Опубликован «Обзор судебной практики применения норм об ответственности в рамках подрядных правоотношений», с изменениями, утвержденными постановлением президиума Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.06.2021 №12.

Фото: www.yur-usl.ru

В обзоре представлена практика по девяти спорных ситуациям, вытекающим из договоров подряда. Данный обзор может быть полезен для специалистов, осуществляющих деятельность в области девелопмента и строительства.

В первой ситуации (дело №А59-2677/2019) заказчик обратился к подрядчику с претензией об уплате неустойки, предусмотренной контрактом на выполнение работ по подготовке проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы. Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения заказчика в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки.

Фото: www.specstroydopusk.ru

Суды первой и апелляционной инстанции признали обоснованным требование заказчика об оплате неустойки указав. При этом они указали, что:

• обеспечение получения положительного заключения государственной экспертизы выполненной проектно-сметной документации и устранение замечаний государственной экспертизы в процессе проведения экспертизы входят в обязанности ответчика;

• положительное заключение экспертизы является необходимым критерием надлежащего выполнения подрядчиком работ, предусмотренных контрактом.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты в части взыскания с подрядчика неустойки, Он указал, что:

• обстоятельства, имеющие отношение к исполнению подрядчиком обязанностей по обеспечению получения положительного заключения государственной экспертизы (выполненной проектно-сметной документации) и устранению замечаний в процессе проведения экспертизы, приведшие к затягиванию сроков окончания работ, судами не устанавливались;

• при надлежащем исполнении подрядчиком названных обязанностей оснований для привлечения его к ответственности за просрочку исполнения, допущенную на этом этапе, нет.

Фото: www.forexdengi.com

Второе решение (дело №Ф03-2377/2020), на которое обратил внимание суд, касалось начисление пени и штрафа за одно и то же нарушение на условиях, предусмотренных договором.

Суды с первой по кассационную инстанцию указали, что штраф и пени начислены за одно и то же нарушение, что является недопустимым.

В третьей ситуации (дело № А73-581/2019), в рамках государственного контракта заказчиком подрядчику выдано предписание об устранении нарушений правил производства дорожных работ, выразившихся в несоблюдении требований нормативных документов и государственного контракта.

В связи с выявленными нарушениями заказчиком начислен штраф со ссылкой на пункт контракта, которым размер штрафа установлен в 0,5% от цены контракта.

Подрядчик настаивал на наличии оснований для применения другой меры ответственности предусмотренной другим пунктом контракта, которое не имеет стоимостного выражения.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о правомерности требования о взыскании штрафных санкций в заявленном размере.

Суд кассационной инстанции, отменяя принятые по делу судебные акты, пришел к выводу, что при разрешении спора по вопросу исчисления штрафа за нарушения правил производства дорожных работ, выразившиеся в несоблюдении требований нормативных документов, указанных в предписании об устранении нарушений, судам необходимо было подвергнуть толкованию пункты спорного контракта и определить, какой из указанных пунктов контракта устанавливает ответственность за вменяемое подрядчику нарушение, по существу.

Таким образом, штраф за каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиком обязательств, предусмотренных контрактом, начисляется, исходя из сущности вменяемого подрядчику нарушения, а также условий государственного контракта, устанавливающих ответственность подрядчика за такое нарушение.

Фото: www.bbnews.ru

Еще одна часто встречающаяся ситуация (дело № Ф03-2884/2020): строительство объекта окончено, он веден в эксплуатацию, при этом часть работ (озеленение, устройство верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, а также отделка элементов фасадов зданий) заказчиком не приняты.

В такой ситуации заказчики начисляют неустойку за невыполнение обязательства по полному завершению работ по договору генерального подряда.

Рассматривая такое дело, суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав условия договора, учитывая предусмотренную договором ставку неустойки, принцип свободы договора — исковые требования удовлетворили в полном объеме. Суд округа выводы судов нижестоящих инстанций не поддержал, принятые по делу судебные акты отменил.

Фото: www.present5.com

Суд кассационной инстанции указал на то, что:

• заключенный между сторонами договор предусматривал ответственность генерального подрядчика за нарушение обязательств по полному завершению работ по договору в сроки, предусмотренные графиком производства работ, в виде выплаты заказчику пени в размере 0,01% от общей стоимости работ по договору за каждый день просрочки;

• для вывода о наличии оснований для начисления неустойки и определения периода ее начисления необходимо установить факт несвоевременного выполнения подрядчиком работ в полном объеме и то, что допущенное нарушение в заявляемый заказчиком период не устранено (работы не завершены);

• для рассматриваемого иска основным является разрешение вопроса о выполнении спорного объема работ (о факте и моменте выполнения);

• эти обстоятельства невозможно установить при отсутствии в материалах дела документации, позволяющей констатировать невыполнение спорных работ в период, за который заказчиком начислена неустойка.

Судом округа также отмечено, что факта непринятия работ, как и факта отсутствия документов об их передаче заказчику, недостаточно для вывода о невыполнении этих работ подрядчиком.

Фото: www.pravodeneg.net

Также в данном обзоре рассмотрены иные практики применения норм об ответственности в рамках подрядных правоотношений, в частности судом рассмотрены дела и сделаны следующие выводы:

• разрешая требование о взыскании неустойки за неисполнение обязательств по договору подряда, суду необходимо установить порядок исчисления допущенной контрагентами просрочки (в рабочих или календарных днях) (дело №А73-13406/2019);

• разрешая требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения в виде стоимости фактически оплаченных, но не выполненных работ по договору, суду необходимо определить период неправомерного пользования;

• при этом следует установить момент, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (дело №А73-13986/2019);

• в случае, если договором предусмотрена ответственность за сдачу объекта в целом, то размер неустойки за нарушение срока сдачи работ необходимо рассчитывать из цены договора, скорректированной сторонами и установленной в качестве итоговой (дело №А59-6548/2019);

• при определении размера ответственности за просрочку выполнения работ по контракту необходимо исходить из его цены без учета ее изменения, осуществленного за пределами срока выполнения работ путем подписания соглашения на выполнение дополнительного объема работ (дело №А59-6427/2017);

• начисление неустойки на общую сумму контракта, без учета частичного исполнения обязательств по выполнению работ, допустимо при отсутствии в договоре цены каждого этапа работ, а также доказательств выполнения отдельного этапа работ и потребительской ценности для заказчика части выполненных работ по контракту (дело № А37-1952/2016).

Указанные в обзоре выводы будут полезны при согласовании сторонами договоров подряда, так как ошибки и допущения могут перейти в длительные судебные тяжбы, и часто решающими в споре будут условия договора.

Фото: www.investinfra.ru

Другие публикации по теме:

Норма о премировании подрядчиков за досрочную сдачу объектов войдет в типовой контракт

Сергей Аксенов: За срыв сдачи крымских строительных объектов накажем чиновников, а также составим список добросовестных подрядчиков

Верховный Суд: изменение генплана не является основанием продления срока аренды земельного участка

На заметку застройщикам: позиции высших судов по вопросам налогообложения имущественными налогами за 2020 год

Верховный Суд: застройщик вправе считать прибыль по всему ЖК, а не по каждой квартире

Верховный Суд: невозможность исполнения муниципальным образованием обязательств по договору РЗТ прекращает встречные обязательства застройщика

Банк ДОМ.РФ самостоятельно достроит дома в ЖК Лампо (Ленинградская область), на строительство которых он ранее выделил проектное финансирование застройщику ПЕТРОСТРОЙ, при этом средства дольщиков указанного жилого комплекса были аккумулированы на эскроу-счетах в данной финансовой организации.

Фото: www.abscity.ru

«С момента введения новых правил по привлечению денег соинвесторов в строительство жилья [с 1 июля 2019 года, когда отрасль была переведена на схему проектного финансирования с использованием эскроу — Ред.] — это первый известный случай, когда кредитор забирает себе объект», — отмечается в материале издания.

Его авторы уточнили, что Банк ДОМ.РФ 20 октября стал единственным владельцем ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» (входило в СК ПЕТРОСТРОЙ — 4-е место в ТОП застройщиков региона), которое изначально являлось застройщиком расположенного в п. Мурино Ленинградской области ЖК Лампо (63-е место в ТОП ЖК региона), рассчитанного на 59 тыс. кв. м жилья.

Фото: www.media-tr.ru

По информации директора по продажам и маркетингу СК ПЕТРОСТРОЙ Анны Князевой (на фото), изначально при предоставлении проектного финансирования было подписано соглашение, по которому кредитору в лице Банка ДОМ.РФ переходят права на проект в случае неудовлетворительной бизнес-модели.

Переход застройщика в собственность банка-кредитора, а объекта капстроительства — на баланс банка произошел в законном порядке из-за многочисленных нарушений застройщиком обязательств перед покупателями и кредитором, сообщили «Коммерсанту» в Банке ДОМ.РФ.

Фото: www.tverskaya13.ru

Главной причиной стало нецелевое использование застройщиком средств проектного финансирования, пояснили в кредитной организации и добавили, что банк самостоятельно завершит строительство ЖК Лампо, для чего уже привлечен новый генподрядчик.

Со ссылкой на Kartoteka.ru в материале указывается, что владельцами СК ПЕТРОСТРОЙ являются Людмила Яковлева (66%) и Дмитрий Ипатов (34%), и сегодня у подконтрольной им девелоперской организации имеется 11 недостроенных домов общей площадью 155 тыс. кв. м, вошедших в Единый реестр проблемных объектов.

Фото: www.i.mycdn.me

В Фонде защиты прав дольщиков пояснили, что речь идет о домах в четырех жилых комплексах на территории Ленобласти. На достройку этих домов, где пострадавшими признаны более 6 тыс. граждан, будет привлечен новый инвестор, уточнили в Фонде.

Что касается перешедшего на баланс Банка ДОМ.РФ ЖК Лампо, то здесь с начала старта проекта продано только 27% площадей.

По мнению руководителя департамента инвестбанка «Синара» Анастасии Егазарян, ситуация с этим комплексом — весомый аргумент в пользу того, чтобы пока отложить дискуссию о поэтапном раскрытии эскроу-счетов.

«Для возвращения к этому вопросу нужно сначала, чтобы рынок полностью очистился от недобросовестных застройщиков», — подчеркнула эксперт.

Фото: www.sfera.fm

Главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко (на фото) отметил, что ЖК Лампо — пример того, как эскроу-счета защищают средства граждан, но не застраховывают девелоперов от финансовых, технических и маркетинговых ошибок в проектах.

Он и другие эксперты не исключают того, что подобных случаев в субъектах РФ в ближайшее время может стать больше, поскольку региональные девелоперы продают жилье буквально на грани себестоимости.

Фото: www.mskgorod.ru

Между тем телеграмм-канал «Железобетонный замес» косвенно указывает на возможную причастность к отношениям между банком и застройщиком губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко (на фото).

«Эта компания [СК ПЕТРОСТРОЙ — Ред.] тянет ко дну команду скандально известного губернатора Ленобласти Дрозденко, который затеял, как известно, спор с федеральными властями по поводу того, кто должен дать денег на достройку проблемных домов для обманутых дольщиков в регионе», — так отреагировал телеграмм-канал на вышеупомянутое событие.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Напомним, что примерно год назад Александр Дрозденко адресовал ряд претензий к руководству федерального Фонда защиты дольщиков.

По его словам, данная организация в одностороннем порядке изменила условия соглашения по удовлетворению требований обманутых дольщиков Ленообласти, в результате чего региональные вынуждены были дополнительно изыскать 6 млрд руб. за счет областного бюджета на достройку «незавершенки» и денежные компенсации жертвам долгостроя.

Фото: www.stndv.ru

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Строительная компания ПЕТРОСТРОЙ

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 259 776 кв. м

Объектов строительства — 19 (в 6 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 60-е

Место в ТОП по Ленинградская область — 4-е

Место в ТОП по Пермский край — 30-е

Место в ТОП по Санкт-Петербургу — 38-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2020 г. — 0 кв. м

Текущий объем ввода жилья в 2021 г. — 54 947 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 0,5 (из 5)

Рейтинг в IV кв. 2020 г. — 1 (из 5)

Другие публикации по теме:

Депутаты предложили защитить дольщиков от возможных злоупотреблений застройщиков с эскроу

В этом году Банк ДОМ.РФ одобрил застройщикам из 28 регионов РФ проектное финансирование на сумму 326 млрд руб.

Банк ДОМ.РФ выделит СК «ПЕТРОСТРОЙ» 3,7 млрд руб. на строительство ЖК в Ленобласти

ДОМ.РФ достроит проблемные объекты в Ленинградской области

Ленобласть стала первым регионом, где для достройки долгостроев обанкротившихся застройщиков создан региональный фонд защиты дольщиков

Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко: о проблемах долевого строительства и способах их решения