Госрегистрация уступки Росреесром не обеспечивают защиту от признания сделки недействительной.

Арбитражный суд Московской области признал недействительными договоры уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, совершенные дольщиком без согласия застройщика.

Из материалов дела следует, что между застройщиком и дольщиком заключен договор участия в долевом строительстве, а также дополнительно соглашение, по условиям которых, застройщик обязался построить 17-этажный жилой дом, а дольщик обязался профинансировать строительство объекта, на основании чего у последнего возникло право требования 39 квартир. Между тем, как следует из материалов дела, между цедентом (дольщиком) и цессионарием без согласия застройщика заключены договоры (спорные договоры) по уступке прав требований в отношении 14 квартир. Указанная спорная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке.

Свой вывод арбитражный суд основывал на нормах части 1,2 статьи 166, статьи 167, 1,2 статьи 382, части 1 статьи 388, части 1,2 статьи 173.1, части 1 статьи 11 федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску застройщика только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки (в данном случае новый дольщик) знала или должна была знать об указанном запрете. Как следует из материалов дела, спорные договоры уступки прав требований заключены без согласия застройщика. При этом, заключая спорные договоры, стороны (цедент и цессионарий) знали о необходимости получения такого согласия, что следует из текста условий каждого спорного договора цессии, имеющего ссылку на договор участия в долевом строительстве, а также на дополнительное соглашение.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после полной оплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика. Согласно условиям договора участия в долевом строительстве, уступка прав на часть Объекта долевого строительства была возможна при условии оплаты участником долевого строительства соответствующей части объектов долевого строительства. Соответственно, уступка прав требований из договора участия в долевом строительстве на часть объектов была бы возможна и легитимна при одновременном выполнении дольщиком (цедентом) условий по оплате и получении согласия застройщика на это.

Отсутствие согласия застройщика и оплаты уступаемой части прав требований послужили основанием для признания совершенной сторонами уступки права требования недействительной сделкой. В качестве восстановления нарушенных прав застройщика, суд применил последствия недействительности спорных договоров в виде восстановления регистрационной записи о государственной регистрации договора долевого участия, прав требований на спорные объекты.

За 2016 и 1-й квартал 2017 года Федеральная антимонопольная служба рассмотрела 51 жалобу застройщиков на незаконные действия органов власти и сетевых компаний при прохождении строительных процедур: из них 36 относились к органам власти, 15 — к сетевым компаниям.

Об этом 28 июля рассказал на заседании штаба Минстроя РФ по мониторингу исполнения органами власти и сетевыми организациями законодательства о градостроительной деятельности начальник Управления контроля строительства и природных ресурсов ФАС Олег Корнеев (на фото).

Фото: www.fas.gov.ru

Представитель ФАС сообщил о механизмах административного обжалования застройщиками незаконных действий органов власти и сетевых компаний. После того, как жалоба подана в ФАС РФ или его территориальные управления, она рассматривается в течении семи рабочих дней. В случае признания жалобы обоснованной ФАС выдает обязательное для исполнения предписание, а также привлекает виновное должностное лицо к ответственности. Жалоба рассматривается в порядке, определенном статьей 18.1 закона о защите конкуренции.

Источник: ФАС

Среди всех рассматриваемых жалоб признаны обоснованными — 35%. Еще 26% отозваны заявителями.

Источник: ФАС

Спикер обратил внимание на существующую сейчас проблему реализации механизма административного обжалования в строительной области. По его словам, обжаловать действия органа власти на сегодняшний день можно лишь по двум основаниям:

• нарушен срок осуществления процедур из соответствующего перечня;
• предъявлены требование осуществить процедуру, не предусмотренную перечнем.

Источник: ФАС

А вот обжаловать действия сетевых компаний можно по четырем основаниям. К двум указанным добавлены следующие основания:

• незаконный отказ в приеме документов;
• предъявление требований, не предусмотренных законодательством.

По данным ФАС, в 88% случаев застройщики жаловались на сроки в 6% — на требования к заявителю, и в оставшихся 6% — на требования осуществить непредусмотренную процедуру.

Источник: ФАС

В случае, если ФАС выявляет нарушения, предусматривается ответственность в отношении должностных лиц органов власти по ст. 19.9.1. КоАП и должностных лиц сетевых компаний по ст. 9.21 КоАП.

Источник: ФАС

Олег Корнеев уточнил, что рассмотрению подлежат жалобы лишь на те процедуры в сфере строительства, которые предусмотрены утвержденными Правительством РФ исчерпывающими перечнями. «Вступление в силу перечней, расширяющих спектр процедур, решения по которым могут быть обжалованы, а также сокращение срока рассмотрения дел по таким жалобам существенно увеличивают шансы предпринимателей на защиту своих прав», — отметил Корнеев.

Как сообщил председательствующий на заседании штаба глава Минстроя России Михаил Мень, министерством обеспечено принятие уже 6 видов исчерпывающих перечней процедур в сфере:

• жилищного строительства (постановление №403 от 30 апреля 2014 г.);
• строительства линейных объектов водоснабжения и водоотведения (постановление №1138 от 7 ноября 2016 г.);
• строительства объектов водоснабжения и водоотведения, за исключением линейных объектов (постановление №1138 от 7 ноября 2016 г.);
• строительства объектов электросетевого хозяйства (постановление №1504 от 27 декабря 2016 г.);
• строительства объектов капитального строительства нежилого назначения (постановление №346 от 28 марта 2017 г.);
• строительства сетей теплоснабжения (постановление №452 от 17 апреля 2017 г.).

На заседании штаба были рассмотрены и другие важные вопросы.

Статс-секретарь — заместитель министра строительства РФ Наталья Антипина сообщила о проведении контрольных мероприятий по исполнению в регионах нормативно-правовых актов в сфере жилищного строительства, а также об анкетировании застройщиков. В результате анкетирования выяснилось, что 90% застройщиков нуждаются в обеспечении информационной открытости сайтов органов публичной власти в части административных процедур. При этом застройщики оценили существующий сейчас уровень такой информационной открытости в 25% от потребностей.

Старший прокурор Генеральной прокуратуры РФ Артем Кононенко подробно доложил о результатах прокурорского надзора за исполнением законодательства о градостроительной деятельности в части соблюдения исчерпывающих перечней процедур. Так, в 2016 году опротестовано около 6,7 тысяч незаконных нормативных правовых актов. В 200 случаях потребовалось в судебном порядке заставлять органы власти приводить нормативно-правовую базу в соответствие с обязательными требованиями.

Руководитель Департамента развития инвестиционного климата АНО «Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов» Виталий Храмушин ознакомил участников заседания с утвержденной Правительством повесткой «О ходе внедрения в регионах РФ целевой модели получения разрешения на строительство и территориальное планирование». Среди основных показателей целевой модели — сокращение сроков прохождения процедур в строительстве, перевод услуг в электронный вид.

Другие публикации по теме:

Правительство РФ утвердило исчерпывающий перечень процедур при строительстве нежилых объектов

Административные барьеры в строительстве снижаются. Россия должна улучшить позицию в рейтинге Всемирного Банка