После 1 октября 2026 года цены на новостройки могут перестать расти
В первом полугодии 2026 года рынок новостроек продолжил адаптироваться к высоким ставкам и снижению спроса. Рыночная ипотека постепенно восстанавливается, однако оснований для резкого роста цен на жилье нет, а после 1 октября их динамика может замереть. К таким выводам пришли участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды «Итоги первого полугодия 2026 на рынке новостроек», где ведущие отраслевые аналитики оценили ключевые показатели рынка и представили прогнозы до конца года.
Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори
Оснований для взрывного роста цен на новостройки нет
Итоги первого полугодия на первичном рынке жилья на онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды подвел руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик (на фото ниже).
Говоря о макроэкономических факторах, он обратил внимание, что последние недели наблюдается рост недельной инфляции.
«Если брать четыре последние недели и переводить их на год, инфляция составила 12,9% годовых. То есть это фактически стоп-фактор для снижения ключевой ставки», — отметил эксперт.
Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ
Кирилл Холопик добавил, что на рынке труда вновь растет дефицит кадров и особенно ярко — в строительном секторе.
«У нас был очень большой дефицит кадров в 2024-м году, когда hh-индекс был низкий: 3,4 как в стройке, так в целом по экономике. В начале 2026 года индекс улучшился до 10,3 (нет дефицита кадров). Но теперь индекс опять пошел вниз, в стройке — до 5,9. Опять нарастает дефицит строительных кадров, что может повлечь рост зарплат и соответственно рост себестоимости строительства», — пояснил Холопик.
По словам эксперта:
• рыночная ипотека медленно, но восстанавливается по мере снижения ключевой ставки;
• доля собственных средств граждан на счетах эскроу стабилизировалась на уровне 60%;
• средний процент по ипотеке по ДДУ продолжает расти и достиг 7,39%.
Слайд ЕРЗ 1
ЕРЗ скорректировал годовой прогноз.
• Объем выданных ипотек по итогам 2026 года составит 4,4 трлн руб. (прежний прогноз — 4.0).
«Мы не предвидим сильного снижения ключевой ставки ЦБ в этом году. Соответственно, рыночная ипотека в дальнейшем будет расти незначительно, в первую очередь в сегменте вторичного жилья», — добавил руководитель ЕРЗ.
Слайд ЕРЗ 2
• Объем выданных ипотечных займов по ДДУ за год составит 2 трлн руб. (прежний прогноз — 2,4 трлн руб.).
Слайд ЕРЗ 3
• В этом году будет серьезное снижение объема продаж по ДДУ: по итогам года показатель составит 20 млн кв. м (прогноз сохранен).
Слайд ЕРЗ 4
• Объем запуска новых проектов в 2026 году достигнет 35 млн кв. м (прогноз сохранен).
Слайд ЕРЗ 5
• Цена 1 кв. м в квартирах по ДДУ за год увеличится на 5% — 6% (прежний прогноз — 3% — 5%).
«Оснований для взрывного роста цен на новостройки нет. Особенно после 1 октября цены могут замереть из-за низкого спроса. На этом фоне застройщики не будут повышать цены: у них просто не будет такой возможности», — подытожил эксперт.
Фото А. Попова:
Подпись: Фото предоставлено А. Поповым
Рынок новостроек заметно охладился
Такую оценку дал главный аналитик Циан Алексей Попов (на фото).
«В сухом остатке, вот что у нас к 1 июля произошло. Число сделок в годовом выражении все-таки немного выросло — на 4%. Но по сравнению со вторым полугодием 2025 года мы видим очень глубокое снижение — более чем на 30%, если быть точным — на 32%», — отметил эксперт.
Слайд Циан 1
По данным Циан, по итогам первого полугодия:
• количество сделок по стране выросло на 4% год к году — до 236 тыс. квартир;
• при этом к предыдущему полугодию продажи снизились на 32%;
• цены на новостройки продолжают расти, но впервые с 2023 года — медленнее, чем на вторичном рынке;
• конкуренция между девелоперами усиливается на фоне увеличения объема предложения;
• в Московском регионе число зарегистрированных ДДУ сократилось на 25%, тогда как в Санкт-Петербурге зафиксирован небольшой рост.
Слайд Циан 2
«Столичные рынки по итогам 1 полугодия 2026 сейчас выглядят слабее региональных. В агломерациях Москвы и Петербурга число зарегистрированных ДДУ снизилось на 17%, тогда как Уфе, Омске и Челябинске — выросло более чем на 50%», — подчеркнул Алексей Попов.
Слайд Циан 3
Согласно прогнозу Циан, по итогам 2026 года продажи новостроек могут снизиться примерно на 10%, объем предложения увеличится на 10%, а средние цены вырастут примерно на 8% благодаря постепенному восстановлению спроса и изменению структуры предложения.
Фото предоставлено пресс-службой bnMAP.pro
В локациях, где сформирован большой объем массового сегмента, новостройки не будут продаваться без ипотеки
Об итогах января — июня на рынке новостроек Москвы и Санкт-Петербурга рассказал директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе (на фото).
«У нас есть просвет в конце тоннеля, — сказал эксперт и пояснил: — Июнь, очевидно, более оптимистичен, чем и май, и апрель, и март. И это хороший показатель. Он оптимистичен во всех локациях, которые мы сейчас рассматриваем. Он оптимистичен и в смысле анализа того, что уже зарегистрировано, и того, что будет фактически подписано в договорах за июнь».
Слайд БНМ 1
По словам Лобжанидзе, за январь — май 2026 года в Московском регионе количество лотов в сделках заметно сократилось к аналогичному показателю 2025 года.
«Везде у нас есть снижения в количестве: от 20% до 48%. Например, в Новой Москве наиболее существенное и заметное падение (-48,7% год к году). И как будто бы более устойчивой кажется Московская область, потому что там снижение наименее выражено (-17,9%)», — уточнил эксперт.
Вместе с тем, по данным bnMAP.pro, количество лотов в сделках с ипотекой также сократилось на 10,4% в Московской области, на 40,2% в Новой Москве и на 27,4% в столице.
«Мы понимаем, что у нас есть специфические локации, где сформирован большой объем массового сегмента: это Новая Москва и Подмосковье, — отметил эксперт и продолжил: — Там не будет снижения объемов доли ипотеки, там будет снижение оборота. Просто без ипотеки новостройки не будут продаваться. В Старой Москве — обратная ситуация: высокая доля бизнес-класса и более активное использование программы рассрочек. Соответственно, здесь только постепенно до 60% к июню дошла доля ипотеки».
Слайд БНМ 2
Говоря о динамике первичных сделок в Петербургском регионе за январь — май, эксперт отметил, что в Санкт-Петербурге количество лотов в сделках за рассматриваемый период сократилось на 10,2%, а в Ленинградской области показатель увеличился на 27,2%.
При этом число лотов в сделках с ипотекой за пять месяцев выросло: на 50,9% год к году в Ленинградской области и на 9,4% в Северной столице.
Фото предоставлено М. Хорьковым
В Екатеринбурге новые проекты выходят на рынок быстрее, чем продаются квартиры
Об этом рассказал партнер аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области Михаил Хорьков (на фото).
«Проблема не столько в продажах, сколько в избытке ассортимента, — отметил он и продолжил: — Объем продаж на рынке Екатеринбурга неплохой, но если разделить его на количество проектов, то продажи по отдельным компаниям и жилым комплексам упали в полтора-два раза».
По данным bnMAP.pro:
• объем предложения в Екатеринбурге достиг 66 тыс. непроданных квартир и продолжает расти;
• после отмены массовой льготной ипотеки темпы продаж снизились почти вдвое — с 6% до 3% от объема предложения в месяц;
• число сделок в первом полугодии выросло примерно на 10% год к году, однако этот результат обеспечили сильные январь и июнь, тогда как в феврале — мае продажи были заметно слабее;
• девелоперы увеличивают сроки строительства новых проектов с двух лет до 2,5—3,5 года, закладывая более медленные темпы реализации;
• вывод новых проектов стабильно превышает объем продаж, усиливая конкуренцию между жилыми комплексами.
«Сегодня покупателю предлагают квартиру со сроком сдачи через три с половиной года практически по той же цене, что и жилье на высокой стадии готовности. Для рынка это новый вызов, на который продавцы пока не нашли убедительного ответа», — подчеркнул Михаил Хорьков.
По словам эксперта, пока доходность банковских депозитов остается выше темпов роста цен на новостройки, ожидать массового перетока средств на рынок жилья преждевременно. При этом конкуренция между первичным и вторичным рынками, по его прогнозу, будет только усиливаться.
Фото предоставлено ГК А101
Основной спрос в Петербургском регионе концентрируется в крупных проектах комплексного развития территорий
Генеральный директор ГК А101 в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Владимир Шабанов (на фото) подробно рассказал о ситуации на рынке новостроек в Ленинградской области и роли КРТ.
«Если посмотреть на крупнейшие российские агломерации, то можно увидеть общую закономерность: объем нового строительства постепенно смещается за пределы исторических границ города, — отметил Владимир и продолжил: — В Москве такой точкой роста стала Новая Москва. <…> Аналогичный процесс сегодня происходит и в Петербургской агломерации, где все большую роль играет Ленинградская область».
По его словам, в Ленинградской области у девелоперов есть возможность реализовывать масштабные проекты комплексного развития территорий, которые становятся основным форматом рынка, поскольку предусматривают развитие инфраструктуры, строительство школ и детских садов, транспортную доступность, благоустройство и разнообразие форматов жилья.
«По-нашему мнению, именно поэтому Ленинградская область является одной из ключевых точек роста рынка новостроек Петербургской агломерации, что видно и по объему строительства, и по объему продаж», — подчеркнул Владимир Шабанов.
Фото предоставлено А. Морозовой
Если ваши продажи хуже рынка — проблема, скорее всего, не в рынке
Независимый аналитик, управляющий партнер консалтинговой группы BGO Анна Морозова (на фото) объяснила, почему девелоперам важно оценивать результаты в сравнении с рынком своего региона, а не ориентироваться на общероссийскую статистику.
По наблюдениям эксперта:
• из более чем 80 регионов России снижение числа ДДУ в первом полугодии зафиксировано лишь примерно в 10;
• наиболее заметное падение пришлось на Москву и Московскую область, тогда как большинство регионов сохранили стабильную динамику, а часть показала рост;
• региональные рынки все сильнее отличаются друг от друга, поэтому сравнивать их между собой становится некорректно;
• резкие изменения статистики требуют дополнительного анализа — они могут быть связаны с особенностями учета, а не с реальной ситуацией на рынке.
«Главный вопрос при работе с аналитикой — "Почему?". Почему рынок вырос? Почему снизился? Почему мои показатели отличаются от среднерыночных? Только ответив на него, можно принимать правильные управленческие решения», — подчеркнула Анна Морозова.
По словам эксперта, аналитика нужна не ради цифр, а для оценки положения компании относительно рынка. Если результаты соответствуют динамике региона, причины изменений, скорее всего, внешние. Если же продажи заметно хуже рынка, стоит искать проблему во внутренних процессах — ценообразовании, маркетинге, продажах, продукте и системе аналитики.
С презентациями спикеров можно ознакомиться по ссылке.
Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли". ИНН: 7706784790
Другие публикации по теме:
Как изменился объем продаж и предложения новостроек в первой половине 2026 года
Стратегия выживания: что показывает финансовая отчетность застройщиков
Продажи в 2026 году: девелоперам представили работающие инструменты для роста выручки
Продажи в 2026 году: методы, которые работают
Теги: Новости ЕРЗ Аналитика жилищного строительства