Госрегистрация уступки Росреесром не обеспечивают защиту от признания сделки недействительной.

Арбитражный суд Московской области признал недействительными договоры уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, совершенные дольщиком без согласия застройщика.

Из материалов дела следует, что между застройщиком и дольщиком заключен договор участия в долевом строительстве, а также дополнительно соглашение, по условиям которых, застройщик обязался построить 17-этажный жилой дом, а дольщик обязался профинансировать строительство объекта, на основании чего у последнего возникло право требования 39 квартир. Между тем, как следует из материалов дела, между цедентом (дольщиком) и цессионарием без согласия застройщика заключены договоры (спорные договоры) по уступке прав требований в отношении 14 квартир. Указанная спорная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке.

Свой вывод арбитражный суд основывал на нормах части 1,2 статьи 166, статьи 167, 1,2 статьи 382, части 1 статьи 388, части 1,2 статьи 173.1, части 1 статьи 11 федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску застройщика только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки (в данном случае новый дольщик) знала или должна была знать об указанном запрете. Как следует из материалов дела, спорные договоры уступки прав требований заключены без согласия застройщика. При этом, заключая спорные договоры, стороны (цедент и цессионарий) знали о необходимости получения такого согласия, что следует из текста условий каждого спорного договора цессии, имеющего ссылку на договор участия в долевом строительстве, а также на дополнительное соглашение.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после полной оплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика. Согласно условиям договора участия в долевом строительстве, уступка прав на часть Объекта долевого строительства была возможна при условии оплаты участником долевого строительства соответствующей части объектов долевого строительства. Соответственно, уступка прав требований из договора участия в долевом строительстве на часть объектов была бы возможна и легитимна при одновременном выполнении дольщиком (цедентом) условий по оплате и получении согласия застройщика на это.

Отсутствие согласия застройщика и оплаты уступаемой части прав требований послужили основанием для признания совершенной сторонами уступки права требования недействительной сделкой. В качестве восстановления нарушенных прав застройщика, суд применил последствия недействительности спорных договоров в виде восстановления регистрационной записи о государственной регистрации договора долевого участия, прав требований на спорные объекты.

На недавнем заседании Экспертного совета по детенизации (обелению) экономики при Комитете Госдумы РФ по экономической политике были представлены предложения, как сделать расходы застройщиков более прозрачными, создать долгосрочные правила игры и организовать межведомственную комиссию для контроля роста цен на жилье, сообщила «Парламентская газета».

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

За последние пять лет цены на первичное жилье существенно выросли. Рост цен на новостройки, по мнению экспертов, связан не столько с удорожанием стройматериалов, сколько с прочими затратами: на приобретение земельных участков, подключение коммуникаций, ввод дома в эксплуатацию, благоустройство, рекламу, выплату кредитов и т. д.

«Существенное опережение по отношению к потребительской инфляции индекса цен на первичное жилье за 2019—2023 годы указывает на увеличение остроты квартирного вопроса и проблемы доступности жилья для населения», — сказал зампред Комитета Госдумы по экономической политике Артем Кирьянов (на фото ниже).

Фото: 2020.oprf.ru

Депутат полагает, что высокая динамика цен на квартиры в новостройках не связана с ростом цен на стройматериалы, а обусловлена прочими затратами, которые составляют 54% стоимости. По его словам, эти затраты сегодня непрозрачны, и это мешает выработать эффективные меры для снижения или сдерживания роста цен на рынке первичного жилья.

«Надо разобраться, каким образом эти затраты могут быть минимизированы, есть ли сегодня моральное право у участников процесса говорить о высокой прибыльности и каким образом поддержать инвестиции в строительство», — подчеркнул Кирьянов.

По итогам заседания он предложил рекомендовать Правительству РФ создать временную межведомственную комиссию по контролю цен на жилье и выработке корректирующих мер для отслеживания динамики и причин роста цен. Кирьянов также считает необходимым усилить господдержку строительства арендного жилья некоммерческого и социального использования.

Фото: fsrar.gov.ru

Заместитель секретаря Общественной палаты Владислав Гриб (на фото) согласен с необходимостью контролировать прочие затраты на строительство.

«Надо посмотреть, например, что такое стоимость проектного финансирования новостроек, финансовые условия, здесь уже вопросы к банкам и финансовым институтам», — пояснил он.

Эти факторы, по его словам, надо взять на контроль и регулярно анализировать всем регуляторам и субъектам общественного контроля.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ. РФ Екатерина Власова (на фото) обратила внимание на то, что с 1 июля, после завершения массовой льготной ипотеки с господдержкой, рост цен на новостройки начал замедляться.

«С июля по октябрь новостройки подорожали примерно на два процента, но по сравнению с ростом, который наблюдался в предыдущие годы, стабилизация идет очень уверенно», — отметила аналитик.

Фото: msk.etagi.com

С нею согласен гендиректор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов (на фото), подтвердивший, что цены на новостройки больше не растут, а если посмотреть все акции, то цены реально падают последние два месяца примерно на 1% в месяц.

«Но важно продумать механизмы на будущее, чтобы прежняя история с ценами не повторялась», — предупредил Хусаинов и добавил, что можно предусмотреть налоговые льготы и другие преференции компаниям, которые строят и продают жилье дешевле. Еще, по его словам, нужны долгосрочные планы господдержки застройщиков, налоговые послабления и т. д.

«Если бы была понятная стратегия, понятные цифры, у застройщиков не было бы необходимости зарабатывать в моменте сколько сможешь, цена бы стабилизировалась», — считает эксперт. Кроме того, необходимо развивать строительство жилья в малых городах, а не только в мегаполисах, что, по его мнению, тоже повлияет на снижение стоимости жилья в целом.

Фото: nostroy.ru

А вот вице-президент Российского союза строителей по работе в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко (на фото) уверен, что цены на новостройки все равно будут расти по объективным причинам.

По его словам, сейчас почти прекратился рост цен на строительные материалы, но стоимость рабочих ресурсов за год выросла в разы.

«Это связано с ужесточением миграционной политики, вынужденным оттоком рабочей силы в оборонную отрасль, увеличением налоговой нагрузки на строителей и производителей, — пояснил Федорченко и добавил: — Плюс на застройщиков налагаются обязательства в виде строительства соцобъектов».

Тем не менее он считает, что необходим комплексный подход к решению задачи обеспечения доступности жилья. «Нужно говорить о возобновлении целевой поддержки спроса на жилье, поддерживать баланс спроса и предложения, не допуская перекосов, иначе это вызовет негативные социально-экономические последствия», — резюмировал эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: за пять лет квартиры «под ключ» в Москве подорожали на 120%

Антон Глушков (НОСТРОЙ): Ценообразование в отрасли не успевает за фактической строительной инфляцией

Возможность заключения госконтрактов на строительство объектов «под ключ» планируют продлить на один год

Москва замыкает тройку лидеров по стоимости жилья

РСПП предложил пересмотреть механизм расчета начальной (максимальной) цены подрядных контрактов

Эксперты: как инфляция и рост издержек влияют на стоимость жилья

Утверждена методика разработки и переработки единичных расценок на комплексы работ для объектов города Москвы

Эксперты: в июле Москва обогнала регионы Дальнего Востока по себестоимости строительства 1 кв. м жилья

Эксперты: на конкурентном рынке жилья сговор застройщиков маловероятен

Утвержденная нормативная стоимость жилья на Чукотке в 2,15 раза выше, чем по России

В Москве утвердили новые укрупненные нормативы цены строительства