Арбитражный суд напоминает, что требование дополнительных документов, отсутствующих в реестре описаний процедур, налагает на застройщика обязанность прохождения процедуры, не предусмотренной исчерпывающим перечнем, что запрещено ч. 3 ст. 6 Градостроительного кодекса РФ.

Фото: www.national-expertise.ru

Арбитражный суд г. Москвы рассмотрел дело №А40-87788/18-149-1009 по обжалованию решения комиссии ФАС от 28.03.2018 по жалобе застройщика ООО «Новотутинки».

Министерство строительного комплекса Московской области (далее Министерство) в очередной раз стало стороной судебного процесса по незаконному предъявлению требований к застройщикам осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства.

Как следует из материалов судебного дела, Министерство отказало в выдаче разрешения на строительство в связи отсутствием свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика (АГО) объекта капитального строительства, выданного в соответствии с постановлением Правительства Московской области №1022/47 от 30.12.2016.

Застройщик воспользовался внесудебным порядком обжалования действий органа и направил жалобу в ФАС, мотивировав ее тем, что процедура предоставления решения о согласовании АГО объекта не предусмотрена на этапе получения разрешения на строительство.

По результатам рассмотрения жалобы антимонопольная служба вынесла предписание, которым обязала уполномоченный орган устранить нарушение законодательства. Министерство не согласилось с вынесенным решением и обратилось с заявлением о признании недействительными решения и предписания ФАС.

Фото: www.versia.ru

Арбитражный суд Москвы поддержал антимонопольный орган, оставив его решение в силе. Свою позицию суд обосновывал следующим.

В ГрК РФ установлены исчерпывающие перечни документов, которые застройщик направляет вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство и которые запрашиваются по межведомственным запросам органов. Указанными перечнями не предусмотрено предоставление решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта. Аналогичные перечни содержатся в административном регламенте Министерства по выдаче разрешения на строительство.

Рассмотрение обращений о согласовании АГО объекта на территории Московской области осуществляет Главархитектура Московской области. В качестве заявителей по процедуре могут выступать правообладатели земельных участков и объектов, а также пользователи земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет и в отношении которых оформлен ГПЗУ.

При этом проведение экспертизы проектной документации по создаваемым и реконструируемым объектам обеспечивается экспертным учреждением с учетом свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика.

Таким образом, указанное свидетельство предоставляется на этапе подготовки архитектурных решений объектов до проведения экспертизы проектной документации.

Суд отметил, что само понятие «свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта» в нормативно-правовых актах Московской области появилось только в постановлении Правительства Московской области №858/28 от 14.11.2007 в редакции от 30.12.2014, а заключение экспертизы проектной документации жилого дома выдано 24.09.2014, т. е. на три месяца раньше.

На основании этого суд сделал вывод, что требование Министерства предоставить решение о согласовании АГО объекта на этапе получения разрешения на строительство фактически является требованием осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в сфере строительства.

При этом суд напомнил Министерству о методических указаниях о приведении нормативных правовых актов в соответствии с исчерпывающим перечнем, содержащихся в письме Минстроя России №2233-НА/06 от 02.02.2015, согласно которым установление требования предоставления дополнительных документов по сравнению с указанными в реестре описаний процедур является установлением обязанности осуществления процедур, не предусмотренных исчерпывающим перечнем, что запрещено ч. 3 ст. 6 ГрК РФ.

Также суд указал на неправильный подход Министерства строительного комплекса Московской области к проведению процедур: такой подход, по мнению суда, может повлечь за собой вывод о том, что при осуществлении той или иной процедуры возможно требовать от застройщика осуществить любую процедуру из исчерпывающего перечня.

Фото: www.inozery.ru

Другие публикации по теме:

Арбитраж: наличие в разрешении на строительство нескольких корпусов не влечет обязанности застройщика вводить эти корпуса одновременно

Внесудебный порядок обжалования застройщиком в ФАС действий чиновников дополнен двумя основаниями

ФАС: институт внесудебного обжалования застройщиками незаконных действий при прохождении процедур активно работает

Административные барьеры в строительстве снижаются. Россия должна улучшить позицию в рейтинге Всемирного Банка

Еще в июне лидеры банковского рынка начали поднимать ставки по базовым ипотечным программам. В конце июля в результате средняя ставка по рыночной ипотеке почти достигла 19%. В том, как будут вести себя в августе потенциальные заемщики и застройщики, разбирались «Известия».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

По данным опроса, проведенного «Известиями», 29 июля ПСБ увеличил проценты по ряду ипотечных программ в среднем на 1,5 п. п., и сегодня базовая ставка в этом кредитном учреждении составляет 18,5%. Однако, судя по информации на сайте, она может дойти до уровня 21%.

1 августа Газпромбанк повысил ставки по ипотеке на 1,4 п. п. — до 22,5%. Совкомбанк 21 июля увеличил проценты по базовым программам на 1 п. п. Уралсиб поднял ипотечную ставку на 0,4 п. п. до 19,9%. Ак Барс Банк прибавил 0,6 п. п., также до 19,9%. В ВТБ, Альфа Банке, Банке «Санкт-Петербург» не исключают возможного повышения ставки в ближайшее время.

Глава направления экспертной аналитики финансового маркетплейса Банки.ру Инна Солдатенкова (на фото ниже) уточнила, что за неделю с 22 по 28 июля средняя ставка по рыночной ипотеке увеличилась на 0,3 п. п. — до 18,9% годовых (средняя максимальная ставка изменилась аналогично).

Фото: banki.ru

По данным маркетплейса, рост полной стоимости кредита (ПСК) составил 0,17 п. п., до 21,3% годовых.

Увеличение ставок по ипотеке связано с повышением ключевой ЦБ сразу на 2 п. п., до 18%, которое произошло 26 июля на заседании Совета директоров Банка России.

Эксперты прогнозируют рост в ближайшее время среднего уровня рыночных ставок по жилищным кредитам на 1,5% — 2,5%. При этом большинство из них отмечают, что по сегодняшним ставкам граждане не готовы брать ипотеку, предпочитая перейти к сберегательной модели и положить деньги на депозит, в том числе для накопления первоначального взноса.

Фото: banki.ru

Независимый эксперт Андрей Бархота (на фото) прогнозирует сокращение количества сделок по базовым программам на 30% — 40% в январе — сентябре 2024 года из-за заградительных ставок по сравнению с аналогичным показателем годом ранее.

Он пояснил, что устойчивый спрос на ипотеку сохраняется только в том случае, когда средний уровень ставок по рыночным программам не превышает 12%. Если этот показатель выше, то продажи на вторичном рынке обрушиваются на 30% — 50%, а на первичном — еще сильнее.

Нынешний уровень ставок означает, что граждане будут совершать только срочные сделки. Бархота ожидает, что для поддержания продаж застройщикам, вероятно, придется делать скидки в размере не менее 10%.

Фото: IRN.RU

Глава портала «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко (на фото) подсчитал, что при ставке около 20% и первоначальном взносе 30% ежемесячный платеж по ипотеке на квартиру за 10 млн руб. будет составлять около 118 тыс. руб.

Аренда же аналогичной по площади квартиры обойдется как минимум вдвое дешевле. При этом за 20 лет пользования таким кредитом переплата будет трехкратной: свыше 20 млн руб.

Эксперт придерживается мнения, что продавцам готового жилья в какой-то момент придется начать снижать цены, поскольку, согласно среднесрочному прогнозу регулятора, ставка ЦБ останется двузначной не только в 2025-м, но и в 2026 году. 

Старший директор по корпоративным рейтингам агентства Эксперт РА Дмитрий Сергиенко подчеркнул, что отмена массовой льготной ипотеки на новостройки с 1 июля повысила интерес к вторичной недвижимости, восстановив ее статус. Но высокая стоимость квадратного метра и ставки выше 20% вынуждают россиян откладывать покупку жилья до лучших времен.

Сегодняшние рыночные ставки по ипотечным продуктам — однозначно заградительные для подавляющего большинства россиян, убежден эксперт.

Единственный реалистичный сценарий покупки недвижимости с ипотечным продуктом в сегодняшних условиях, с точки зрения Сергиенко, — это крайне высокая заинтересованность в объекте, а также надежда на снижение в ближайшие годы ставок в экономике и рефинансирование ипотеки уже под более низкий процент.

Фото из архива В. Чернова

Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов (на фото) ожидает фиксирования годовых процентов по рыночной ипотеке на уровне 19% — 22% годовых, а среднего ПСК — в пределах от 20% до 24%.

Он напомнил, что первичный рынок продолжает поддерживать «Семейная ипотека». «За время действия безадресной госпрограммы застройщики успели накопить значительные объемы прибыли, — заметил Чернов. — Но постепенное падение спроса вынудит их сократить объемы строительства нового жилья на 30% — 50%».

Эксперты единодушны во мнении, что ситуация на рынке ипотеки на готовое жилье начнет улучшаться вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Это возможно только при устойчивом тренде на снижение инфляции в России.

Участники рынка ожидают, что начало смягчения денежно-кредитной политики регулятором стоит ждать не ранее I квартала 2025 года.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: после перезапуска программы число заявок на «Семейную ипотеку» снизилось на 22%

Эксперты о продлении льготной IT-ипотеки и ожидаемых результатах

Эксперты рассчитали переплату по ипотеке при рыночной ставке

Эксперты: ставки по рыночной ипотеке уже являются заградительными

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ снизит спрос на ипотеку в пределах от 30% до 50%

Эксперты: переход на фиксированные выплаты может обернуться введением плавающих ставок по льготной ипотеке

Эксперты подсчитали, сколько нужно платить по «Семейной ипотеке» в 2024 году

Эльвира Набиуллина: Доступность жилья повысится, но не стоит ожидать мгновенной подстройки цен

Застройщики: решение ЦБ о повышении ключевой ставки было ожидаемым

ЦБ повысил ключевую ставку до 18% годовых (график)

Эксперт спрогнозировал формирование спроса на жилье в перспективе 1,5 лет