В офисе Брусники прошел круглый стол с участием экспертов рынка недвижимости 

Девелоперская компания Брусника вместе с автором телеграм-канала «Движимая повестка» Марией Перевощиковой провела круглый стол в своем офисе в Москве. Коммерческий директор Брусники Андрей Фатнев, директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь, руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов и руководитель департамента ипотеки и первичного рынка агентства недвижимости «Этажи» Мария Сорока обсудили ключевые тренды и прогнозы сферы девелопмента. 

Анастасия Горбунь отметила, что объемы сделок и спроса регулируются ключевой ставкой Банка России и ипотекой. С 2020 года ипотечные программы остаются основным драйвером продаж и выхода новых площадей на рынок. Пик объема ипотеки в России был зафиксирован в 2023 году — 3,4 трлн рублей. Затем, в 2024–2025 годах, наступило резкое падение во всех регионах. Основное снижение пришлось на региональные проекты, нежели на Москву и область. При этом продажи поддержала рассрочка и другие инструменты продаж.

2024 год стал марафоном различных видов рассрочек, который устроили в первую очередь Москва и Санкт-Петербург, а позже подхватили регионы. В текущем году рассрочка стала инструментом продаж для определённого сегмента клиентов, которому сейчас недоступна ипотека.

Сейчас государство управляет ипотекой, исходя из сегментов: поддержка предоставляется тем, кому она действительно нужна и в тех регионах, где необходимо развивать отрасль. Дальневосточная ипотека стала импульсом развития федерального округа. В Московской области — это Семейная ипотека. Также группа «Самолет» пробует работать с Арктической ипотекой.

Льготные ипотечные программы обеспечивали высокий спрос, на фоне которого девелоперы в 2023 году активно получали разрешения на строительство. Сегодня застройщики продолжают получать новые разрешения на строительство, однако часть проектов остаётся в резерве и ждёт своего часа. В Московском регионе, прежде всего в Москве, компании сталкиваются с более сложной процедурой получения разрешений на строительство. Изменились требования к фасадным решениям, поэтому сроки удлиняются и переносятся.

Андрей Фатнев, коммерческий директор Брусники рассказал о состоянии строительной отрасли в Москве и Московской области. 

Для всей сферы недвижимости в Московском регионе пиковым стал 2023 год — объём продаж составил тогда около 7 млн м². В 2024 году началось охлаждение на фоне отмены части льготных программ, однако в Москве и области было продано порядка 6 млн м². Это по-прежнему хороший показатель в сравнении с 2018–2019 годами, поэтому нельзя сказать, что рынок резко просел. 

Первое полугодие 2025 года было скромным почти у всех девелоперов. Позже рынок начал разгоняться, чему способствовало снижение ключевой ставки до 16,5%. По прогнозу для Москвы и Московской области к концу этого года совокупный объём продаж составит около 6 млн м². В последние три месяца фиксируется регистрация примерно 600 тыс. м² ежемесячно, а по итогам декабря показатель, как ожидается, превысит эту отметку.

Москва демонстрирует стабильность и меньшую волатильность. В 2023 году объём продаж составил 3,3 млн м², в 2024 и 2025 годах — около 3 млн м².

В Московской области ситуация в 2024 году выглядела сложнее из-за рисков снижения спроса. По итогам года было продано около 2 млн м². В 2025 году область начала расти быстрее Москвы — с сентября увеличение составило примерно 20% месяц к месяцу.

В 2024 году Брусника запустила несколько новых проектов и реализовала около 123 тыс. м². В 2025 году ожидается рост до 140 тыс. м². В Москве доля компании составляет около 2,3% рынка, в Подмосковье — 1,5%. 

Брусника готовит к запуску новый проект в Московской области — квартал «Белата» в Люберцах. Это четыре жилых дома, детский сад, школа, торговый центр и многоуровневый паркинг. Название отсылает к истории места. Раньше на месте квартала находился Деревообрабатывающий комбинат №13, где производили паркет с этим названием.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан, отметил, что количество сделок в московском регионе по итогам 2025 года покажет динамику около нуля по сравнению с прошлым годом. Цены продолжат расти, однако это увеличение включает наценки на комиссии по Семейной ипотеке и риски, связанные с рассрочками.

По итогам года фактические цифры оказались заметно лучше ожиданий. По прогнозу ожидалось уменьшение на 15%, но на самом деле рынок выходит на снижение в 5%, а в отдельных регионах — в плюс.

Покрытие эскроу-счетов в целом по отрасли находится на минимуме от нормативных значений и может опуститься ниже 70%. Главный минус — охлаждение экономики, замедление темпа роста зарплат — эффекты, ради которых ЦБ повышал ключевую ставку.

Новый тренд года — сокращение проектов с отделкой, особенно в новых запусках, и общее упрощение продуктовых решений. Причина в дорогом финансировании и высокой строительной инфляции.

Интересно и то, что ставки аренды впервые за долгое время не выросли год к году. Рост в высокий сезон (июль–сентябрь — около 10–12%) не компенсировал снижение в первой половине года и в конце. Это связано с тем, что рынок аренды в первую очередь зависит от доходов населения, а не от ключевой ставки или проектного финансирования.

По оценке Марии Сороки, руководителя департамента ипотеки и первичного рынка агентства недвижимости «Этажи», на 1 декабря 2025 года в компании провели почти 6 тыс. сделок, из них 4,1 тыс. — с новостройками. Одобрены сделки для 6,5 тыс. ипотечных клиентов, из них реализованы уже около 3,8 тыс.

В 2024–2025 годах в московском регионе спрос на новостройки поддерживали субсидированные программы и Семейная ипотека. Однако вторичный рынок постепенно восстанавливается. В 2025 году его доля составила около 26% в среднем по году, с заметной положительной динамикой с III квартала на фоне снижения ключевой ставки. 

За год предложение на вторичном рынке выросло почти на 3%, тогда как объем на первичном показал падение на 23%. В Московском регионе в новостройках сформировался острый дефицит доступных и качественных объектов, который сохранится и в следующем году. В 2025 году зафиксировано 33 старта в новых очередях уже строящихся ЖК. Причем 70% из этого — бизнес- и элит-класс. Проекты комфорт- и эконом-класса практически отсутствуют из-за высокой стоимости и низкой маржинальности.

За этот год поменялся портрет заемщика. В 2025 году около 70% заемщиков — женщины, против 55% в прошлом. В 70% случаев именно они в семейных парах принимают решение о покупке жилья по Семейной ипотеке. Как правило, это работающие люди в возрасте 20-49 лет, которые покупают не первое жилье, используют накопления или средства от продажи предыдущей недвижимости. 

Эксперты дали прогноз на 2026 год

Согласно прогнозам Марии Сороки, рыночная ипотека на квартиры в новостройке и вторичке начнет оживать при ключевой ставке ЦБ РФ около 12% и рыночной ипотеке 14%. При этом на счетах населения аккумулирован значительный объем средств. Уже сейчас наблюдается постепенный вывод денег из вкладов, около 30% вкладчиков рассматривают покупку недвижимости.

Рост цен на новостройки в Москве неизбежен, в том числе из-за роста ставки НДС до 22%, который пройдет по всей цепочке подрядчиков. Семейная ипотека сохранится и продолжит поддерживать спрос. Рыночная ипотека будет расти по мере снижения ключевой ставки.

По словам Андрея Фатнева, коммерческого директора Брусники, в 2026 году рынок продолжит расти, а объёмы сохранятся на допустимом уровне. Прогноз на следующий год — сдержанный рост около 5%. По оценкам Брусники, объём рынка в Московском регионе составит примерно 6,3 млн м².

Анастасия Горбунь, директор по продажам группы «Самолет», ожидает, что в перспективе объем строительства будет расти. В Москве

девелоперы будут строить проекты уровня бизнес-класса и выше. Фонд реновации станет основным вкладчиком в объёмы строительства комфорт-класса. 

До 2027 года группа «Самолет» ожидает только роста цен. Застройщики не могут позволить себе установить низкие цены, потому что обновили финансовые модели, в которых отражена растущая себестоимость. 

В прогнозе на 2026 год Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан исходит из умеренно оптимистичного сценария: при отсутствии «черных лебедей» и при снижении ключевой ставки ниже 14%, во второй половине 2026 года может заработать рыночная ипотека. Это приведет к выходу покупателей на рынок с расчетом на рефинансирование и позволит реализовать отложенный спрос и средства с депозитов, накопленные за два года высоких ставок.

Реклама. ООО СЗ «Брусника». ИНН: 6671382990