С 1 октября вступают в силу новые условия льготной программы «Семейная ипотека», которая последние несколько лет была основным драйвером рынка строящегося жилья. Государственная поддержка сократится для самой массовой категории покупателей квартир в новостройках. Как изменения «Семейной ипотеки» повлияют на спрос и рынок жилья, на страницах СМИ обсуждают ведущие эксперты отрасли.

Фото: © Raev Denis / Фотобанк Лори

Продажи новостроек по «Семейной ипотеке» снизятся в России на 30%, считает генеральный директор экосистемы ЕРЗ для застройщиков Кирилл Холопик. Когда вступят в силу новые условия льготной программы, продажи строящегося жилья для семей с одним ребенком снизятся в два-три раза.

«Основной объем (около 70%) приобретателей новостроек по "Семейной ипотеке" находится в категории "семья с одним ребенком". Еще около 25% — это семьи с двумя детьми. На семьи с тремя и более детьми приходится не более 5% покупок новостроек по "Семейной ипотеке"», — пояснил эксперт.

В доказательство он привел цифры: после повышения льготной ставки для семей с одним ребенком с 6% до 10%, а в столичных регионах до 12%, соответственно число продаж новостроек по «Семейной ипотеке» в этой категории снизится в два-три раза.

Фото: пресс-служба ЕРЗ

Кирилл Холопик (на фото) отметил, что новые условия «Семейной ипотеки» практически ничего не изменят для семей с двумя детьми. Для них льготная ставка повысится с 6% до 8% (в столичных регионах до 10%), но лимиты сумм увеличатся с 6 млн руб. до 8 млн руб. (в столичных регионах с 12 млн руб. до 15 млн руб.). Таким образом, ужесточение по ставке компенсируется ослаблением требований к сумме.

Поэтому, полагает специалист, и число продаж новостроек в этом сегменте сохранится в прежнем объеме.

Улучшение условий льготного кредитования он видит только для семей с тремя и более детьми, и в этой категории, соответственно, должен произойти рост продаж новостроек в два-три раза.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

«Итого можно ожидать, — резюмировал Кирилл Холопик, — что общее количество продаж новостроек по "Семейной ипотеке" снизится на 30%. Сейчас ее доля в общем объеме продаж составляет примерно 70%. Значит, в целом надо ждать падения продаж новостроек на 20%. Это очень много, а для отдельных регионов — катастрофически много».

Согласно прогнозу руководителя ЕРЗ, спасет рынок повышение доступности рыночной ипотеки, которое произойдет после снижения ключевой ставки ЦБ.

Аналитик новосибирского рынка недвижимости Сергей Николаев подсчитал, что с октября для 55% семей льготная ипотека практически перестает работать. При ставке 10% она перестанет работать для 88% семей с детьми.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

«Если учесть, что подавляющая часть молодых семей с детьми, которые потянули "Семейную ипотеку" уже воспользовались этой льготой, то можно констатировать, что эпоха дешевой ипотеки завершена», — заявил Николаев. При этом он задался вопросом, что же делать с 60 тыс. квартир у застройщиков, «значительная часть которых с одним или двумя окнами и не подходят для семей с двумя-тремя детьми».

Заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ, д. э. н. Александр Цыганов полагает, что результатом изменения условий программы станет снижение спроса, и это дополнительно охладит рынок новостроек: в первые месяцы, пока люди будут привыкать к новым условиям, спрос снизится на 10% — 25%.

Часть спроса уйдет на рынки «вторички» и аренды жилья, что может привести к повышению арендных ставок. Доступность жилья, по мнению эксперта, повысится для семей с тремя и более детьми — именно на них нацелена программа. Цыганов считает, что оценку доступности жилья для остальных нужно отложить до конца года, когда будут понятны изменения не только условий «Семейной ипотеки», но и объемы жилья на рынке, конкуренция между продавцами.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова ожидает ощутимого сокращения после 1 октября количества семей, рассчитывающих на льготный кредит. А до этого срока спрос на «Семейную ипотеку» подрастет: население вновь будет стремиться успеть оформить кредит на более выгодных условиях. По мнению эксперта, это поддержит кредитные выдачи и продажу недвижимости.

Заместитель руководителя ипотечного департамента федерального агентства недвижимости «Этажи» Татьяна Решетникова согласна, что в новых реалиях семьям с одним — тремя детьми приобрести квартиру в новостройке станет сложнее — во-первых, из-за роста ставки, а во-вторых, из-за ограниченного срока ее субсидирования.

К положительным нововведениям она отнесла увеличение размера доступной суммы для семей с двумя и более детьми, что упростит улучшение жилищных условий после реализации имеющегося жилья, когда уровень доходов позволяет оформить ипотеку. Семьям с одним ребенком будет проще искать вариант квартиры со скидкой на готовое жилье, поскольку, помимо дисконта, жилищный заем можно будет впоследствии рефинансировать.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Однако снизить ежемесячный платеж, а вместе с ним — и требования к доходу в условиях ограниченного срока субсидирования будет невозможно, поскольку при сроках кредитования более 15 лет банки будут вынуждены предъявлять требования к доходу по рыночной ставке, добавила специалист.

Директор по продажам ИСГ Мармакс Анна Терехова считает, что резкого падения цен из-за изменений «Семейной ипотеки» ждать не стоит.

Она назвала два этапа, ожидающие рынок: семьи, которые успели оформить ипотеку под 6% и зафиксировали прежние условия, поддержат краткосрочный всплеск сделок. Со стороны семей с одним ребенком спрос снизится, причем наиболее чувствительным окажется массовый сегмент, где решение о покупке зависит от ежемесячного платежа.

«При кредите 6 млн руб. на 15 лет — максимальный срок субсидирования по новым правилам — платеж по ставке 6% составляет около 50,6 тыс. руб. в месяц. При 10% он вырастет до 64,5 тыс. руб., а при 12% — до 72 тыс. руб. Для части семей это будет означать увеличение первоначального взноса, сокращение бюджета покупки или выбор квартиры меньшей площади», — аргументирует топ-менеджер девелоперской компании.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

По мнению Тереховой, не следует ожидать и снижения цен на новостройки. Себестоимость строительства, проектное финансирование и сдержанный вывод новых проектов не создают условий для масштабной коррекции, пояснила она.

«Девелоперы будут поддерживать спрос адресными скидками, рассрочками, субсидированными программами и специальными условиями на отдельные лоты, — убеждена эксперт. — Поэтому измениться может не столько заявленная цена квадратного метра, сколько фактическая стоимость конкретной сделки».

А вот экспозиция квартир после вступления новых условий в силу временно увеличится из-за замедления продаж.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Но в среднесрочной перспективе эффект ограничит более осторожный вывод новых очередей: девелоперы уже соотносят объем запуска с платежеспособным спросом. В ближайшие год-два, прогнозирует Терехова, ставки по рыночной ипотеке могут снижаться вслед за ключевой.

«Но ожидание более дешевого кредита не гарантирует более выгодной покупки: к этому времени востребованные квартиры могут уйти из продажи, а цены — вырасти», — резюмировала она.

Семьям, которые уже выбрали подходящий объект, располагают первоначальным взносом и ежемесячный ипотечный платеж для них комфортен, эксперт посоветовала зафиксировать квартиру и цену сейчас. Впоследствии можно рассмотреть рефинансирование.

Другие публикации по теме:

Как застройщики и эксперты отреагировали на изменение условий «Семейной ипотеки»

Эксперты: в августе ипотека выросла за счет госпрограмм

Утверждены изменения в программу «Семейная ипотека», которые начнут действовать с 1 октября

Будущее «Семейной ипотеки»: риски, сценарии и прогнозы экспертов

Какие изменения спроса вызвала ожидаемая корректировка «Семейной ипотеки»

Теги:   Ипотека для новостроек  Финансирован