Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на пять лет, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. При этом основанием для расторжения не может служить сам факт существенного нарушения договора, если это нарушение устранено арендатором в разумный срок.

Фото: www.gztslovo.ru

Решением Арбитражного суда Кировской области по делу №А28-972018 расторгнут договор аренды муниципального земельного участка, представленного для строительства многоквартирного дома в связи с неоплатой арендных платежей.

Договор аренды на указанный земельный участок был заключен между муниципальным образованием «Город Киров» и ООО «СтройТехМаш» в марте 2015 года по результатам аукциона. Годовой размер арендной платы за пользование земельным участком составлял 6,5 млн руб. По условиям договора арендатор должен был внести годовой размер арендной платы с даты подписания договора, а далее арендная плата должна была оплачиваться равными долями не позднее 15 числа последнего месяца каждого квартала.

Согласно заключенному договору аренды арендатор должен был приступить к строительству объекта не позднее года с момента подписания договора. Однако судом установлено, что в настоящий момент на земельном участке, предназначенном для жилищного строительства, не ведутся какие-либо строительные работы. Представители арендодателя выехали на место планируемой стройки и увидели, что вырыт котлован, в котором установлено железобетонное сооружение, размещены два башенных крана и колесный трактор. Строительных рабочих же на участке обнаружено не было.

Кроме того, застройщиком не было получено разрешение на строительство многоквартирных секционных жилых зданий, а в ЕГРН отсутствуют сведения о расположении на указанном земельном участке объектов капстроительства.

Фото: www.irs0.4sqi.net

При вынесении решения Арбитражный суд руководствовался нормами ст. 309, 310, 450, ч. 1 ст. 614, ст. 615, п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), ст. 22, 42, ч. 2 ст. 45, ст. 46 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).

Дополнительно суд применил разъяснения, указанные в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Согласно им при применении пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя и только на основании решения суда, при существенном нарушении условий договора арендатором следует руководствоваться следующим.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Фото: www.rosotkat.ru

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела следует, что «СтройТехМаш» не устранило обстоятельства, свидетельствующие о существенном нарушении договора: имеет по уплате арендной платы задолженность и не приступило к строительству объекта на данном земельном участке. Таким образом, арендатор не использует земельный участок более трех лет.

Решением Арбитражного суда Кировской области договор аренды расторгнут, а ООО «СтройТехМаш» обязан в десятидневный срок освободить земельный участок и передать его в департамент муниципальной собственности администрации города Кирова.

Фото: www.24simba.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: арендатор земельного участка, предоставленного по результатам торгов, не вправе требовать изменения ВРИ и договора аренды

Виталий Мутко: Бесхозные земли в регионах должны использоваться для жилищного строительства и решения проблем обманутых дольщиков

Неиспользуемые земли будут изымать в ускоренном порядке

Арбитражный суд: при наличии дольщиков договор аренды земли не может быть расторгнут

Появление в 2020 году льготной ипотеки серьезно изменило российский рынок недвижимости. С одной — она стимулирует строителей и решает жилищные проблемы миллионы семей. С другой, может привести к финансовому кризису, как это было в 2007 году в США. ЦИАН выяснил, как видят ситуацию эксперты.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

Об ипотечном пузыре можно говорить относительно квартир, купленных на «первичке» в последние 1,5 года по схеме субсидированных ипотек, потому что они приобретались выше рыночной цены на 20% — 30%.

А если учитывать, что квартиры на «первичке» в среднем еще на 20% дороже, чем в только что сданном доме на «вторичке», то вот вам и проблема, которая возникнет при продаже этих объектов, если заемщики не смогут дальше обслуживать кредит.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Дмитрий ГОЛЕВ (на фото), коммерческий директор Optima Development:

Несмотря на высокий уровень закредитованности населения, риска возникновения ипотечного пузыря в России нет. Доля просроченных платежей в 2023 году снижается. Банки стали тщательнее проверять клиентов, повысился минимальный размер первоначального взноса.

Следовательно, угроза массового отказа заемщиков от выполнения кредитных обязательств отсутствует.

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ):

По абсолютным значениям проданной и непроданной первичной недвижимости отмечу, что средний срок реализации девелоперского проекта составляет примерно три года, срок строительства — два года. При этом оптимальным может считаться продажа 70% — 90% квартир на этапе ввода дома в эксплуатацию.

С этой точки зрения Москва показывает стабильные и не вызывающие опасений результаты (если смотреть аналитику того же ДОМ.РФ). Что касается данных в среднем по России, то здесь ситуация не столь оптимистична и говорит о необходимости поддержки региональных рынков.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Владимир ЩЕКИН (на фото), основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ):

Никакого ипотечного пузыря нет. Доля льготных кредитов в общем количестве составляет около 40% — 50%, то есть вторая половина ипотеки выдается на рыночных условиях.

Более того, в 2023 году наблюдалась позитивная динамика показателей кредитования: уменьшился средний размер кредита, а также его срок. То есть заемщики адаптируются к условиям ипотеки и ценам на рынке жилья.

Евгений ТКАЧЕВ, эксперт по инвестициям в недвижимость:

Ипотечный пузырь все-таки может возникнуть на рынке, если ипотека без первоначального взноса вкупе с субсидиями от застройщика приобретут массовый характер. Здесь я отчетливо вижу диссонанс.

С одной стороны, банки хотят повысить благонадежность клиентов, увеличивая первоначальный взнос. А с другой — по-прежнему есть возможность купить квартиру или без первоначального взноса, или с частичным взносом от застройщика.

Фото предоставлено ПИА Недвижимость

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость:

Определение «пузырь» мне не очень нравится. Да, есть разница в цене между первичным и вторичным рынками. Но, например, по Питеру за последний месяц (если верить общей статистике от Dataflat) цены практически не выросли. По Москве изменение было, но не слишком значительное.

В отличие от предыдущих периодов ажиотажного спроса застройщики предпочитают не повышать цены, не гонятся за маржой, а набирают объемы сделок, чтобы пополнять счета эскроу и снижать долю нераспроданных квартир.

Михаил ХОРЬКОВ, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД):

Цифры часто неверно трактуются. Например, ДОМ.РФ опубликовал данные о нераспроданном жилье на стадии строительства: из всего объема строящегося в России жилья продано 33%, не продано — 42%, еще в 25% строящихся домов продажи не открыты. С учетом того, что речь идет обо всем объеме строительства — от котлована до почти готового дома, — эти цифры не вызывают озабоченности.

Это не показатель нераспроданных квартир в сданных домах. В целом на российском рынке нет такой проблемы, как затоваривание, но локально, в отдельных городах, ситуация может быть контрастной.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ЦБ хотел охладить рынок, но на самом деле он его замораживает

Льготную ипотеку могут оставить только в регионах с низким спросом на жилье

В России будут субсидировать проекты «зеленого» жилья

Банк России видит признаки перегрева на ипотечном рынке

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Льготная ипотека: pro и contra

ЦБ: в сентябре выдача льготной ипотеки достигла исторического максимума

Каждый четвертый россиянин поддерживает продление всех льготных ипотечных программ

Программу льготной ипотеки могут продлить до конца 2024 года в связи с президентскими выборами