В Высшей школе экономики 12 октября состоялся семинар «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета», совместно организованый Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) и Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.

В семинаре приняли участие около 1 тыс. специалистов. Из них очно присутствовали 110 экспертов, еще около 900 участников рынка жилищного строительства воспользовались режимом видеосвязи. Модератором семинара выступил руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик (на фото).

Открыл семинар первый проректор Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» Александр Шамрин (на фото). В своем выступлении он отметил важность образовательной составляющей при переводе отрасли жилищного строительства на принципиально новую модель финансирования.

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото слева) подчеркнул, что федеральное ведомство провело большую разъяснительную работу с застройщиками и банковским сообществом, посвященную одинаковой для всех трактовке норм закона о долевом строительстве, вступивших в силу 1 июля 2018 года. Тем не менее, у участников ранка остались вопросы. Многие из вопросов будут разрешены принятием соответствующих поправок в закон о долевом строительстве, которые планируется принять в осеннюю сессию Государственной Думы.

Отвечая на вопросы участников семинара, чиновник отметил, что поправка о поэтапном раскрытии счетов эскроу в настоящее время не разрабатывается. «Сегодня такой поправки пока нет. Против нее выступает ЦБ РФ, — пояснил замминистра. — Введение поэтапного раскрытия счетов эскроу могло бы сократить издержки застройщиков. В то же время, при действующем варианте закона застройщики могут удешевить проектное финансирование при увеличении скорости продаж в проекте», — резюмировал Никита Стасишин.

Застройщики подняли перед высокопоставленным представителем Минстроя России не только вопросы, связанные с внедрением счетов эскроу. Глава ГК «Единство» (Рязань) Антон Воробьев (на фото) обратился с просьбой о решении проблемы зависших регистраций договоров участия в долевом строительстве. 

Его поддержали коллеги из многих других регионов. Никита Стасишин пообещал внимательно рассмотреть поднятую проблему. Он сообщил, что в адрес министерства действительно поступали обращения из регионов, но сложилось мнение, что Росреестр все проблемы уже решил. В связи с этим замминистра обратился в НОЗА с просьбой представить обобщенную картину от застройщиков по общей ситуации в России с задержками в регистрации ДДУ. 

Советник директора Департамента банковского надзора Банка России Александр Коротков (на фото) аргументированно пояснил участникам семинара позицию Банка России по многочисленным вопросам, возникающим в связи внедрением модели проектного финансирования с использованием счетов эскроу. В том числе объяснил, какие имеются опасения в части предоставления возможности поэтапного раскрытия средств, которые собираются на этих счетах.

Интересный доклад представила Директор департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко (на фото).  Отвечая на вопросы, она сообщила, что процесс перехода застройщиков на использование специальных счетов еще не завершен. Несмотря на угрозу получить запрет на привлечение средств дольщиков значительная часть застройщиков еще не выполнили обязанность по открытию специального счета в отношении каждого разрешения на строительство в отдельных регионах доля нарушителей достигает 30%. 

Начальник отдела методологии финансирования недвижимости ПАО Сбербанк Светлана Назарова (на фото) представила доклад о внедрении Сбербанком России новой модели финансирования жилищного строительства. 

Вице-президент Банка «Российский Капитал» Владимир Зайцев подтвердил готовность банков к сотрудничеству с застройщиками по новой модели. Он детально остановился на том, какие факторы являются основополагающими при принятии решения о предоставлении застройщику проектного финансирования.

Руководитель направления Управления торгового финансирования и корреспондентских отношений ПАО Сбербанк Екатерина Первушина представила порядок заключения и сопровождения счета эскроу в Сбербанке.

Генеральный директор ООО «УК «ТАЛАН» Константин Макаров  и финансовый директор ООО «УК Талан» Евгений Романенко (на фото) рассказали о первом российском опыте массового применения счетов эскроу.

Во второй части семинара его участники заслушали доклады и обсудили тему специальных счетов, используемых застройщиками при банковском сопровождении их деятельности.

В процессе мероприятия  организаторы мероприятия провели онлайн-опрос участников с использованием инновационной платформы When Speak. Результаты опроса представлены ниже. 

78% участников респондентов составили застройщики. Равные доли по 7,49% пришлись на представителей банков и экспертных, юридических, консалтинговых компаний. Организации, осуществляющие иной вид деятельности, представляли 4,41% участников, госорганы — 2,64%.

На вопрос «Ведет ли Ваша компания переговоры с банком о переходе на работу со счетами эскроу» утвердительно ответили 36,61% опрошенных. 5,46% пообещали начать такие переговоры в ближайшую неделю, 10,38% — в ближайший месяц. Чуть менее  половины респондентов (47,54%) сообщили, что пока лишь изучают целесообразность такой работы.

Участникам опроса был задан вопрос «На сколько процентов увеличится себестоимость жилищного строительства при переходе на проектное финансирование с использованием счетов эскроу»? Около половины опрошенных (48,6%) считают, что себестоимость вырастет более чем на 10%. 39,72% респондентов полагают, что она увеличится на 5—10%. 10,28% назвали параметры роста в 3—5%. 1,4% отводят увеличению себестоимости не более 3%. 

Одинаковое количество опрошенных (по 36,23%) сообщили, что средний срок проведения операций по спецсчетам застройщика составляет соответственно до 1 дня и 1—2 дня. 23,19% респондентов отводят на это более 2 дней. А вот у 4,35% данная операция занимает не более одного часа.     

Участникам были заданы вопросы об их предпочтениях относительно  темах будущих семинаров. Как показали ответы, наибольший интерес вызывают такие темы, как «Требования к застройщику и его деятельности. Последствия нарушений» (интересует 15,42% опрошенных), «Целевое расходование средств дольщиков» (14,19%) и «Новое в регулировании отчетности застройщика» (12, 07%). В то же время мониторинг продаж конкурентов заинтересовал всего 3,02% респондентов.

Презентации спикеров семинара будут опубликованы на портале ЕРЗ и сайтах организаторов 16 октября. С вопросами, поступившими от участников семинара, можно будет ознакомиться 19 октября. В этот же день будет опубликована обработанная трансляция семинара с таймингом.

Фото Сергея КОЗЛОВА

Другие публикации по теме:

Опубликована обновленная программа семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

ПИК первым из крупных застройщиков перешел на счета эскроу

Банковское сопровождение деятельности застройщиков. Началась регистрация на открытый семинар

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Газпромбанк объявил о скором проведении первых пилотных сделок по проектному финансированию застройщиков при поручительстве ДОМ.РФ

О переходе на практическое использование счетов эскроу объявили застройщики из Иркутска, Краснодара, Санкт-Петербурга

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика

Талан и Сбербанк начали публиковать финансовые детали реализации первого проекта массового использования счетов эскроу

Стал известен подготовленный пакет мер по снижению ставок кредитов застройщикам при использовании счетов эскроу

Александр Плутник: Мы обсуждаем с Минфином уменьшение стоимости проектного финансирования

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

По итогам совместного декабрьского заседания Комиссии Госсовета РФ по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда» и Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ подготовлено решение с конкретными поручениями Минстрою России по программам развития строительной отрасли на ближайшее время.

Фото: t.me/mkhusnullin

Совместное решение (документ имеется в распоряжении портала ЕРЗ.РФ) содержит поручения, адресованные Минстрою России (доклад об исполнении поручения должен быть представлен в секретариат комиссии до 01.06.2024), который должен подготовить и представить в Правительство РФ предложения:

• о разработке программы строительства и капитального ремонта объектов социального назначения в увязке с темпами жилищного строительства и комплексного развития населенных пунктов. На необходимость комплексного обновления населенных пунктов и создания инфраструктуры в ходе заседания обратил внимание Заместитель Председателя Правительства Марат Хуснуллин (на фото ниже). Он отметил, что все мероприятия должны быть взаимоувязаны, подчеркнув, что для удержания темпов возведения жилья ключевым является увеличение градпотенциала в регионах;

• о пересмотре механизма субсидирования застройщиков по низкомаржиналъным проектам жилищного строительства в части исключения из программы городов с высоким уровнем дохода населения, а не региона в целом;

Фото: t.me/mkhusnullin

• о пересмотре механизма счетов эскроу в части распределения доходов между застройщиками и банками;

• о проработке альтернативных (дополнительных) механизмов финансирования проектов жилищного строительства с привлечением средств граждан — участников долевого строительства, в том числе с возможностью создания объектов социальной инфраструктуры за счет снижения процентной ставки.

В связи с этим Марат Хуснуллин обратил внимание участников заседания на огромный объем коммерческой недвижимости (350 млн кв. м), которую надо построить за ближайшие семь лет в добавление к 700 млн кв. м нового жилья. Во многих регионах, по словам вице-премьера, социальную нагрузку стали перекладывать на инвесторов, а значит, в конечном счете, на покупателей жилья — там социалка составляет уже до 10% стоимости квадратного метра.

«И здесь надо принимать политическое решение: либо за это платит покупатель, и мы это в стоимость метра закладываем, либо это должна быть государственная программа развития социальной инфраструктуры. По-другому не получится», — резюмировал вице-премьер;

Кроме того, Минстрой России должен предоставить предложения:

• об увеличении финансирования программ по обеспечению жильем льготных категорий граждан;

• о пересмотре нормативов строительства социальных объектов;

• о наделении субъектов правом продлевать действие существующих и создавать новые унитарные предприятия в сфере эксплуатации городского хозяйства и благоустройства территории в случае отсутствия частных предприятий, оказывающих соответствующие услуги;

• о внесении изменений в федеральные законы 190-ФЗ и 416-ФЗ, позволяющих передавать в городских и сельских поселениях численностью менее 200 тыс. человек коммунальные объекты муниципальной формы собственности, с момента ввода которых прошло более пяти лет, в соответствии с договорами аренды в случае отсутствия инвесторов, заинтересованных в заключении концессионных соглашений;

• о внесении изменений в нормативные правовые акты в сфере ценообразования регулируемых коммунальных услуг, предусматривающих включение в необходимую валовую выручку при установлении тарифов расходов на заработную плату с учетом роста минимального размера оплаты труда, минимальной заработной платы в субъекте и среднего уровня заработной платы в регионе;

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори   

• о разработке общих стандартов деятельности по управлению многоквартирными домами (МКД), восстановлению института технического учета жилищного фонда, созданию баз данных о собственниках помещений, а также разработке экономически обоснованного размера платы за содержание общего имущества, а также о введении института «гарантирующей управляющей организации»;

• о распространении механизма федеральной программы «Стимул» федерального проекта «Жилье» на создание объектов социальной инфраструктуры;

• о развитии индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в части разработки мер по развитию финансовых инструментов, стандартизации рынка ИЖС для повышения его ликвидности, формированию территорий комплексной застройки ИЖС и обеспечению их инженерной и социальной инфраструктурой, стимулированию ИЖС с привлечением специализированных подрядчиков и производителей домокомплектов, оптимизации процедур подключения к инженерным сетям;

Кроме того, Минстрой совместно с Роспотребнадзором должен представить предложения:

• об установлении возможности для государственных органов и муниципальных образований выступать инициаторами разработки проекта установления или пересмотра границ санитарных защитных зон предприятий;

• об изменении требований к инсоляции.

Фото: https://t.me/sapakhomovGD

«Развитие наших территорий должно осуществляться комплексно. Об этом нам говорят современные принципы градостроительного развития как мегаполисов, так и малых городов, — отметил на заседании Госдумы при обсуждении данного блока вопросов председатель Комитета по строительству и ЖКХ нижней палаты Сергей Пахомов (на фото). — Органы власти должны иметь на руках актуальные данные о градпотенциале территории, что важно для планирования и прогнозирования, особенно когда речь идет об ограничительных наложениях на территориях, включенных в проекты жилищного строительства, инвестиционных проектов и т. д. Поэтому считаем, что при установлении новых границ санитарно-защитных зон (СЗЗ) необходимо учитывать намерение не только самих правообладателей/заявителей, но и позицию органа власти».

Более того, сегодня есть давно уже не работающие по профилю предприятия с установленными в былые времена зонами, которые могут быть пересмотрены только исключительно по заявке владельцев, напомнил парламентарий. «Считаем возможным дать право также и органам власти выступать инициатором установления или пересмотра СЗЗ, — заявил глава профильного комитета и добавил: — В любом случае решение о границах самих зон остается за Роспотребнадзором».

Фото: © FotograFF / Фотобанк

Отдельным блоком в решении выделены вопросы развития инфраструктуры. На заседании одобрена Стратегия развития инфраструктуры до 2030 года с прогнозом до 2035 года, в том числе в части необходимости:

• реализации проектов комплексного обновления населенных пунктов, развития транспортной инфраструктуры, развития инфраструктуры новых регионов, поддержки промышленного строительства, сокращения инвестиционно-строительного цикла, ресурсного обеспечения строительной отрасли, повышения производительности труда, эффективного управления капитальными вложениями;

• утверждения основных направлений пространственного развития Российской Федерации с учетом текущих геополитических вызовов, а также региональных и муниципальных приоритетов;

• продления национальных проектов «Жилье и городская среда», «Безопасные качественные дороги», «Транспортная часть комплексного плана модернизации и расширения магистральной инфраструктуры» до 2030 года;

• принятия решения о параметрах долгосрочной льготной ипотечной программы, реализуемой после 1 июля 2024 года;

• продления программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда (с уточнением правил ее реализации);

• утверждения программы модернизации коммунальной инфраструктуры с общим объемом финансирования 4,5 трлн руб. до 2030 года;

• утверждения программы строительства скоростных дорог с привлечением внебюджетных источников финансирования;

• сокращения к 2030 году количества процедур в строительстве (до 350) и продолжительности инвестиционно-строительного цикла (до 1 тыс. дней); оптимизации схемы управления финансированием строительства и сохранения гибких правил внесения изменений в сводную бюджетную роспись.

Фото: © Цибаев Алексей / Фотобанк Лори

Отдельный блок вопросов посвящен управлению жилищным фондом. По этому направлению Минстрой совместно с Комитетом Госдумы РФ по строительству и ЖКХ должен представить предложения:

• об усилении требований к владельцам специальных счетов в части перечисления средств подрядчику за выполненные работы в рамках капитального ремонта МКД только после согласования с органами государственного жилищного надзора и местного самоуправления;

• об установлении возможности восстановления средств собственников, которые были потрачены нецелевым образом в рамках капитального ремонта МКД, при их переходе со специальных счетов к региональному оператору;

• по регулированию деятельности по управлению МКД и усилению контроля управляющих организаций посредством ужесточения лицензионных требований к ним (наличие материально-технического оснащения и квалифицированного штата работников, приостановка лицензии при наличии задолженности перед ресурсоснабжающими организациями) либо с помощью перехода на обязательное саморегулирование управляющих организаций, включая разработанный план мероприятий (дорожную карту), предусматривающий в том числе перечень федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов, подлежащих принятию и изменению для реализации дорожной карты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые поручения Президента по развитию строительной отрасли

Новые поручения Президента по Дальневосточной ипотеке и развитию арктических населенных пунктов

В проект бюджета заложат средства на выполнение поручений Президента, данных в ходе ВЭФ–2023

Новые поручения Президента по Дальневосточной ипотеке и развитию арктических населенных пунктов

Поручения Президента по развитию в стране деревянного домостроения

Новые поручения Президента касаются и строительной отрасли

Марат Хуснуллин: программа «Строительство» разработана в соответствии со Стратегией развития отрасли и поручениями Президента по сокращению ОНС

По поручению Президента Правительство продлило льготную госпрограмму «Семейная ипотека»