АБСУРД, ГЛУПОСТЬ, КОРРУПЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ: такие оценки закону о компенсационном фонде дали некоторые застройщики
Портал ЕРЗ публикует обобщенные результаты опроса мнения застройщиков по принятому закону.
После принятия Госдумой в совершенно неожиданной редакции закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» портал ЕРЗ направил всем застройщикам запросы, с просьбой дать оценку принятому документу.
Поступившие ответы свидетельствуют о кардинальной смене отношения застройщиков к закону. Если прежнюю концепцию, принятую Госдумой в первом чтении, застройщики преимущественно поддерживали, то теперь преобладают не просто отрицательные, а крайне негативные оценки.
Основной шквал критики приходится на те положения, которые появились в тексте законопроекта лишь за несколько часов до его принятия во втором чтении.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКАМ
Большинство застройщиков, принявших участие в опросе, не поддерживает введение требования наличия у застройщика, привлекающего средства дольщиков, трехлетнего опыта участия в строительстве многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика, а также наличия разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. м² многоквартирных домов. Застройщики подчеркивают абсурдность этого требования в соединении с новым принципом «один застройщик — одно разрешение на строительство» и запретом на возможность создания застройщиком дочерних организаций.
Цитаты из опросных листов:
Требование лишает возможности входа на рынок новых участников и приводит к существенному ограничению конкуренции.
Ведь важен положительный опыт, а не опыт вообще.
Как получить опыт, не имея возможности работать в качестве застройщика?
Тому, кто строит без долевки за свой счет (для накопления опыта), она (долевка) и не нужна вообще.
А если компания впервые выходит на рынок долевого строительства?
К чему привязано 10000м²? В деревне или поселке постройте 10000 метров, это сколько лет нужно строить по дому в 300 – 500 м²?
Не поддерживают застройщики и норму о наличии в наименовании слов «специализированный застройщик».
Цитаты из опросных листов:
На застройщика налагаются дополнительные расходы по внесению изменений в учредительные документы.
Сегодня «специализированный застройщик», завтра изменился вид деятельности – надо менять название.
Подавляющим большинством застройщики выступают против требования наличия на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке.
Цитаты из опросных листов:
До направления проектной декларации в контролирующий орган застройщик и так несет расходы (аренда земельного участка, изыскания, инженерная подготовка, разработка проекта, выполнение технических условий и техприсоединения, экспертиза проекта), а еще необходимо иметь на счету свободные денежные средства. Это выходит не 10, а 35% от стоимости строительства.
От какой стоимости проекта считаются 10%? Просто заявленной застройщиком?
Из этого пункта следует необходимость составления сметной документации на строительство объекта и прохождение ее экспертизы.
Такое условие направлено исключительно на обогащение банка, в котором будут размещаться денежные средства, и не влечет за собой усиления защиты прав участников долевого строительства. Закон писался под диктовку коррумпированных банкиров.
Зачем? Ведь исполнение обязательств застройщика по заключаемым договорам участия в долевом строительстве и так обеспечено компенсационным фондом.
Заработок для банка! Эффекта для дольщиков нет.
В непростой экономической ситуации в стране сложно резервировать денежные средства в таком объеме. Введение «уполномоченных банков» на деле обернется ущемлением права хозяйствующего субъекта (застройщика) на выбор финансовых партнеров и приведет к росту издержек на банковское обслуживание в «уполномоченных банках».
Возникнут дополнительные трудности, связанные с необходимостью перехода застройщика на обслуживание в «уполномоченные банки» (перевод всех контрагентов).
Также почти все застройщики (только 1 голос «за») высказались против запрета на наличие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство.
Цитаты из опросных листов:
В Приморском крае ни один банк не предоставляет целевой кредит на строительство, ввиду огромных рисков (нашей организации так и не удалось на протяжении 5 лет взять кредит на строительство) в строительной отрасли.
Кредиты, займы привлекаются для пополнения оборотных средств или покрытия кассовых разрывов при появлении такой необходимости. Ограничение права управления финансами предприятия (в части запрещения привлечения заемного финансирования) негативно скажется на деятельности застройщиков.
А где ж тогда их взять (денежные средства)?
В случае отказа кредитных организаций в выдаче целевого кредита, остается возможность привлечения инвестиций и займов для окончания строительства объекта, в противном случае – неисполнение застройщиком своих обязательств.
При этом застройщики нейтрально восприняли запрет на наличие облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций. Против выступили единицы.
Цитаты из опросных листов:
Выпуски облигаций позволяют привлечь более дешевое финансирование по сравнению с банковским кредитом.
Запрет на наличие у обязательств, не связанных с разрешением на строительство, на сумму более 1% от стоимости строительства застройщики восприняли нейтрально или не поняли.
Цитаты из опросных листов:
Непонятный критерий.
Что-то это вообще ни о чем.
Непонятна логика.
Введение полного запрета на наличие задолженности по налогам многие застройщики поддержали. Голоса «за» и «против» разделились примерно поровну.
Цитаты из опросных листов:
В связи с нерегулярным поступлением денежных средств участников долевого строительства возможны задержки платежей по налогам и сборам.
Большинство застройщиков поддержали требование обязательности наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.
Цитаты из опросных листов:
Такое условие повысит качество возводимого жилья.
Увеличение цены малоэтажки минимум на 10%. Опять таки страдает провинция (дольщики)!
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА
Единодушно все застройщики выступили против запрета одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство.
Цитаты из опросных листов:
Строительство объектов — сложный технологический процесс, требующий соблюдения последовательности этапов возведения строительных объектов, с учетом использования строительной техники и рабочей силы без простоя. В противном случае застройщик, подрядчик будет вынужден увольнять работников после выполнения определенного вида работ и так будет от объекта к объекту. Это будет приводить к циклической безработице в отрасли и оттоку квалифицированных кадров строительных специальностей.
Для успешной работы компании необходимо организовать поточность осуществления строительства, что с введением нового закона становится невозможным, так как не будет альтернативных источников получения денежных средств.
Это уже абсурд. Период оборота и подготовки к строительству слишком большой, что ставит под удар вообще все долевое строительство!
С чего вдруг? Почему у застройщика не может быть двух и более объектов строительства? Что на каждый объект создавать новое ООО? Как же тогда выполнять другие требования закона (3 года опыт работы и пр.)?
Не нашлось никого, кто бы поддержал новое требование о концентрации счетов застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика в одном банке (специально уполномоченном).
Цитаты из опросных листов:
Введение института «уполномоченных банков» приведет к ограничению конкуренции и дополнительным затратам на банковское обслуживание. Так, если ген.подрядчик ведет строительство нескольких объектов у разных застройщиков, ему нужно будет открывать счета в разных банках.
Чего ради? Что за банк? Кто его определяет и уполномочивает? Коррупция.
Требование о наличие счетов в одном банке считаем абсурдным.
И сколько же будет стоить такое удовольствие?
Никто из застройщиков не поддержал осуществление специального банковского контроля соответствия платежей застройщика содержанию обосновывающих документов (проверка договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, приема-передачи товара, товарно-транспортных накладных, счетов, счетов-фактур и пр.).
Цитаты из опросных листов:
В банках работают не специалисты в строительной отрасли, следовательно — не имеют представление о последовательности и возможности совмещения выполнения работ, что будет приводить к срыву процесса строительства.
Это возложение (и дублирование) на банки обязанностей контролирующих органов. У банков отсутствует соответствующий штат специалистов, его придется расширять, что неизбежно повлечет за собой увеличение стоимости банковских услуг, и как следствие, рост стоимости возводимого жилья.
Опять один с сошкой, а семеро с ложкой. Никому не нужных чиновников плодят.
Приставьте к каждому застройщику еще сотрудника прокуратуры и ФСБ, а лучше по двое и в смету обязательно пункт об их содержании.
Предлагаемое условие никак дополнительно не защитит права граждан-участников долевого строительства.
У застройщика возникают дополнительные затраты на сбор и предоставление данных в банки. Контроль со стороны банка приведет к замедлению скорости расчетов, задержкам в осуществлении платежей до момента акцепта банком. Отдельный вопрос — наличие квалифицированных специалистов в строительном деле в банках.
Закон писали вхожие во власть банкиры под себя любимых. Коррупция в явном проявлении!!! Где антикоррупционное заключение?
Большинство застройщиков высказались против ограничения 10% от стоимости строительства административных расходов застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.).
Цитаты из опросных листов:
А если застройщик привлекает с рынка только 15% от стоимости стройки, остальные у него свои средства. Почему от своих средств он может тратить только 10%?
Такое условие допустимо вводить только в отношении средств, полученных застройщиком от участников долевого строительства по конкретному проекту.
Расходы застройщика в провинции могут составлять не менее 20% от стоимости строительства.
Не нашлось ни одного застройщика, который бы поддержал запрет на осуществление иных видов деятельности.
Цитаты из опросных листов:
А если застройщик еще и строительные материалы производит? Что опять новую компанию создавать? Или лишать производственных рабочих заработка?
Нейтрально застройщики отнеслись к запрету на приобретение ценных бумаг. Против высказались немногие.
Цитаты из опросных листов:
Лучше установить перечень ценных бумаг, в которые может вкладываться застройщик. При наличии временно свободных денежных средств у застройщика появляется возможность использовать их более продуктивно.
Запрет на совершение сделок, не связанных со строительством, застройщики не поддержали.
Цитаты из опросных листов:
Для окончания строительства в случае отсутствия денежных средств участников долевого строительства компания должна иметь право продать или приобрести с целью получения прибыли объекты или оборудование, заключать контракты с муниципалами (переселение из ветхого и аварийного жилья), то есть иметь поступление денежных средств из других источников
Если застройщик решит приобрести себе офис или оказать материальную помощь детскому дому, это будет невозможно?
Замена требований к уставному капиталу требованиями к собственным средствам большинством не поддержана. Хотя есть застройщики, которые высказались «за».
Цитаты из опросных листов:
Так делать нельзя. Вывод совокупно с тем, что строить можно застройщику только по одному РС одновременно. Это сводит на нет накопленный отраслевой опыт системных застройщиков, которые по группе лиц строят сотни тысяч квадратных метров жилья в год на основании десятков РС в год, вводя десятки объектов жилья в год, делая счастливее тысячи семей и граждан, способствуя тем самым улучшению демографической ситуации в стране. Делают это эффективно, качественно, развивая отрасль, привозя в Россию лучшие иностранные технологии и архитектурно-проектные и ландшафтно-дизайнерские решения, развивая эффективные управленческие технологии. Которые ни разу за 10-20 лет работы в отрасли не допустили банкротств и обманутых дольщиков, которые делают города России красивее, комфортнее, безопаснее. Считаем, что надо различать системный бизнес застройщиков и штучные строительные проекты отдельных застройщиков. Для системных застройщиков надо оставить условия об уставном капитале с учетом участника-поручителя и сохранить за ними право строительства по нескольким РС одновременно. А для маленьких застройщиков, с разовыми РС, установить условие про 10% собственных средств и про строительство по 1 РС. Системным застройщикам с опытом можно использовать в наименовании термин СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК.
ОБЯЗАННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА
Введение обязанности составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчётность поддержана примерно половиной застройщиков, заполнивших опросные листы. Вторая половина против или безразлична к новому требованию.
Цитаты из опросных листов:
Отчетов и так масса.
Минфином установлены общие для всех хозяйствующих субъектов требования к составлению бухгалтерской отчетности и сроки ее предоставления в контролирующий орган. Введение дополнительных требований для застройщиков, в т.ч. аудит промежуточной отчетности бесполезен и не несет практического смысла. Проверяться аудиторами должна официальная отчетность за год (достаточный срок), как и происходит сейчас.
Для застройщика это будет выливаться в дополнительные непроизводственные расходы.
Весь учет по проекту ведется накопительно, и закрывается по завершению проекта и передаче объектов участникам долевого строительства. Данное условие является чрезмерным, нецелесообразным и не обеспечивающим дополнительную защиту дольщиков.
Застройщики в большинстве выступили против введения обязанности предоставлять компенсационному фонду долевого строительства бухгалтерскую отчётность в течении 10 дней после запроса.
Цитаты из опросных листов:
Пусть запрашивают указанные данные непосредственно в ИФНС или в органе контроля.
Дополнительная административная нагрузка.
Десять дней мало, если ее надо составлять.
Нейтрально застройщики отнеслись к отмене обязанности передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации квартиры. Выступили против около 30%.
Цитаты из опросных листов:
Инструкция определяет поведение собственника по отношению к имуществу его и общему имуществу. Снижаются риски предъявления к застройщику неправомерных претензий.
Инструкция по эксплуатации квартиры — это документ, регламентирующий права участника долевого строительства в отношении использования объекта долевого строительства. Наличие такого документа в разы снижает количество споров в отношении качества объектов долевого строительства и обязательств застройщика по устранению дефектов в объекте долевого строительства.
Нейтрально (частично против) застройщики отнеслись к новой обязанности по размещению на своем сайте в полном объеме бухгалтерской отчётности, промежуточной бухгалтерской отчетности, аудиторского заключения.
Цитаты из опросных листов:
Нарушение коммерческой тайны.
Дополнительная административная нагрузка.
Также нейтрально и частично против застройщики оценили новую обязанность по размещению в единой информационной системе жилищного строительства пакета информации о своей деятельности.
Цитаты из опросных листов:
Все равно, если это бесплатно.
Тогда надо отменить требование обязательности размещения этой информации на сайте застройщика.
ЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРЕДСТВ ДОЛЬЩИКОВ
Все 100% застройщиков, заполнивших опросные листы, выступили против запрета расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на приобретение земельного участка, прав на земельный участок, проектирование, изыскания, экспертизу.
Цитаты из опросных листов:
Все указанные работы входят с процесс строительства многоквартирного жилого дома, и должны подлежать компенсации.
Возможно принудительное списание средств дольщиков со счета по исполнительным листам. Этот случай не отрегулирован в законе. Надо вводить запрет на такое списание.
Тому, кто это писал, нужно бы посетить третий и четвертый курсы строительного факультета, и понять, из чего складывается себестоимость строительства.
ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ
Все нововведения по упрощению заполнения проектной декларации застройщики поддержали.
Цитаты из опросных листов:
Сделали хотя бы одно полезное дело.
Был, оказывается, и кто-то умный среди авторов.
Застройщики оставляли в опросных листах и общую оценку закона. Вот некоторые из таких оценок.
Большинство предлагаемых нововведений ничем не оправданны, не несут дополнительной защиты прав участников долевого строительства, направлены на максимальную бюрократизацию и усложнение процесса долевого строительства. Если предлагаемые нововведения будут приняты, они сильно затруднят деятельность застройщиков, что может привести к рискам банкротства многих застройщиков и появлению нового числа т.н. «обманутых дольщиков».
Необходимо учитывать, что большинство т.н. «обманутых дольщиков» появилось в период до 2014 г., когда фактически отсутствовал надлежащий контроль за деятельностью застройщиков, при этом они возникли в проектах, которые реализовывались в обход закона 214-ФЗ. В текущей ситуации (наличие контроля за деятельностью застройщиков, максимальное законодательное урегулирование долевого строительства) отсутствует объективная необходимость в предлагаемых изменениях.
В июне 2024 года застройщики вывели на рынок на 34% больше МКД, чем годом ранее (графики)
В июне 2024 года на рынок выведено 575 объектов от 260 застройщиков. Это 86,1 тыс. квартир совокупной площадью 4,21 млн м².
По сравнению с июнем 2023 года количество выведенных на рынок новых объектов увеличилось на 34%, а относительно мая оно выросло на 27%.
С начала года на рынок выведено 2 846 объектов (на 22,8% больше, чем за аналогичный период 2023 года), или 485,1 тыс. квартир совокупной площадью 23,74 млн м².
В среднем с начала 2024 года на рынок ежедневно выводилось 2 665 квартир, что на 1% меньше, чем в 2023 году. При сохранении таких же темпов всего за год на рынок будет выведено 975 тыс. квартир.
Площадь квартир в выведенных за месяц объектах по сравнению с июнем 2023 года увеличилась на 8,7%.
Больше всего объектов за месяц выведено в Республике Тыва (117 объектов), а также в Тюменской и Оренбургской областях (по 22 объекта). По площади новых объектов лидируют Москва (0,43 млн м²), Ленинградская (0,31 млн м²) и Свердловская (0,20 млн м²) области.
Регион
Домов
Квартир
Площадь, м²
Москва
12
8 880
427 716
Ленинградская область
11
7 517
309 215
Свердловская область
15
3 739
201 692
Тюменская область
22
3 797
193 689
Краснодарский край
14
3 636
169 905
Московская область
11
3 460
165 135
Санкт-Петербург
20
4 106
147 906
Республика Татарстан
14
2 988
145 965
Воронежская область
10
3 089
143 768
Республика Башкортостан
10
2 435
119 979
Оренбургская область
22
2 210
114 329
Новосибирская область
11
1 860
102 625
Астраханская область
9
2 254
102 393
Самарская область
8
1 469
95 260
Республика Крым
12
1 922
93 085
Красноярский край
10
1 683
84 276
Челябинская область
9
1 498
76 250
Пермский край
10
1 466
75 548
Ставропольский край
13
1 353
67 983
Хабаровский край
8
1 394
66 832
Ярославская область
11
1 232
65 280
Калининградская область
12
1 100
56 054
Калужская область
3
1 116
54 907
Ханты-Мансийский АО — Югра
4
1 282
51 215
Республика Бурятия
10
975
47 900
Ростовская область
9
992
47 083
Брянская область
4
896
46 860
Кабардино-Балкарская Республика
3
710
46 526
Ямало-Ненецкий АО
14
854
45 910
Кемеровская область
8
855
42 735
Псковская область
5
711
40 728
Приморский край
5
780
38 965
Амурская область
7
689
35 387
Саратовская область
12
649
35 020
Костромская область
6
693
33 421
Удмуртская Республика
7
617
32 772
Архангельская область
4
664
32 279
Смоленская область
3
497
30 654
Волгоградская область
4
546
30 330
Курганская область
3
545
29 683
Нижегородская область
2
452
28 997
Чеченская Республика
1
486
27 082
Тульская область
1
648
26 549
Республика Хакасия
3
575
26 420
Ульяновская область
3
527
25 337
Кировская область
3
442
24 311
Иркутская область
5
548
23 723
Чувашская Республика
3
388
21 937
Сахалинская область
4
479
20 832
Республика Тыва
117
234
19 422
Рязанская область
1
322
15 874
Донецкая Народная Республика
1
246
15 679
Тверская область
6
289
14 126
Республика Марий Эл
2
241
13 140
Ивановская область
2
221
12 873
Луганская Народная Республика
1
220
12 456
Вологодская область
3
197
11 252
Орловская область
2
157
10 962
Камчатский край
1
213
10 833
Алтайский край
2
259
10 607
Курская область
2
202
10 453
Республика Калмыкия
2
180
9 876
Белгородская область
1
201
9 785
Липецкая область
4
166
9 667
Омская область
1
156
8 861
Владимирская область
10
183
7 469
Республика Саха (Якутия)
1
178
7 415
Республика Мордовия
1
120
6 919
Пензенская область
1
139
6 817
Республика Северная Осетия — Алания
1
70
4 994
Республика Адыгея
2
67
4 477
Новгородская область
1
99
4 330
Итого
575
86 064
4 210 735
Среди идентифицированных застройщиков (групп компаний) больше всего новых объектов на рынок вывели СЗ Бастион (117 объектов), а также DOGMA и УСК-2 (по 11 объектов). По площади новых объектов лидируют DOGMA (151,27 тыс. м²), Специализированный застройщик Лигастрой (148,85 тыс. м²) и ГК Самолет (102,80 тыс. м²).
ТОП-10 застройщиков (групп компаний) по площади новых объектов в июне 2024 года
