Арбитражный суд города Москвы встал на сторону застройщика, признав действия Минстроя Московской области в отказе выдаче разрешения на ввод, нарушающими исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства.

Фото: www.sevizm.mos.ru

Как следует из материалов дела, в феврале 2018 г. Министерство строительного комплекса Московской области отказало застройщику ООО «ЖилИно» в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенных многоквартирных домов по следующим основаниям:

1) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство (данное разрешение не предусматривало поэтапный ввод объекта в эксплуатацию, а только строительство отдельных домов 17/2, 18/2, 20/1, 20/2 и подземной автостоянки, поэтому для выполнения указанного требования ООО «ЖилИно» необходимо было получить новые разрешения на строительство в отношении построенных жилых домов № 17/2 и 18/2);

2) отсутствие согласования строительства объекта Межрегиональным территориальным управлением воздушного транспорта центральных районов Федерального агентства воздушного транспорта (земельный участок расположен в приаэродромной территории аэродрома Шереметьево).

Для защиты своих прав ООО «ЖилИно» не стало обращаться в суд, а воспользовалось упрощенным внесудебным порядком обжалования незаконных действий органов власти при осуществлении процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сфере жилищного строительства.

Фото: www.24segodnya.ru

Такой порядок предусмотрен статьей 18.1 закона «О защите конкуренции». По результатам рассмотрения жалобы ФАС вынесло решение и предписание, которыми обязало региональный Минстрой выдать застройщику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Но Министерство строительного комплекса Московской области  посчитало, что ФАС превысила свои полномочия, поэтому направило иск в суд. Арбитражный суд Москвы (дело №А40-86298/18-154-997) поддержал антимонопольный орган, признал его решение и предписание законными.

Позиция суда в рассматриваемом случае основывалась на следующем.

Требование осуществить процедуру получения разрешения на строительство в отношении построенного дома

Как отмечалось ранее, разрешение на строительство не предусматривало поэтапный ввод объекта в эксплуатацию (лишь строительство отдельных домов 17/2, 18/2, 20/1, 20/2 и подземной автостоянки) и это стало основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию двух многоквартирных домов (20/1 и 20/2).

Как указал суд, анализ норм ч.12.1,13, ст.48, ч.12, 16 ст.51 ГрК и постановления Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 свидетельствует о возможности подготовки проектной документации на отдельные этапы строительства, выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, а также ввода объектов капитального строительства в виде отдельных этапов строительства.

Из представленных документов и сведений следует, что разрешение на строительство предусматривает строительство жилых домов 17/2, 18/2, 20/1, 20/2 и подземной автостоянки без выделения этапов. Вместе с тем, в отношении жилых домов (подземной автостоянки) в разрешении на строительство содержатся требования к: площади участка, площади застройки, общей площади, строительном объеме, в том числе подземной части, этажности, количеству квартир (машиномест). При этом два других многоквартирных дома (17/2, 18/2) в 2016г. введены в эксплуатацию.

Учитывая, что два жилых дома уже введены в эксплуатацию, фактически не представляется возможным одновременный ввод всех жилых домов 17/2, 18/2, 20/1, 20/2 и подземной автостоянки.

Согласование проектирования и строительства объектов в пределах приаэродромной территории

Согласно ч. 1. ст. 18.1 закона «О защите конкуренции» антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия уполномоченных органов, в том числе, если они требуют от застройщика пройти процедуру, не включенную в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства (за исключением процедур Росреестра).

Процедура предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию содержится в исчерпывающем перечне процедур, утвержденном постановлением правительства от 30 апреля 2014г. N 403 под №127.

Указанная процедура относится к процедурам, связанным с «предоставлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект, заключением договоров энерго-, тепло-, водо-, газоснабжения и водоотведения».

Перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод установлен ч.3 ст. 55 ГрК РФ, аналогичный перечень содержит и административный регламент регионального Минстроя.

В указанных перечнях для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрена необходимость предоставления согласования проектирования и строительства объектов в пределах приаэродромной территории, а следовательно не предусмотрена необходимость осуществления процедуры предоставления соответствующего согласования.

Такая процедура связана с «предоставлением прав на земельный участок и подготовкой документации по планировке территории в отношении земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов и имеющих вид разрешенного использования, позволяющий осуществлять жилищное строительство» и содержится в другом разделе исчерпывающего перечня.

При этом не допускается выдача разрешения на строительство, если проектная документация не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

Как установлено судом, застройщик получил согласование Международного аэропорта Шереметьево на строительство 17-ти этажных жилых домов до изменения законодательства (Федеральный закон от 01.07.2017 № 135-ФЗ). Дополнительное согласование Росавиации не требуется.

Как сообщил порталу ЕРЗ руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик (на фото), застройщики все чаще предпочитают внесудебное обжалование действий чиновников обращению в суд.

«Мы неоднократно помогали застройщикам в подготовке обращений в ФАС и пока что в нашей практике в 100 процентах случаев антимонопольный орган становился на сторону застройщика. При этом орган власти всегда исполняет решение ФАС. Т.е. застройщик тратит не более месяца на преодоление нередко надуманных требований чиновников, что ранее занимало в среднем до двух лет судебных разбирательств», — отметил эксперт.

Фото: www.inozery.ru

Другие публикации по теме:

Группа ЛСР пожаловалась в ФАС на своего «двойника»

Внесудебный порядок обжалования застройщиком в ФАС действий чиновников дополнен двумя основаниями

ФАС: институт внесудебного обжалования застройщиками незаконных действий при прохождении процедур активно работает

Административные барьеры в строительстве снижаются. Россия должна улучшить позицию в рейтинге Всемирного Банка

На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо ФНС России №БС-4-21/14784@ от 28.12.2024 «О положениях федеральных законов, реализация которых существенно влияет на потенциал налогообложения недвижимого имущества, начиная с 2025 г.».

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

В письме даны разъяснения по вопросам, касающимся прогнозирования, оценки и реализации потенциала налогообложения недвижимого имущества. В частности, раскрыты следующие вопросы:

• реализация принципа «построил — оформи право» для зданий и сооружений, объектов долевого строительства, в т. ч. в целях их налогообложения;

• определение размера земельных долей в виде простой правильной дроби, в т. ч. для их дальнейшего налогообложения;

• прекращение моратория на применение результатов кадастровой оценки, повлекших на 1 января 2023 г. увеличение кадастровой стоимости (налоговой базы) участков;

• введение федеральных льгот по налогу на имущество организаций.

По первому вопросу ФНС указывает, что застройщик или иное лицо, имеющие в соответствии с законом основания для приобретения прав на здание, сооружение (помещения или машино-места в таком здании, сооружении), для получения возможности их эксплуатации обязаны:

1. подготовить и направить в уполномоченный орган или организацию указанные в ст. 55 ГрК РФ документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию (РВ) объекта капитального строительства (ОКС), в том числе документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета (ГКУ) и (или) государственной регистрации прав (ГРП) на здание, сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), в случае если строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство (РС);

2. подготовить и направить в орган регистрации прав документы, необходимые для осуществления ГРП и (или) ГКУ на здание, сооружение (помещения или машино-места в таком здании, сооружении), в случае если для строительства или реконструкции таких здания, сооружения не требовалось получение РС:

• для строительства гаража на земельном участке (ЗУ), предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

• для строительства, реконструкции на садовом ЗУ жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;

• для строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), за исключением строительства объектов ИЖС с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Реализация принципа «построил — оформи право» для объектов долевого строительства, в т. ч. в целях их налогообложения: с 01.03.2025 214-ФЗ дополнен следующими положениями.

После передачи застройщиком объекта долевого строительства (ОДС) дольщику и осуществления ГКУ такого объекта застройщик в срок не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче ОДС с дольщиком обязан направить в орган регистрации прав заявление о ГРП дольщика на такой объект в электронной форме.

В таком случае застройщик:

• в заявлении о ГРП дольщика на ОДС указывает сведения о дольщике в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором об уступке прав требований по ДДУ и прав дольщика на ОДС) и (или) передаточным актом, односторонним актом или иным документом о передаче ОДС с указанием страхового номера индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии таких сведений у застройщика);

• после ГРП дольщика на ОДС обязан передать собственнику выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), выданную в целях удостоверения проведения ГРП собственности дольщика на ОДС.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Застройщик в срок не позднее шести месяцев с даты осуществления ГКУ многоквартирного жилого дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости направляет в орган регистрации прав заявления о ГРП на входящие в состав данного МКД и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся ОДС помещения и машино-места, созданные без привлечения средств дольщиков (в отношении которых отсутствуют заключенные ДДУ) и иных лиц.

Обеспечение определения размера земельных долей в виде простой правильной дроби, в т. ч. для дальнейшего налогообложения.

С 01.03.2025 г. применяются положения 316-ФЗ, которым внесены изменения в ст. 19.1 101-ФЗ.

В частности, орган местного самоуправления (ОМС) поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения ЗУ, находящегося в общей долевой собственности, определяет размеры земельных долей, выраженные в гектарах или балло-гектарах, в виде простой правильной дроби.

Результаты определения размеров долей в праве собственности на ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения, выраженных в гектарах или балло-гектарах, в виде простой правильной дроби утверждаются решением ОМС.

Решение об утверждении результатов определения размеров долей в праве собственности на ЗУ, выраженных в гектарах или балло-гектарах, в виде простой правильной дроби публикуется в трехдневный срок с даты его принятия ОМС в СМИ, определенных субъектом РФ, и размещается на официальном сайте этого органа в сети Интернет (при его наличии).

Уполномоченный ОМС по истечении 30 дней с даты опубликования такого решения обеспечивает внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, в отношении размера доли.

«Мораторий» на применение результатов кадастровой оценки, повлекших на 01.01.2023 увеличение кадастровой стоимости (налоговой базы) ЗУ, прекращается в полном объеме.

Фото: ЕРЗ.РФ

Налоговая база в отношении ЗУ за налоговый период 2023 года определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 01.01.2022 с учетом особенностей, предусмотренных ст. 391 Налогового кодекса РФ, в случае если кадастровая стоимость такого участка, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 01.01.2023, превышает кадастровую стоимость такого участка, внесенную в ЕГРН и подлежащую применению с 01.01.2022, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующего ЗУ увеличилась вследствие изменения его характеристик.

Указанные положения распространялись в т. ч. на вступившие в силу результаты государственной кадастровой оценки ЗУ, проведенной в 2022 году.

При исчислении налоговыми органами земельного налога в 2025 г. за налоговый период 2024 года в качестве налоговой базы применяется кадастровая стоимость ЗУ, внесенная в ЕГРН, в т. ч. исходя из утвержденных результатов государственной кадастровой оценки ЗУ, проведенной в 2022 году и действующей для налогового периода 2024 года.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ФНС разъяснила, при выполнении каких условий земельный участок признают объектом адресации

ФНС: создание нескольких организаций-застройщиков для привлечения средств участников долевого строительства не является дроблением бизнеса 

ФНС напомнила, как исчисляется срок владения квартирой, приобретенной по ДДУ

ФНС разъяснила особенности налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости

Компенсации всем обманутым дольщикам предлагается освободить от уплаты НДФЛ

ФНС разъяснила особенности налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости

Введение НДС при упрощенной системе налогообложения несет риски для управляющих компаний МКД

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Какие изменения налогового законодательства ожидают строительную отрасль

Застройщики: в период кризиса снижение налоговой нагрузки через вычеты будет эффективнее прямого бюджетного субсидирования 

Граждане будут получать налоговый вычет за каждый приобретенный объект недвижимости, а не один раз в жизни

Риэлторы предложили Правительству в разы увеличить налоговый вычет при приобретении недвижимости 

В Московской области увеличили срок действия налоговой льготы для инвесторов в строительство

Возбуждать уголовные дела против бизнесменов по налоговым преступлениям теперь можно только на основании материалов органов ФНС