Одной из основных проблем градостроительного комплекса, регулярно выносимой на обсуждение на самом высоком уровне, являются так называемые обманутые дольщики. Данным обобщающим термином принято описывать все ситуации, в которых застройщик по тем или иным причинам не довел до конца проект строительства многоквартирного дома и не ввел его в эксплуатацию.

Публикуем аналитическую статью, посвященную этой теме, преподавателя Академии девелопмента, соучредителя и Генерального директора инжинринговой компании Fizir Андрея НОЗДРЯКОВА. 

        

Фото: ©  Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

   

В случаях недостроенных или брошенных по разным причинам объектов власти пытаются изыскивать способы максимально избегать социальных взрывов и находить пути достройки таких проблемных зданий, особенно если это жилой дом, в котором люди планировали получить жилье.

Как правило, бремя по достройке таких объектов посредством тех или иных механизмов и/или договоренностей перекладывается на плечи другого инвестора. Для состоявшегося мастер-девелопера это может быть возможностью согласовать технико-экономические показатели (ТЭП) по другому объекту или получить другие преференции.

Для начинающего игрока участие в подобных мероприятиях может являться «точкой входа», возможностью наработать первичный GR-ресурс и «засветиться» в регионе.

При этом и тем и другим необходимо иметь четкий ответ на вопрос «стоит ли овчинка выделки», и как раз с этим, как показывает наша многолетняя практика, возникает огромное количество трудностей. А неверно оцененный на входе проект, в свою очередь, ведет к многомиллионным, а иногда миллиардным убыткам на выходе.

    

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

    

Вместе с тем аудит частично построенных объектов имеет ряд существенных отличий от анализа новых перспективных площадок (тех, где не успел «потоптаться» другой горе-девелопер). И сегодня мы поговорим о том, как правильно оценить риски реализации таких проектов и, самое главное, сроки и бюджет доведения их до логичного результата. Изложенная далее информация также релевантна для случаев достроя любых незавершенных объектов (в том числе вне поля 214-ФЗ).

Задача реализации подобных проектов, как правило, осложняется следующим «джентльменским» набором факторов:

• полное или частичное отсутствие проектной, рабочей и исполнительной документации;

• непринятие должных мер по консервации объекта;

• отсутствие актуализированного комплекта исходно-разрешительной документации, договоров об осуществлении технологического присоединения, результатов изысканий, согласований с органами исполнительной власти и пр.

   

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

    

Для определения точной стоимости и сроков работ, а также составления дорожной карты реализации объекта техническому заказчику нового застройщика необходимо провести обследование и установить, в каком техническом состоянии находится объект, детально обследовать внутренние инженерные системы, а также наружные сети объекта, провести комплекс необходимых испытаний в случае, если сети уже смонтированы.

Особое внимание необходимо уделить качеству выполненных работ на фасаде, проверке наличия проектного армирования, анализу марки и класса бетона. В большинстве случаев будет необходимо проведение дорогостоящих работ по усилению несущих конструкций, локальный ремонт участков бетона, устранение последствий длительного замачивания поверхности бетона путем обработки указанных участков специальными составами.

Обследования зачастую показывают, что кладка выполнялась со значительным количеством дефектов, не проводилось армирование раствора, предписанное рабочей документацией, а крепления к стенам и перекрытиям отсутствуют.

Внутренние инженерные системы выполнены, как правило, настолько плохо, что требуется их полная замена. С момента монтажа наружных сетей они приходят в непригодность без обслуживания и эксплуатации. Кроме того, требования к участкам наружных сетей за последние годы значительно возросли, и для их дальнейшей сдачи в эксплуатацию требуется проведение дополнительных испытаний с целью обоснования возможности их использования.    

Помимо перечисленного, требуется проводить специализированные виды обследований, такие как: внутренняя дефектоскопия трубопроводов, оценка технического состояния стыков, запорной арматуры, оценка качества материалов. Для тепловых сетей обязательна оценка ранее смонтированных систем СОДК, оценка технического состояния сварных стыков. Для наружных электрических кабелей проводятся замеры электрической лабораторией с подготовкой отчета, на основании которого принимается решение о замене кабельных линий.

В случае наличия на объекте или в архивах проектной (ПД), рабочей (РД) и исполнительной документации, необходимо детально сопоставить факт на площадке и технические документы.

С большой долей вероятности объект строился со значительным количеством отклонений от ПД, РД, а исполнительная документация отсутствует (в том числе необходимые паспорта и сертификаты на изделия).

Все дефекты как строительных конструкций, так и внутренних и наружных инженерных сетей требуют оформления дефектовочных актов и ведомостей работ с целью уточнения итогового бюджета строительства.

   

Иллюстрация предоставлена Академией девелопмента

   

Кроме того, необходимо отдельно проработать вопрос прохождения негосударственной или государственной повторной экспертизы проекта с учетом выявленных дефектов строительных конструкций и инженерных систем, особенно в случаях если разрешение на строительство не было продлено и требуется его повторное получение.

Многие нормативы, по которым был спроектирован ранее объект, устаревают, и фактически приходится «примерять» новую нормативно-техническую базу на законсервированный (или брошенный) объект.

Особо остро стоят вопросы применения 123-ФЗ, поэтому приходится заказывать специальные технические условия, схему расстановки пожарной техники, в исключительных случаях, другие специализированные отчеты во ВНИИПО МЧС.

Отдельное место в рамках достройки объекта занимает работа с обновлением всей исходно-разрешительной документации: часто встречаются случаи, когда объекты попадают в санитарно-защитную зону (СЗЗ) рядом действующих предприятий, не увязаны с проектами улично-дорожной сети.

Кроме того, зачастую необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждение архитектурно-градостроительного решения/архитектурно-градостроительного облика (АГР/АГО) и получение комплекта новых договоров технологического присоединения.

       

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

  

Проработки требует вопрос получения заключения о соответствии (ЗОС) и Разрешения на ввод на указанные объекты. Необходимо выстроить дорожную карту с инспекторами надзорного ведомства. В случае если речь идет про работу в рамках 214-ФЗ, где были затронуты интересы дольщиков, объект подпадает под особый контроль со стороны Госстройнадзора.

На основании проведенных обследований, а также ведомостей работ разрабатываются проектная и рабочая документация для достройки объекта, проводится экспертиза проекта и начинаются работы.

В некоторых случаях необходимо организовать работы на площадке параллельно с разработкой рабочей документации. Сам процесс работы на объекте незавершенного строительства очень схож с работами по реконструкции зданий, поскольку в ходе производства работ возникает большое количество сложностей, дефектов и строительного брака, которые по разному ряду причин не могли быть выявлены в ходе обследования объекта.

    

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

     

Требуется оформление дополнительных дефектовочных актов, повторное многократное включение новых пунктов в отчет по обследованию, а также включение соответствующих работ в контрактные сметы. Именно поэтому первоначальная смета контракта на подобных объектах будет превышена в 90% случаев.

К данной практике следует относиться как к норме, поскольку выявить все дефекты можно только после проведения работ по демонтажу части элементов строительных конструкций или в ходе проведения работ, а в ходе начального обследования существуют допущения по количеству отбираемых проб и зондажей.

Для генерального подрядчика на данных объектах существует сложность в подборе исполнителей на все виды работ по причинам, указанным выше, в связи с чем рекомендуется подписывать контракты с подрядчиками согласно этапам исполнения.

    

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

     

С точки зрения последовательности реализации проекта, первое и самое главное в работе технического заказчика — комплекс работ по обследованиям, уточнению методов производства работ на объекте и анализу имеющихся в наличии материалов.

Второй этап — защита объемов работ и дефектовок у инвестора совместно с генеральным подрядчиком, поиск согласованных всеми сторонами решений, утверждение ведомости работ и расценок.

Для более полного понимания ситуации рассмотрим следующий пример: на основании проведенного визуального обследования Инвестор планировал не осуществлять полную сплошную замену внутренних инженерных систем, на основании чего была сделана финансовая модель проекта. Но далее на основании совместной оценки генподрядчика, субподрядчика и изыскателей установлена невозможность окончания работ в рамках ремонта систем, и требуется их полная замена. Подобные нюансы на объектах незавершенного строительства присутствуют на всех этапах реализации.

По итогу необходимо отметить, что реализация проектов незавершенного строительства требует наличия высокой квалификации, значительного опыта и системного подхода в первую очередь со стороны технического заказчика, а также должной осмотрительности, итеративного подхода и детального финансового планирования со стороны инвестора. Кроме того, к начальной смете рекомендуется добавлять не менее 10% непредвиденных расходов в связи с обозначенными выше факторами.

     

Фото: Академия девелопмента

    

В заключение автор, соучредитель инжинринговой компании Fizir Андрей Ноздряков (на фото) отмечает, что изложенная в статье информация — выжимка из опыта инжиниринговой компании, успешно прошедшей путь достроя двух незавершенных объектов в рамках 214-ФЗ (одного в Москве, другого в Московской области).

Хочется надеяться, что она поможет инвесторам и застройщикам, которым предстоит работать с объектами такого типа, избежать распространенных ошибок и связанных с ними убытков.

    

      

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

   

    

Другие публикации по теме:

Вкалывают роботы — счастлив человек? Системы динамического ценообразования в жилом девелопменте

Феодальные колодцы: темная сторона девелоперских компаний

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте 

Эта актуальная тема разбирается в очередной аналитической статье создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя инжинринговой компании Fizir Алексея ТУГАРЕВА (на фото).

   

Фото: Академия девелопмента

   

Ни для кого не секрет, что эволюционное развитие девелоперской компании изначально происходит в рамках одного региона, и на то есть объективные причины. Обсуждаемый вид бизнеса имеет сильную региональную привязку с учетом целого набора факторов, в их числе:

• наработанные механизмы взаимодействия застройщика и власти;

• региональная специфика продуктовых решений;

• налаженная работа с местными поставщиками товаров и услуг;

• узнаваемость бренда в регионе с точки зрения потребителей продукта.

Тем не менее часто девелоперу становится по той или иной причине тесно в своем регионе, и возникают идеи расширить бизнес за его пределы. Данная статья содержит совокупный накопленный обзорный опыт по старту работы инвестора в новой для себя локации и максимально быстрой и эффективной адаптации компании к новым условиям.

Но прежде чем переходить к конкретному инструментарию, не лишне будет ответить себе на вопрос, корректной ли является мотивация для подобного решения. Нередки случаи, когда компании в лице их руководителей неверно оценивают перспективы работы в новом регионе с учётом различных факторов.

Одна из самых распространенных ошибок — логика на уровне сравнения продажной цены метра в целевом регионе с себестоимостью реализации проектов в домашнем регионе. Самый яркий пример в данном случае — стремление региональных девелоперов в Москву, когда инвестор рассуждает примерно следующим образом: цена площадки с документами, приведенная к будущему полезному метру, составляет 100 тыс. руб., себестоимость строительства в домашнем регионе — 80 тыс. руб., еще 20 тыс. руб. накинем на непредвиденные расходы и при продажной цене 1 кв. м в 400 тыс. руб. получаем прибыль на уровне 200 тыс. руб. Те компании, которые уже пытались зайти на московский рынок, в полной мере осознали, что подобная логика расчетов не работает в силу значительной разницы в инвестиционной себестоимости, о чем мы более подробно поговорим далее.

Чтобы лучше разобраться в вопросе инвестиционной себестоимости, рассмотрим представленные ниже круговые диаграммы. Согласно статистике, средняя рентабельность в девелоперских проектах на сегодняшний день в целом по стране составляет приблизительно 15%, что справедливо как для Москвы, так и для других регионов РФ. На представленных ниже диаграммах показаны прибыль и себестоимость 1 кв. м квартиры на фоне цен: 400 тыс. руб./кв. м в Москве и 150 тыс. руб./кв. м в некоем другом регионе. Прибыль в таких проектах, приведенная к 1 кв. м квартиры, составит 52 тыс. руб./кв. м и 19,5 тыс. руб./кв. м соответственно.

    

Фото: Академия девелопмента

    

Чтобы верно интерпретировать данную аналитику и делать корректные выводы, договоримся о перечне ключевых параметров, определяющих эффективность реализуемых проектов. Профессиональные системные инвесторы, как правило, отталкиваются от следующих показателей проекта как от основных:

1) объем прибыли в абсолютном выражении;

2) рентабельность на все затраты проекта;

3) внутренняя норма доходности (IRR).

Если сравнивать по ним представленные на диаграммах проекты, получится следующая картина:

1) объем прибыли в московском проекте выше в 2,5 раза с одной площадки;

2) рентабельность одинаковая — 15%;

3) IRR при прочих равных будет выше в региональном проекте за счет того, что срок реализации московского проекта с большой долей вероятности будет дольше, чем регионального с сопоставимыми технико-экономическими показателями (ТЭП).

Приведенный выше пример показывает, что, задавая себе вопрос «зачем?» перед вопросом «как?», инвестор может прийти к неожиданным выводам.

На следующем изображении приведены основные возможные пути «миграции» девелоперов в России: из региона в Москву, из Москвы в регион, из одного региона в другой и за пределы РФ. Все эти направления в той или иной мере активно осваиваются российскими девелоперами, и подходы, изложенные в настоящей статье, одинаково релевантны любому из показанных четырех направлений.

    

Фото: Академия девелопмента

  

С точки зрения приведенного выше примера вполне может оказаться так, что рентабельность в домашнем регионе для инвестора, планирующего экспансию в Москву, окажется значительно выше (в 1,5—2 раза) московской. Основными (но не единственными) причинами в данном случае являются:

• механизм платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ);

• существенное повышение требований к архитектурному наполнению проекта, влекущее соответствующее повышение строительной себестоимости;

• значительно более сложные процедуры согласований на всех этапах развития проекта;

• огромные платежи за соцобъекты по инфраструктурным договорам;

• запредельный уровень конкуренции.

Таким образом, «простая» логика в вопросах расширения бизнеса за пределы домашнего региона не работает, и для принятия взвешенного решения не обойтись без глубокой комплексной аналитики и финансового моделирования проектов в домашнем и целевом регионах. Корректность финансовой модели при этом определяется строгим соблюдением следующих параметров:

• полный (закрытый) перечень статей затрат;

• корректные удельные показатели и прочие данные в расходной части;

• корректные сроки всех этапов развития проекта;

• правильная оценка доходной части с точки зрения цен и темпов реализации с учетом ликвидности и спроса.

Для составления корректной финмодели необходимо тщательно проанализировать каждую из статей затрат проекта с учетом ее региональной специфики: исходно-разрешительная документация (ИРД), проектно-изыскательские работы (ПИР), строительно-монтажные работы (СМР), социальная нагрузка, сети, улично-дорожная сеть (УДС), управление проектом, коммерческие расходы, прочие и непредвиденные расходы, а также затраты по финансированию, налоги. При этом погружение в каждую из перечисленных статей — тема отдельного глубокого исследования, выполнить которое самостоятельно в незнакомом регионе девелоперу будет не под силу.

В числе наилучших носителей знаний о работе в новой локации можно отметить местных консультантов-профессионалов, системных девелоперов, уже давно работающих в регионе, технических заказчиков, проектные бюро, представителей органов исполнительной власти (ОИВ) и банков. В рамках Академии девелопмента мы неоднократно проводили консультационно-учебные семинары для региональных игроков, посвященные быстрому погружению в специфику московского рынка. Практика таких мероприятий позволила существенно расширить понимание особенностей проектов в ряде регионов РФ и сравнить их с московскими.

Помимо прямой экономической выгоды от реализации проектов, к прочим видам мотивации для инвестора могут относиться диверсификация портфеля, поэтапное повышение статуса компании до уровня системообразующего федерального игрока.

Если же на все вопросы финансово-экономического толка инвестор получил положительные ответы, подтвердив изначальную гипотезу о целесообразности работы в новом для себя регионе, то следующим этапом должно являться стратегическое планирование выхода на новый рынок, основными составляющими которого являются взаимодействие с государственными органами (GR) и технология. При этом глобально существуют два типа стратегий: через GR в технологию и через технологию в GR. В первом случае у инвестора должен быть федеральный или иной административный ресурс в регионе. Также одним из самых понятных и правильных механизмов является коллаборация с местным мастер-девелопером. Во втором случае придется либо покупать площадки с уже согласованными ТЭП (заведомо соглашаясь на отсутствие или минимальный объем прибыли в первых проектах), либо идти более тернистым путем: постепенно разобраться в градполитике региона, расстановке сил, потребностях власти, госпрограммах и т. д. 

GR при этом является важнейшей составляющей и основным камнем преткновения, т. к. скорее всего у инвестора нет необходимых связей в новом для него регионе — проще говоря, он никому там не знаком, а значит, ему вряд ли под силу самостоятельно решать как вопросы GR топ-уровня (изменение граддокументации, получение ИРД), так и GR мидл-уровня — работа с ОИВ и ресурсоснабжающими организациями (РСО). Именно поэтому многие региональные девелоперы предпочитают пройти путь первых проектов по уже проторенной дорожке с партнером — мастер-девелопером. Что надо обязательно помнить в данной конструкции: местный игрок знает гораздо лучше вас все подводные камни и рифы, умеет их правильно обходить и имеет набор козырных карт в рукаве. Но как понять, не сидит ли с вами за столом переговоров опытный шулер, сдающий колоду на игру так, как выгодно ему, и не оставит ли он своего нового партнера в итоге без штанов? Как вариант, неплохо иметь в такой ситуации независимого консультанта, который хорошо владеет информацией обо всех «правилах игры».

С точки зрения технологии «новому» игроку необходимо следующее:

• разобраться в «базовых» аспектах:

• погрузиться в нормативно-правовую базу регионального и местного уровней;

• разобраться в градостроительной политике и расстановке сил на региональном и местном уровнях, изучить логику принятия решений.

Следует также ответить на ряд вопросов:

• кто и как будет управлять проектом;

• кто будет разрабатывать продуктовые решения;

• кто будет проектировать;

• чьими силами, из чего и как строить;

• как будет организована логистика поставок;

• как подключить будущий объект ко всем необходимым сетям.

Ответы на указанные вопросы скорее всего приведут девелопера к необходимости корректировки оргструктуры и бизнес-процессов. Неплохим подспорьем для работы в нескольких регионах могут стать унификация и цифровизация.

Хорошим решением также является использование местного технического заказчика под контролем собственной распределенной команды управления проектом.

Безусловно, задача вхождения девелопера в новый регион носит комплексный характер, и раскрыть все ее аспекты в рамках настоящего материала невозможно. Однако хотелось бы верить, что данная статья способна подтолкнуть инвесторов, задумывающих покорение новых рынков, к правильным вопросам и поиску правильных ответов.

А чтобы облегчить данную задачу, мы подготовили план-схему выхода девелопера за пределы домашнего региона, которую вы можете скачать по ссылке на сайте Академии девелопмента.

   

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Вкалывают роботы — счастлив человек? Системы динамического ценообразования в жилом девелопменте

Феодальные колодцы: темная сторона девелоперских компаний

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте