Опубликован аналитический обзор «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками», подготовленный Институтом развития строительной отрасли.

Переносы по введенным домам

В процессе исследования проанализированы данные по 1024 домам с жилыми единицами совокупной площадью квартир 7 млн м², которые введены в эксплуатацию в III квартале 2017 года. Из них 903 многоквартирных дома, 112 домов блокированной застройки, 9 домов с апартаментами.

Средний размер переноса срока ввода объектов в эксплуатацию по введенным объектам составил 5,03 месяца. По сравнению со вторым кварталом указанный показатель улучшился на 0,9 мес (во II квартале средний размер переноса срока ввода составлял 5,9 мес).

Всего в III квартале 2017 года исследованные дома ввели 585 юридических лиц, объединенных в 531 группу компаний. 100 крупнейших групп компаний России в III квартале ввели в эксплуатацию 2,3 млн м² жилья, или 33,7% от общего объема ввода жилья профессиональными застройщиками.

Без переносов срока в III квартале сдано 41,5% жилья. С переносами в пределах 6 месяцев сдано 25,3%. Переносы от 6 до 12 мес. выявлены у 17,4% введенного жилья. Перерос срока сдачи жилья более года допущен в отношении 15,8% введенного жилья.

Структура переносов ввода жилья по сданному жилью в III квартале 2017 года

Переносы по текущему строительству

Исследовано положение дел с переносами сроков ввода жилья в отношении 14 787 строящихся домов, совокупной площадью квартир 119 млн м².

Исследование показало ежеквартальное увеличение размера среднего срока переноса ввода жилья застройщиками. Так, во втором квартале этот показатель составлял 3 мес., в третьем 3,4 мес., на начало четвертого квартала уже 3,96 мес.

Следует отметить, что в расчете учитывались только переносы сроков по наступившим датам. Например, не учтены переносы срока ввода с IV квартала 2017 года на более поздний срок, т.к. IV квартал еще не завершился. На момент составления обзора такие переносы зафиксированы в отношении более 5,7 млн м² строящегося жилья.

Не имеет переносов сроков ввода 75,7% строящегося жилья. Причем у ТОП-100 крупнейших компаний этот показатель еще лучше – 83,5%. У мелких и средних застройщиков без переноса сроков ввода строится 70,7% жилья.

Структура переносов ввода жилья по строящемуся жилью на декабрь 2017 года

Ситуация в регионах (исследованы Краснодарский край, Московская область, Москва, Санкт-Петербург)

Недавно портал ЕРЗ опубликовал интервью с вице-мэром г. Воронежа по градостроительной деятельности Артуром Кулешовым, который отметил, что перенос сроков ввода жилья власти считают одной из главных сегодняшних проблем. «Причина проста: квартиры не распродаются, если у застройщика сегодня в новостройке есть, допустим, 100 квартир, и 50 из них нужно отдать дольщикам, то на остальные 50 он не может найти покупателей, — пояснил чиновник. — Вот застройщик и думает, что ему делать, как выходить из положения. Если он введет наполовину проданный дом, то, соответственно, другая половина этого дома автоматически ляжет на него: коммунальные услуги, содержание и пр. Поэтому девелоперы, всячески минимизируя свои убытки, сегодня стараются переносить ввод домов. Если ДДУ, подписанные ими с дольщиками, это позволяют, они переносят ввод дома на полгода или даже на больший срок», — заключил Кулешов. 

Отметим, что Воронежская область по итогам исследования имеет одни из лучших показателей по переносу срока ввода жилья среди регионов России с большим объемом жилищного строительства. Например, по текущему строительству средний срок переносов ввода в этом субъекте РФ составляет всего 1,8 месяцев при среднем показателе по стране 4,0 месяца.

В другом крупном регионе, Краснодарском крае, вопросы переносов срока ввода жилья обсуждались на совещании, которое провел заместитель генерального прокурора РФ Андрей Кикоть. По мнению надзорного ведомства, третья часть строящихся на Кубани жилых домов имеет существенное отставание от заявленных сроков сдачи — более 6 месяцев. Такие цифры тревожат прокуратуру, поскольку они свидетельствуют о возможном увеличении числа проблемных строек. На совещании отмечалось, что в настоящий момент в крае уже расследуется 47 уголовных дел против застройщиков, более двух десятков предпринимателей арестованы, потерпевшими признаны 4,7 тыс. человек, ущерб дольщикам достиг 7 млрд руб. В «черный» список надзорного ведомства попали 234 объекта, в которые вложили деньги около 20 тыс. человек.

В опубликованном аналитическом обзоре «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками» представлена подробная информация о состоянии дел в Краснодарском крае. По сданному в III квартале жилью перенос сроков ввода отмечен у 67% введенного жилья, из них у 28,9% срок ввода перенесен на 6 месяцев и более. Как видно, эта цифра почти совпала с данными прокуратуры.

Структура переносов ввода жилья по сданному жилью в III квартале 2017 года в Краснодарском крае

Справедливости ради следует констатировать, что на фоне других регионов-лидеров в сфере жилищного строительства (об этом ниже) ситуация с просрочкой ввода жилья на Кубани далеко не самая худшая. Средний перенос срока по вводу жилья в III квартале здесь составил 3,9 месяца (по России — 5,0), по текущему строительству — 3,6 месяца (по России — 4,0).

Гораздо более сложная ситуация зафиксирована в Московской области. По сданным объектам средний перенос сроков ввода жилья в регионе растет в арифметической прогрессии. По состоянию на III квартал этот показатель достиг 9,3 мес.

Без переносов срока в Подмосковье введено всего 14,8% жилья. Причем ТОП-20 крупнейших застройщиков региона, обеспечивающих половину всего жилищного строительства в регионе, в обещанный срок сдали лишь 9,4% жилья, введенного в III квартале.

И по текущему строительству ситуация в Московской области хуже, чем в среднем по стране. Средний срок переноса ввода жилья на декабрь 2017 года составил  5,8 месяца (по России — 5,0).

Ситуация со сроками ввода в Московской области отягощается еще и гигантскими штрафами для местных девелоперов в пользу дольщиков (а чаще — потребительских террористов, которые перекупают у дольщиков права требования неустойки), что осложняет для застройщиков восстановление ритмичной работы по строящимся объектам.

Скачать аналитический обзор «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками» можно здесь.

Другие публикации по теме:

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Законодатели, юристы и девелоперы обсудили новые поправки в закон о долевом строительстве в рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: разбираем новеллы 214-ФЗ». В их числе — установление Минстроем минимальных требований к качеству отделки, внедрение стандарта застройщика в ДДУ, сокращение гарантийного срока на отделку с трех лет до года и ограничение санкций за недостатки в отделке тремя процентами от стоимости договора.

Фото: © Matej Kastelic / Фотобанк Лори

Эксперты сошлись во мнении, что закон, призванный помочь застройщикам, содержит много неопределенностей. В частности, не прояснено понятие «отделочных работ» и их соотношение с установкой оборудования, а трехпроцентный лимит ответственности может оказаться недостаточным при серьезных дефектах в квартирах с дорогостоящей отделкой. Окончательную ясность в применение новых норм внесет только судебная практика.

Фото: t.me/romanlyabikhov

Роман ЛЯБИХОВ (на фото), первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ:

— Сегодня мы обсуждаем новеллы в 214-ФЗ. Мы рассчитываем, что обсуждаемые сегодня новеллы вступят в силу с 1 января и 1 марта 2025 года.

Внесенный Правительством РФ законопроект предусматривает ряд уточнений в отношении ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства. А именно: минимальные требования к отделке помещений, продаваемых с отделкой, — их должен установить Минстрой. Сокращается срок гарантии на отделку перед покупателем квартиры с трех лет до одного года. И еще один достаточно существенный пункт — мы ограничили санкции за нарушения в отделке 3% от стоимости договора.

Фото: de-ure.ru

Никита ФИЛИППОВ (на фото), заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»:

— Основные новеллы закона вводят понятие стандарта застройщика, который позволяет самостоятельно устанавливать стандарты отделочных работ в квартирах и отступать от обязательных технических регламентов. Хотя само понятие стандарта застройщика не является новым в правоприменении (эти стандарты разрабатывались и включались в договоры уже около полутора лет назад), до сегодняшнего дня этот термин отсутствовал в нормативных актах, и практика его применения существенно изменится после вступления в силу данного федерального закона.

Важное изменение — это ограничение ответственности застройщика за недостатки отделки тремя процентами от цены договора. С одной стороны, это может быть разумная сумма, с другой — если речь идет о квартире с полной отделкой, меблировкой и техникой, 3% вряд ли хватит для устранения всех недостатков.

Данная норма вступает в силу с 1 января 2025 года и будет применяться в части прав и обязанностей, возникших после этой даты, но в отношении договоров, заключенных ранее. То есть трехпроцентный порог будет применен даже к тем договорам, где стоимость отделки и оборудования высока. Думаю, это породит судебные споры, особенно при серьезных нарушениях по дорогостоящим видам отделки.

Данный законопроект, несмотря на направленность на помощь застройщикам и их защиту, порождает большое количество потенциальных проблем. В нем заложено много подводных камней. Надеемся, что часть вопросов будет снята с помощью подзаконного нормативного регулирования, но окончательно все расставит по местам только судебная практика.

Не стоит забывать, что основная задача законодателя и судебной власти — в защите не застройщиков, а потребителей. Этот тренд будет сохраняться, что видно из всей предыдущей судебной практики. Поэтому не стоит надеяться, что введение стандартов даст возможность застройщикам в одностороннем порядке устанавливать существенно заниженные по отношению к привычным ГОСТам и СНиПам параметры.

Фото из архива А. Кардапольцева

Андрей КАРДАПОЛЬЦЕВ (на фото), директор по правовым вопросам, РАЗУМ:

— Закон не содержит определения термина «отделочная работа», это понятие нигде не трактуется. В проекте перечислены через запятую результаты отделочных работ, работы по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования. То есть работы по установке оборудования формально не приравниваются к отделочным, но регулируются теми же правилами.

Остается неопределенность и с меблировкой — если она не относится к отделке, то мы должны применять общие правила гарантии объекта, хотя логичнее было бы ориентироваться на гарантийные сроки производителя мебели.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Анна ЧЕРЕПАНОВА, заместитель директора по правовым и корпоративным вопросам, СтройПанельКомплект:

— Законодатель в ч. 1 ст. 7 убрал понятие технических регламентов, но не совсем исключил возможность установления требований к объекту с их учетом, поскольку остаются иные обязательные требования, в которые можно включить понятие технического регламента в силу законодательства о техническом регулировании.

При наличии минимальных требований стандарт организации может показаться излишним, так как при заключении договора достаточно руководствоваться этими требованиями. Разработка стандарта и прохождение экспертизы также влекут дополнительные расходы для застройщика. Однако в текущей редакции минимальные требования связаны с наличием стандарта организации, и остается открытым вопрос, примут ли суды условия договора с включением минимальных требований без такого стандарта.

Если смотреть в целом, необходимость стандарта организации при наличии минимальных требований зависит от того, какую концепцию изберет разработчик минимальных требований: установит ли он требования к наиболее важным параметрам отделки или к каждому параметру отделки. Во втором случае необходимость стандарта организации отсутствует.

Фото из архива Е. Кочетова

Евгений КОЧЕТОВ (на фото), технический директор, Группа Голос:

— Многие застройщики ранее применяли следующую практику написания стандартов организации: брали за основу свод правил или национальный стандарт, корректировали его, изменяя существующие требования без каких-либо обоснований. Получившийся «документ» не предполагал прохождения экспертизы в техническом комитете и не регистрировался в фонде стандартов.

В случае возникновения спорной ситуации с покупателем этот незарегистрированный стандарт предоставлялся в качестве аргументации в суд. Естественно, судебный эксперт не принимал такой документ в качестве обоснования безопасности. Таким образом, создавалась негативная судебная практика по применению стандартов организации.

В своей практике мы в обязательном порядке, в соответствии с требованиями законодательства, обосновываем те требования, которые закладываем в новый стандарт организации. В результате работы над стандартом появляется два документа: это сам стандарт как нормативный документ и обоснование требований, заложенных в стандарте. И оба документа предоставляем в ТК для экспертизы.

Сейчас у Группы Голос есть ряд стандартов организации, прошедших экспертизу в профильном комитете и зарегистрированных в федеральном фонде стандартов ФГБУ РСТ. При этом компания не стремится разработать стандарты взамен всех существующих норм, а начинает работу над новым стандартом только в двух основных случаях: когда отсутствует норма проектирования, строительства или эксплуатации и когда строительные нормы устарели либо противоречат друг другу.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно в рабочие четверги. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

В 2024 году состоялось четыре выпуска: 29 ноября эксперты разобрали аналитический обзор Банка России о проектном финансировании в жилищном строительстве, 5 декабря обсудили текущую ситуацию в девелопменте МКД, 12 декабря были представлены итоги ноября по продажам новостроек и прогнозы на будущий год, а 19 декабря участники проанализировали новый ипотечный стандарт от ЦБ.

Первая в 2025 году онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды» состоится 16 января и будет посвящена теме «Спрос, предложение, цены на рынке новостроек (итоги декабря и 2024 года)». Регистрация доступна по ссылке. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)