Чем эксперта-градостроителя не устраивает актуализированная версия известного СНиПа, вступающая в силу с 1 июля.

С 1 июля вступает в действие актуализированная редакция одного из наиболее часто используемых градостроительных СНиПов. Прежний СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденный приказом Минрегионразвития РФ от 28.12.2010 №820, заменил одноименный свод правил, утвержденный приказом Минстроя РФ от 30.12.2016 №10.24 пр.

Как следует из введения к этому документу, свод правил составлен в целях повышения уровня безопасности людей в зданиях и сооружениях и сохранности материальных ценностей в соответствии с федеральными законами №№384, 261, 123.

По просьбе нашего портала актуализированный свод правил комментирует специалист-градостроитель — главный архитектор проекта Центра пространственной информации ГУ МО «НИиПИ градостроительства» Александр АНТОНОВ (на фото).

Фото: www.rugrad.eu

«Пока что я не успел детально изучить новый СП, — подчеркивает эксперт. — Но порой и беглого взгляда достаточно. Здесь есть два главных аспекта — нормативно-юридический и содержательный. Принципиально в системе нормативного регулирования с выходом данного документа ничего не меняется. Система остается такой же фрагментированной, сохраняется путаница с зонами ответственности СП, НГП, не отмененных до сих пор ТСН и прочих осколков нормирующих документов.

При всей насыщенности нового СП, в нем по-прежнему обязательна к исполнению лишь малая часть его содержания, и непонятно, как должен проектировщик реагировать на остальную, необязательную часть, которая местами отдает дремучим «совком» времен середины XX века.

Документом, четко регламентирующим вопросы «безопасности зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования» новая версия СП не стала. Как и в предыдущей итерации 2011 года, это — по-прежнему СНиП 1989 года, сменивший название, но, увы, не суть.

Можно ли его применять как методический документ? Претензии к содержательной части гораздо серьезнее.

Во-первых, документ, как и 50 лет назад, рассчитан на освоение новых, свободных от застройки территорий, в то время как сегодня бОльшая часть градостроительной деятельности ведется на уже застроенных территориях в формате редевелопмента, реконструкции. И внимание к внутригородскому развитию в противовес экстенсивному расширению будет со временем расти.

Непонятно из каких принципиальных представлений о современном городе исходят авторы документа. Давно всем известно, что микрорайон принципиально отличается от квартала, и не бывает квартала в 50 га, так же, как и микрорайон не уместится на 2 га. Города развитого мира находится в процессе трансформации в высокоплотную смешанную среду, а в СП по-прежнему, как и полвека назад, принцип функционального зонирования — основа основ.

Сохранилось нормирование никому не нужных показателей, которые принципиально не могут быть обеспечены на уровне градостроительного проектирования — таких как расположение аптек, магазинов, пунктов бытового обслуживания, обеспеченность кухнями детского питания.

Столь же архаичны подходы к урбоэкологическому планированию и пониманию места и роли природного комплекса в городе; к уличной сети как территории удобства для автомобилей; к туризму, рекреации и городской активности. Все это перешло из Советского Союза и почему-то остается в документе на протяжении последних 25-ти лет. Похоже, что и на изменившуюся за четверть века систему землепользования в городах документ так и не среагировал.

Конечно же, исключены некоторые пересечения со сферой регулирования НГП и ПЗЗ, фрагментарно добавлены какие-то новые параметры и рекомендации, например, в проектировании улиц. Заменены какие-то цифры. Добавили велосипедные дорожки. Это чрезвычайно важно! При этом совершенно непонятно, чем вызвано изменение действующих норм. Все эти изменения нивелируются необязательностью применения 90% данного документа.

На закуску можно оставить перечисление некоторых милых ляпов, рассыпанных по тексту и уходящих корнями в середину прошлого века. Из названия СП следует, что он не распространяется на городские округа. Вероятно, разработчики свода правил не знакомы с терминологией 131-ФЗ о местном самоуправлении? Показатели приводятся для средней расчетной обеспеченности жильем в 20 кв. м, в то время как у нас уже сегодня реальная обеспеченность — 25 кв. м и более. Есть множество противоречий с положениями Градкодекса о составе документации о территориальном планировании. Сохранились «площадки для сушки белья», «отдыхающие без путевок», «вынос промышленных объектов», «группы сараев не более 30 блоков каждая» и другие атавизмы.

Этот документ появился практически одновременно с разработками Московского правительства под общим названием «Комфортный город». Его авторы попытались сначала определить принципы пространственной организации современной застройки, возможности трансформации сложившихся микрорайонов, а потом уже планируют нормировать новые планировочные решения. АИЖК в конце 2016 года заказал разработку стандартов современной городской среды. Вероятно, с первыми результатами работы мы познакомимся довольно скоро.

Авторы СП не знают о ведущихся передовых работах, не участвуют в них и до сих пор пребывают в волшебном мире в качестве этакого градостроителя-демиурга. Он может нарисовать любой правильный город, который потом чудесным образом построится по нарисованному вопреки сложившимся земельным и общественным отношениям, диктату частного капитала и вечной нехватке общественных ресурсов.

Я более чем уверен, что уже в течение двух-трех лет этот СП будет отменен и на его место придут разумные и работающие нормы, которые позволят создавать действительно современную и комфортную среду проживания», — резюмирует эксперт.

Остается добавить, что исполнителем свода является авторский коллектив, представляющий ФГБУ ЦНИИП Минстроя России при участии Москомархитектуры, МАДИ, ГУП НИиПи Генплана Москвы, ООО «Институт общественных зданий», АО НПЦ ГИПРОЗДРАВ, ОАО «Гипрогор». СП внесен Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство», подготовлен к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя РФ.

В ТОП стран для покупки жилья вошли Объединенные Арабские Эмираты, Таиланд, Турция, Кипр и Венгрия, сообщили РБК Недвижимость опрошенные эксперты.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

По оценкам специалистов, в 2023 году россияне предпочитали покупать недвижимость в ОАЭ (21% спроса), Таиланде (20%) и Турции (15%). Интересно, что в прошлом году неоспоримым лидером была Турция, однако теперь она на третьем месте. Высокий спрос на Эмираты и Турцию эксперты объясняют тем, что эти страны не вводили ограничений против россиян, а местные рынки недвижимости остаются стабильными и надежными.

Лидерство Объединенных Арабских Эмиратов подтверждают аналитики Tranio и Kalinka Ecosystem. CEO и управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева (на фото ниже) отметила, что большая часть сделок с недвижимостью в ОАЭ была заключена россиянами в первом полугодии. В третьем и четвертом кварталах, по словам эксперта, спрос немного снизился, как и в целом интерес к зарубежным рынкам.

Фото: intermark.ru

Основную причину этого аналитики видят в ослаблении рубля в третьем квартале, что заставило многих потенциальных инвесторов повременить с решением о покупке недвижимости за валюту и дожидаться лучших условий.

Оценку Ирины Мошевой подтверждает и руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский (на фото ниже).

«Растут повторные сделки инвесторов, набирают популярность различные формы флиппинга, — информирует он. — Наблюдается и выжидающий спрос, ориентированный на курс доллара к рублю».

Фото: i.ytimg.com

Как отмечают Ирина Мошева и Денис Перковский, на фоне роста цен на новостройки увеличивается и спрос на вторичное жилье в ОАЭ. Спрос также перераспределяется из Дубая на соседние эмираты, потенциал которых, по мнению экспертов, до конца не раскрыт.

В частности, вырос интерес россиян и к рынку недвижимости Омана, который представляет потенциальную конкуренцию Эмиратам. Ирина Мошева пояснила, что недвижимость в Омане дает россиянам те же возможности по получению ВНЖ, открытию компаний с привлекательным налогообложением, банковских счетов, но при этом она в полтора-два раза дешевле, чем в ОАЭ.

И, кроме того, здесь высокий потенциал для прироста стоимости активов, что делает страну привлекательной для инвестиций.

Партнер NF Group Middle East Марина Шалаева (на фото ниже) добавила, что структура спроса на недвижимость ОАЭ за год изменилась из-за роста цен.

Фото: t.me/marina_shalaeva_dubai

«Если в прошлом году 80% сделок пришлось на объекты на этапе строительства из-за привлекательных цен, интересных рассрочек и оперативных сделок, — заметила эксперт, — то в 2023-м доля запросов на новостройки снизилась и составляет менее 50%, так как цены на первичную недвижимость значительно выросли, и она стала интересной только для тех, кому нужна рассрочка».

Что касается растущего интереса к недвижимости Таиланда, то он связан в первую очередь с тем, что в этой стране принимают оплату как рублями, так и криптовалютой, которая имеет в стране законное хождение, пояснила Ирина Мошева. В связи с этим финансовая навигация и оплата объектов здесь организованы проще, чем в ОАЭ и Турции.

Кроме того, по мнению эксперта, Таиланд привлекает инвестиционными возможностями и доходом от аренды местного жилья. «Застройщики предлагают покупателям проекты с гарантированной доходностью 7% — 10% годовых, в стране распространена практика сдачи апартаментов и вилл в аренду», — отмечает эксперт.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Денис Перковский также отнес к основным драйверам роста спроса россиян на недвижимость в Таиланде низкий порог входа (от $150 тыс. за объект), визовые программы, низкую инфляцию и устойчивость местной валюты (бат).

Он уверен, что популярность Таиланда у россиян сохранится и в следующем году: на это, по его мнению, повлияет высокий инвестиционный потенциал, большой туристический поток и привлекательное ценообразование по сравнению с ОАЭ и Турцией.

Спрос же на турецкую недвижимость в 2023 году снизился по сравнению с прошлым годом: в октябре 2022 года российские граждане приобрели в стране 2,02 тыс. жилых объектов, а в октябре 2023-го показатель снизился на 64% — до 713 объектов. Ирина Мошева считает, что это связано с рядом факторов, в числе которых землетрясения, президентские выборы, неустойчивая ситуация в государстве в целом.

Снижение спроса россиян на недвижимость в Турции подтверждают эксперты Kalinka Ecosystem и Tranio. Еще одна причина, по словам Дениса Перковского, — колебания курсов российского рубля и турецкой лиры. «Произошли удлинение срока сделки и рост среднего чека, — пояснил эксперт и уточнил: — Но стоит отметить, что спрос остается высоким в сравнении с аналогичными показателями прежних лет».

Фото: © Кекяляйнен Андрей / Фотобанк Лори

Руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Андреева (на фото ниже) полагает, что основными целями покупки жилья в Турции остаются ВНЖ или гражданство, инвестиции, временное или постоянное пребывание. «Важную роль играет сформированное русскоязычное комьюнити, которое развивается также за счет роста русскоязычной бизнес-среды», — добавила топ-менеджер.

Еще одним интересным вариантом для покупки недвижимости стал остров Бали. По данным Intermark Global, здесь число сделок с участием россиян в 2023 году составило 14% от общего объема покупки зарубежной недвижимости.

Бали сохраняет свои позиции благодаря развитию инфраструктуры, строительству новых высококлассных проектов, считают эксперты.

Фото: media.kf.expert

«Одна из главных причин популярности направления — восстановление турпотока на Бали после пандемии, а также появление на этом рынке большого количества профессиональных застройщиков, в том числе выходцев из России», — комментирует Анна Андреева.

Эксперт согласна с Ириной Мошевой в том, что главная цель большинства вложений в недвижимость — получение дохода от дальнейшей сдачи жилья в аренду. Есть случаи, когда недвижимость покупают для жизни, но это крайне редко, в основном для краткосрочных инвестиций (до пяти лет), добавила Андреева.

В Европе, по данным Intermark Global, у россиян популярен Кипр (7%) и Венгрия (5%). «Цены на недвижимость на Кипре стабильно растут из-за высокого спроса, это хорошая инвестиция», — пояснила Анна Андреева.

Фото: © Яков Филимонов / Фотобанк Лори

«Здесь сформировано многочисленное русскоязычное комьюнити, — дополнил Денис Перковский. Кроме того, по словам эксперта, ключевыми факторами спроса являются возможность получения ВНЖ, релокация, инвестиции, а также перспектива вступления страны в Шенген, что позволит российским обладателям ВНЖ перемещаться по Европе без визы.

В этом году повысилась популярность Венгрии у россиян благодаря доступной программе получения ВНЖ при покупке недвижимости (от €155 тыс.)

«Для многих, кто рассматривает такой способ получения ВНЖ, важно, чтобы страна не требовала постоянного проживания в ней, — уточнила Анна Андреева. — Венгрия дает такую возможность, к тому же она выдает один из самых длительных ВНЖ в Европе — на пять лет».

«Венгрия в целом и Будапешт в частности в ценовом плане существенно привлекательнее других известных европейских направлений, — добавил Денис Перковский и резюмировал: — Поэтому популярность и растет».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Ставки ипотечных кредитов в США достигли максимума за три последних года

Девелопер из Эмиратов выходит на рынок российской столицы

Девелоперы России, Узбекистана и Казахстана поделились опытом цифровизации на форумах портала Всеостройке.рф в Алматы и Ташкенте

Турция, Северная Македония и Хорватия лидируют по росту цен на жилье

Ставки по ипотеке в США достигли максимума за последние три года

Эксперты: самая дорогая ипотека в Европе в Молдове, самая дешевая — во Франции

Нужен им берег турецкий

Ведущие страны-участники антироссийских санкций ожидают падения объемов строительства