Опубликован аналитический обзор «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками», подготовленный Институтом развития строительной отрасли.

Переносы по введенным домам

В процессе исследования проанализированы данные по 1024 домам с жилыми единицами совокупной площадью квартир 7 млн м², которые введены в эксплуатацию в III квартале 2017 года. Из них 903 многоквартирных дома, 112 домов блокированной застройки, 9 домов с апартаментами.

Средний размер переноса срока ввода объектов в эксплуатацию по введенным объектам составил 5,03 месяца. По сравнению со вторым кварталом указанный показатель улучшился на 0,9 мес (во II квартале средний размер переноса срока ввода составлял 5,9 мес).

Всего в III квартале 2017 года исследованные дома ввели 585 юридических лиц, объединенных в 531 группу компаний. 100 крупнейших групп компаний России в III квартале ввели в эксплуатацию 2,3 млн м² жилья, или 33,7% от общего объема ввода жилья профессиональными застройщиками.

Без переносов срока в III квартале сдано 41,5% жилья. С переносами в пределах 6 месяцев сдано 25,3%. Переносы от 6 до 12 мес. выявлены у 17,4% введенного жилья. Перерос срока сдачи жилья более года допущен в отношении 15,8% введенного жилья.

Структура переносов ввода жилья по сданному жилью в III квартале 2017 года

Переносы по текущему строительству

Исследовано положение дел с переносами сроков ввода жилья в отношении 14 787 строящихся домов, совокупной площадью квартир 119 млн м².

Исследование показало ежеквартальное увеличение размера среднего срока переноса ввода жилья застройщиками. Так, во втором квартале этот показатель составлял 3 мес., в третьем 3,4 мес., на начало четвертого квартала уже 3,96 мес.

Следует отметить, что в расчете учитывались только переносы сроков по наступившим датам. Например, не учтены переносы срока ввода с IV квартала 2017 года на более поздний срок, т.к. IV квартал еще не завершился. На момент составления обзора такие переносы зафиксированы в отношении более 5,7 млн м² строящегося жилья.

Не имеет переносов сроков ввода 75,7% строящегося жилья. Причем у ТОП-100 крупнейших компаний этот показатель еще лучше – 83,5%. У мелких и средних застройщиков без переноса сроков ввода строится 70,7% жилья.

Структура переносов ввода жилья по строящемуся жилью на декабрь 2017 года

Ситуация в регионах (исследованы Краснодарский край, Московская область, Москва, Санкт-Петербург)

Недавно портал ЕРЗ опубликовал интервью с вице-мэром г. Воронежа по градостроительной деятельности Артуром Кулешовым, который отметил, что перенос сроков ввода жилья власти считают одной из главных сегодняшних проблем. «Причина проста: квартиры не распродаются, если у застройщика сегодня в новостройке есть, допустим, 100 квартир, и 50 из них нужно отдать дольщикам, то на остальные 50 он не может найти покупателей, — пояснил чиновник. — Вот застройщик и думает, что ему делать, как выходить из положения. Если он введет наполовину проданный дом, то, соответственно, другая половина этого дома автоматически ляжет на него: коммунальные услуги, содержание и пр. Поэтому девелоперы, всячески минимизируя свои убытки, сегодня стараются переносить ввод домов. Если ДДУ, подписанные ими с дольщиками, это позволяют, они переносят ввод дома на полгода или даже на больший срок», — заключил Кулешов. 

Отметим, что Воронежская область по итогам исследования имеет одни из лучших показателей по переносу срока ввода жилья среди регионов России с большим объемом жилищного строительства. Например, по текущему строительству средний срок переносов ввода в этом субъекте РФ составляет всего 1,8 месяцев при среднем показателе по стране 4,0 месяца.

В другом крупном регионе, Краснодарском крае, вопросы переносов срока ввода жилья обсуждались на совещании, которое провел заместитель генерального прокурора РФ Андрей Кикоть. По мнению надзорного ведомства, третья часть строящихся на Кубани жилых домов имеет существенное отставание от заявленных сроков сдачи — более 6 месяцев. Такие цифры тревожат прокуратуру, поскольку они свидетельствуют о возможном увеличении числа проблемных строек. На совещании отмечалось, что в настоящий момент в крае уже расследуется 47 уголовных дел против застройщиков, более двух десятков предпринимателей арестованы, потерпевшими признаны 4,7 тыс. человек, ущерб дольщикам достиг 7 млрд руб. В «черный» список надзорного ведомства попали 234 объекта, в которые вложили деньги около 20 тыс. человек.

В опубликованном аналитическом обзоре «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками» представлена подробная информация о состоянии дел в Краснодарском крае. По сданному в III квартале жилью перенос сроков ввода отмечен у 67% введенного жилья, из них у 28,9% срок ввода перенесен на 6 месяцев и более. Как видно, эта цифра почти совпала с данными прокуратуры.

Структура переносов ввода жилья по сданному жилью в III квартале 2017 года в Краснодарском крае

Справедливости ради следует констатировать, что на фоне других регионов-лидеров в сфере жилищного строительства (об этом ниже) ситуация с просрочкой ввода жилья на Кубани далеко не самая худшая. Средний перенос срока по вводу жилья в III квартале здесь составил 3,9 месяца (по России — 5,0), по текущему строительству — 3,6 месяца (по России — 4,0).

Гораздо более сложная ситуация зафиксирована в Московской области. По сданным объектам средний перенос сроков ввода жилья в регионе растет в арифметической прогрессии. По состоянию на III квартал этот показатель достиг 9,3 мес.

Без переносов срока в Подмосковье введено всего 14,8% жилья. Причем ТОП-20 крупнейших застройщиков региона, обеспечивающих половину всего жилищного строительства в регионе, в обещанный срок сдали лишь 9,4% жилья, введенного в III квартале.

И по текущему строительству ситуация в Московской области хуже, чем в среднем по стране. Средний срок переноса ввода жилья на декабрь 2017 года составил  5,8 месяца (по России — 5,0).

Ситуация со сроками ввода в Московской области отягощается еще и гигантскими штрафами для местных девелоперов в пользу дольщиков (а чаще — потребительских террористов, которые перекупают у дольщиков права требования неустойки), что осложняет для застройщиков восстановление ритмичной работы по строящимся объектам.

Скачать аналитический обзор «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками» можно здесь.

Другие публикации по теме:

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Верховный Суд РФ определением №303-ЭС24-16745 от 05.02.2025 отменил решения нижестоящих судов, указав, что, несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд не принял мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

В суде рассматривался спор по иску администрации города Южно-Сахалинска (заявитель) к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик) об обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в построенном многоквартирном доме (МКД).

Согласно материалам дела, в марте 2017 года между заказчиком и ответчиком было заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир). По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

По актам приема-передачи в марте 2017 года спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, существовавшим на день подписания актов.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД. В результате проведенной внесудебной экспертизы было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и МКД не в полной мере соответствует проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.

В экспертном заключении также указано, что МКД не отвечают требованиям безопасных для здоровья человека условий по таким показателям, как качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являлись устранимыми, и эксперт предложил выполнить мероприятия по их устранению.

Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства, предусмотренные контрактами, администрация обратилась в арбитражный суд.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручили другой экспертной организации.

Согласно заключению эксперта от июня 2021 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований. При этом уточнялось, что выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.

При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов, представленному в суд в ноябре 2022 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.

Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием. В частности, некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений. Кроме того, имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества МКД и недостатком жилых помещений: наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, однако данный недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.

Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков МКД. В свою очередь АО «Сахалин-Инжиниринг», руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, как и пояснения экспертов, проводивших экспертизы.

Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений в процедуре ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта. При этом было указано, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика после передачи квартир, а в ходе длительной эксплуатации МКД, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.

По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз. Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство.

При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.

Верховный Суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов, указав, что при рассмотрении дела в отношении поставленных вопросов было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы), которые содержат явно противоположные выводы.

Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.

Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.

Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, обществом была представлена только исполнительная документация, касающаяся устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества МКД проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.

Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на МКД, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения, подчеркнули в Верховном Суде.

При этом было указано, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях дальнейшей оценки представленных доказательств.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Кроме того, судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в отношении МКД по уголовному делу. Данное уголовное дело находится в производстве следственного отдела по городу Южно-Сахалинску областного управления Следственного комитета РФ и возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, по факту ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны должностных лиц администрации, выразившихся в длительном неустранении выявленных многочисленных несоответствий санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам в жилых помещениях, предоставленных по договорам специализированного социального найма детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей.

Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали указанные обстоятельства и доказательства, не дали им надлежащей правовой оценки. Суд округа указанные нарушения не устранил.

Верховный Суд указал, что как продавец АО «Сахалин-Инжиниринг» обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией, строительными нормами и правилами. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд поддержал муниципалитет, отказавший застройщику в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствия технических условий

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Статьи КоАП об ответственности властей за требование неустановленных законом документов предложено уточнить 

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Мосгосэкспертизу уполномочили на проведение судебной строительно-технической экспертизы самостроев