Арбитражный суд напоминает, что требование дополнительных документов, отсутствующих в реестре описаний процедур, налагает на застройщика обязанность прохождения процедуры, не предусмотренной исчерпывающим перечнем, что запрещено ч. 3 ст. 6 Градостроительного кодекса РФ.

Фото: www.national-expertise.ru

Арбитражный суд г. Москвы рассмотрел дело №А40-87788/18-149-1009 по обжалованию решения комиссии ФАС от 28.03.2018 по жалобе застройщика ООО «Новотутинки».

Министерство строительного комплекса Московской области (далее Министерство) в очередной раз стало стороной судебного процесса по незаконному предъявлению требований к застройщикам осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства.

Как следует из материалов судебного дела, Министерство отказало в выдаче разрешения на строительство в связи отсутствием свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика (АГО) объекта капитального строительства, выданного в соответствии с постановлением Правительства Московской области №1022/47 от 30.12.2016.

Застройщик воспользовался внесудебным порядком обжалования действий органа и направил жалобу в ФАС, мотивировав ее тем, что процедура предоставления решения о согласовании АГО объекта не предусмотрена на этапе получения разрешения на строительство.

По результатам рассмотрения жалобы антимонопольная служба вынесла предписание, которым обязала уполномоченный орган устранить нарушение законодательства. Министерство не согласилось с вынесенным решением и обратилось с заявлением о признании недействительными решения и предписания ФАС.

Фото: www.versia.ru

Арбитражный суд Москвы поддержал антимонопольный орган, оставив его решение в силе. Свою позицию суд обосновывал следующим.

В ГрК РФ установлены исчерпывающие перечни документов, которые застройщик направляет вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство и которые запрашиваются по межведомственным запросам органов. Указанными перечнями не предусмотрено предоставление решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта. Аналогичные перечни содержатся в административном регламенте Министерства по выдаче разрешения на строительство.

Рассмотрение обращений о согласовании АГО объекта на территории Московской области осуществляет Главархитектура Московской области. В качестве заявителей по процедуре могут выступать правообладатели земельных участков и объектов, а также пользователи земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет и в отношении которых оформлен ГПЗУ.

При этом проведение экспертизы проектной документации по создаваемым и реконструируемым объектам обеспечивается экспертным учреждением с учетом свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика.

Таким образом, указанное свидетельство предоставляется на этапе подготовки архитектурных решений объектов до проведения экспертизы проектной документации.

Суд отметил, что само понятие «свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта» в нормативно-правовых актах Московской области появилось только в постановлении Правительства Московской области №858/28 от 14.11.2007 в редакции от 30.12.2014, а заключение экспертизы проектной документации жилого дома выдано 24.09.2014, т. е. на три месяца раньше.

На основании этого суд сделал вывод, что требование Министерства предоставить решение о согласовании АГО объекта на этапе получения разрешения на строительство фактически является требованием осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в сфере строительства.

При этом суд напомнил Министерству о методических указаниях о приведении нормативных правовых актов в соответствии с исчерпывающим перечнем, содержащихся в письме Минстроя России №2233-НА/06 от 02.02.2015, согласно которым установление требования предоставления дополнительных документов по сравнению с указанными в реестре описаний процедур является установлением обязанности осуществления процедур, не предусмотренных исчерпывающим перечнем, что запрещено ч. 3 ст. 6 ГрК РФ.

Также суд указал на неправильный подход Министерства строительного комплекса Московской области к проведению процедур: такой подход, по мнению суда, может повлечь за собой вывод о том, что при осуществлении той или иной процедуры возможно требовать от застройщика осуществить любую процедуру из исчерпывающего перечня.

Фото: www.inozery.ru

Другие публикации по теме:

Арбитраж: наличие в разрешении на строительство нескольких корпусов не влечет обязанности застройщика вводить эти корпуса одновременно

Внесудебный порядок обжалования застройщиком в ФАС действий чиновников дополнен двумя основаниями

ФАС: институт внесудебного обжалования застройщиками незаконных действий при прохождении процедур активно работает

Административные барьеры в строительстве снижаются. Россия должна улучшить позицию в рейтинге Всемирного Банка

На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Росреестра от 14.11.2022 №14-9961-ТГ/22 «О применении положений Федерального закона от 06.12.2021 №408-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"».

Фото: www.edsro.center

В письме, адресованном руководителям территориальных органов Росреестра, Госкомрегистра, Севреестра, содержатся ответы на 17 вопросов, которые должны быть доведены до государственных регистраторов.

В частности, в письме рассмотрены следующие вопросы:

• Оплата госпошлины производится до подачи заявления о выдаче разрешения на ввод (РВ). В тоже время отсутствие в заявлении о выдаче РВ сведений об уплате госпошлины за осуществление государственной регистрации прав не является основанием для отказа в выдаче РВ. При этом сведения о поступлении оплаты в ФГИС ЕГРН отражаются не всегда. Таким образом, неясен механизм проверки поступления госпошлины, в том числе факта ее оплаты иным лицом, о регистрации права которого обратился орган, уполномоченный на выдачу РВ.

Во избежание ситуаций, связанных с возвратом без рассмотрения заявлений и документов, представленных в орган регистрации прав, Росреестр рекомендует:

Фото: www.chelindustry.ru

- в заявлениях о выдаче (если такая возможность установлена) указывать дату и номер платежного документа, фамилию, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность (для плательщиков — физических лиц) или полное наименование организации, ОГРН, КПП и ИНН (для плательщиков — юридических лиц);

- если возможность указать указанные выше сведения отсутствует, к такому заявлению прикладывается копия платежного документа.

• Положения ч. 3.6 ст. 55 Градостроительного кодекс РФ (ГрК РФ) не применяются при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома (МКД) или иного объекта недвижимости, строительство, реконструкция которых осуществлялись с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Вопрос: к каким многоквартирным домам не применяется названное положение — указанным в п. 1 ч. 3.9 ст. 55 ГрК РФ, или ко всем МКД? Должен ли застройщик выразить согласие на осуществление государственной регистрации прав на все помещения (и, при наличии, машино-места) в МКД ? Какое (какие) заявления должны быть представлены в таком случае в орган регистрации прав (отдельно о кадастровом учете МКД или о регистрации прав на все помещения)?

Отвечая на эти вопросы, Росреестр указывает, что для осуществления государственного кадастрового учета (например, здания и всех расположенных в нем помещений,) а также для государственной регистрации прав на все расположенные в таком здании помещения, машино-места, в орган регистрации прав представляется одно заявление, содержащее соответствующие ходатайства и информацию.

Фото: www.aizo-67.ru

• В каком виде должно быть оформлено согласие застройщика на осуществление государственной регистрации права собственности на построенные, реконструированные здания, сооружения и (или) на все расположенные в таких зданиях, сооружениях помещения, машино-места в случае если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись застройщиком без привлечения средств иных лиц, как подписывать согласие при подаче в электронном виде? В каком виде должно быть оформлено согласие нескольких лиц, участвующих в финансировании строительства? Предусмотрено ли утверждение формы такого согласия?

В своем ответе Росреестр указывает, что оформление и представление согласия в качестве отдельного документа для выдачи РВ и осуществления государственной регистрации прав (соответственно, и утверждение формы такого документа) законодательством не предусмотрено.

Согласие застройщика, предусмотренное п. 1 ч. 3.6 ст. 55 ГрК РФ, должно содержаться в заявлении о выдаче РВ (т.е. названное заявление должно содержать соответствующие поля/реквизиты для указания в т.ч. согласия).

В случае если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись застройщиком без привлечения средств иных лиц, это также должно быть отражено в таком заявлении.

Указание такого согласия является обязательным требованием, предъявляемым законом к заявлению о вводе объекта капитального строительства в эксплуатацию.

В этом случае в заявлении о выдаче РВ подтверждается, что строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись исключительно с привлечением средств застройщика. Названные в ч. 3.8 ст. 55 ГрК РФ документы, должны содержать информацию о лице (лицах), с привлечением средств которого (которых) осуществлялось создание объекта капитального строительства, а также его (их) подписи и при наличии — печати.

Фото: www.bn.ru

• Должна ли проводиться госрегистрация права собственности физических лиц, участвующих в финансировании строительства многоквартирного дома, либо многоквартирный дом ставится на государственный кадастровый учет, а права собственности на помещения оформляются застройщиком?

Ответ Росреестра. Если речь идет о финансировании строительства МКД путем привлечения средств дольщиков либо о строительстве МКД жилищно-строительным кооперативом, в орган регистрации прав органом, уполномоченным на выдачу РВ, предоставляется заявление об осуществлении только государственного кадастрового учета МКД и расположенных в нем помещений и машино-мест. Государственная регистрация прав на помещения и машино-места в таком МКД будет осуществляться в последующем на основании заявлений соответствующих лиц.

В иных случаях государственный кадастровый учет МКД и расположенных в нем помещений и машино-мест и государственная регистрация прав застройщика и (или) иного лица (иных лиц) на такие помещения и машино-места должны осуществляться одновременно.

Фото: www.inovaco.ru

• Возможно ли осуществление государственной регистрации прав не на все помещения в МКД одновременно, учитывая необходимость единовременной оплаты застройщиком значительной суммы госпошлины?

Отвечая на этот вопрос Росреестр указывает, что в случае если строительство МКД или индивидуальных жилых домов (ИЖД) в границах территории малоэтажного жилого комплекса (МЖК) осуществлялось с привлечением денежных средств дольщиков, государственная регистрация прав на помещения и машино-места в таком МКД, на ИЖД и земельные участки (ЗУ), на которых они расположены, осуществляется после осуществления государственного кадастрового учета МКД, а также всех расположенных в нем помещений и машино-мест, государственного кадастрового учета ИЖД в границах территории МЖК и ЗУ, на которых они расположены.

В таком случае требование об одновременной государственной регистрации прав застройщика на все принадлежащие ему объекты недвижимости отсутствует. В числе прочего следует учитывать, что обязанность по уплате государственной пошлины в данном случае возлагается на лиц, у которых возникает право на созданные объекты недвижимости, уточняет Росреестр.

В письме содержаться ответы и на другие вопросы, разъяснения по которым будут интересны и полезны не только государственным регистраторам, но и застройщикам.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Выписка из ЕГРН о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него может быть представлена без графической части

Росреестр подготовил законопроекты, совершенствующие госрегистрацию прав на уже возведенные объекты капстроительства

Площадь антресоли должна учитываться в площади этажа и жилого здания

Росреестр нацелен на электронное взаимодействие с застройщиками

Изменения в сфере земли и недвижимости за I квартал 2022 года

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены два многоквартирных дома, противоречит законодательству

Росреестр: цифровизация сведет на нет ошибки при определении кадастровой стоимости

Утверждены новая форма и состав сведений межевого плана

Как зарегистрировать дом блокированной застройки, пока такая возможность не реализована в ФГИС ЕГРН

Новые критерии того, что считать объектом недвижимого имущества, эксперты оценили неоднозначно

Росреестр разработал новую форму технического плана