Арбитражный суд постановлением от 24.04.2018 №А40-189184/2017 указал, что законом не установлено различий в правовом регулировании уступки в зависимости от ее предмета. Уступка прав неустойки, совершенная после передачи объекта недвижимости, противоречит ч. 2 ст. 11 214-ФЗ.

Фото: www.metrprice.ru

Портал ЕРЗ продолжает следить за развитием потребительского терроризма в долевом строительстве. Сегодня мы в очередной раз проводим анализ судебной практики Арбитражного суда.

Девятый Арбитражный Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции об удовлетворении требований о взыскании неустойки. Индивидуальный предприниматель А. П. Ненькин обратился с иском о взыскании с застройщика в лице ООО «Компания Промсервис» неустойки, штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Как следует из материалов судебного дела, между дольщиками и застройщиком был заключен ДДУ, согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный дом, и после его ввода в эксплуатацию передать в нем квартиру дольщикам.

Стоимость объекта долевого строительства дольщиками оплачена полностью. Согласно условиям договора срок ввода объекта в эксплуатацию определен сторонами не позднее IV квартала 2015 года. Передача квартиры должна была произойти не позднее шести месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т. е. не позднее 30 июня 2016 года. Объект был передан 23 марта 2017 года, т.е. с нарушением установленного договором срока почти на 9 месяцев.

24.07.2017 дольщики передали свое право требования неустойки по договору уступки прав ИП А. П. Ненькин (цессионарий), а последний обратился с требованием выплаты неустойки к застройщику. Однако требование цессионария застройщиком оставлено без удовлетворения. А поскольку у застройщика не было доказательств передачи объекта в установленные договором сроки, суд первой инстанции встал на сторону ИП и удовлетворил иск в полном объеме.

Отменяя решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Право требования цессионарием неустойки возникло на основании договора уступки, который подлежит регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации К слову, аналогичную позицию Верховный Суд РФ выразил в своем определении №305-ЭС-17-17670 от 12.04.2018.

Как установлено судом, уступка прав требований неустойки не была надлежащим образом зарегистрирована, в связи с чем права по договору участия в долевом строительстве на неустойку к цессионарию не перешли.

Фото: www.hotdolg.ru

Кроме того суд апелляционной инстанции отметил, что законодательство не устанавливает исключений в правовом регулировании в зависимости от предмета уступки. При этом суд указал, что уступка прав неустойки (так же, как и уступка прав по основному обязательству) не может быть совершена после передачи объекта долевого строительства дольщику (ч. 2 ст. 11 214-ФЗ). Поскольку квартира дольщикам передана, ИП не сможет легализовать договор уступки.

В связи с тем что договор уступки прав требования неустойки не зарегистрирован, к ИП не перешло в том числе и право требования штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд впервые применил принцип «эстоппель» в отношении застройщика, усилив позиции потребительских террористов

Верховный Суд на стороне потребительских террористов: договор уступки прав требования неустойки подлежит госрегистрации

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

Арбитражный суд: штраф за неисполнение требований потребителя может быть выплачен только физическому лиц

Арбитражный суд: уступка прав требований по ДДУ без согласия застройщика признается недействительной, если обязательность такого согласия установлена в ДДУ

К такому выводу пришли специалисты ДОМ.РФ, изучив ключевые события второй половины сентября на рынке жилья и ипотеки.

Фото: дом.рф

Аналитики отметили, что в целом по стране риски дефицита предложения на рынке новостроек снижаются вслед за падением спроса в июле — августе. Однако в 36 регионах они все еще остаются высокими.

Данный показатель рассчитывается по соотношению распроданности и строительной готовности жилья. В идеале его значение должно укладываться в 60% — 80%. Если значение на уровне менее 60% — значит, существуют риски затоваренности, а если более 80% — то риски дефицита.

На начало сентября показатель выше 80% зафиксирован в 13 крупных регионах России. В первую тройку вошли Ставропольский край (107%), Свердловская (100%) и Ростовская (98%) области.

В 13 регионах, напротив, имеется риск затоваренности. В этом списке «лидеры» — Сахалинская область (38%), Республика Дагестан (48%) и Тверская область (50%).

Сбалансированность жилищного строительства

Источник: ДОМ.РФ

По законам рынка избыток предложения должен привести к снижению цен. Однако эксперты ДОМ.РФ считают, что в ближайшее время это вряд ли произойдет, поскольку у застройщиков есть определенные обязательства перед банками.

Авторы исследования также предостерегли от ожиданий увеличения покупательского спроса в случае, если банки начнут снижать ставки по вкладам.

Действительно, на банковских депозитах население сейчас хранит более 51 трлн руб. Теоретически на эти средства даже без ипотеки можно купить порядка 300 млн кв. м в новостройках по средней цене в 171 тыс. руб. за «квадрат», что в четыре раза больше всего объема непроданного жилья в стране (76 млн кв. м). Но, как отметили специалисты, эти средства распределены между вкладчиками неравномерно.

Потенциальный спрос на жилье

Источники: ЕИСЖС, ДОМ.РФ

Вклады свыше 10 млн руб. со средним чеком около 53 млн руб. составляют 31% от всех средств (таких счетов около 300 тыс.). У этих вкладчиков, как правило, нет потребности в улучшении жилищных условий, а приобретение недвижимости в качестве инвестиции не всегда целесообразно.

Наиболее же многочисленную группу (81 млн счетов, или 88% от общего числа) составляют вклады размером до 1 млн руб. со средним чеком менее 200 тыс. руб. Этой суммы недостаточно даже для первого взноса.

Потенциальными покупателями жилья в ипотеку могут стать владельцы 11 млн счетов (средний чек 1,1 млн руб. — 4,4 млн руб.), на которых хранится 21 трлн руб.

Однако, скорее всего, подчеркнули аналитики, поступление этих средств на рынок недвижимости будет происходить постепенно и по мере снижения ипотечных ставок.

Более подробно с последним сентябрьским дайджестом ДОМ.РФ можно ознакомиться здесь.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в Подмосковье сократилось число новостроек на этапе котлована, но о дефиците пока говорить рано

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

Эксперты: вывод на рынок новых проектов в регионах сократился на 35%

Эксперты: секьюритизацию ипотечных портфелей тормозит рекордный рост банковских вкладов

Эксперты: нераспроданность новостроек в России за год выросла на 7%

Эксперты: объем готового нераспроданного жилья в Новой Москве за год вырос на 80%

Эксперты: объем нераспроданного жилья растет, но рынку это не угрожает, и застройщики знают, что делать дальше

Эксперт: в следующем году возможен дефицит жилья в домах на высокой стадии строительства

Банки повышают проценты по депозитам, про ипотеку — пока молчок