Арбитражный суд отказал дольщику во взыскании неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры.

Арбитражный суд Московской области (дело №А41-896/2017) отказал во взыскании неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры, установленного договором. Как следует из материалов судебного дела, между застройщиком и участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве по условиям которого, застройщик принял на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома, при исполнении дольщиком обязанности по оплате цены договора передать дольщику в собственность объект долевого строительства. В последующем между дольщиком (цедентом) и цессионарием (истцом) был заключен договор уступки прав требований неустойки за три месяца неисполнения, предусмотренного договором, срока передачи объекта долевого участия установленной положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Свой отказ арбитражный суд мотивировал нормами части 1 статьи 328, часть 3 статьи 405, часть 1 статьи 406 ГК РФ. Согласно условиям заключенного договора участия в долевом строительстве окончательный расчет по договору должен быть произведен после обмеров БТИ, исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартиры. Как следует из материалов дела, общая площадь квартиры в соответствии с данными проведенной технической инвентаризации увеличилась на 1,7 кв.м. в сравнении с площадью, которая указана в договоре. Участник долевого строительства должен был оплатить застройщику разницу в итоговой общей площади. Однако задолженность дольщик по оплате разницы в итоговой площади погасил в день подписания акта приема-передачи квартиры. На основании этого суд сделал вывод об отсутствии у застройщика просрочки по передаче квартиры и об отсутствии оснований у дольщика возложить на застройщика ответственность в виде неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

После повышения регулятором ключевой ставки до 15% банки начали отказывать россиянам в кредитах, одобренных в августе — сентябре. Поэтому наметился новый тренд: продажи в рассрочку без участия банков. Чем рискуют в этом случае продавцы и покупатели и какие нюансы стоит учесть при составлении договора, разбирались «Известия».

Фото: © Элина Гаревская / Фотобанк Лори

Чаще всего, пояснил изданию директор юридической компании «Илюмжинов, Русяев и партнеры» Илья Русяев, таким способом реализуются проблемные объекты: квартиры с неузаконенными перепланировками, устаревшие, с юридическими изъянами.

«Риски таких сделок для продавца заключаются в возможной неоплате квартиры покупателем и сложности возврата недвижимости обратно», — предупредил эксперт. Поэтому в договоре необходимо прописать штрафные санкции и конечное оформление должно состояться только после полной оплаты.

Чтобы снизить риски неполучения права собственности на жилье после оплаты, покупателю нужно предусмотреть в договоре штрафы для продавца за несвоевременное снятие обременения и все платежи заверять у нотариуса, добавил Илья Русяев.

Схему рассрочки, уточнила гендиректор агентства «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева, используют, чтобы существенно не снижать стоимость при продаже объектов, давно находящихся в экспозиции.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

«Если жилье передается покупателю только после погашения всей суммы, то в договоре нужно прописать гарантии и обязательства продавца по сохранению объекта недвижимости до полной оплаты», — посоветовала эксперт.

Если договор купли-продажи заключается после полного расчета, покупатель рискует тем, что продавец может утратить правовую возможность совершить сделку, пояснил «Известиям» ведущий юрист компании «Европейская юридическая служба» Юрий Аванесов. Например, в случае ареста имущества продавца, либо заключения им с третьими лицами договора об отчуждении объекта.

Чтобы избежать проблем, эксперты предлагают покупателям прежде всего убедиться в том, имеет ли продавец чистое право собственности на недвижимость и нет ли на ней каких-либо обременений.

В числе возможных рисков для продавца эксперты назвали еще и инфляционный. Если стороны договариваются о рассрочке на несколько лет, то колебания курса рубля могут существенно уменьшить реальную стоимость будущих платежей.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: банки начали отказывать в выдаче ипотечных кредитов по одобренным условиям

Эксперты: банки стали более тщательно проверять заемщиков

Эксперты: 40% россиян ожидают от застройщиков рассрочки на покупку квартир, а от государства — расширения льготных категорий

Более трети отказов россиян от покупки жилья в 2023 году вызвано ростом цен

Эксперты: рассрочка на новостройки не заменит околонулевую ипотеку

Депутаты не поддержали внесудебное урегулирование споров по необоснованным отказам в предоставлении льготной ипотеки

Эксперты: доля отказа россиянам по ипотеке достигла исторического максимума с 2017 года — более 46%

Ряд банков предлагает клиентам рассрочку первоначального взноса по ипотеке

Эксперты: россияне стали чаще отказываться от одобренной ипотеки