Разрыв в сроках окупаемости квартир и коммерческих помещений в Москве достиг исторического максимума в 16,5 года. Как отмечает Юлия Алякина, директор по аренде и продажам коммерческой недвижимости девелопера «Мангазея», стрит-ретейл приносит больше, но требует точного выбора лота, готовности к рискам, сопутствующим расходам и управлению активом.

По данным инвестиционно-риелторской компании Est‑a‑Tet, за последние три года квадрат в премиальном стрит-ретейле старой Москвы вырос в цене с 660,1 тыс. до 997,9 тыс. руб. (+51,2%) и обогнал жилой сегмент, где метр подорожал с 690,6 тыс. до 968,3 тыс. руб. (+40,2%). Чтобы оценить реальную экономику вложений, аналитики агентства сопоставили показатели пяти премиальных жилых комплексов столицы с самыми высокими темпами продаж: «Береговой», «Клубный город на реке Примавера», «Союз», «Хай Лайф» и «Хайд».

В этих проектах средняя цена жилого метра составляет 586,3–746,9 тыс. руб., а коммерческого — 616,0–924,7 тыс. руб. Квартиры приносят 28,9–50,4 тыс. руб. за квадрат в год при росте ставки на 5% с учётом инфляции на 5% и окупаются за период от 10 лет 5 месяцев до 15 лет: быстрее всех инвестиции возвращает ЖК «Хайд», дольше всех — «Союз».

В стрит-ретейле годовая аренда достигает 56,5–129,4 тыс. руб. за квадрат. При аналогичной индексации ставки на 5% в год сроки окупаемости составляют от 6–7 лет (ЖК «Хай Лайф», «Клубный город на реке Примавера», «Хайд» и «Береговой») до 11 лет и 3 месяцев (ЖК «Союз»).

«Квартира в Москве под аренду сегодня окупается в среднем за 24,7 года при валовой доходности 4,1%. С учётом налогов, амортизации и простоев этот период доходит до 30 лет. В стрит-ретейле премиальных ЖК ставки капитализации составляют 11,5–13,5%. С поправкой на налоги, простои и ремонт реальный возврат вложений занимает 10–12 лет при средней доходности по рынку около 9,5%. Разница между жильём и коммерцией по срокам возврата капитала достигла исторического максимума — 16,5 года против 9,7 в 2019-м, а разрыв в текущей доходности остаётся трёхкратным», — рассказывает Юлия Алякина.

Она поясняет, что рост финансовой отдачи коммерческих площадей определяют три фактора. Первый — динамика ставок: за последние шесть лет аренда в стрит-ретейле подорожала на 113% при росте стоимости самих объектов на 68% (в жилье ставки вернулись к уровню 2019 года, хотя новостройки прибавили в цене 126%). Второй — дефицит предложения: под торговлю в премиальных домах отводят всего 7–9% площади, а общий объём помещений на первых этажах в Москве за год сократился на 20% — до 3,3 млн кв. м. Третий — долгосрочные договоры аренды с фиксированной индексацией, которые защищают выручку собственника от инфляции и рыночных спадов.

Расходы и сроки простоя в сегментах также не совпадают. Как отмечает представитель «Мангазеи», сдать премиальную квартиру обычно удаётся за 60–90 дней, а косметический ремонт требует 200–500 тыс. руб. раз в три-пять лет. В стрит-ретейле простой длится от одного до четырёх месяцев, а при смене арендатора иногда доходит до полугода. Отделка помещения при пересдаче обходится в 20–30 тыс. руб. за кв. м. Налог на имущество для коммерческих площадей достигает 2% от кадастровой стоимости, к нему добавляется НДС, а эксплуатация и управление забирают 15–20% валового дохода.

Снизить эту нагрузку позволяет контракт с якорным арендатором. По мнению Алякиной, договор на пять-десять лет с устойчивой торговой сетью, аптекой или супермаркетом переводит объект в статус пассивного актива: текущее обслуживание берёт на себя оператор, а риск простоев сводится к минимуму. Без надёжного партнёра торговое помещение требует регулярного участия собственника и превращается в самостоятельный бизнес.

В этом смысле выбор между квартирой и коммерцией отражает и разные инвесторские стратегии. «Жильё выбирают частные инвесторы, которым нужен понятный защитный актив для сбережения средств без погружения в операционные процессы. Коммерческие помещения привлекают профессионалов, нацеленных исключительно на получение регулярной прибыли. При этом надо помнить, что стрит-ретейл зависит от пешеходного трафика, устойчивости малого бизнеса и правовых норм, которые ограничивают размещение отдельных видов торговли в жилых домах», — отмечает ХХХ инвестиционно-риелторской компании Est‑a‑Tet.

Именно эти риски помогают снизить технические параметры лота. Наибольшим спросом пользуются компактные помещения площадью 40–120 кв. м (особенно 60–90 кв. м) с витринами, отдельным входом на уровне тротуара и расположением на пешеходных маршрутах, ведущих к остановкам общественного транспорта, перечисляет Алякина. Ликвидность объекта зависит и от таких параметров, как выделенная электрическая мощность (0,18–0,25 кВт на кв. м, не менее 10 кВт на помещение), правильная геометрия залов и отдельная вытяжная вентиляция для общепита.

В конечном счёте сравнение квартиры и стрит-ретейла сводится к выбору между пассивным сбережением и операционным бизнесом. Жилая недвижимость остаётся менее трудозатратным инструментом защиты капитала, торговые площади в премиальных ЖК открывают возможность получать больший доход, но требуют профессиональной оценки технического потенциала объекта и готовности к активному управлению, резюмирует Юлия Алякина.

Реклама. ООО «МЕДИА 108». ИНН: 7728845285