по договорам на депозиты и размещают их в качестве кредитов. Специализированные застройщики привлекают денежные средства по договорам участия в долевом строительстве и «размещают» их в строящиеся объекты. В первом случае мы имеем дело с однородными финансовыми операциями, во втором — с неоднородными, но тоже финансовыми операциями. Надо заметить, что риски есть в обоих случаях, а правовое регулирование совершенно разное. Главное отличие в том, что в первом случае банк не может осуществлять деятельность без лицензии, во втором — отсутствие лицензирования и практически никаких квалификационных требований к персоналу застройщика. Это позволяет при соблюдении минимальных требований к руководителю и главному бухгалтеру привлекать денежные средства дольщиков. Все-таки, либо компания-застройщик, либо привлекаемая ею девелоперская компания должны иметь необходимые для осуществления деятельности профессиональные кадры. Эти рассуждения приводят к выводу о том, что идея лицензирования деятельности специализированного застройщика не лишена оснований. При этом возникает вопрос, не противоречит ли предложение о лицензировании специализированных застройщиков принятой в России тенденции перехода от лицензирования строительной деятельности к саморегулированию.

Дело в том, что деятельность специализированного застройщика не является видом строительной деятельности. Виды строительной деятельности, переведенной на саморегулирование, не охватывают деятельность специализированного застройщика. Эта деятельность, скорее, финансовая, нежели строительная. Кстати, обманутые дольщики, как правило, появляются там, где нет обоснованных финансовых моделей инвестиционно-строительных проектов и надлежащего контроля целевого расходования средств участников долевого строительства.

В связи с этим возникает еще один вопрос: как на практике можно обеспечить требование о лицензировании, если многие проекты, как известно, реализуются посредством создания проектных компаний (SPV)?

Законодательством установлено, что ряд требований, предъявляемых к специализированному застройщику, может обеспечить его основное общество. Это может быть применимо и к требованию о наличии лицензии.

Согласно статье 67.3. ГК РФ хозяйственное общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйственное товарищество или общество в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом.

Гражданское законодательство под основным обществом понимают общество, которое в силу преобладающего участия в уставном капитале дочернего общества либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые дочерним обществом.

Если проанализировать содержание Закона № 214-ФЗ, то мы обнаружим, что название «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» не соответствует его содержанию: это закон не об участии граждан в долевом строительстве, а о деятельности застройщиков. Важно отметить, что закон допускает три способа привлечения денежных средств граждан для строительства, но непосредственно регулирует деятельность застройщиков, использующих только один из них, — договор долевого участия в строительстве. При этом деятельность застройщика закон регулирует все больше и жестче. Необходимо отграничить регулирование деятельности застройщика, привлекающего денежные средства на основании договоров участия в долевом строительстве, от иных, преимущественно незаконных, способов привлечения денежных средств граждан. Кстати, в настоящее время действующее законодательство  косвенно позволяет застройщикам игнорировать требования Закона №214-ФЗ при условии ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Чтобы убедиться в этом, достаточно обратить внимание на примечание 2 к статье 200.3 Уголовного Кодекса Российской Федерации.

Поскольку законодатель ввел понятие «специализированный застройщик», но не раскрыл его, можно было бы предложить следующее его определение.

Специализированный застройщик — юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) имеет право осуществлять деятельность по привлечению денежных средств по договорам долевого участия в жилищном строительстве. Специализированный застройщик имеет исключительное право осуществлять деятельность по привлечению денежных средств физических лиц по договорам долевого участия для жилищного строительства и использованию указанных средств от своего имени и за свой счет для строительства многоквартирных домов и необходимых инфраструктурных объектов.

 

Участник долевого строительства: потребитель или инвестор?

Так сложилось, что благодаря позиции судебных органов, защищавших обманутых дольщиков, участников долевого строительства принято считать потребителями.

В условиях отсутствия в законодательстве регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок. Сравнительный анализ законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволил в свое время сделать вывод о том, что закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора. Как видим, аргументация была не юридическая, а, как иногда говорят в профессиональной среде, понятийная (см. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 года).

Если же мы обратимся к соответствующему современному законодательству, то придем к совершенно другому выводу.

 

Фото: www.polymia.by 

 

Федеральный закон от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет инвестиционную деятельность как вложение инвестиций в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Соответственно, инвестиции — это денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта, а капитальные вложения — это затраты на новое строительство.

Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров, выполнении работ и оказании услуг. В соответствии с этим законом потребитель — это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары, работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Этот закон скорее о товарах массового потребления и бытовых услугах, а не об объектах капитального строительства.

К отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей должно применяться лишь в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ. А есть ли ответ на вопрос, в какой части эти отношения не урегулированы Законом №214-ФЗ? При попытке ответить на него мы обнаружим, что все отношения, включая ответственность застройщика и его гарантийные обязательства, урегулированы Законом №214-ФЗ. Но судебная практика, как мы уже отмечали, сложилась иначе. Это стало предпосылкой для появления явления, называемого в профессиональной среде и средствах массовой информации «потребительским терроризмом», которое основано на применении судами законодательства о защите прав потребителей без указанной оговорки. На практике удовлетворение повышенных требований дольщиков, первыми из заявивших, приводит застройщика если не к банкротству, то к проблемам с финансированием и нарушению сроков окончания строительства.

 

Задачи, которые должно решить законодательство о долевом строительстве в ближайшей перспективе

Таких задач несколько:

1) восстановление репутации института долевого строительства, что особенно необходимо для осуществления государственной жилищной политики;

2) очищение рынка от большого количества лиц, не обладающих профессиональными знаниями и опытом, желающих заработать на привлечении средств граждан;

3) установление требований к специализированным застройщикам в объеме, необходимом и достаточном для обеспечения защиты прав граждан;

4) исключение избыточных и необоснованных требований к специализированным застройщикам;

5) полное раскрытие информации о специализированных застройщиках, группах и холдингах, в которые они входят;

6) возможность государственного контроля деятельности специализированного застройщика без избыточных требований;

7) исключение или значительное снижение количества обманутых дольщиков.

Профессиональное сообщество надеется, что подход к дальнейшему совершенствованию законодательства о долевом строительстве будет взвешенным, а решения обоснованными. Тогда застройщики получат возможность вести жилищное строительство, не снижая его объемов и качества, граждане — приобретать квартиры по доступным ценам, а органы исполнительной власти — выполнить поручение Президента Российской Федерации по итогам заседания Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, состоявшегося 20 декабря 2017 года. Это поручение ориентируют всех участников рынка недвижимости на достижение следующих основных целевых показателей:

• увеличение возможности приобретения жилья за счет ипотечного кредитования с 35% семей в 2016 году до более 50% семей к 2025 году;

• увеличение количества семей, ежегодно улучшающих жилищные условия с помощью ипотеки, с 0,85 млн семей в 2016 году до 2 млн семей в 2025 году;

• увеличение объемов строительства жилья до 120 млн кв. ме в год к 2025 году.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н.

Источник:  «Имущественные отношения в Российской Федерации», №2 (197) 2018 г.

 

Литература и информационные источники
1. План мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан: утвержден Правительством Российской Федерации 21 декабря 2017 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг: Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года №600. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Peter Marcks. Makler- und Bauträgerverordnung mit § 34c GewO, sonstigen einschlägigen Vorschriften und MaBVwV. Kommentar. 8. Auflage. Verlag C.H. Beck, München 2009 (mit Nachtrag 2010).
5. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 3 декабря 2012 года № 139-И «Об обязательных нормативах банков»: указание Центрального банка Российской Федерации от 30 ноября 2015 года №3855-У. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Гражданский кодекс Российской Федерации
8. Уголовный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 13 июня 1996 года № 63-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. О защите прав потребителей: Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Заседание Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам (20 декабря 2017 года) . URL: http://kremlin.ru/acts/assignments/orders/56649

 

 

 

Другие публикации по теме:

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

При планировании жилых и бизнес-объектов в мегаполисах перед застройщиками, архитекторами и девелоперами стоит задача не только создать красивый и эстетически привлекательный проект здания и интерьера, но и позаботиться о здоровье и комфорте жильцов и пользователей. Системы вентиляции, мониторинга и очистки воздуха — сегодня не роскошь, а необходимое решение для создания правильного микроклимата в помещениях. Вместе с компанией ТИОН разбираемся, какие решения сейчас предлагаются застройщикам и архитектурным бюро, что такое бризеры, зачем они нужны и почему важно закладывать их уже на этапе проектирования.

 

 

ТИОН — это российская группа научно-исследовательских, производственных и торговых компаний, обеспечивающих полный цикл создания высокотехнологичных продуктов для умной и энергоэффективной вентиляции, очистки, обеззараживания и увлажнения воздуха. Предприятие основано в 2006 году, спустя два года его специалисты разработали собственную технологию очистки воздуха TION, которая нашла широкое применение в медицине и других отраслях экономики.

Также в 2012 году компания прославилась своим изобретением бризера — нового типа устройства для приточной вентиляции и новой товарной категории на отечественном рынке.

Деятельность ТИОН неразрывно связана с инновациями, постоянно ведутся исследования в области фильтрации и очистки воздуха, промышленных выбросов. Один из приоритетов в работе — взаимодействие с рынком жилой и коммерческой недвижимости.

 

Что таит в себе воздух

Согласно исследованиям, 99% мирового населения проживает в районах, где уровень загрязнения воздуха превышает значения, установленные в рекомендациях ВОЗ по качеству воздуха.

При этом, несмотря на агрессивную внешнюю среду в городе, воздух в помещениях зачастую еще грязнее, чем снаружи: помимо газов, микробов, аллергенов, грязи, залетающих с улицы в окно, здесь выше уровень углекислого газа, много пыли, часто присутствует шерсть животных и другие аллергены.

  

  

По данным ВОЗ, совокупное воздействие загрязнения окружающего воздуха и воздуха внутри жилых помещений ежегодно является фактором преждевременной смерти около 6,7 млн человек.

Проблема загрязненного воздуха заметно обострилась в последние два десятилетия. С одной стороны, растет автомобильная нагрузка на мегаполисы, с другой — помещения стали более душными, благодаря повсеместному внедрению пластиковых окон, создавших новые сложности в вентиляции, в результате чего образовался т. н. рынок духоты.

Казалось бы, они убрали массу неприятных моментов: в помещениях не так слышен шум улицы, не досаждают холод и ветер. Но при этом появилась новая проблема — отсутствие привычной вентиляции помещения: старые деревянные окна имели щели, которые учитывались при расчете систем вентиляции квартир, пластик же надежно защитил от притока воздуха снаружи. В итоге при открытых окнах — шумно, пыльно и часто холодно, при закрытых — душно, небезопасно и слишком сухо особенно в зимние месяцы.

 

Минстрой рекомендует

Согласно последним поправкам Министерства строительства и ЖКХ РФ, внесенным в «СП 60.13330.2020. Свод правил. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003», при строительстве жилых зданий рекомендуется проектирование системы вентиляции с индивидуальной покомнатной установкой устройств приточной вентиляции — бризеров. В состав этих устройств также входят (могут входить):

- специальные открываемые конструкции (клапаны) для обеспечения притока воздуха в ограждающих конструкциях или окнах и удаления воздуха с помощью механического побуждения;

- индивидуальные поквартирные приточно-вытяжные установки;

- централизованные приточные и вытяжные установки с подачей приточного подготовленного наружного воздуха и поддержанием его заданной температуры.

Поэтому многие застройщики закладывают использование бризеров уже на уровне проектов.

 

 

В отличие от дорогой отделки и эффектных архитектурных решений системы вентиляции и очистки воздуха не бросаются в глаза при покупке квартиры, но именно они делают проекты ориентированными на людей, а качество жизни поднимают на новый уровень.

Такое решение, например, предлагает своим жильцам столичный ЖК Вишневый сад. Так же решили вопрос и в ряде крупных городов — ЖК Кантемировский (Санкт-Петербург), ЖК Перемена (Екатеринбург), ЖК Оазис (Новосибирск) и др.

 

 

А девелопер Vesper, установивший канальные обеззараживатели TION Eco с системами мониторинга качества воздуха на многих своих объектах, в частности в домах Brodsky и Cloud Nine, обещает покупателям квартир «чистейший воздух, сравнимый по качественным характеристикам с горным».

И это один из лучших способов повысить лояльность клиентов: ничто так не подкрепляет их доверие, как забота о здоровье.

 

 

Бризер в каждый дом

Компания ТИОН первой в России создала бризеры — компактные приборы с многоступенчатой фильтрацией для приточной вентиляции.

«Бризер, который наша компания первой придумала и выпустила в России, был создан для борьбы с духотой, — рассказал генеральный директор группы компаний ТИОН Станислав Козлов (на фото). — Этот прибор избавляет от необходимости открывать окно. В итоге нет шума, аллергенов, пыли, неприятных запахов с улицы, поскольку наш прибор обладает многоступенчатой системой фильтрации и очистки. Никакие вирусы не попадут. При этом мы учли климатические особенности нашей страны: эти приборы имеют подогрев воздуха, чтобы в зимний период в помещениях не было холодно».

  

 

Бризеры очищают поступающий извне воздух от аллергенов, пыли, пыльцы растений, пуха, запахов, бактерий и вирусов, мелкодисперсных частиц, при необходимости подогревают и подают его внутрь помещения. Пользователь может выбрать нужные ему фильтры, исходя из потребностей и состояния воздуха.

Устройствами можно управлять вручную со смартфона или пульта, или оставить работать бризер в автоматическом режиме с помощью системы умного микроклимата (базовые станции TION MagicAir).

Можно выбрать модель с учетом потребностей и особенностей помещения:

● TION Бризер 4S — флагман с 6-ю скоростями притока воздуха и максимальной производительностью 140 м³/ч. Имеет режимы «турбопроветривание» и «работа по расписанию», защищает от шумов с улицы. Размеры — 52×45×20 см, вес 8,2 кг. Предусмотрено 4 комплектации. Работает тихо и выдерживает температурные перепады климата от -40 °С до +50°С.

  

   

● TION Бризер Lite — модель с 6-ю скоростями притока воздуха, максимальной производительностью 100 м³/ч. Обладает компактными размерами 26×26×13 см и весом 3,5 кг. Работает при температуре от -25 °С до +50 °С.

  

 

Каждый год ТИОН увеличивает объем выпуска продукции, совершенствует существующие и разрабатывает новые решения.

 

В 2024 году компания представит новую модель бризера

Прибор будет иметь 4 комплектации, в двух из которых в бризер уже встроены датчики измерения параметров качества воздуха (температура, влажность, концентрация углекислого газа, мелкодисперсных частиц PM2.5, целевая температура подаваемого в помещение воздуха) и цифровая панель индикации.

Новинка обладает компактными размерами и стильным дизайном, управляется со смартфона и уже в базовой комплектации может быть интегрирована в систему умного дома.

 

Как измерить качество воздуха

Чтобы всегда быть в курсе состояния микроклимата, можно установить дома или в офисе базовую станцию TION Magic Air — она подскажет, когда пора проветрить помещение и подкорректировать другие важные параметры.

«Мы придумали систему Magic Air, с ее помощью можно управлять устройствами TION в квартире в автоматическом режиме. Датчики передают информацию в облако, после чего обратно к очистителю или бризеру поступает команда на изменение режима работы, — поясняет Станислав Козлов. — Система умного микроклимата TION Magic Air помогает не только поддерживать в авторежиме оптимальные показатели качества воздуха, но и сокращать расходы на электричество за счет управления приборами».

 

 

Мониторинг качества воздуха помогает жильцам увидеть, в каком состоянии находятся параметры микроклимата. Прибор регулярно отслеживает уровень углекислого газа, концентрацию частиц PM2.5 и PM10, температуру, влажность. При превышении определенного порога значений он подаст сигнал подключенным к нему устройствам TION и обеспечит приведение воздушной среды в норму.

Также ТИОН отдельно создал и постоянно совершенствует систему Magicair.PRO, которая осуществляет мониторинг и энергоэффективное управление микроклиматом и качеством воздуха на объектах коммерческой и жилой недвижимости, промышленных и социальных объектах.

 

Для новостроек и не только

Разработанный специалистами ТИОН клапан инфильтрации воздуха TION КИВ BASE фильтрует входящий воздух и имеет механическую регулировку заслонки.

  

  

Клапан решает задачу притока свежего воздуха в помещение, работает за счет естественной тяги вытяжной вентиляции в доме. Клапан подает в дом приточный воздух, очищает его от крупной пыли: класс фильтрации не ниже G4, задерживает шум с улицы. При этом в закрытом состоянии устройство не пропускает воздух, защищая от неприятного свиста и сквозняков. TION КИВ BASE работает при низких температурах: не промерзает, на нем не образуется наледь и конденсат.

Клапан инфильтрации воздуха TION КИВ BASE не требует подключения электричества и может быть смонтирован как на этапе строительства или ремонта, так и по его завершении. Клапан устанавливают в жилых и подсобных помещениях, в многоквартирных и частных загородных домах. Подходит для замены стандартных КИВов (клапанов инфильтрации воздуха) от застройщика и как временное решение перед установкой бризера.

TION КИВ BASE представлен в трех цветовых решениях: серый, белый, черный, — что позволяет подобрать устройство в зависимости от интерьерных особенностей помещения.

Клапан инфильтрации воздуха обеспечивает нормы воздухообмена в помещении, согласно СП 60.13330.2020

  

 

Еще одно решение для застройщиков — канальные бактерицидные установки TION Eco с комплексной очисткой воздуха для систем приточной вентиляции зданий всех назначений. Они применяются для обеспыливания, очистки воздуха от вредных веществ, а также как бактерицидный фильтр обеззараживания для ветки рециркуляции при организации вентиляции помещений на производственных, социальных и коммерческих объектах и в жилых домах.

 

 

Оборудование работает в комплексе как бактерицидная установка обеззараживания и канальный фильтр с функцией фильтрации воздуха и газоочистки.

Установка очищает воздух от всех типов загрязнителей: бактерий и вирусов, аллергенов, выхлопных газов и запахов мелкодисперсной пыли, плесени.

Приборы TION Eco эффективно очищают воздух в ряде элитных московских жилых комплексов:

• ЖК Bunin (девелопер Vesper);

• ЖК Chekhov (Vesper)

• ЖК Nabokov (Vesper)

• ЖК Жизнь на Плющихе (AO Strabag);

• ЖК Оливковый дом (ДОНСТРОЙ);

• ЖК Brodsky (Vesper)

• ЖК Cloud Nine (Vesper)

• ЖК Дом с атлантами (BMC);

• ЖК Абрикосов (MR Group);

• ЖК Столешников (BMC);

• Квартал Сколково Парк для Жизни (Milllhouse)

и других.

 

 

Девелоперы и застройщики сегодня стремятся заложить оборудование, создающее здоровый микроклимат в помещениях уже на стадии проекта. Впрочем, покупатели и пользователи квартир могут при желании и необходимости дополнить эту «базу», купив, например, увлажнитель воздуха TION Iris, очистители линейки TION IQ или обеззараживатель воздуха TION Clever.

  

 

«Чтобы быть пользователем приборов ТИОН специальные навыки не нужны — мы все продумали! Все устройства управляются либо с пульта, либо в нашем приложении. Каждый человек выбирает наше оборудование исходя из потребностей и нужд, — рассказал генеральный директор группы компаний ТИОН Станислав Козлов. — Те, кто живут в экологически неблагоприятных районах мегаполисов обращаются за бризерами, чтобы проветривать при закрытых окнах. Семьи с маленькими детьми и те, кто страдает от аллергии, предпочитают очистители TION IQ. А в зимний сезон отопления сложно представить жизнь без увлажнителя».  

Кроме оборудования для вентиляции, очистки и обеззараживания воздуха для жилых объектов, группа компаний ТИОН предлагает застройщикам и девелоперам готовые и эффективные решения для обустройства медицинских учреждений и ЛПУ, школ и детских садов, ресторанов и кальянных, отелей и глэмпингов, офисных центров и коворкингов, а также ИЖС и производственных помещений.

 

Ознакомиться с оборудованием ТИОН и получить комплексную консультацию специалистов можно на тематическом стенде компании «ЖК ТИОН» (Павильон №1, стенд 1B13) на выставке «Мир Климата–2024» с 27 февраля по 1 марта в ЦВК «Экспоцентр» (Москва), а также на сайте ТИОН. + 7 (499) 110-90-07. b2b@tion.ru

  

Реклама. АО «Тион Умный микроклимат». ИНН: 5408281283

 

     

   

    

  

   

Другие публикации по теме:

Первый в мире бризер, ноу-хау по очистке воздуха и миллионы довольных людей: лидер российского рынка умного микроклимата отмечает 17-летие

Правительство намерено снизить финансовую нагрузку при проектировании и строительстве энергоэффективных МКД

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Опубликована третья редакция методологии присвоения классов умным многоквартирным домам

Уточнен перечень МКД, не подлежащих оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов

В России более 2,5 тыс. домов возводится с классом энергоэффективности А и выше

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

ДОМ.РФ и Сбербанк анонсировали разработку финансовых инструментов для поддержки «зеленого» строительства

Виталий Мутко: доля домов, соответствующих «зеленому» стандарту, в ближайшие восемь лет вырастет в России с 5% до 20%

Росстандарт опубликовал ГОСТ Р Здания многоквартирные жилые «зеленые»

Схемы теплоснабжения будут разрабатываться с учетом программы развития электроэнергетических систем России

ДОМ.РФ: сертификаты соответствия жилых зданий недавно утвержденному «зеленому» стандарту начнут выдавать в ближайшее время