Обременение земельного участка правами дольщиков является достаточным основанием для отказа в расторжении договора аренды, даже при неоплате арендных платежей.

Муниципальное учреждение «Администрация Воскресенского муниципального района Московской области» обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Строймонтажгарант» с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка и передаче его обратно администрации. Основанием для этого послужило длительное нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы.

Между администрацией и обществом заключен договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства жилых домов эконом-класса. Условиями договора аренды предусмотрено внесение платежей за пользование земельным участком.

Как следует из материалов дела, застройщик ООО «Строймонтажгарант» осуществляет строительство 6-секционного жилого дома переменной этажности с привлечением средств участников долевого строительства. К моменту обращения администрации в Арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка Управлением Росреестра по Московской области зарегистрировано порядка 20 договоров участия в долевом строительстве.

Согласно гражданскому законодательству по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату. Материалами дела подтверждается невнесение арендатором арендных платежей более чем за два периода оплаты. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В адрес ООО «Строймонтажгарант» администрация направило претензию с требованиями об уплате задолженности и пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка. Общество на претензию не ответило, задолженность по арендной плате и пени не погасило. Несмотря на это, суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

Как указал Арбитражный суд Московской области, расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушение прав физических лиц. В силу закона право аренды находится в залоге у участников долевого строительства, и при таких обстоятельствах расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы.

Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка, следует учесть, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц. В данном случае заявленными администрацией требованиями не преследуется цель возврата земельного участка и исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры. Исходя из этого суд посчитал, что обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является достаточным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды.

Следует отметить, что при обосновании решения арбитражный суд сослался на действующую арбитражную практику, но не на нормы закона, что несвойственно российской судебной системе.

СПРАВКА ЕРЗ:

ООО «Строймонтажгарант» является застройщиком земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060219:0016. На данном земельном участке застройщик начал возводить ЖК «Фединская слобода».

В 2011 году получено разрешение на строительство 6-секционного 5-этажного кирпичного жилого дома на 95 квартир.

Планируемый срок ввода по проектной декларации — I кв. 2017 г.

Строительство объекта остановлено.

Сайт жилого комплекса www.фединскаяслобода.рф не работает.

18.03.2016 застройщик был внесен в список проблемных застройщиков Московской области.

В списке проблемных объектов на сайте Минстроя России ЖК «Фединская слобода» не числится.

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд: при наличии дольщиков договор аренды земли не может быть расторгнут

Арбитражный суд: административная ответственность застройщика переходит в порядке правопреемства к новому юридическому лицу

Арбитражный суд: если застройщик представил страховщику недостоверные сведения о своем финансовом состоянии, договор страхования является недействительным

Арбитражный суд: за ошибки в отчетности штрафовать застройщика нельзя 

Правительство направило в Госдуму для рассмотрения законопроект №633966-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он содержит ряд предложений, направленных на повышение эффективности использования земельных участков и объектов недвижимости.

Фото: www.edsro.center

По мнению инициаторов разработки законопроекта, его принятие позволит сократить количество объектов, эксплуатируемых без регистрации в ЕГРН, и не допустит владения постройкой без прав на земельный участок (ЗУ) под ней.

Также предполагается обязать застройщиков регистрировать права на помещения в многоквартирных домах (МКД) в течение 30 дней с момента передачи объекта.

Помимо этого документ предлагает:

• регистрировать ДДУ только в электронной форме;

• расширить перечень оснований для приостановления регистрации и кадастрового учета;

• расширить перечень кадастровых работ по подготовке технического плана, при которых кадастровый инженер может обратиться в Росреестр без доверенности;

• повысить эффективность государственного земельного надзора.

Для реализации заявленных изменений планируется принять следующие меры:

1. Сокращение количества зданий, помещений, эксплуатация которых осуществляется без регистрации в ЕГРН

Согласно документу, регистрацию в ЕГРН прав на здания и сооружения сделают обязательной. Девелопер должен будет поставить такие объекты на кадастровый учет и оформить права на них. Эксплуатировать объекты, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство, можно будет только после их регистрации. За несвоевременное оформление будет предусмотрена ответственность. Требование об обязательной регистрации не коснется «режимных» объектов.

Помимо этого при предоставлении земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) субъекты РФ смогут обязать застройщиков регистрировать частные дома в определенные сроки.

2. Недопущение владения зданием, сооружением, помещением без прав на земельный участок под ними

Собственник объекта (гражданин, юридическое лицо), если ему не предоставлен ЗУ, будет обязан приобрести его в собственность или аренду (исключение составят случаи, если право возникает в силу закона). Эксплуатировать здания, сооружения можно будет по целевому назначению и согласно разрешенному использованию участка, в границах которого они расположены.

3. Застройщиков обяжут регистрировать права на помещения в многоквартирных домах в течение 30 дней с момента передачи объекта

Законопроект предлагает обязать девелопера регистрировать права собственности на квартиру участника долевого строительства в 30-дневный срок.

Если объект строился без привлечения участников долевого строительства, то девелопер будет обязан зарегистрировать права на входящие в состав МКД помещения и машино-места не позднее 6 месяцев с даты постановки на кадастровый учет.

Заявить о регистрации прав на помещения в МКД можно будет только в электронной форме. Для этого застройщик будет должен заверить своей усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) сканкопию бумажного документа о передаче объекта дольщику, либо представить составленный в электронном виде документ, подписанный УКЭП сторон.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

4. Обеспечение регистрации ДДУ исключительно в электронной форме

Юридических лиц обяжут подавать документы в Росреестр в электронной форме. Исключение составят только сделки, одной из сторон которых является гражданин. Однако договор участия в долевом строительстве (ДДУ) будет регистрироваться исключительно в электронной форме независимо от заключающего его лица (физического или юридического). В бумажном варианте документы можно будет предоставить только в случае временной технической невозможности их подачи в электронной форме. Информация о таких неполадках будет размещаться на сайте Росреестра.

5. Расширение перечня оснований для приостановления регистрации и кадастрового учета

Согласно законопроекту, регистрацию прав на основании сделки с землей приостановят, если границы участка не установлены (не скоординированы). Также приостановят учет, регистрацию права на здания, сооружения, если они построены на таком ЗУ. Новое положение не распространят на регистрацию сервитута.

Межевания ЗУ при ликвидации объекта недвижимости не потребуется.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

6. Расширение перечня кадастровых работ по подготовке технического плана, при которых кадастровый инженер может обратиться в Росреестр без доверенности

Законопроект предлагает наделить кадастрового инженера полномочиями постановки на учет и регистрации права на те виды объектов, по которым органы власти не направляют документы самостоятельно. Сегодня инженер имеет право обратиться в Росреестр при выполнении работ по объектам, в отношении которых не требуется получение разрешений на строительство и ввод объекта.

Для заключения договора подряда, уполномочивающего кадастрового инженера на подачу документов в Росреестр, заказчику не придется оформлять электронную подпись. Документы можно будет представить в Росреестр в форме электронных файлов, заверенных УКЭП такого инженера.

7. Повышение эффективности государственного земельного надзора

Предлагаемые законопроектом новшества коснутся и процедуры надзорных мероприятий земельного контроля. Например, предписание смогут выдать при выявлении в ходе соответствующего наблюдения нарушений обязательных требований. В настоящее время это возможно только после оформления акта проведения контрольного мероприятия.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Минстрой: передать объект долевого строительства отдельно от других можно до конца текущего года

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

ЕРЗ.РФ: в среднем по России новостройки сдаются на 5,2 месяца позже, чем планировалось

Верховный Суд разъяснил, как применять ключевую ставку ЦБ при расчете за просрочку передачи объекта дольщику

Росреестр: в прошлом году москвичи получили рекордные 84 млн сведений из ЕГРН

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Ограничен размер неустойки для застройщиков уникальных объектов при просрочке передачи объекта дольщику

В июле вернулся прежний порядок приемки новостроек