Девелоперы стали чаще рассматривать малоэтажные многоквартирные дома (3–5 этажей) как альтернативу высотному строительству. Однако такой переход требует пересмотра финансовой модели: структура затрат здесь иная, а ключевым фактором спроса становится не цена метра, а качество среды. Разбираем, как формируется экономика проекта в сегменте малоэтажных МКД и от чего зависит его инвестиционная привлекательность.

Рыночный контекст

В 2025 году рынок жилой недвижимости России продолжил структурную трансформацию. Общий ввод жилья сохранился на уровне предыдущего года, составив 108,1 млн кв. м. Из этого объема 44,6 млн кв. м (около 41%) пришлось на многоквартирное жилье, а оставшиеся 59% (63,5 млн кв. м) — на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В Московском регионе, ключевой локации для анализа, тренд на смещение спроса в сторону малоэтажных форматов проявляется наиболее явно. По данным исследования компаний Ricci и «ОМ Девелопмент», доля малоэтажных проектов в общем объеме спроса на первичном рынке Подмосковья по итогам ноября 2025 года достигла 13%, увеличившись на 4 процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Это подтверждает устойчивый и растущий интерес к организованной малоэтажной многоквартирной застройке. На фоне этого спроса эксперты «Циан» фиксируют сокращение вывода новых проектов в многоквартирном строительстве в целом. По итогам 2025 года запуск новых жилых проектов в МКД может составить около 28 млн кв. м, что на 40% меньше, чем годом ранее. Это косвенно стимулирует интерес к организованной малоэтажной многоквартирной застройке как альтернативе классическому индивидуальному жилью.

Себестоимость: структура затрат

В профессиональной среде распространено мнение, что строительство домов высотой 3–5 этажей обходится дешевле высотного. Однако практика опровергает этот стереотип.

Как поясняет руководитель кузбасской компании «Промстрой» Олег Козырев, для корректного анализа необходима более детальная классификация: «Я считаю, что эта градация не совсем правильная. Есть малоэтажное, среднеэтажное и многоэтажное строительство», — отмечает эксперт.

На практике себестоимость малоэтажного жилья, по словам Козырева, получается гораздо выше, чем у двух других категорий. Основная причина — высокая доля затрат на работы с грунтом: устройство котлованов, свайных полей и ростверков.

«Строить в высоту зачастую легче и быстрее, чем вширь, — поясняет Козырев. — Во втором случае нужно каждый раз копать котлованы, делать свайные поля и ростверки, а это самая дорогая составляющая в процессе стройки. Сэкономить время на возведении малоэтажек не получится».

Технологические циклы для домов разной этажности в целом сопоставимы. По данным Минстроя России, средняя продолжительность инвестиционно-строительного цикла при строительстве МКД по итогам 2025 года составила 1228 дней (три года и три месяца). При грамотном планировании и выборе технологических решений (например, модульные технологии, ЛСТК, полносборные ЖБ-конструкции) малоэтажный проект может обеспечить более ранний выход ликвидных лотов в продажу по сравнению с высотным.

Ликвидность и фактор среды

Для покупателя, рассматривающего квартиру в малоэтажном МКД, ключевыми критериями становятся не только цена и локация, но и параметры среды: плотность застройки, наличие благоустроенных дворов, парковок, приватность.

Основатель агентства недвижимости Today Estate Александр Колотий подчеркивает: «Малоэтажные проекты могут быть хорошим активом, но только при одном условии: это должен быть действительно качественный продукт. Сам по себе невысокий дом ещё не делает проект ценным. Покупатель не будет платить больше только за то, что в доме три или четыре этажа. Он платит за среду, архитектуру, благоустройство, приватность, удобные дворы, парковки и понятную концепцию жизни внутри проекта».

По данным ДОМ.РФ, в 2025 году количество ипотечных выдач на первичном рынке сократилось на 25,7% на фоне высокой ключевой ставки. В этих условиях конкурентоспособность проекта определяется не доступностью кредита, а качеством продукта. Покупатель становится более требовательным и избирательным.

«Такие квартиры могут продаваться чуть дольше, чем массовое жильё. Аудитория здесь более требовательная», — резюмирует Колотий.

Управляющий крафтового девелопера «Африл» Андрей Клепиков дополняет эту логику с точки зрения проектирования:

«В своём проекте мы закладываем экономику не от максимальной поэтажной площади, а от ликвидности каждого конкретного лота. Наша стратегия — обеспечить квартиры уникальными внешними преимуществами: кладовыми, индивидуальными решениями по отделке, подземными паркингами, сервисом управления, террасами, качественным остеклением, видами на набережную, отдельным входом с улицы. Рыночный анализ показывает, что такие характеристики дают премию 15–25% к цене квадратного метра по сравнению с аналогичным форматом без видовых и приватных решений и заметно сокращают сроки экспозиции таких лотов. Именно эта заложенная на бумаге премия и ускоренная ликвидность позволяет нам держать маржинальность проекта, даже если себестоимость фундаментных работ в малоэтажке объективно выше, чем в высотной башне».

Ликвидность важнее дешевизны
Экономика малоэтажного МКД определяется не снижением прямых затрат на строительство, а грамотным управлением ликвидностью. Да, фундаментные и земляные работы здесь обходятся дороже, чем в высотном сегменте, однако эта разница компенсируется премией за качественную среду и продуманные характеристики лотов.

Практика подтверждает: покупатель готов платить за приватность, благоустроенные дворы и парковки, а также за уникальные преимущества квартиры — террасу, остекление, отдельный вход. Такие решения обеспечивают дополнительную маржинальность в 15–25% к цене квадратного метра, позволяя девелоперу сохранять устойчивость проекта даже при объективно высокой себестоимости «коробки».

Текущие рыночные тренды — сокращение вывода новых проектов МКД на 40% и рост доли малоэтажных комплексов в Подмосковье до 13% — лишь подтверждают: спрос в этом сегменте формируется вокруг среды и приватности, а не этажности.

Реклама. ООО «БХ». ИНН: 4205411746