Арбитражный суд города Москвы встал на сторону застройщика, признав действия Минстроя Московской области в отказе выдаче разрешения на ввод, нарушающими исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства.

Фото: www.sevizm.mos.ru

Как следует из материалов дела, в феврале 2018 г. Министерство строительного комплекса Московской области отказало застройщику ООО «ЖилИно» в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенных многоквартирных домов по следующим основаниям:

1) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство (данное разрешение не предусматривало поэтапный ввод объекта в эксплуатацию, а только строительство отдельных домов 17/2, 18/2, 20/1, 20/2 и подземной автостоянки, поэтому для выполнения указанного требования ООО «ЖилИно» необходимо было получить новые разрешения на строительство в отношении построенных жилых домов № 17/2 и 18/2);

2) отсутствие согласования строительства объекта Межрегиональным территориальным управлением воздушного транспорта центральных районов Федерального агентства воздушного транспорта (земельный участок расположен в приаэродромной территории аэродрома Шереметьево).

Для защиты своих прав ООО «ЖилИно» не стало обращаться в суд, а воспользовалось упрощенным внесудебным порядком обжалования незаконных действий органов власти при осуществлении процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сфере жилищного строительства.

Фото: www.24segodnya.ru

Такой порядок предусмотрен статьей 18.1 закона «О защите конкуренции». По результатам рассмотрения жалобы ФАС вынесло решение и предписание, которыми обязало региональный Минстрой выдать застройщику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Но Министерство строительного комплекса Московской области  посчитало, что ФАС превысила свои полномочия, поэтому направило иск в суд. Арбитражный суд Москвы (дело №А40-86298/18-154-997) поддержал антимонопольный орган, признал его решение и предписание законными.

Позиция суда в рассматриваемом случае основывалась на следующем.

Требование осуществить процедуру получения разрешения на строительство в отношении построенного дома

Как отмечалось ранее, разрешение на строительство не предусматривало поэтапный ввод объекта в эксплуатацию (лишь строительство отдельных домов 17/2, 18/2, 20/1, 20/2 и подземной автостоянки) и это стало основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию двух многоквартирных домов (20/1 и 20/2).

Как указал суд, анализ норм ч.12.1,13, ст.48, ч.12, 16 ст.51 ГрК и постановления Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 свидетельствует о возможности подготовки проектной документации на отдельные этапы строительства, выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, а также ввода объектов капитального строительства в виде отдельных этапов строительства.

Из представленных документов и сведений следует, что разрешение на строительство предусматривает строительство жилых домов 17/2, 18/2, 20/1, 20/2 и подземной автостоянки без выделения этапов. Вместе с тем, в отношении жилых домов (подземной автостоянки) в разрешении на строительство содержатся требования к: площади участка, площади застройки, общей площади, строительном объеме, в том числе подземной части, этажности, количеству квартир (машиномест). При этом два других многоквартирных дома (17/2, 18/2) в 2016г. введены в эксплуатацию.

Учитывая, что два жилых дома уже введены в эксплуатацию, фактически не представляется возможным одновременный ввод всех жилых домов 17/2, 18/2, 20/1, 20/2 и подземной автостоянки.

Согласование проектирования и строительства объектов в пределах приаэродромной территории

Согласно ч. 1. ст. 18.1 закона «О защите конкуренции» антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия уполномоченных органов, в том числе, если они требуют от застройщика пройти процедуру, не включенную в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства (за исключением процедур Росреестра).

Процедура предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию содержится в исчерпывающем перечне процедур, утвержденном постановлением правительства от 30 апреля 2014г. N 403 под №127.

Указанная процедура относится к процедурам, связанным с «предоставлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект, заключением договоров энерго-, тепло-, водо-, газоснабжения и водоотведения».

Перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод установлен ч.3 ст. 55 ГрК РФ, аналогичный перечень содержит и административный регламент регионального Минстроя.

В указанных перечнях для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрена необходимость предоставления согласования проектирования и строительства объектов в пределах приаэродромной территории, а следовательно не предусмотрена необходимость осуществления процедуры предоставления соответствующего согласования.

Такая процедура связана с «предоставлением прав на земельный участок и подготовкой документации по планировке территории в отношении земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов и имеющих вид разрешенного использования, позволяющий осуществлять жилищное строительство» и содержится в другом разделе исчерпывающего перечня.

При этом не допускается выдача разрешения на строительство, если проектная документация не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

Как установлено судом, застройщик получил согласование Международного аэропорта Шереметьево на строительство 17-ти этажных жилых домов до изменения законодательства (Федеральный закон от 01.07.2017 № 135-ФЗ). Дополнительное согласование Росавиации не требуется.

Как сообщил порталу ЕРЗ руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик (на фото), застройщики все чаще предпочитают внесудебное обжалование действий чиновников обращению в суд.

«Мы неоднократно помогали застройщикам в подготовке обращений в ФАС и пока что в нашей практике в 100 процентах случаев антимонопольный орган становился на сторону застройщика. При этом орган власти всегда исполняет решение ФАС. Т.е. застройщик тратит не более месяца на преодоление нередко надуманных требований чиновников, что ранее занимало в среднем до двух лет судебных разбирательств», — отметил эксперт.

Фото: www.inozery.ru

Другие публикации по теме:

Группа ЛСР пожаловалась в ФАС на своего «двойника»

Внесудебный порядок обжалования застройщиком в ФАС действий чиновников дополнен двумя основаниями

ФАС: институт внесудебного обжалования застройщиками незаконных действий при прохождении процедур активно работает

Административные барьеры в строительстве снижаются. Россия должна улучшить позицию в рейтинге Всемирного Банка

В распоряжение редакции портала ЕРЗ.РФ поступил разработанный в инициативном порядке законопроект, положения которого предполагают облегчение реализации комплексного развития территорий (КРТ). В частности, предусмотрено существенное упрощение внесения изменений в решение о КРТ жилой застройки и выдачи разрешений на строительство, введение порядка определения неустановленных в ПЗЗ границ территорий и возможность передачи в залог права по договорам КРТ.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Документ предусматривает внесение изменений в Градостроительный кодекс (ГрК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Авторы инициативы предлагают:

• • позволить лицам, заключившим договоры о КРТ, привлекать целевые кредиты на строительство объектов капитального строительства (ОКС), предусмотренных такими договорами;
• • определить механизм обеспечения обязательств лиц, заключивших договоры о КРТ, по целевым кредитам путем передачи в залог прав по договорам о КРТ;
• • упростить порядок внесения изменений в ранее принятое решение о КРТ. В случае принятия законопроекта для этого не потребуется публикация проекта решения о внесении изменений, а в отношении проекта изменений в решение о КРТ жилой застройки будет не нужно размещать проект решения на сайтах высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления и информационных стендах. Распространить упрощенный порядок планируют на случаи, когда изменения обусловлены необходимостью исключения многоквартирного дома (МКД) из решения о КРТ на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, а также необходимостью внесения иных изменений, связанных с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции не более чем на 5%, установлением или изменением зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) или иных ограничений, изменением предельного срока реализации решения или лиц, осуществляющих реализацию решения;

• • ввести порядок определения границ территории, границы которой не установлены в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) либо они не совпадают с границами установленной в ПЗЗ территории непосредственно в решении о КРТ. Также предлагается обязать органы государственной власти и местного самоуправления, принявшие такое решение, направлять сведения об установлении границ такой территории в ЕГРН. Законопроект содержит и сам порядок внесения в ЕГРН сведений о границах территории комплексного развития;
• • разрешить КРТ незастроенных территорий в отношении территорий, их частей, в границах которой располагаются не только выделенные, но и планируемые к установлению элементы планировочной структуры;
• • установить минимальные требования к видам объектов и (или) характеристикам земельных участков (ЗУ), в отношении которых могут быть приняты решения о КРТ жилой, а также нежилой застройки;
• • упростить в рамках реализации решений о КРТ порядок выдачи разрешений на строительство. Так, в случае если ЗУ, образуемый из земель и (или) ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, предназначен для строительства или реконструкции объекта, предусмотренного решением о КРТ, выдача разрешения на строительство такого объекта допускается до образования ЗУ;
• • синхронизировать реализацию проектов КРТ и программ комплексного развития систем коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Предполагается разрешить одновременную подготовку документации по планировке и изменений в соответствующие программы, а утверждать ее до внесения таких изменений. При этом изменения в программы должны быть внесены в течение 90 дней со дня утверждения документации по планировке территории в целях ее комплексного развития.

Кроме того, законопроект предусматривает изменения, уточняющие порядок осуществления градостроительной деятельности для случаев ведения КРТ операторами комплексного развития территории, а также осуществления КРТ на основании не только решений, но и договоров о КРТ. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Застройщикам хотят запретить ввод в эксплуатацию МКД без первоочередной сдачи поликлиник и школ

Объекты культурного наследия предлагают продавать одновременно с земельными участками и заключением договоров о КРТ

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Строители социальных объектов в Москве получат дополнительные льготы

Никита Стасишин: Градостроительный потенциал проектов КРТ превышает 100 млн кв. м

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ