Согласно решению Арбитражного суда, застройщик при длительном неисполнении дольщиком обязанности по уплате цены договора должен воспользоваться правом на односторонний отказ от исполнения ДДУ в разумные сроки, а не ждать компенсационных выплат (неустойки) от дольщика.

Фото: www.i.onthe.io

В Арбитражном суде Забайкальского края рассмотрено дело по иску ООО «Радченко» (истец) к индивидуальному предпринимателю (ответчик) о взыскании 472 950 руб. в связи с несвоевременным исполнением обязательств по договору об участии в долевом строительстве.

Как было установлено в ходе судебных слушаний, между ИП и ООО «Радченко» 24.07.2013 был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязывался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом с нежилыми помещениями.

Кроме того, по условиям договора участник долевого строительства, должен был инвестировать в строительство автостоянки общей площадью 916,88 кв. м, и после ввода объекта в эксплуатацию получить 2/25 доли в праве общей долевой собственности на данную автостоянку (стояночные места №№22, 23).

Стоимость автостоянки по договору составила 1,2 млн руб. Оплата в соответствии с графиком финансирования должна была быть произведена до 24 декабря 2013 года, что участником долевого строительства в нарушение условий договора так и не было сделано.

В связи с неоплатой задолженности застройщик 17.07.2017 (то есть спустя почти три года после истечения срока, указанного в договоре) направил дольщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств застройщиком и о расторжении с договора участия в долевом строительстве с 13 июля 2017 года. Поскольку ответчиком нарушены сроки оплаты по договору об участии в долевом строительстве, истец обратился с требованием о взыскании неустойки в размере 472 950 руб., начисленной за период с 25.12.2013 по 13.07.2017, то есть за 3,5 года.

Арбитражный суд подтвердил, что согласно ч. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве №214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Вопрос встал только о том, какой именно временной период следует называть периодом просрочки.

Суд обратил внимание на то, что объект был введен в эксплуатацию 31 декабря 2013 года, уведомление о необходимости оплаты задолженности по договору застройщик вручил участнику долевого строительства 10 февраля 2014 года, а об одностороннем расторжении договора участия заявил только по истечении трех лет, 17 июля 2017 года. При этом он начислил неустойку за нарушение установленного договором срока внесения платежа за период с 25.12.2013 по 13.07.2017, сумма неустойки составила 472 950 руб.

Суд посчитал, что «истец сам не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав в установленные законом сроки, так как из поведения ответчика не явствует о его намерении производить расчеты и сохранить договор».

Также суд решил, что начисление неустойки в течение трех лет после направления уведомления от 10.04.2014 противоречит ее компенсационной функции и не может являться основанием для возникновения у стороны негативных последствий в связи с непринятием застройщиком действий по защите своих прав в разумные сроки.

В связи с этим суд постановил, что требования истца подлежат удовлетворению частично, в размере 54 060 руб., в остальной сумме иска было отказано. Для расчета неустойки суд взял период с 25.12.2013 (следующий день после конечной даты оплаты цены договора, установленной в графике финансирования) по 31.05.2014. Этот срок отсчитывался от даты направления застройщиком уведомления об оплате задолженности дольщиком по договору с учетом срока, отводимого для возможного одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Портал ЕРЗ уже обращал внимание на то, что суды, как правило, выступают на стороне участников долевого строительства.

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд: нарушение порядка проведения проверки застройщика ведет к признанию ее результатов недействительными

Арбитражный суд: при наличии дольщиков договор аренды земли не может быть расторгнут

Арбитражный суд: административная ответственность застройщика переходит в порядке правопреемства к новому юридическому лицу

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

В распоряжение редакции портала ЕРЗ.РФ поступил разработанный в инициативном порядке законопроект, положения которого предполагают облегчение реализации комплексного развития территорий (КРТ). В частности, предусмотрено существенное упрощение внесения изменений в решение о КРТ жилой застройки и выдачи разрешений на строительство, введение порядка определения неустановленных в ПЗЗ границ территорий и возможность передачи в залог права по договорам КРТ.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Документ предусматривает внесение изменений в Градостроительный кодекс (ГрК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Авторы инициативы предлагают:

• • позволить лицам, заключившим договоры о КРТ, привлекать целевые кредиты на строительство объектов капитального строительства (ОКС), предусмотренных такими договорами;
• • определить механизм обеспечения обязательств лиц, заключивших договоры о КРТ, по целевым кредитам путем передачи в залог прав по договорам о КРТ;
• • упростить порядок внесения изменений в ранее принятое решение о КРТ. В случае принятия законопроекта для этого не потребуется публикация проекта решения о внесении изменений, а в отношении проекта изменений в решение о КРТ жилой застройки будет не нужно размещать проект решения на сайтах высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления и информационных стендах. Распространить упрощенный порядок планируют на случаи, когда изменения обусловлены необходимостью исключения многоквартирного дома (МКД) из решения о КРТ на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, а также необходимостью внесения иных изменений, связанных с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции не более чем на 5%, установлением или изменением зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) или иных ограничений, изменением предельного срока реализации решения или лиц, осуществляющих реализацию решения;

• • ввести порядок определения границ территории, границы которой не установлены в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) либо они не совпадают с границами установленной в ПЗЗ территории непосредственно в решении о КРТ. Также предлагается обязать органы государственной власти и местного самоуправления, принявшие такое решение, направлять сведения об установлении границ такой территории в ЕГРН. Законопроект содержит и сам порядок внесения в ЕГРН сведений о границах территории комплексного развития;
• • разрешить КРТ незастроенных территорий в отношении территорий, их частей, в границах которой располагаются не только выделенные, но и планируемые к установлению элементы планировочной структуры;
• • установить минимальные требования к видам объектов и (или) характеристикам земельных участков (ЗУ), в отношении которых могут быть приняты решения о КРТ жилой, а также нежилой застройки;
• • упростить в рамках реализации решений о КРТ порядок выдачи разрешений на строительство. Так, в случае если ЗУ, образуемый из земель и (или) ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, предназначен для строительства или реконструкции объекта, предусмотренного решением о КРТ, выдача разрешения на строительство такого объекта допускается до образования ЗУ;
• • синхронизировать реализацию проектов КРТ и программ комплексного развития систем коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Предполагается разрешить одновременную подготовку документации по планировке и изменений в соответствующие программы, а утверждать ее до внесения таких изменений. При этом изменения в программы должны быть внесены в течение 90 дней со дня утверждения документации по планировке территории в целях ее комплексного развития.

Кроме того, законопроект предусматривает изменения, уточняющие порядок осуществления градостроительной деятельности для случаев ведения КРТ операторами комплексного развития территории, а также осуществления КРТ на основании не только решений, но и договоров о КРТ. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Застройщикам хотят запретить ввод в эксплуатацию МКД без первоочередной сдачи поликлиник и школ

Объекты культурного наследия предлагают продавать одновременно с земельными участками и заключением договоров о КРТ

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Строители социальных объектов в Москве получат дополнительные льготы

Никита Стасишин: Градостроительный потенциал проектов КРТ превышает 100 млн кв. м

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ