РИА Недвижимость с помощью экспертов-юристов выяснило, какие новые законы будут регулировать рынок недвижимости в наступившем году.

Фото: www.3-ndflka.ru

О налогах и вычетах при продаже недвижимости

С 1 января 2022 года собственники объектов недвижимости, которые продали их до истечения минимального срока владения (он составляет в общем случае пять лет, а в ряде случаев - три года), могут — согласно изменениям п. 4 ст. 229 Налогового кодекса РФ, внесенным 305-ФЗ — не подавать налоговую декларацию формы 3-НДФЛ в случае, если общая стоимость проданных жилых домов, квартир и комнат не превышает 1 млн руб. в год, а гаражей и нежилых помещений – 250 тыс. руб.

Иными словами, если сумма дохода оказалась меньше размера имущественного налогового вычета, указывать ее в декларации и оплачивать налог не нужно при наличии вышеуказанных условий.

При этом необходимо учитывать, что:

• если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже, чем кадастровая стоимость этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7;

• если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет, вышеизложенные положения не применяются (п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ).

Данные изменения применяются к доходам, полученным налогоплательщиками в налоговых периодах, начиная с 1 января 2021 года.

Фото: www.kubantoday.ru

С 1 января 2022 года имущественные налоговые вычеты по НДФЛ можно будет получить еще до окончания налогового периода. Для этого налогоплательщику нужно обратиться с письменным заявлением к работодателю (согласно требованиям 100-ФЗ).

Фото: www.rsloboda-rt.ru

О субсидировании квартплаты

Гражданам, рассчитывающим в наступившем году получить субсидии и компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, с 1 января необходимо убедиться, что у них нет непогашенной задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, которая образовалась за период не более чем три последних года плюс подтверждена вступившим в законную силу судебным актом (442-ФЗ). В противном случае субсидии и компенсации не будут выданы.

Фото: www.sarbc.ru

О внесении в ЕГРН аварийного жилья

С 1 февраля 2022 года предусмотрено внесение в ЕГРН сведений о том, что:

• жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или непригодным для проживания (согласно последним изменениям в 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

• признано непригодным для проживания.

Фото: www.strport.ru

О судьбе участков с временным статусом

После 1 марта 2022 года участки с временным статусом (которые были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет в период с 1 марта 2008 года по 1 января 2017 года, но при этом права на них не были в установленном порядке зарегистрированы) будут исключены из ЕГРН.

Ранее правообладателям временных участков давалось пять лет (с момента постановки на государственный кадастровый учет) на то, чтобы осуществить его регистрацию. С 2017 года прекращено присваивание земельным участкам статуса «временный».

Если гражданин не успеет до 1 марта 2022 зарегистрировать право на такой земельный участок, это не будет означать, что он утрачивает на него право, но гражданин должен будет вновь осуществить государственный кадастровый учет участка и зарегистрировать свои права на него в установленном законом порядке. В этом случае участку будет присвоен новый кадастровый номер.

Фото: www.kraszem.ru

О платной земле для дачников

Членам некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, стоит учесть, что в конце февраля истекает срок, в течение которого они могут получить землю в собственность без проведения торгов и бесплатно.

Начиная с 1 марта 2022 года предоставление СНТ и членам СНТ земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будет осуществляться уже за плату.

С указанной даты член садоводческого некоммерческого товарищества вправе приобрести земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного СНТ (за исключением земельных участков общего назначения) в собственность в результате продажи без проведения торгов (пп. 3 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

При этом гражданам, имеющих трех и более детей и являющимися членами садоводческих некоммерческих товариществ, земельные участки также будут предоставляться в собственность бесплатно (п.6 ст. 39.5 Земельного кодекса РФ).

Фото: www.onrealt.ru

О расширении площади машино-мест

В соответствии с приказом Росреестра от 23 июля 2021 года №П/0316 исключены максимально допустимые размеры машино-места. А минимально допустимый размер теперь составляет 5,3 м на 2,5 м. Данные параметры не относятся к парковочным площадкам, расположенным на земельных участках вне зданий, сооружений и помещений с машино-местами, так как такие объекты самостоятельными не считаются.

Предполагается, что новые требования позволят расширить возможности правообладателей по оформлению прав на машино-места с учетом многообразия транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, речь идет о сельскохозяйственной технике, а также транспортных и технических средствах для людей с ограниченными возможностями.

Фото: www.kosterevo.vsn.ru

О допустимости ИЖС на сельхозземлях

С 1 марта 2022 в России разрешается возводить частные дома — объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — на землях сельскохозяйственного назначения. Но возвести можно будет только один дом и только фермерам на используемых ими сельхозземлях. Количество этажей в таком доме должно быть не более трех, его общая площадь – составлять не более 500 кв. м, а пятно застройки под ним – не превышать 0,25% площади земельного участка.

В отношении участков земель сельхозназначения, на которых расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о крестьянско-фермерских хозяйствах (чтобы вместо фермерских домов не возникали коттеджные поселки, не имеющие никакого отношения к фермерскому бизнесу).

При этом субъекты РФ будут вправе принимать законы, в которых могут быть определены те муниципальные образования, на территории которых не допускается строительство, реконструкция или эксплуатация фермерских домов.

Фото: www.zakupka.com

О штрафах за остекление балконов

С 1 марта 2022 года вступает в силу приказ Минстроя России № 292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями». В соответствии с ним физлицам и юрлицам-собственникам за самовольное и не согласованное остекление балконов грозит штраф в размере:

• 2—2,5 тыс. руб. — для граждан;

• 4—5 тыс. руб. — для должностных лиц;

• 40—50 тыс. руб. – для юридических лиц.

В соответствии с указанным приказом Минстроя, лица, которые пользуются государственными квартирами по договорам социального найма, должны немедленно сообщать о неисправностях жилого помещения или сантехники и другого оборудования в нем.

Фото: www.midag.ru

О совершенствовании кадастра

В 2022 и 2023 годах государственная кадастровая оценка станет всероссийской, то есть будет проходить по всей стране в определенную дату. В 2022 году – в отношении земельных участков, в 2023 году – в отношении зданий, сооружений, расположенных в них помещений и машино-мест, объектов незавершенного строительства.

Как считают в Росреестре, одновременное проведение государственной кадастровой оценки будет способствовать исправлению накопленных ошибок в ранее утвержденных результатах кадастровой оценки, а также исключит установление необоснованной кадастровой стоимости в будущих оценках.

Фото: www.iconfinder.com

Другие публикации по теме:

Закон о налоговых льготах для семей с детьми при продаже жилья: подробности

Оспорить кадастровую оценку можно только с заключением государственных экспертов

Какие приказы Минэкономразвития о кадастровом учете и госрегистрации сделок с недвижимостью будут признаны недействительными

Росреестр установил минимально допустимые размеры машино-места

Как изменится процедура признания многоквартирного дома аварийным

Как увеличатся размеры налогового вычета по ипотеке и на новое строительство

Новый «сотый» закон упрощает получение налоговых вычетов на приобретение жилья и погашение процентов по ипотеке

Опубликовано постановление Конституционного Суда РФ №3-П от 28.01.2025 «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с жалобами граждан Н. И. Гришиной, Н. З. Гулордавы и других».

Фото: земля.дом.рф

Изначально судебный спор касался земельных участков (ЗУ), предоставленных в 1988 году гражданам для образования коллективного садоводства. ЗУ выделялись из состава земель Сочинского национального парка. В дальнейшем ЗУ перешли в частную собственность и пожизненное наследуемое владение.

В 2021 году прокуратура г. Сочи посчитала, что права граждан на ЗУ оформлены с нарушением действующего законодательства, и подала иски в суд о признании отсутствующими прав собственности граждан, возникших на основании договора купли-продажи, или прав пожизненного наследуемого владения.

Суды иски прокуратуры удовлетворили, в удовлетворении же встречных исковых требований граждан к Российской Федерации в лице территориального управления Росимущества, в частности об устранении препятствий в уточнении границ ЗУ и государственной регистрации права собственности, а также о признании права Российской Федерации отсутствующим, а заявителей — добросовестными приобретателями, отказали.

Тогда граждане обратились в Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ), оспаривая нормы законодательства, которые, по их мнению:

• позволяют произвольно использовать иск о признании права отсутствующим, лишать граждан зарегистрированного за ними в ЕГРН права собственности на ЗУ;

• допускают признание права собственности и права пожизненного наследуемого владения ЗУ отсутствующими по иску в защиту интересов публично-правового образования к гражданину ввиду нарушения самими органами государственной власти порядка предоставления этих прав, без учета добросовестности гражданина.

КС РФ, рассматривая дело, указал, что для удовлетворения заявленного в защиту интересов Российской Федерации требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на участок отсутствующим достаточно установления нахождения участка в границах такой территории. Однако, если при определении последствий удовлетворения этого требования не учитываются поведение ответчика по поводу права на ЗУ, длительность бездействия уполномоченных в сфере защиты федеральной собственности органов и должностных лиц, иные обстоятельства, связанные с предоставлением и реализацией соответствующего права, это не отвечает принципу справедливости.

Исходя из анализа норм права, КС РФ 28.01.2025 сформулировал свою позицию по данному делу.

При рассмотрении споров о передаче ЗУ в частную собственность из публичной суды должны учитывать принцип защиты интересов лиц, ведущих себя в гражданских правоотношениях добросовестно и проявляющих при реализации своего права разумность и осмотрительность. Добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом с учетом обстоятельств конкретного дела.

При нахождении ЗУ в местности, о расположении на которой особо охраняемой природной территории (ООПТ) федерального значения было известно или должно было быть известно гражданину или которая имеет явные признаки наличия на ней леса, содержание требований разумности и осмотрительности (добросовестности) предполагает, что гражданин должен уделить повышенное внимание подтверждению законности предоставления и использования соответствующего участка.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Следовательно, одно лишь то обстоятельство, что гражданин, например, полагался на сведения ЕГРН в совокупности с иными фактическими обстоятельствами при наличии таких особенностей участка, может и не свидетельствовать о его должной разумности и осмотрительности. Однако то, что ответчик по иску о признании зарегистрированного права на ЗУ отсутствующим не приступил к фактическому использованию участка, хотя и может служить одним из критериев для оценки разумности и осмотрительности его поведения, не является единственным признаком их отсутствия.

Применительно к течению срока исковой давности по заявленному в защиту интересов публично-правового образования требованию о признании зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на ЗУ, предоставленный для личных нужд, отсутствующим, нужно учитывать следующее:

• применительно к правам на ЗУ, который не имеет видимых признаков освоения правообладателем и сведения о расположении которого с топографической привязкой к смежным участкам и географическим координатам не отображены в кадастре недвижимости, само издание акта органа публичной власти о предоставлении ЗУ (земельного массива) гражданину (для целей предоставления гражданам), как и государственная регистрация права на участок (включение в ЕГРН сведений о ранее возникшем праве), во всяком случае не начинает безусловно течения срока исковой давности (как трехлетнего, так и десятилетнего) для предъявления направленного на защиту права собственности публично-правового образования требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на ЗУ отсутствующим;

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• первое по времени из указанных обстоятельств — появление на ЗУ видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу (организации) должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на ЗУ, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым ЗУ был предоставлен, — должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

Фактор добросовестности или истечения срока исковой давности должен влиять на последствия удовлетворения иска, т. е. предполагать, что если гражданин при приобретении (предоставлении) такого ЗУ (права на него) действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, — признание права на участок отсутствующим в связи с его нахождением в границах ООПТ федерального значения должно быть компенсировано.

Наиболее справедливой формой возмещения в таком случае является предоставление аналогичного по параметрам участка, а при объективной невозможности его предоставления — иной способ компенсации. Также компенсации должны подлежать законно возведенные на данном участке объекты.

Так как основной предпосылкой возникновения спора были действия публичных органов власти, незаконно предоставивших ЗУ, принцип справедливости предполагает возложение именно на них обязанности соответствующей компенсации.

В случае же когда требование о признании зарегистрированного права гражданина на ЗУ отсутствующим заявлено в отношении права на участок, относящийся к землям лесного фонда, не имеется столь жестких, как применительно к ООПТ федерального значения, оснований для удовлетворения иска, разъяснили в Конституционном Суде РФ.

Исходя из этого, высший судебный орган конституционного контроля постановил пересмотреть в установленном порядке все судебные постановления, вынесенные по делам с участием вышеуказанных граждан из числа подавших иск в КС РФ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя