Арбитражный суд напоминает, что требование дополнительных документов, отсутствующих в реестре описаний процедур, налагает на застройщика обязанность прохождения процедуры, не предусмотренной исчерпывающим перечнем, что запрещено ч. 3 ст. 6 Градостроительного кодекса РФ.

Фото: www.national-expertise.ru

Арбитражный суд г. Москвы рассмотрел дело №А40-87788/18-149-1009 по обжалованию решения комиссии ФАС от 28.03.2018 по жалобе застройщика ООО «Новотутинки».

Министерство строительного комплекса Московской области (далее Министерство) в очередной раз стало стороной судебного процесса по незаконному предъявлению требований к застройщикам осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства.

Как следует из материалов судебного дела, Министерство отказало в выдаче разрешения на строительство в связи отсутствием свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика (АГО) объекта капитального строительства, выданного в соответствии с постановлением Правительства Московской области №1022/47 от 30.12.2016.

Застройщик воспользовался внесудебным порядком обжалования действий органа и направил жалобу в ФАС, мотивировав ее тем, что процедура предоставления решения о согласовании АГО объекта не предусмотрена на этапе получения разрешения на строительство.

По результатам рассмотрения жалобы антимонопольная служба вынесла предписание, которым обязала уполномоченный орган устранить нарушение законодательства. Министерство не согласилось с вынесенным решением и обратилось с заявлением о признании недействительными решения и предписания ФАС.

Фото: www.versia.ru

Арбитражный суд Москвы поддержал антимонопольный орган, оставив его решение в силе. Свою позицию суд обосновывал следующим.

В ГрК РФ установлены исчерпывающие перечни документов, которые застройщик направляет вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство и которые запрашиваются по межведомственным запросам органов. Указанными перечнями не предусмотрено предоставление решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта. Аналогичные перечни содержатся в административном регламенте Министерства по выдаче разрешения на строительство.

Рассмотрение обращений о согласовании АГО объекта на территории Московской области осуществляет Главархитектура Московской области. В качестве заявителей по процедуре могут выступать правообладатели земельных участков и объектов, а также пользователи земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет и в отношении которых оформлен ГПЗУ.

При этом проведение экспертизы проектной документации по создаваемым и реконструируемым объектам обеспечивается экспертным учреждением с учетом свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика.

Таким образом, указанное свидетельство предоставляется на этапе подготовки архитектурных решений объектов до проведения экспертизы проектной документации.

Суд отметил, что само понятие «свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта» в нормативно-правовых актах Московской области появилось только в постановлении Правительства Московской области №858/28 от 14.11.2007 в редакции от 30.12.2014, а заключение экспертизы проектной документации жилого дома выдано 24.09.2014, т. е. на три месяца раньше.

На основании этого суд сделал вывод, что требование Министерства предоставить решение о согласовании АГО объекта на этапе получения разрешения на строительство фактически является требованием осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в сфере строительства.

При этом суд напомнил Министерству о методических указаниях о приведении нормативных правовых актов в соответствии с исчерпывающим перечнем, содержащихся в письме Минстроя России №2233-НА/06 от 02.02.2015, согласно которым установление требования предоставления дополнительных документов по сравнению с указанными в реестре описаний процедур является установлением обязанности осуществления процедур, не предусмотренных исчерпывающим перечнем, что запрещено ч. 3 ст. 6 ГрК РФ.

Также суд указал на неправильный подход Министерства строительного комплекса Московской области к проведению процедур: такой подход, по мнению суда, может повлечь за собой вывод о том, что при осуществлении той или иной процедуры возможно требовать от застройщика осуществить любую процедуру из исчерпывающего перечня.

Фото: www.inozery.ru

Другие публикации по теме:

Арбитраж: наличие в разрешении на строительство нескольких корпусов не влечет обязанности застройщика вводить эти корпуса одновременно

Внесудебный порядок обжалования застройщиком в ФАС действий чиновников дополнен двумя основаниями

ФАС: институт внесудебного обжалования застройщиками незаконных действий при прохождении процедур активно работает

Административные барьеры в строительстве снижаются. Россия должна улучшить позицию в рейтинге Всемирного Банка

Такое мнение высказали многие представители отрасли, опрошенные международным бизнес-изданием Forbes.

Фото: www.86.ru

По словам руководителей ряда девелоперских организаций, одним из главных препятствием для пополнения рынка жилья новыми проектами в нынешней сложной экономической ситуации является не только слишком дорогое проектное финансирование, но и невозможность просчитать финансовую модель будущих строек и уровень спроса.

«В последние месяцы было нормой, когда по стране ежедневно выводилось в строительство и продажу 2 тыс. квартир в новостройках. Сейчас этот показатель снизился до 500 квартир», — отметил четырехкратное падение всего лишь за месяц объема предложения руководитель портала ЕРЗ.РФ, глава аппарата «Национального объединения застройщиков жилья» (НОЗА) Кирилл Холопик (на фото).

Фото: www.zel-city.ru

Наименьший оптимизм демонстрируют застройщики из регионов. Так, по словам директора по маркетингу девелоперской компании Талан (главные регионы присутствия — Удмуртия и Пермский край) Натальи Гарифуллиной (на фото), сложнее всего обстоит дело с новыми проектами, по которым еще не получено проектное финансирование.

«Эти объекты в настоящий момент приостановили, поскольку получение проектного финансирования временно невозможно», — посетовала она.

Заместитель генерального директора девелоперской компании Унистрой из Татарстана Искандер Юсупов (на фото) признался, что компания «действительно заморозила» старт продаж новых объектов.

«Плюс мы приостановили продажи в ряде действующих проектов», — добавил топ-менеджер.

«Статистику собрать сложно, потому что сейчас все воздерживаются от официальных заявлений, но мы знаем, что некоторые стройки в регионах действительно останавливаются», — так охарактеризовал обстановку на региональных рынках коммерческий директор ГК РКС Девелопмент Александр Коваленко (на фото).

Фото: www.сип-дом-в-крыму.рф

По мнению аналитиков компании Accent Capital, девелоперы сегодня не спешат выводить новые проекты, поскольку «необходимо завершить анализ текущей ситуации, внести коррективы в собственные стратегии развития, спрогнозировать спрос и себестоимость строительства».

Большая часть издержек вызвана ростом цен на стройматериалы и поиском новых поставщиков. А вот металл, с подорожанием которого связывали рост цен на новостройки на протяжении двух предыдущих лет, по словам участников опроса Forbes, перестал быть главной проблемой.

Фото: www.us86.ru

«Цены на металл стабильно росли в последние пять лет, и на все геополитические события последнего месяца рынок отреагировал очень нервно: вначале действительно произошел рост цен, но в последнюю неделю мы наблюдаем стабилизацию и даже некоторое снижение», — заметил генеральный директор завода металлоконструкций МАМИ Александр Царев.

С металлами проблем нет, но зато весьма серьезный дефицит сегодня ощущается по другим стройматериалам и электромеханическому оборудованию, рассказал руководитель блока девелопмента ГК ИНТЕКО Станислав Фролов (на фото).

Он напомнил, что в условиях санкционного давления некоторые западные компании приостановили поставки, а новые заказы пока не принимают.

«Такая же ситуация с “дочками” производителей из Евросоюза по направлениям ’’cантехника’’, “отопление”, “вентиляция”, — проинформировал Фролов, добавив. — Мы ведем работу по замене этих составляющих на аналоги из Китая и Турции».

Фото: www.chel.pulscen.ru

Представители руководства таких известных застройщиков, как ГК Родина, AAG, Брусника, Унистрой, ГК Нижегородская девелоперская компания, отметили резкое наступление дефицита импортных поставок лифтового и насосного оборудования, отделочных фасадных материалов, стеклопакетов.

Особенно ощутим этот дефицит для проектов бизнес-класса, но страдают и бюджетные сегменты жилья, поскольку дорожают и материалы отечественного производства (на 10—20% за последний месяц), подчеркнули эксперты.

Фото: www.cdn.fishki.net

По свидетельству некоторых из них, по сравнению с декабрем 2021 года поставщики кирпича подняли цену на 40%, электрический кабель в прошлом году вырос в цене на 64%, а за I квартал — еще на 65%.

Пазогребневые плиты с начала этого года подорожали на 41%, кладочный раствор — на 21%, бетон — на 13%, минеральная вата — на 14%, плиты перекрытия — на 9%. Щебень за месяц вырос в цене почти в 1,5 раза. А по некоторым позициям цены за квартал выросли в три раза, вынуждены констатировать представители отрасли.

Фото: www.obrazilla.ru

Впрочем, Кирилл Холопик считает, что подорожание некоторых стройматериалов, в частности цемента, это вопрос краткосрочного периода. По его словам, как только произошел всплеск курсов валют, ряд производителей, имеющих импортные составляющие, заморозили продажи, а другие подняли цены до небес. 

«Кроме того, ряд застройщиков, имеющих запас финансов, решил закупить стройматериалы с запасом на три-четыре месяца вперед. Поэтому в начале марта взлетели цены и образовался дефицит некоторых видов стройматериалов», — пояснил эксперт, отметив, что после нормализации ситуации с курсом валюты «цены откатываются назад, и дефицита практически нет».

Фото предоставлено компанией Брусника

Опрошенные Forbes представители ГК РКС Девелопмент, ГК Метрикс Development, ГК Первый Трест и многих ранее упомянутых компаний указали еще на ряд проблем, с которыми сегодня пришлось столкнуться отрасли:

• рост стоимости рабочей силы, вынуждающий застройщиков балансировать между необходимостью экономить средства и удержать рабочие кадры;

• сложности во взаимоотношениях с банками, которые финансируют стройки: в изменившихся условиях (экстренное повышение ключевой ставки ЦБ с 9,5% до 20% в конце февраля, снижение темпов продаж) застройщикам необходимо согласовать с банками новую финансовую модель, получить дополнительное финансирование по приемлемым ставкам;

Фото: www.bn.ru

• ценовой дисбаланс между начальным стадиями продаж, стартовавшими в докризисный период, и текущим положением дел, когда приходится пересматривать сметы;

• огромному количеству застройщиков, которые ранее использовали в качестве механизма финансирования своих проектов эмиссию облигаций, становится недоступным рефинансирование на долговом рынке с учетом текущей ключевой ставки ЦБ в 20%, то есть они оказались не в состоянии погашать старые выпуски облигаций за счет размещения новых.

Фото: www.mds.yandex.net

Надо отметить, что в руководстве крупных федеральных застройщиков ситуацию с выводом на рынок новых проектов оценивают более оптимистично.

«Сегодня все наши проекты строятся по плану, строительные процессы являются непрерывными, поэтому останавливать их долго и невыгодно», — сообщил управляющий директор ГК Самолет Андрей Иваненко.

Фото: www.cdn.spbdnevnik.ru

По словам генерального директора Российского аукционного дома (РАД) Андрея Степаненко (на фото), по крупным строящимся объектам «заморозки нет, а в жилом строительстве и быть не может, поскольку стройки строго контролируются кредиторами в лице банков и будут завершены в любой ситуации».

«Пора думать о том, как приобретать площадки, потому что мы достаточно быстро застроим то, что у нас уже куплено», — приводит Forbes мнение вице-президента, руководитель финансового и административного блоков ГК ИНГРАД Марины Заболотневой (на фото), озвученное ею в ходе недавней дискуссии «Пульс жилищной отрасли: обвал или новый виток развития»

Фото: www.zp.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: благодаря льготной ипотеке спрос на новостройки массового сегмента в ближайшей перспективе сохранится

Неустойка, пени и проценты в жилищной сфере до конца 2022 года будут рассчитываться по докризисной ключевой ставке

Банки и застройщики обсудили будущее ипотечного кредитования

Застройщиков освободили от уплаты неустойки, штрафов и пеней за несвоевременную сдачу в 2022 году объектов по ДДУ

Спасут ли рынок новостроек новые условия льготной ипотеки