Ранее ЕРЗ сообщал об опубликовании основных изменений, касающихся ипотечных договоров в рамках льготной госпрограммы для семей с детьми. Они начнут действовать с 1 октября 2026 года. СМИ выяснили мнения застройщиков, представителей риэлторского и банковского бизнесов по поводу вводимых изменений.

Фото: © Mikhail Davidovich / Фотобанк Лори

Реакция застройщиков на изменение основной программы, влияющей на спрос, была сдержанной, поскольку само событие ожидалось давно. Однако они единодушны во мнении, что теперь придется искать новые формы продаж и предлагать новые форматы жилья.

Эксперты рынка жилищного строительства понимают логику корректировки программы: она должна стать более адресной и стимулировать рождаемость. Ведь, согласно ее новым условиям, чем больше в семье детей, тем выгоднее ипотечное кредитование.

Коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин рассказал Интерфаксу, что максимальная финансовая нагрузка ляжет на семьи с одним ребенком, на которые сегодня приходится порядка 60% всего объема сделок по программе.

«Многодетные семьи с тремя и более детьми сохранят доступные условия, а в столичном регионе при оптимистичном или реалистичном развитии событий даже снизят свои ежемесячные затраты», — прогнозирует специалист.

Изображение сгенерировано нейросетью «Шедеврум»

Эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова назвала более высокую цифру — 75% семей с несовершеннолетними детьми имеют только одного ребенка, и именно для этой группы условия ухудшаются сильнее всего.

Для семей с двумя и тремя детьми лимиты увеличиваются, но одновременно растет ставка, и долговая нагрузка становится выше. По оценкам банка, объем выдач льготной ипотеки может сократиться примерно на 15% — 20%. 

Однако в Метриум полагают, что многодетных семей не много, поэтому «Семейная ипотека» станет не столько инструментом поддержки строительного сектора, сколько адресным механизмом социальной поддержки узкой категории семей.

Эксперты считают, что ограничение по срокам кредитов — наиболее рискованная из новаций данной программы. То, что льготный период длится не более 15 лет, а затем остаток долга перейдет на рыночную ставку, создает отложенную нагрузку на семьи во второй половине платежного срока. 

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

В компании рассчитали, что семьи с одним ребенком, проживающие в Москве, первые 15 лет будут платить порядка 154,9 тыс. руб. (ранее было 121,5 тыс. руб., т. е. +27,5%), а далее ежемесячный платеж составит 167,2 тыс. руб.

Для семей с двумя детьми ипотечный взнос в течение льготного периода, согласно новым условиям, возрастет со 121,5 тыс. руб. до 128,8 тыс. руб. (+6%), а по его окончании — 156,9 тыс. руб. У родителей с тремя и более детьми расходы снизятся со 121,5 тыс. руб. до 100,8 тыс. руб. (-17%), однако во второй половине срока платеж повысится до 143,4 тыс. руб.

В регионах семьям с одним ребенком придется платить на 46,1% больше (52,9 тыс. руб. против теперешних 36,2 тыс. руб.), а затем 59 тыс. руб. Платеж для родителей с двумя детьми увеличится с 36,2 тыс. руб. до 44,2 тыс. руб. (+22,1%), спустя 15 лет — до 55,5 тыс. руб., а с тремя и более он составит 36,1 тыс. руб. (-0,3%) в первые 15 лет и 51,3 тыс. руб. далее.

Гендиректор Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) Александр Пузанов считает, что такие изменения можно только приветствовать.

«Увеличение максимальной суммы кредита для семей с двумя и более детьми позволит приобретать более просторные квартиры, в которых действительно будут созданы условия для рождения новых детей, — пояснил специалист свою точку зрения и добавил: — Это особенно важно в контексте демографических задач, стоящих перед страной: семья должна иметь возможность улучшить жилищные условия именно тогда, когда в этом возникает реальная потребность, а не откладывать рождение детей из-за стесненных бытовых обстоятельств».

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Эксперт по финансовым сервисам, к. э. н. Андрей Бархота назвал новые правила кредитования более справедливыми, поскольку расходы многодетных семей значительно превышают расходы пар с одним ребенком.

Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин прогнозирует сжатие с 1 октября сегмента льготной ипотеки для семей с одним ребенком в два-три раза. Сейчас его доля составляет 60% — 65% выдач, а далее продажи упадут примерно на 40% — 50%. Что касается семей с двумя и более детьми, большинство из них не имеют достаточно ресурсов для первого взноса и не смогут компенсировать выпадающие продажи.

«Таким образом, мощный рычаг стимулирования продаж потеряет существенную силу, особенно это касается массового жилья», — резюмировал Кутьин. Кроме того, он опасается осложнения положения девелоперов, которым придется активировать дополнительные механизмы стимуляции спроса: рассрочки и субсидирование ставок.

Ведущий аналитик Циан Елена Бобровская признала, что принятое решение оказалось более жестким, чем ожидали участники рынка, так как для абсолютного большинства потенциальных заемщиков «Семейной ипотеки» программа становится менее доступной.

Это может привести к снижению продаж новостроек по программе «Семейной ипотеки» не менее чем на треть. Для застройщиков это обернется серьезной потерей, которую лишь частично компенсирует спрос на ипотеку по рыночным условиям на фоне снижения ключевой ставки ЦБ.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Заместитель коммерческого директора холдинга Sezar Group Ольга Геннинг подтвердила, что изменение условий по «Семейной ипотеке» не стало для рынка неожиданным. Возросшая адресность программы, считает топ-менеджер девелоперской компании, заставит многие семьи, рассчитывавшие на нее, пересмотреть бюджет, параметры квартир и в итоге сдвинуть планы на приобретение недвижимости на более поздний срок.

Она считает, что одним из немногих инструментов, который позволит покупателям снизить первоначальную финансовую нагрузку и перераспределить свои средства на период строительства, является рассрочка.

Директор по продажам девелоперской компании Новая Эра Владимир Богданюк уверен, что более эффективными инструментами станут гибкие графики платежей, рассрочка, траншевые решения и индивидуальные условия покупки. «При этом такие предложения должны соответствовать экономике проекта и не снижать качество продукта», — добавил эксперт.

Председатель совета директоров корпорации недвижимости Асториус Екатерина Авдеева согласна с усилением роли рассрочек от застройщиков: уже сейчас их доля достигает 25% — 30% сделок. Однако, считает она, рассрочки не способны заменить ипотеку.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский подчеркнул невозможность использования механизма рассрочек как основного в стратегии продажи проекта (не более 10%): при большем объеме продаж с рассрочкой у девелопера возникнут сложности с покрытием проектного финансирования средствами на счетах эскроу.

«Это предсказуемо увеличит стоимость проектного финансирования, и тогда застройщику нужно будет повышать цены на жилье. В результате такая стратегия приведет к потере конкурентоспособности и рынка», — предостерег эксперт.

Важным фактором при изменении параметров программы специалисты назвали неравномерность влияния: рынок быстрее адаптируется к новым условиям в столичных регионах с более высокими лимитами, количеством заемщиков и их доходами.

В регионах же с долей «Семейной ипотеки» свыше 70% сделок и ограничением альтернативных инструментов падение спроса может быть глубоким. В ряде регионов девелоперы будут вынуждены заморозить новые проекты и пересмотреть планы по запуску. По оценкам Авдеевой, спрос на новостройки в массовом сегменте может упасть на 10% — 20% к концу года.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В «Асториус» подсчитали, что при увеличении ставки с 6% до 10% ежемесячный платеж вырастет примерно на 28% — 39% только за счет льготной части ипотеки, а за 25 лет сумма переплаты достигнет 215,97% (против нынешних 93,29%).

Руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании Мангазея Юлия Архангельская напомнила, что «Семейная ипотека» доступна под 6% годовых при первоначальном взносе 50%. По ее словам, новые условия кредитования ускоряют снижение долговой нагрузки.

Эксперт по недвижимости Наталия Логинова обратила внимание на то, что низкая ставка не всегда делает покупку выгодной: при выборе жилья следует оценивать не только текущие расходы, но и то, насколько квартира будет соответствовать потребностям семьи в ближайшие годы.

Многие специалисты поделились мнением, что теперь, когда целевой аудиторией программы стали главным образом многодетные, застройщики будут адаптировать продукт под них — как по форматам, так и по маркетингу.

Так, Ольга Геннинг заявила, что приоритетом всех девелоперов является задача не просто компенсировать снижение покупательского спроса, а адаптировать проекты, выводимые в реализацию, под его структуру. Она пояснила, что сегодня конкурентоспособность определяется не столько ценой квадратного метра, сколько тем, как этот квадратный метр можно купить, т. е. размером ежемесячного платежа и гибкостью других условий дальнейшего обслуживания сделки.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Эксперт рынка недвижимости Алексей Кричевский коснулся вопроса, как изменение условий льготной программы может повлиять на стоимость объектов недвижимости. Даже при ожидаемом снижении спроса на квартиры в новостройках, убежден эксперт, цена для покупателей существенно не снизится.

Причина в том, что застройщики сильно снижать ценник на недвижимость не могут: есть определенная финмодель, которую они закладывают в строительство ЖК.

Финансовая модель, в которой учитываются проценты по ставкам кредитных банков, привела к тому, что недвижимость на высокой стадии готовности стоит дешевле, чем строящиеся объекты, пояснил он, а процесс рефинансирования или реструктуризации кредитов может затянуться на годы.

«Ждать какого-то реального снижения цен резона никакого нет. Давить будут не скидками, не акциями, а просто тем, что в какое-то время — условно через год-два — на рынке действительно сформируется дефицит предложения», — резюмировал Кричевский.

Завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов прогнозирует рост спроса на рынке аренды, поскольку «увеличится число семей, которым ипотека станет недоступна — они не будут вписываться в требования банков».

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Управляющий директор КОЛDИ Алексей Синявский отметил, что поддержка молодых семей сегодня напрямую формирует отложенный спрос на качественную недвижимость завтра, обеспечивая стабильную динамику развития всего девелоперского рынка.

В ДОМ.РФ напомнили, что данная льготная программа — это в первую очередь социальная мера поддержки граждан, направленная на поддержку демографии. Ее востребованность велика — по этой программе выдается более 85 % льготных кредитов. Обновление параметров в зависимости от числа детей и региона приобретения жилья повысит адресность «Семейной ипотеки».

Отдельно в ДОМ.РФ подчеркнули, что для семей сохраняется возможность сочетать льготное кредитование с другими мерами государственной поддержки.

Другие публикации по теме:

Утверждены изменения в программу «Семейная ипотека», которые начнут действовать с 1 октября

Будущее «Семейной ипотеки»: риски, сценарии и прогнозы экспертов

Какие изменения спроса вызвала ожидаемая корректировка «Семейной ипотеки»

В каких крупнейших городах России «Семейной ипотеки» хватит на покупку квартиры

Эксперты вновь ухудшили прогнозы в секторе девелопмента

Теги:  Ипотека для новостроекм