Чем эксперта-градостроителя не устраивает актуализированная версия известного СНиПа, вступающая в силу с 1 июля.

С 1 июля вступает в действие актуализированная редакция одного из наиболее часто используемых градостроительных СНиПов. Прежний СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденный приказом Минрегионразвития РФ от 28.12.2010 №820, заменил одноименный свод правил, утвержденный приказом Минстроя РФ от 30.12.2016 №10.24 пр.

Как следует из введения к этому документу, свод правил составлен в целях повышения уровня безопасности людей в зданиях и сооружениях и сохранности материальных ценностей в соответствии с федеральными законами №№384, 261, 123.

По просьбе нашего портала актуализированный свод правил комментирует специалист-градостроитель — главный архитектор проекта Центра пространственной информации ГУ МО «НИиПИ градостроительства» Александр АНТОНОВ (на фото).

Фото: www.rugrad.eu

«Пока что я не успел детально изучить новый СП, — подчеркивает эксперт. — Но порой и беглого взгляда достаточно. Здесь есть два главных аспекта — нормативно-юридический и содержательный. Принципиально в системе нормативного регулирования с выходом данного документа ничего не меняется. Система остается такой же фрагментированной, сохраняется путаница с зонами ответственности СП, НГП, не отмененных до сих пор ТСН и прочих осколков нормирующих документов.

При всей насыщенности нового СП, в нем по-прежнему обязательна к исполнению лишь малая часть его содержания, и непонятно, как должен проектировщик реагировать на остальную, необязательную часть, которая местами отдает дремучим «совком» времен середины XX века.

Документом, четко регламентирующим вопросы «безопасности зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования» новая версия СП не стала. Как и в предыдущей итерации 2011 года, это — по-прежнему СНиП 1989 года, сменивший название, но, увы, не суть.

Можно ли его применять как методический документ? Претензии к содержательной части гораздо серьезнее.

Во-первых, документ, как и 50 лет назад, рассчитан на освоение новых, свободных от застройки территорий, в то время как сегодня бОльшая часть градостроительной деятельности ведется на уже застроенных территориях в формате редевелопмента, реконструкции. И внимание к внутригородскому развитию в противовес экстенсивному расширению будет со временем расти.

Непонятно из каких принципиальных представлений о современном городе исходят авторы документа. Давно всем известно, что микрорайон принципиально отличается от квартала, и не бывает квартала в 50 га, так же, как и микрорайон не уместится на 2 га. Города развитого мира находится в процессе трансформации в высокоплотную смешанную среду, а в СП по-прежнему, как и полвека назад, принцип функционального зонирования — основа основ.

Сохранилось нормирование никому не нужных показателей, которые принципиально не могут быть обеспечены на уровне градостроительного проектирования — таких как расположение аптек, магазинов, пунктов бытового обслуживания, обеспеченность кухнями детского питания.

Столь же архаичны подходы к урбоэкологическому планированию и пониманию места и роли природного комплекса в городе; к уличной сети как территории удобства для автомобилей; к туризму, рекреации и городской активности. Все это перешло из Советского Союза и почему-то остается в документе на протяжении последних 25-ти лет. Похоже, что и на изменившуюся за четверть века систему землепользования в городах документ так и не среагировал.

Конечно же, исключены некоторые пересечения со сферой регулирования НГП и ПЗЗ, фрагментарно добавлены какие-то новые параметры и рекомендации, например, в проектировании улиц. Заменены какие-то цифры. Добавили велосипедные дорожки. Это чрезвычайно важно! При этом совершенно непонятно, чем вызвано изменение действующих норм. Все эти изменения нивелируются необязательностью применения 90% данного документа.

На закуску можно оставить перечисление некоторых милых ляпов, рассыпанных по тексту и уходящих корнями в середину прошлого века. Из названия СП следует, что он не распространяется на городские округа. Вероятно, разработчики свода правил не знакомы с терминологией 131-ФЗ о местном самоуправлении? Показатели приводятся для средней расчетной обеспеченности жильем в 20 кв. м, в то время как у нас уже сегодня реальная обеспеченность — 25 кв. м и более. Есть множество противоречий с положениями Градкодекса о составе документации о территориальном планировании. Сохранились «площадки для сушки белья», «отдыхающие без путевок», «вынос промышленных объектов», «группы сараев не более 30 блоков каждая» и другие атавизмы.

Этот документ появился практически одновременно с разработками Московского правительства под общим названием «Комфортный город». Его авторы попытались сначала определить принципы пространственной организации современной застройки, возможности трансформации сложившихся микрорайонов, а потом уже планируют нормировать новые планировочные решения. АИЖК в конце 2016 года заказал разработку стандартов современной городской среды. Вероятно, с первыми результатами работы мы познакомимся довольно скоро.

Авторы СП не знают о ведущихся передовых работах, не участвуют в них и до сих пор пребывают в волшебном мире в качестве этакого градостроителя-демиурга. Он может нарисовать любой правильный город, который потом чудесным образом построится по нарисованному вопреки сложившимся земельным и общественным отношениям, диктату частного капитала и вечной нехватке общественных ресурсов.

Я более чем уверен, что уже в течение двух-трех лет этот СП будет отменен и на его место придут разумные и работающие нормы, которые позволят создавать действительно современную и комфортную среду проживания», — резюмирует эксперт.

Остается добавить, что исполнителем свода является авторский коллектив, представляющий ФГБУ ЦНИИП Минстроя России при участии Москомархитектуры, МАДИ, ГУП НИиПи Генплана Москвы, ООО «Институт общественных зданий», АО НПЦ ГИПРОЗДРАВ, ОАО «Гипрогор». СП внесен Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство», подготовлен к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя РФ.

За 10 лет в освоение 89 га планируется вложить в намывные территории 40 млрд руб., а затраты на строительство и инфраструктуры составят 80 тыс. руб. за 1 кв. м жилья.

Тема строительства на намывных территориях, столь популярная в Юго-Восточной Азии, в последние годы выходит на первый план и в ряде российских регионов. Один из них — Санкт-Петербург. Как сообщили порталу ЕРЗ в Группе ЛСР (2-е место в ТОП застройщиков по объемам текущего строительства), компания официально приступила к новому проекту комплексного освоения территории в западной части Васильевского острова.

По словам первого заместителя гендиректора компании Евгения Яцышина, которые приводят «Ведомости», за 10 лет объем инвестиций группы в намывные территории Васильевского острова составит 40 млрд руб., причем в эту сумму входит и цена 34 га, которая компания купила в южной части намыва в июле 2017 года. Всего же планируется освоить 89 га.

Как пояснил топ-менеджер, группа инвестирует как собственные, так и заемные средства, рассчитывая на среднюю рентабельность в размере 20—25%. При этом затраты на строительство квартир и сопутствующей инфраструктуры на намыве оцениваются в 80 тыс. руб. за 1 кв. м жилья.

Напомним, что Группа ЛСР купила 34 га в южной части намыва в июле 2017 года у ООО «Десна капитал» (дочерняя компания турецкой Ренейссанс констракшн») и АО «Терра нова», которые вместе реализовывали инвестпроект в этой части острова. Эксперты оценили сумму сделки в 7—8 млрд руб. На 34 га ЛСР возведет около 500 тыс. кв. м жилья комфорт-класса и 30 тыс. кв. м встроенных помещений с социальной инфраструктурой.

Строительство и продажи стартуют в 2019 году. Первая очередь, включающая порядка 170 тыс. кв. м, в настоящее время находится на стадии рабочего проектирования. Как сообщил г-н Яцышин, дома, скорее всего, будут выполнены в скандинавском стиле, причем две трети из них будут иметь вид на воду.

Генеральным проектировщиком проекта стала «Студия 44» известного архитектора Никиты Явейна. Разрешенная высота строительства — от 47 до 57 м. Площадь квартир составит от 40 до 120 кв. м, причем студий и однокомнатных квартир в домах не будет. Стоимость жилья в домах первой очереди превысит 100 тыс. руб. за 1 кв. м.

Для портала ЕРЗ ситуацию со стартом работ компании на намывных территориях Васильевского острова прокомментировал управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий ИЛЬИН (на фото):

«Группа ЛСР официально приступила к новому проекту комплексного освоения территории в западной части Васильевского острова, — рассказал топ-менеджер. — Первая фаза проекта, стартовавшего несколько дней назад, — это мероприятия по улучшению характеристик земельных участков путем поднятия высотных отметок обводненной территории и ее стабилизации. К середине 2018 года мы стабилизируем 50% от общей площади наших земельных участков, а после приступим к оставшейся территории. Полный комплекс работ по повышению высотных отметок и стабилизации территории Группа ЛСР выполнит к середине 2019 года.

Примечательно, что наша компания впервые выполняет работы такого рода полностью «под ключ»: морской песок добываем и доставляем собственными силами, высотные отметки повышаем с помощью своих мощностей. Для данного проекта будет использовано 3,5 млн куб. м песка. Также для исключения размыва территории будет произведено берегоукрепление каменной отсыпкой, которая будет состоять из примерно 30 тыс. куб. м щебня и порядка 105 тыс. куб. м камня. В этих мероприятиях будет задействовано 15 единиц грузового флота, землесос и три гидроперегружателя, принадлежащих компании.

На принадлежащих Группе ЛСР 34 га мы планируем строительство жилого комплекса высокого класса комфортности. Площадь возводимого жилья составит около 500 тыс. кв. м. Кроме жилых домов проект предполагает создание благоустроенной пешеходной набережной и парка. Конечно, предусмотрены социальная и коммерческая инфраструктура. Из окон квартир откроется панорама на Финский залив, Васильевский остров и современные доминанты Северной столицы — футбольный стадион на Крестовском острове и Лахта-центр.

В настоящее время идет проектирование будущего жилого комплекса. Непосредственно к строительству и продажам компания приступит в 2019 году», — заключил топ-менеджер».

Редакция благодарит «Группу ЛСР» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

ТОП застройщиков на 1 сентября. Отрыв ПИК от ЛСР сократился до 5%

Ранжирование застройщиков на 1 августа 2017 г. по текущему строительству: ЛСР догоняет ПИК

Публикация на портале ЕРЗ привела к подорожанию акций двух крупнейших застройщиков России

Крупные застройщики активно пополняют свои земельные банки