В сфере приобретения новостроек выявлены два разнонаправленных тренда.  Рост объема выдачи ипотеки сопровождается снижением количества сделок.

По данным АИЖК, в мае объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 35%, достигнув 140 млрд руб. и на 35% превысив темпы роста по отношению прошлогодним показателям. Причем, как подчеркивает пресс-служба Агентства, результаты мая 2017 года являются рекордными за всю историю развития ипотечного кредитования в России. Так, рекордный объем выданных в мае 2014 года ипотечных кредитов (1,8 трлн руб.) на 4% ниже показателей соответствующего периода нынешнего года.

Объем предоставленных в январе-мае 2017 года ипотечных кредитов превысил 610 млрд руб., а темпы роста в годовом исчислении составили 11%. По мнению руководства АИЖК, рынок развивается в «мощном растущем тренде, который объясняется, прежде всего, значительным снижением ставок по ипотечным кредитам и улучшением основных макроэкономических параметров». Учитывая динамику ипотечных ставок и существующий спрос населения на жилье, АИЖК сохраняет прогнозы по объемам выдачи ипотечных кредитов в 2017 году: более 1 млн кредитов на 1,8 трлн руб. и отмечает вероятность превышения данного прогноза по итогам года.

Между тем, как отмечают аналитики нашего портала, подобный оптимизм не коррелируется со свежей статистикой объема зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве, которые, как правило, напрямую связаны с ипотекой.

Источник: Росреестр

Так, согласно данным Росреестра (см. график), в мае 2017 года был зарегистрирован 51 651 ДДУ, что ниже, чем в апреле (55 153) и значительно ниже, чем в марте, когда было зарегистрировано 65 882 договора долевого участия. Так что здесь, в отличие от роста объема выдачи ипотечных кредитов, наблюдается обратная тенденция: снижение числа заключенных гражданами ДДУ.

Наш портал попросил экспертов прокомментировать два этих разнонаправленных тренда.

Юрий ИЛЬИН, Директор по работе с инвесторами и связям с общественностью Группы ЛСР, г.Санкт-Петербург 

Никакого противоречия между этими данными нет. С точки зрения продаж май является не самым активным месяцем по причине длительных праздников. Однако, несмотря на то, что количество сделок в этом месяце относительно ниже, чем в апреле, высокая покупательская активность полностью сохранилась на рынке, о чем свидетельствует рост выдачи ипотечных кредитов.

После отмены программы государственного субсидирования банки предлагают выгодные кредитные условия. К примеру, сейчас в жилом комплексе «ЗИЛАРТ» (Москва) действует рекордно низкая ставка 8% от «Сбербанка». Навстречу идут и сами застройщики, разрабатывая совместные ипотечные продукты. Соответственно, доля ипотечных продаж девелоперов растет.

Антон ВОРОБЬЕВ, генеральный директор ГК «Единство», г.Рязань

С моей точки зрения эти разнонаправленные тренды объясняются только одним. Несмотря на снижение спроса на новостройки, доля ипотечных сделок в структуре продаж растет. Это вызвано в первую очередь снижением ставок по ипотечным кредитам.

Татьяна ГУСЕВА, директор ипотечного центра компании МИЭЛЬ-Новостройки, г.Москва

Снижение покупательской активности в мае на рынке первичного жилья действительно наблюдалось. Во многом оно было обусловлено сезонным фактором, ведь на май традиционно приходится длительный период праздников. Одновременно наблюдался рост доли ипотечных сделок. В самом конце апреля Сбербанк совместно с рядом крупнейших застройщиков запустил акцию, снизив ставку по ипотечным кредитам на 2—2,5 процентных пункта от базовой. Тогда базовая ставка по ипотеке опустилась до 10,9% на первичном рынке, и до 10,75-12,25% на вторичном рынке. Отдельные застройщики, в том числе крупнейшие, предлагали дополнительное субсидирование ставки, в результате чего она могла опуститься до 8,4%.

Таким образом, ипотечный кредит стал как никогда ранее доступным и выгодным, чем и воспользовалась значительная доля покупателей. Также следует отметить, что статистика АИЖК включает и вторичный рынок.

Участники рынка недвижимости обсудили последствия вступающего в силу с 1 января 2025 года стандарта ипотечного кредитования, продвигаемого Банком России. В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представители регулятора, ДОМ.РФ, застройщиков и финансового сектора рассмотрели ключевые положения документа, включая запрет на комиссии за снижение процентной ставки при увеличении стоимости жилья и ограничения по первоначальному взносу.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Дискуссия показала существенные региональные различия в структуре продаж новостроек: если в Москве доля ипотеки составляет около 50%, то в некоторых регионах до 70% сделок уже проходит без ипотеки с использованием рассрочки от застройщика.

При этом эксперты отметили, что введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ. Это создает риски как для девелоперов, которым придется искать новые инструменты стимулирования продаж, так и для покупателей, которым будет сложнее получить ипотеку из-за ужесточения требований банков к заемщикам и повышения размера первоначального взноса.

Фото: Банк России

Александр КОПЫЛОВ (на фото), начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России:

— Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками — она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:

— Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая.

При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15% — 20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры.

Как выходить из положения сейчас, когда продажи снизились? Это вопрос, на который мы все ищем ответ. По последним данным ДОМ.РФ, если не сравнивать с ультравысоким уровнем второго полугодия 2023 года, то нынешний среднемесячный уровень продаж в 2 млн кв. м всего лишь на 20% — 25% ниже уровня первого полугодия 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека.

Отрасль может столкнуться с сокращением числа новых проектов. Чтобы предотвратить этот сценарий, необходимо внедрять дополнительные меры поддержки застройщиков — например, субсидирование проектного финансирования. Такую программу мы сейчас активно пытаемся предложить.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Рустам АЗИЗОВ (на фото), директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101:

— Проблема ипотечного стандарта в том, что он регулирует все виды ипотечных кредитов — и льготные, и рыночные.

Те, кто берет кредит по рыночным условиям, пользуются либо субсидией от застройщика, либо траншевой ипотекой, которая существенно облегчает жизнь и обеспечивает комфортный ежемесячный платеж на этапе строительства — в тот момент, когда заемщик-дольщик не пользуется своим объектом недвижимости.

Для клиентов, которые арендуют жилье, это возможность позволить себе покупку своей квартиры и избежать двойных платежей.

Фото: ГК Единство

Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:

— Доля ипотечных сделок в Туле и Рязани сократилась до 25%, при этом за последние полгода не было ни одной сделки по рыночной ипотеке.

Все ведущие банки придумывают различные ограничения, комиссии, увеличения первоначальных взносов буквально ежедневно. От этого идет диссонанс и у продавцов, и у покупателей. За счет субсидирования цена в договоре долевого участия не отражает реальную стоимость объекта.

Фото из архива О. Сидоренко

Ольга СИДОРЕНКО (на фото), директор по развитию «Сделка.рф»:

— Сам стандарт был озвучен три месяца назад, но, судя по тому, что происходит с ростом первоначального взноса, ужесточением андеррайтинга заемщика, некоторые пункты документа уже работают.

Льготные программы простимулировали объемы строительства, подняли качество продукта и инфраструктуры жилых комплексов. Поддерживать высокое качество и маржинальность бизнеса будет сложной задачей для девелопера в следующем году.

Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40% — 75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости.

Фото: rosfinsovet.ru

Андрей ЕМЕЛИН (на фото), председатель Некоммерческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»:

— Основная масса статей Стандарта носит сбалансированный характер, и только 10-я статья вызвала бурное обсуждение именно в силу своей категоричности.

Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кэшем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок.

Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья 

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)