Суд определил, что ликвидация застройщика не является мерой, необходимой для защиты прав и законных интересов других лиц.

Арбитражный суд Московской области отказал Москомстройинвесту в требованиях о ликвидации Застройщика АО «Глобинвестстрой», предусмотренных частью 16 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ.

Требования о ликвидации юридического лица-застройщика контролирующий орган мотивировал следующим:
1.Норматив целевого использования не соответствует законодательству.
2.Отчетность в отношении норматива целевого использования средств не соответствует требованиям законодательства.
3.Недостоверные данные о нормативе безубыточности.
4.Недостоверные данные в части нормативов финансовой устойчивости.
5.Неоднократное привлечение застройщика к административной ответственности и неисполнение предписания контролирующего органа.

Свою позицию Арбитражный суд выразил, сославшись на правовые позиции, отраженные в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 18.07.2003г. №14-П, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 №84 «О некоторых вопросах применении Арбитражными судами статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации». В указанных документах отмечается, что неоднократные нарушения закона в совокупности должны быть столь существенными, чтобы позволить арбитражному суду – с учетом всех обстоятельств дела, включая оценку характера допущенных юридическим лицом нарушений и вызванных им последствий, – принять решение о ликвидации юридического лица в качестве меры, необходимой для защиты прав и законных интересов других лиц.

Как установлено судом, в отношении застройщика на момент обращения контролирующего органа с требованием о ликвидации введена процедура банкротства – наблюдение. При этом суд применил при банкротстве правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков». Нормами указанного параграфа предусмотрено, что при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований, в том числе путем признания сделок, заключенных участниками строительства с застройщиком и (или) с действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными. В рамках дела о банкротстве, приняты к рассмотрению судом заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства.

Суд сделал вывод, что ликвидация застройщика по заявленным основаниям, то есть прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей к другим лицам, безусловно, повлечет нарушение прав и законных интересов участников строительства.

Справка ЕРЗ:
АО «Глобинвестстрой» осуществляет строительство 2 многоквартирных домов, входящих в ЖК «Терлецкий парк» (г. Москва), с проектной площадью жилых помещений 88 494 м². Строительство ЖК остановлено.
09 декабря 2004 и 23 сентября 2008 года заключались инвестиционные контракты между Правительством Москвы и АО «Глобинвестстрой» на строительство жилого комплекса;
14 декабря 2016 года решением Арбитражного суда Московской области по иску Москомстройинвеста деятельность АО «Глобинвестстрой», связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства, приостановлена;
12 апреля 2017 года определением Арбитражного суда Московской области в отношении АО «Глобинвестстрой» введена процедура банкротства наблюдение.

Верховный Суд РФ 3 декабря 2024 года вынес Определение №303-ЭС24-12863 по делу об оспаривании решений администрации муниципального образования об отказе в выдаче разрешений на строительство трех многоквартирных жилых домов из-за отсутствия технических условий подключения МКД к сетям электроснабжения, на отвод ливневых вод и организации проезда к земельным участкам.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Как следует из материалов дела, Застройщик (Общество) 23.08.2023 обратился в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (РС) в отношении трех многоквартирных домов (МКД). Администрация письмами от 28.08.2023 отказала Обществу в выдаче РС исходя из того, что в разделе I «Пояснительная записка» прилагаемой проектной документации (ПД) отсутствуют технические условия (ТУ) подключения МКД к сетям электроснабжения, ТУ на отвод ливневых вод, ТУ организации проезда к земельным участкам (ЗУ).

Полагая, что данные отказы Администрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции решением от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2024 и постановлением кассационной инстанции от 22.04.2024, удовлетворил требования Общества, признав незаконными решения Администрации и обязал Администрацию восстановить нарушенные права Общества путем выдачи ему разрешений на строительство трех МКД.

Суды исходили из того, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку:

• выдача ТУ, предусмотренных ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ;

• несоответствие проектных решений потребности в электрической энергии ТУ подключения к сетям электроснабжения, а также начало строительства без получения соответствующего разрешения не относятся к законным основаниям для отказа в выдаче РС;

• Администрация не указала, какие именно проектные решения потребности в электрической энергии не соответствуют ТУ подключения к сетям электроснабжения и в чем данное несоответствие выражается;

• поскольку Общество, начиная с 20.03.2023, неоднократно обращалось в Администрацию за выдачей РС, получая отрицательные решения по данным обращениям, а иных, помимо четырех изложенных в оспариваемых решениях, оснований Администрацией не указано, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества на Администрацию необходимо возложить обязанность выдать разрешения на строительство МКД.

Верховный Суд не согласился с данными выводами, указав, что из совокупного толкования норм градостроительного законодательства следует, что ТУ подключения (технологического присоединения) МКД к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) являются исходными и обязательными документами на этапе подготовке ПД.

В отношении ПД, разработанной в отсутствие ТУ подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения, не подлежит выдаче положительное заключение экспертизы, поскольку такая документация не может быть признана соответствующей законодательству.

Вывод судов о том, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку выдача ТУ является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ, является неправомерным.

По смыслу действующего законодательства, обязанность по предоставлению в составе пояснительной записки и ПД ТУ на подключение объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе к сетям электроснабжения, возложена непосредственно на застройщика, обращающегося с заявлением о выдаче РС.

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

Выдача ТУ подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) не является государственной или муниципальной услугой и осуществляется соответствующими ресурсоснабжающими (сетевыми) организациями по заявлениям застройщика.

РС как документ, получению которого предшествует подготовка ПД и ее экспертиза, является гарантией, выдаваемой государственными органами и подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Поскольку суды не исследовали документацию, представленную Обществом для выдачи разрешений на строительство МКД, и не дали оценку ее соответствия требованиям законодательства, отсутствовали правовые основания для возложения на Администрацию обязанности выдать соответствующие РС.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ посчитала, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Разработан новый порядок подготовки проектов по сохранению объектов культурного наследия

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Вместо разрешения — запись в реестре: Правительство РФ планирует упростить получение документов в сфере строительства

Правительство установит случаи, когда не требуется разработка рабочей документации

Ростехнадзор переходит на реестровую модель выдачи разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок

Критерии для отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

В разрешениях на строительство и на ввод появится дополнительная информация

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ